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#51 28/01/2020 21h06

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cedREIM a écrit :

Pour moi il manque du prime.
Hormis un chouia sur Efimmo voir Immorente (et encore je parlerai plus d’une stratégie CORE que véritablement Prime)

Je pense que tout le monde a deviné mon penchant pour le prime ici (qui est aussi le marché que je connais le mieux et sur lequel j’ai les meilleures performances en SCPI  - revenu et valorisation - depuis 2012)

Pouvez-vous préciser ce que vous entendez par "prime" ?

Est-ce des biens comme ceux détenus par URW (commerces),  ou des bureaux dans Paris QCA comme ceux détenus par CBSM, ou des tours le long de la Seine, ou autre chose encore  (du PFO2 ou PF Grand Paris par ex ?) ?


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#52 03/02/2020 11h08

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Bonjour,

Je tente de finaliser un montage de SCPI via SCI à l’IS à crédit sur un montant de 225K€ (je posterai ma synthèse sur le montage financier dans la file adéquate si j’arrive à conclure un jour.. ).

Je travail avec un CGP et pour le moment il me propose la répartition suivante :
- Primopierre 1/3
- Efimmo 1/3
- Epargne Pierre 1/3

Outre la surpondération en bureaux (qui pourrait être contre-balancé via des foncières non-côtées commerce), je vois rarement Primopierre cité sur le forum de l’IH. Le côté "prime" (emplacement de premier choix) semblent être un bon point mais le TDVM baisse sensiblement chaque année.
Quels sont vos avis sur cette SCPI ?

De mon côté je penche plutôt sur une allocation :
- Immorente 1/3
- Efimmo 1/3
- Epargne Pierre 1/3

Qu’en pensez-vous ?

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[+1]    #53 03/02/2020 13h14

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Immorente et Sofidy étant toutes les 2 gérées par Sofidy, j’aurai tendance à n’en choisir qu’une et à diversifier avec une 3eme société de gestion.

Dernière modification par Enterite (28/02/2020 15h11)

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#54 03/02/2020 13h38

Membre
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Oui tout à fait. Une idée en particulier ?

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#55 03/02/2020 14h00

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Peut-être Epargne Foncière à la place de Efimmo ?

Comme ça, cela conserve les commerces venant de Immorente pour diversifier

Dernière modification par CarolusM (03/02/2020 14h05)

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#56 03/02/2020 14h03

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Primopierre est une SCPI qui a énormément collecté ces dernières années l’obligeant à investir rapidement  les liquidités sur le marché.
Elle a tendance à surpayer les biens immobiliers qu’elle achète sur Paris et sa banlieue notamment.
Plusieurs effets négatifs dont le 1er est de réduire le rendement chaque année et sur le plus long terme pose une véritable question de sa réelle valorisation notamment en cas de baisse du marché immobilier.

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[+1]    #57 03/02/2020 14h11

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J’éviterais aussi Primopierre (et pas pour la remplacer par Epargne Fonciere qui a d’autres défauts).  Je préférerais Foncia Pierre Rdmt ou Pierval Santé ou même une des PFO.


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#58 03/02/2020 15h28

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Bonjour,

je possède déjà des SCPI en assurance-vie selon la répartition suivante :

- Epargne foncière 26k
- PFO2 26k
- Patrimmo Commerce 26k
- Primovie 26k
- Actipierre Europe 14k
- Primopierre 11k

L’objectif est de monter jusqu’à environ 250k de SCPI sur cette AV en maintenant la répartition (j’ai arrêté de verser sur actipierre pour le remplacer par primopiere il y a quelques temps).

Je suis également en train de monter un projet de SCI IS pour acquérir des SCPI en PP pour 400k si possible selon la répartition suivante :

- Epargne foncière 100k (surpondération car au catalogue de la banque prêteuse)
- Pierval Santé 75k
- Efimmo 75k
- Epargne Pierre 50k
- Immorente 50k
- Vendome Régions 50k

Je vais probablement apporter 50k à la SCI pour acheter de l’usufruit 10 ans, panaché entre Corum Origin et Novapierre Allemagne 2

Que pensez vous de la répartition globale ainsi que du choix des SCPI dans la SCI ?
Je trouve qu’il y a beaucoup de bureaux et peu de commerce.

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#59 03/02/2020 15h34

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Si vous montez une SCI pour héberger des parts de SCPI, et de l’usufruit, pourquoi donc voulez-vous continuer à acquérir des SCPI sur un contrat d’AV (où il y a bien plus de frais, sauf cas particuliers) ?

Pourquoi investissez-vous dans des SCPI, et pourquoi de cette manière (c’est un peu votre objectif qui doit dicter vos mouvements). Sont-ce des investissements à crédit ?


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#60 03/02/2020 15h52

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La partie en assurance vie est achetée au fil de l’eau avec de l’épargne mensuelle, l’idée de continuer jusqu’à 250k environ est pour dégager un revenu passif annuel d’environ 10k net d’impôts (9200 euros de retrait annuel éxonéré) assez rapidement.

La partie SCI financée à crédit (sauf sans doute pour l’usufruit) a plutôt pour objectif un revenu complémentaire dans 20 ans après avoir remboursé le crédit voire transmission démembrée aux enfants.

C’est vrai qu’au total les SCPI vont représenter une grande part de mon patrimoine dans les prochaines années mais je ne souhaite pas faire d’immobilier en direct faute de temps (cf ma présentation).

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#61 03/02/2020 16h22

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Vous semblez avoir mal compris les "9200 euros de retrait annuel exonéré". Ce qui est exonéré, c’est (pour un couple) 9200€/an de gains dans des retraits de contrat AV  (et pas les gains sur un retrait de 9200€). Si vous avez un contrat sur lequel vous avez versé 100 000€, et qui vaut à présent 200 000€, alors si vous faites un retrait de 18 400€, ce retrait comporte 9 200€ de gains, qui seront exonérés (si c’est le seul retrait d’AV avec un gain qui est fait dans l’année).
Notons qu’avec plusieurs contrats AV (certains -anciens- avec de gros gains en proportion de l’encours, d’autres de plus petits), on peut même piloter le ratio gains/retrait chaque année. Cependant, ce qu’on gagne grâce à cette exonération ne doit pas être surestimé, et empêcher de faire un plus gros retrait le jour où le besoin s’en fait sentir.

À mon avis, dès lors que la SCI IS est montée, vous devriez cesser les versements (d’argent que vous voulez investir en immobilier papier avec un horizon long terme) sur AV pour acquérir des SCPI, et verser ce cash en CCA dans votre SCI, pour l’y investir au mieux (par ex dans de l’usufruit temporaire de SCPI, très difficile à financer à crédit, et plus rentable même si bien plus risqué et illiquide que de la pleine propriété, ou dans des foncières, ou dans autre chose). Votre SCI jouera un peu un rôle de tirelire, et vous en prélèverez du cash quand vous en aurez besoin (dans 20 ans, ou avant, ou après)  (si la trésorerie de la SCI le permet, ou si elle a assez d’actifs liquides : ça se planifie).


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#62 03/02/2020 16h44

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Merci pour votre avis.

Oui j’ai du mal m’exprimer sur le retrait en Av,  on peut sortir plus de 9200 par an sans imposition bien sûr. Le but est d’avoir un peu de revenu passif rapidement sans toucher au capital versé sur l’assurance vie.

Je n’exclue pas par la suite d’utiliser la SCI pour d’autres opérations ou d’y injecter de l’épargne régulièrement quand j’en aurai plus de disponible (d’ici 2 ans si je ne change rien j’aurais atteint le montant cible en assurance vie) .
Je vais déjà démarrer le montage décrit ici et une fois que la machine tournera je pourrai l’utiliser au mieux.

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#63 03/02/2020 21h04

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Bonsoir , j’ai déjà ma résidence principale et je compte me diversifier en SCPI car le locatif il faut gérer les locataires et je n’ai pas forcément le temps.
J’ai rendez vous à la banque bientôt , je pense partir déjà avec 50k€ diviser en 25k€. Sur 10 ans ? 15 ans ? 20 ans ? Ca sera en fonction de la mensualité et ayant des faibles revenues

Je pense les prendre en réel avec mon TMI à 11% et en déduisant les intérêts.

Je vais essayer de faire la demande pour actipierre 2 et 3 les seules viables chez la Caisse d’épargne même si cela reste difficile.

Je regardais aussi Corum mais les revenues ont baissés de 22%.

Auriez vous des conseils pour deux premier achats ?

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#64 04/02/2020 09h01

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MickenseN a écrit :

Je vais essayer de faire la demande pour actipierre 2 et 3 les seules viables chez la Caisse d’épargne même si cela reste difficile.

Vous pouvez d’emblée oublier votre ambition de vous voir financer à crédit ces SCPI par votre banque. Elle ne financera aucune SCPI sur le second marché, même si elle sont issue de la maison.

Je partage votre opinion, les autres SCPI de AEW Ciloger ne sont pas terrible, demandez ce qu’ils commercialisent d’autre (sans doute rien ou pas grand chose). Si vous parvenez à rencontrer avec eux un CGP du Crédit Foncier (même groupe) lui peut vous proposer à peu près toutes les SCPI du marché (la contrepartie c’est sans doute qu’il faudra prendre un produit de la CdE).
Le plus difficile est de leur faire accepter d’avoir "open bar" chez le Crédit Foncier, mais c’est possible wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#65 04/02/2020 09h32

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Je trouve dommage de réagir ainsi pour le financement de Actipierre 2 ou 3. C’est décourageant.
Au contraire pour ma part j’encourage vivement MickenseN a appuyer sa demande, c’est un projet qui fait suite à une réflexion et il serait décevant que la banque refuse de proposer un financement au prétexte que le choix de SCPI ne serait pas celui qu’elle lui dicte, bien qu’étant quand même des SCPI "de la maison".

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#66 04/02/2020 10h01

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Bonjour à tous,
J’envisage avec ma compagne l’achat de parts de scpi à crédit, pour 100k€. Notre CGP nous propose ces SCPI avec la répartition suivante. Nous attendons la réponse des banques via un courtier.

Epargne Pierre 50%
Pierval Santé 25%
Interpierre France 15%
Kyanéos Pierre 10%

Ce portefeuille vous semble-t-il cohérent et diversifié ? Y aurait-il quelque chose à changer ou à améliorer dans les pourcentages ou les SCPI elles-mêmes ? Merci de votre aide.

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#67 04/02/2020 10h54

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Pourquoi ne pas faire 4 x 25% ?

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#68 04/02/2020 11h02

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La pondération est liée au risque, le CGP nous conseillant Epargne Pierre comme un "fond de portefeuille". à l’inverse Kyaleos est une SCPI récente, au rendement certes élevé (pour l’instant) mais au business model imputant davantage de frais (habitat). Elle est la société la plus "risquée" du portefeuille, elle est donc sous-pondérée. Est-ce une stratégie d’allocation cohérente ?

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[+1]    #69 04/02/2020 11h09

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mg59 a écrit :

Bonjour à tous,
J’envisage avec ma compagne l’achat de parts de scpi à crédit, pour 100k€. Notre CGP nous propose ces SCPI avec la répartition suivante. Nous attendons la réponse des banques via un courtier.

Epargne Pierre 50%
Pierval Santé 25%
Interpierre France 15%
Kyanéos Pierre 10%

Ce portefeuille vous semble-t-il cohérent et diversifié ? Y aurait-il quelque chose à changer ou à améliorer dans les pourcentages ou les SCPI elles-mêmes ? Merci de votre aide.

Bonjour,

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà. Alors que personne ne tique lorsqu’il s’agit de financer UN appartement de plusieurs centaines de K€. Mais passons, ce n’est que mon point de vue…

Ce qui est moins subjectif en revanche, c’est que qui dit financement à crédit dit garantie. Et que si la garantie devait être constituée par le nantissement de quatre lignes de SCPI, vous devriez alors payer quatre fois les frais fixes de signification par huissier à la société de gestion.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#70 04/02/2020 11h22

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Je partage l’avis de Oxxigen… wink 

Une SCPI est en général déjà trés diversifiée. 3 SCPIs, c’est déjà bien pour un capital de 100K€, avec une répartition 50-25-25.

50% en bureau  (PFO, PFO2, …)
25% en commerce  (Immorente, … )
25% en hotellerie/tourisme ou autre… (du genre cap heberg’immo ou Novapierre Italie).

Peut être une forme complémentaire de diversification.

Dernière modification par WhiteTiger (04/02/2020 11h25)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #71 04/02/2020 11h34

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OxxiGen a écrit :

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà.

Lorsqu’on découvre les SCPI, on se rend compte que toutes les sociétés de gestion ne font pas le même travail. « Les performances passées ne préjugent pas des performances futures », il en est de même pour la qualité du travail et des décisions de la société de gestion.

En fait, si le patrimoine de l’épargnant-investisseur est de 10 M€, je comprends qu’il investisse 100 k€ sur une seule SCPI. Mais, si son patrimoine initial n’est que de 500 k€, il va préférer diversifier et multiplier les lignes pour diminuer le risque de mauvais choix. Dans ce cas, en effet, il accepte de payer des frais supplémentaires.

Je ne cesserai jamais de m’étonner que certains considèrent que tout le monde est nécessairement dans la même situation qu’eux.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #72 04/02/2020 12h34

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Pour ma part, je trouve la répartition proposée à Mg59 pertinente, si ce n’est que je ne considère pas Epargne Pierre comme un "fond de portefeuille". Elle comporte des risques, il suffit de parcourir la liste des villes dans lesquelles elle privilégie ses achats.

Sur la diversification, une SCPI n’est pas un produit diversifié en terme de liquidité. Sur 100k€, investir dans un minimum de 3 ou 4 SCPI est très pertinent car on le voit aujourd’hui, si une SCPI se retrouve bloquée à la revente, c’est tout le portefeuille qui est bloqué si on ne diversifie pas alors qu’en en ayant plusieurs, il sera possible de revendre en priorité les plus liquides, sauf dans le cas où tout le marché serait bloqué.
C’est un plus non négligeable à évaluer en fonction de la situation de chacun, il faut négocier pour que cela ne coûte rien en frais ou le minimum car à la base, investir dans plusieurs SCPI ne coûte rien de plus que dans une.

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#73 04/02/2020 13h59

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Merci à tous pour les différentes remarques et précisions, hormis ces histoires de Pavlov et de tique que je n’ai pas compris :-) … Drôle de ton, que je n’ai pas l’habitude de lire sur ce forum. J’ai toujours pensé (et c’est un topos en investissement), que la diversification est sage, et j’ai un profil prudent, en particulier parce que de mon point de vue, 100 k€ c’est beaucoup d’argent !
Epargne Pierre me semble un gros navire, c’est le pourcentage élevé d’immobilier en province qui rend cette scpi risquée selon vous Surin ? Quelle(s) alternative(s) conseilleriez vous avec un rendement supérieur ou égal à 5% pour un fond de portefeuille SCPI ?

Dernière modification par mg59 (04/02/2020 13h59)

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#74 04/02/2020 14h18

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C’est surtout que Epargne Pierre est une SCPI encore très jeune (patrimoine acquis très récemment), et qu’elle collecte beaucoup, qui ne la rend pas vraiment "fond de portefeuille ".


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#75 04/02/2020 14h37

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C’est pour les deux raisons que vous venez tous deux d’évoquer.
En effet sa jeunesse et collecte pléthorique me fait dire qu’elle n’a pas vraiment sa place en "fond de portefeuille", d’autant plus avec ses investissements massifs en province qui plus est - car on peut faire de la qualité en province - dans un patrimoine immobilier que je ne considère pas comme qualitatif.
Je trouve que cette SCPI privilégie la performance à court-terme et prend le risque de s’ésoufler :

En 2018, son résultat (12,33€) a baissé et bien que distribuant moins que le résultat, elle a allègrement abaissé son RAN (70% de moins), merci la collecte.
J’attendrais de voir les résultats 2019 pour voir si cette double tendance se confirme.

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