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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/09/2019 16h03

Membre
Réputation :   2  

Bonjour à tous et à toutes ! Je vous commencer par remercier les contributeurs de ce forum dont la patience semble infinie !

VOTRE PROFIL
50, femme, régime autoentrepreneur, revenu 15k

TMI 0 (deux enfants 18 et 21 ans à charge mais au point d’équilibre financier c’est à dire que leurs études sont financées sans dépenses supplémentaires). TMI à 14% prochainement.

SCI constituée avec mes deux filles sous l’impulsion de ma banque.
Epargne personnelle : 60K PEL + 12K livret développement durable.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Comptables  : Je suis auto entrepreneur et je sais faire la différence entre le CA et le bénéfice.
Fiscales  : A approfondir car le foncier me semble complexe 
Artisanales : J’ai déjà fait des travaux en amateur mais c’est tout.
Sociales +++
Temps disponible  : A déterminer


CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Immeuble de rapport avec trois appartements occupés 3 T2. Il s’agit d’une maison qui a été divisée en appartement. Tous les T2 sont loués. L’immeuble doit dater du début du 19ème.

LOCALISATION DU BIEN
- Projet  Seine Maritime Le Havre , Zone B1, ville portuaire, quartier centre ville RG, arrêt de bus proche, quartier sympa et très accessible à pied ou en transport (tram et bus). Très  Proche centre commercial. Arrivée du TGV prévu d’ici une dizaine d’années ?

RENTABILITÉ DU BIEN
Immeuble prix FAI : 172k
Loyer mensuel pour les 3T2:
1300 HC/mois + 100 Euros/charges/mois
= revenus annuels de 15600

Tx de vacances : Très bien situé car tout peut se faire à pied + centre commercial et transports à proximité. Zéro logiquement.
Gestion : Par l’agence soit 1560 euros par an (10%)
foncier : 1500
Assurance PNO +GLI : 250
Frais de dossier : 390
Frais compte bancaire : 40/mois

Travaux : Tout est loué. Peut être rafraichir l’escalier. La façade arrière est un peu décrépie. Impossible de connaitre l’état de la toiture. Fenêtre double vitrage PVC + radiateur électrique récents. SDB refaite récemment. Pas d’autres infos de la part de l’agence sur l’entretien du bien. Les baux ont tous moins de deux ans. Jeunes actifs.

Est ce que le bien prendra de la valeur : Oui si TGV arrive enfin et si pas de lourds travaux (style toiture)
Rentabilité : sur le site Rendement Locatif : 8% brut et 5,5 net.

FINANCEMENT DU BIEN
J’aurai donc un apport si la banque veut un CF plus important. J’ai rencontré ma banque en amont qui m’a conseillé de monter une SCI afin d’éviter une pénalité sur le dossier de financement est recalé et de chercher un bien déjà loué dans un quartier attractif sous les 200K.
Voici la simulation proposée.

apport : FDN
Montant emprunté : 175K
(Avec assurances)

RÉGIME D’EXPLOITATION
En réel. Les T2 sont loués. A part du déficit foncier, je ne vois pas comment alléger ?

CASH FLOW
Revenus mensuels de 1300 euros = 15600 annuels
Mensualité credit de 1164,62 = 13980 annuels
CF est négatif même si on considère la décôte des frais réels c’est à dire l’agence (1500 par an environ), LA TF (1500) + les charges (environ 1000/an) et assurances 250/an soit 4250/an et l’imposition CSG
Prévision de déficit foncier pour rafraichir l’escalier, le crépi et la toiture et pouvoir augmenter les loyers lors du prochain départ.

QUESTION
Ce projet me sert à constituer un patrimoine et une rente n’ayant pas assez de trimestres pour la retraite.  Les vendeurs sont âgés et souhaitent faire une donation de leur vivant aux héritiers (par l’agence). Je précise que je ne cherche pas l’investissement « du siècle » mais de mettre un pied dans l’immobilier au travers d’un investissement serein qui me permettra de rassurer ma banque (dans l’idée d’obtenir un second investissement), d’avoir une bonne relation avec l’agence et de ne pas perdre d’argent.

=> Ma question principale :  Il m’a paru assez clair que l’agence indiquera  clairement sa préférence au vendeur, sachant qu’ils veulent garder la gérance. Qu’est ce qu’un « bon » dossier pour une agence ? J’ai déjà fait une offre au prix mais l’agence souhaite obtenir d’autres offres.

Je comprends tout à fait que personne n’ai envie qu’une offre de financement soit rejetée et de perdre du temps. Il est clair qu’il n’y aura aucune négociation également. Je les ai trouvé un peu « évasif » sur certaines questions.  A mettre dans les clauses suspensives pour éviter tous soucis ?

=> Comment obtenir un « carnet » d’entretien des travaux. Tous les compteurs sont Lynksis mais je n’ai pas eu d’infos sur les compteurs à eaux ni sur l’état de la toiture ? Je sais déjà qu’elle nest pas isolée. A mettre dans les clauses suspensives ?

Je vous remercie par avance de vos réponses et intérêt dans le projet que je vous ai exposé.
CoquelicotBleue

Dernière modification par CoquelicotBleue (29/09/2019 16h04)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci

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#2 29/09/2019 17h48

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Top 50 Réputation
Réputation :   375  

Bonjour,

Pour un immeuble du XIX éme siècle il faut aussi se poser la question de l’isolation globale outre la toiture ; si vous avez peu de compétences faites vous aider ?
Par contre si votre dossier inquiète déjà l’AI et les vendeurs, ce serait plutôt à intégrer dans l’offre que dans les conditions suspensives. De plus cela vous aidera peut être à négocier le prix.

Je reste toujours étonné de l’attractivité de ces rendements VS ce que l’on peut trouver par ailleurs sur les marchés (SCPI, foncières cotées ou aristocrate des dividendes) si l’on à peur du risque. Mais je respecte l’idée de faire aussi une PV sur l’emplacement et le TGV (quid de la SCI ?), bien que cela fonctionne aussi avec certains des investissements indiqués supra.

Car je ne connais personne qui ait fait un tant soit peu d’immobilier qui vous dira que c’est du "sans risque" et "sans effort" ; l’immobilier physique est loin de l’idée de la rente sans stress, c’est un véritable métier avec des contacts humains pas forcément bien interessants.

Dernière modification par Iqce (29/09/2019 17h49)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 29/09/2019 18h22

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Souvent les AI travaillent avec des courtiers. Ça évite à tout le monde de travailler pour rien (et accessoirement, ça fait un complément de commission pour l’AI). Demandez lui.

Sinon, dites leur que vous leur confierez la gestion. Rien ne vous empêche de changer d’avis ensuite…

A vérifier mais vous faites une offre au prix, ils ont un mandat, il y accord sur le prix et la chose : la vente est réputé parfaite. Après, faire valoir son bon droit, c’est autre chose… Envoyer votre offre d’achat au prix par LRAR et prenez conseil auprès de votre notaire dans la foulée.

Pour rébondir sur ce que dit Iqce, tout n’est pas dans les chiffres : perso, je viendrai peut-être aux scpi/foncières/actions un jour mais actuellement, ça me fait pas "kiffer"… J’aime bien le côté tangible de l’immobilier physique: savoir ce que je possède, connaître les leviers de ma rentabilité, bricoler, apporter de la valeur, rencontrer des gens…

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#4 29/09/2019 19h02

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Bonjour Pierrot31,

Merci de votre réponse.

Oui j’ai proposé une offre par email et j’ai reçu un accusé de réception de sa part. Je leur ai indiqué que je leur confierai la gestion et que j’avais un accord de principe par ma banque.

L’AI m’a indiqué qu’il avait déjà reçu des offres dont une au dessus du prix demandé (+5k) donc clairement ils sont prêts à surenchérir et à ce que des contre propositions soient faites. J’ai répondu en leur demandant dans quels délais les offres seraient closes. J’appellerai mardi pour mieux y voir.

Pour le courtier, je vais leur demander, c’est une très bonne idée mais j’ai un dossier très "atypique".

Pour l’investissement scpi/foncières/actions, je comprends mais l’emplacement est top et le prix est bien en dessous en raison de la décôte et de l’état général.

Bonsoir Iqce et merci de votre réponse.

Je ne sais pas si mon dossier inquiète l’AI. Nous étions trois à faire la visite et il répondait à la question sur la formalisation de l’offre. Verbalement, il a clairement indiqué qu’il privilégierait les offres lui confiant le mandat et présentant un financement "solide" et attendait d’avoir plusieurs dossiers même avec une proposition au prix mandat. J’ai envoyé une offre au prix et il m’a répondu qu’il l’avait reçu et qu’il attendait d’autres réponses. D’où mon questionnement.

Pour l’isolation, j’ai un peu échangé avec les locataires. Celle qui habite dans l’appartement mansardé  a signalé que c’était froid l’hiver et une fournaise l’été. Celui du RDC a dit que le chauffage fonctionnait et qu’il ne ressentait pas le froid. Mais l’AI n’a pas indiqué si l’immeuble était isolé de l’intérieur. A première vue, le placo n’est pas trop vieux et les peintures non dégradées.

Effectivement il y a la possibilité d’une PV puisque le bien est décoté et déjà très bien placé. D’ailleurs, l’AI a reçu une surenchère donc aucune possibilité de négociation. Pour les SCPI, foncières cotées ou aristocrate des dividendes, je comprends mais je recherche l’effet de levier de l’emprunt immobilier.

Effectivement, à voir si il y aura d’autres surenchères + prévoir une isolation totale, et donc au final, c’est plutôt de la spéculation sur la PV en raison de l’emplacement qui peut se révéler perdant pendant des années ou totalement. Merci.

Dernière modification par CoquelicotBleue (29/09/2019 19h23)

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#5 29/09/2019 19h46

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Bonsoir,

Vu votre description et le rendement attendu, je ne peux pas dire que c’est un investissement qui fasse forcément rêver.

Avez vous pu consulter les différents diagnostics et, notamment le fameux DPE afin de savoir la classification des logements? Vu l’importance des travaux qu’il peut il y avoir, ce n’est pas à négliger.

Personnellement, vu l’âge du bien, les travaux à prévoir et le rendement affiché, je ne m’embarquerai pas à surenchérir le prix demandé. L’agence peut aussi vous mettre sous pression pour faire monter le prix, sans avoir réellement d’offre supérieure…. sauf si l’autre acquéreur est un peu néophyte et est prêt à mettre n’importe quel prix pour un rendement qui risque de le faire déchanter dans les prochaines années.

Si ce bien vous intéresse vraiment, faites votre offre, en incluant une date limite de validité, pour ne pas rester longtemps dans l’expectative et aller voir ailleurs s’il veut faire le difficile.

Comme dit précédemment, ça ne mange pas de pain de faire croire à l’AI que vous lui laisserez la gestion….


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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[+1]    #6 29/09/2019 21h20

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Bonsoir,

Ce projet me semble extrêmement risqué compte tenu de votre situation :

1 - Sur la base des données communiquées et en ajoutant 500 € de petites réparations par an et en estimant les intérêts d’emprunt à 2600 € l’année 1, j’arrive à un revenu foncier net de 9190 € qui génère une imposition de  2868 € (sur la base d’un TMI de 14 % et d’une CSG à 17,2 %).

Revenu = 15600
Charges = 1500+1560+250+2600+500

Coté cash flow : on arrive coté dépenses à 13980 (mensualités emprunt) + 1500 + 1560 +250 + 500 + 2868 = 20658 soit un besoin de financement de 5000 euros par an.

Etes vous capable d’assumer ce besoin de financement sur les 15 années à venir ?

Par ailleurs, il me semble que vous n’avez pas pris en compte les frais que facturent généralement les agences en cas de changement de locataire…

2 - Le tensiomètre locatifdonne une situation globalement peu tendue sur Le havre et des problèmes de solvabilité des locataires…

3 - L’agence me semble particulièrement peu disserte sur l’état exact du bien … Des diagnostics ont ils été établis lors de l’entrée des locataires ?

Il y a vraisemblablement des revêtements contenant du plomb (construction avant 1948) et éventuellement de l’amiante…

Les installations électriques dans les appartements et dans les parties communes sont elles aux normes ? Chaque appartement dispose t’il d’un compteur individuel ?

Comment est produite l’eau chaude sanitaire ?

Quid des classements énergétiques des logements…s’ils sont mauvais, des travaux seront à prévoir…

Je vous recommande de visiter le bien de fond en comble avec un professionnel afin d’avoir une vision claire de l’état du bien…

4 - Quid de la description du bien au fichier immobilier ? La division a t’elle été enregistrée ?

5 - Quel est le prix au m2 du bien ? L’avez vous comparé à ceux disponibles dans la base patrim ?

6 - Si l’agence ne s’avère pas à la hauteur en particulier en ce qui concerne la gestion des travaux, pensez vous pouvoir gérer cela seule ?

Un achat d’un bien en copropriété vous permettrait de ne pas gérer les travaux concernant le gros oeuvre… et de disposer d’informations via le carnet d’entretien, les PV d’AG et les diagnostics des parties communes…. Cela n’est pas toujours parfait mais cela a le mérite d’exister…

7 - Faites vous conseiller par un notaire indépendant de celui du vendeur et sans lien évident avec l’agence immobilière…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (29/09/2019 21h41)

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#7 30/09/2019 10h16

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Bonjour Salaze et Canyonneur75 et merci de vos réponses détaillées,

2. Tensiomètre locatif : Je suis tout à fait d’accord. L’immeuble ceci dit a l’avantage d’être très bien situé et d’avoir du charme (parquet pointe de Hongrie, cheminée marbre, haute hauteur de plafond, SDB récente, fenêtre PVC, radiateur électrique performants ) qui le démarque pour les locations au même prix.

3 - L’agence me semble particulièrement peu disserte sur l’état exact du bien : C’est ce qui m’interpelle plus pression mise car le bien a été diffusé uniquement auprès des clients fichiers et moins de 24h en ligne.  Le petit côté ’je n’en sais pas plus, c’est une affaire à ce prix là et ça fonctionne bien comme ça, les locataires ne se plaignent pas’ (enfin je le ressens comme cela) et la pression faite de la visite en groupe au pas de course me "dérange". Pour une agence qui connait bien le vendeur et gère le bien, il y a des "trous d’air". J’ai en déjà rencontré des AI qui n’avaient pas forcément toutes les réponses  mais celui-ci éludait de répondre aux questions légitimes.
Peut être que oui, il n’y a pas de surenchères. J’ai demandé quand les dossiers seraient clos et présentés par l’agence mais le retour était plus que vague (ne vous inquiétez pas, votre proposition est bien prise en compte)

Installation électrique et eau chaude : Chaque appartement à un ballon d’eau chaude. J’ai remarqué que les VMC n’étaient pas aux normes. Compteurs Lynkis pour chaque lots. Je n’ai pas eu de réponse pour le compteur à eau. Je n’en ai remarqué un seul.

Si la négociation devait aboutir, effectivement, je veux une contre visite poussée avec un entrepreneur mais pas évident de trouver quelqu’un qui se déplace. Si l’AI semble "botter en touche" ou autre, inutile de continuer.  J’attends le retour à mes questions sur les lots enregistrés et sur les diagnostics.

Pour les travaux, les lots sont salubres. Il y a effectivement une cage à escalier à gérer car il y aura un diagnostic au plomb qui sera sûrement positifs. Pour la toiture, ce n’est pas immédiat car pas de fuites mais cela me semble évident si on se projette dans le futur pour entretenir le bien.

Pour Patrim oui première chose effectuée et un tour sur Google view plus vérification physique lors de la visite. L’immeuble à  1250/m2. Deux autres petits immeubles de surface similaire et année similaire vendus lors des deux dernières années : l’un à 1200/m2 et l’autre à 1800/m2. Sans accès cela reste un juste indicateur. Ce sont les prix dans les fourchettes basses.
Pour les travaux, je devrai faire appel à un entrepreneur mais je n’en connais pas un spécialement sur ce coin. J’ai l’expérience d’avoir réalisé des gros travaux il y a une dizaine d’année sur ma RP dans les Hauts de Seine. ça ne se passe jamais comme prévu en rénovation dans les très vieux appartements.

Pour le notaire, oui au moins, j’ai cette chance.

Pour l’achat d’un bien en copropriété, c’est une piste que je poursuis également. Je me concentre sur les biens situés près des pôles hospitaliers ou très proches d’un tram/bus avec travaux avec si possible pas trop de charges.

Pour le financement, j’ai un PEL à 60K plus 12K sur mon livret durable. Je vais rencontrer mon banquier demain. Je lui présenterai le dossier et je verrai aussi sa réponse. Je le connais bien depuis 25 ans, qu’il est passé de guichetier à directeur de plusieurs agences. C’est clair que pour le moment, il a aiguillé le projet soit dans du locatif commercial soit dans un immeuble déjà loué avec aucun travaux immédiat.

Merci.

Dernière modification par CoquelicotBleue (30/09/2019 10h26)

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#8 30/09/2019 10h21

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   375  

Bonjour Coquelicot,

Juste une mise en garde, ce qui vous semble avoir du charme du cachet etc, ne sera pas forcément perçu comme tel suivant le type de locataire visé (nous en avons un qui souhaite par exemple que l’on enlève les terres cuites au sol pour mettre du lino).

PS : avez vous consulté le PLH de la ville pour vous faire une idée de la demande potentielle et caler les loyers en fonction ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 30/09/2019 10h54

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Réputation :   18  

Bonjour,

Je connais bien là ville du Havre, j’y investis depuis 2013.
J’ai eu un immeuble de rapport entre 2015 et 2018.

Le Havre est intéressante comme comme ville pour investir, mais il faut être vigilant sur l’emplacement.

Ou est situé l’immeuble exactement ? Je sais que j’éviterais certains quartiers pour faire de l’invest locatif.

Mon immeuble était au bout de la rue Maréchal Joffre côté rond point.
Proximité gare et fac, pas loin du centre ville et pour autant certains locataires étaient réticents à louer compte tenu de la proximité d’un quartier à mauvaise réputation.

Pas de précipitation, au Havre les prix et les rentas sont intéressants, mais il faut prendre le temps d’analyser les quartiers et de visiter plusieurs biens pour se faire une idée.

Bon courage

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#10 30/09/2019 10h54

Membre
Réputation :   2  

Bonjour Iqce,

Oui c’est vrai, la déco ce n’est pas un critère. Je me rappelle quand j’ai mis ma RP en vente d’avoir un couple dont l’un adorait l’atypisme et l’autre voulait du moderne.
Je me dis simplement quand je regarde les autres offres au même prix, les prestations semblent "inférieures" ou plus "datées" (salle de bain "rose", carrelage au sol, convecteur premier prix). Il y a pas mal de F2 en locatif,  pas forcément en "centre ville" mais l’offre est assez vaste pour un F2 de 40m2 autour de 450 TTC.

Pour le PLH, le quartier est entre Danton et Coty qui est en pleine revitalisation. Je ne sais pas où trouver l’info mais pour les loyers, une visite sur seloger, meilleursagents et LBC indiquent qu’ils sont dans la moyenne pratiquée des 9 euros/m2.

@NYBR : A vrai dire, je suis d’Evreux. C’est en rencontrant mon banquier que LH a émergé et LH est plus intéressant qu’Evreux où le m2 n’est pas intéressant en investissement locatif + centre ville atone. Lui préfère l’investissement commercial mais je n’y connais rien.  Pour l’immeuble, on est sur la rue Franklin. Je suis plutôt "Padawan" sur la ville mais si je n’irai pas sur Bléville, Mont Gaillard, La Mare Rouge, Les Neiges ou Caucriauville.  Et oui, je ne veux pas me précipiter.

Merci.

Dernière modification par CoquelicotBleue (30/09/2019 11h09)

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#11 01/10/2019 09h02

Membre
Top 100 Réputation
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Bonjour,
Si j’ai bien compris, vous avez créé une SCI associée avec vos deux filles en disposant de 15000 euros de revenus par an. Vous disposez d’une épargne de précaution qu’il vaudrait mieux ne pas trop engager.
J’imagine que la banque demandera des cautions solidaires à chaque associée et peut-être même qu’il va être compliqué de financer cet immeuble dans de bonnes conditions. Je ne sais pas si ce ne serait pas un cadeau empoissonné pour vos filles. La question doit se poser.

De quoi ne surtout pas trop vous emballer et regarder avec une attention encore plus soutenue tous les aspects de cet investissement qu’il soient techniques, fiscaux, financiers ou simplement locatifs.

Je suis sans doute excessivement prudent, mais pourquoi mettre tous vos oeufs dans le même panier avec en plus un rentabilité pas vraiment enthousiasmante ? n’y a-t’il pas des biens plus petits (Studios, T1) offrant une meilleure rentabilité au Havre ?

Dernière modification par Range19 (01/10/2019 10h08)

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#12 01/10/2019 10h15

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Réputation :   33  

La chose qui m’étonne dans cette histoire…c’est que l’agent indique qu’il a eu une offre 5000€ au dessus du prix demandé.

Franchement, c’est assez….étonnant. J’ai rarement vu des gens qui offrent plus que le prix demandé.

Je serais méfiant si un agent m’annonçait cela.

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#13 01/10/2019 14h51

Membre
Réputation :   2  

Range19 a écrit :

Bonjour,
Si j’ai bien compris, vous avez créé une SCI associée avec vos deux filles en disposant de 15000 euros de revenus par an. Vous disposez d’une épargne de précaution qu’il vaudrait mieux ne pas trop engager.
J’imagine que la banque demandera des cautions solidaires à chaque associée et peut-être même qu’il va être compliqué de financer cet immeuble dans de bonnes conditions. Je ne sais pas si ce ne serait pas un cadeau empoissonné pour vos filles. La question doit se poser.

De quoi ne surtout pas trop vous emballer et regarder avec une attention encore plus soutenue tous les aspects de cet investissement qu’il soient techniques, fiscaux, financiers ou simplement locatifs.

Je suis sans doute excessivement prudent, mais pourquoi mettre tous vos oeufs dans le même panier avec en plus un rentabilité pas vraiment enthousiasmante ? n’y a-t’il pas des biens plus petits (Studios, T1) offrant une meilleure rentabilité au Havre ?

Bonjour Range19,
Merci de votre réponse.
J’ai eu RDV avec ma banque ce matin et je vous remercie beaucoup d’avoir attiré mon attention. Pas de caution solidaire sur les enfants. Pour la SCI, c’est 80% pour moi et 10% pour chacune. L’idée a été suggérée par ma banque afin de ne pas payer de pénalités si le dossier de financement était refusé après la signature du compromis mais surtout parce qu’avec 15K de revenu en Autoentreprise, si je réalise l’opération en nom propre, je ne suis pas solvable.

Pour ma banque, la proposition est 70% d’autofinancement par les loyers plus l’apport des FDN (environ 12k) et d’un apport personnel de 25K, prêt sur 15 ans. Le directeur à le pouvoir d’appuyer le dossier et ce montage semblait très satisfaisant de son point de vue. L’emprunt sur 20 ans ne semble pas être accepté et prendre sur 12 ans obligerait à engager la plus grande partie de l’épargne. Je n’arrive pas à me dire si c’est une erreur mais dans ce cas précis, ce sera la seule solution proposée par ma banque.

J’attends effectivement les diagnostics qui n’ont pas été communiqués et le retour sur les offres proposées.

Pour les T1 et Studios dans au Havre centre, ils ne présentent pas plus de retours se négociant autour de 2000 à 2500, voire plus en centre ville. J’ai pas mal cherché. Il y a sûrement des occasions à faire mais démultiplier les passages chez le notaire pour trois appartements différents plus le temps passé (si travaux aussi) et envisager des étudiants comme locataires  (donc turn over et été à prendre en considération) effaceront peut être les gains à l’achat.

Les T2 et 50 m2 sont activement recherchés en centre ville car ils permettent à des jeunes actifs ou couples de s’installer, de travailler, de sortir et de quitter les colocs.

titoux a écrit :

La chose qui m’étonne dans cette histoire…c’est que l’agent indique qu’il a eu une offre 5000€ au dessus du prix demandé.

Franchement, c’est assez….étonnant. J’ai rarement vu des gens qui offrent plus que le prix demandé.

Je serais méfiant si un agent m’annonçait cela.

Bonjour Titoux et merci de votre réponse,

J’avoue que je ne comprends pas pourquoi quelqu’un a proposé +5k sur le prix initial de 167k sans avoir reçu les diagnostics. Ils ne font pas monter les enchères non plus … c’est étrange..

Dernière modification par CoquelicotBleue (01/10/2019 15h15)

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#14 30/08/2020 14h53

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Réputation :   2  

Bonjour à toutes et à tous,

Je viens faire un retour d’expérience sur ce projet pour ceux et celles qui suivent ce forum avec un profil néophyte comme le mien. Veuillez m’excuser du délai.

Pour rappel, je m’intéressais aux immeubles sur Le Havre dans un budget au dessous de 200K. Une annonce était parue avec visite en septembre 2019 pour un immeuble à 172K, loué à 1300 euros avec une surenchère.
Au final je n’ai pas fait d’offre et je me suis même complètement désintéressée de Le Havre en raison de mon peu de connaissances de la ville, pas de réseau sur place et de son relatif éloignement de mon domicile. J’ai grandi à côté d’Evreux et maintenant je suis à mi-temps sur Bernay dans l’Eure.

Cependant, ayant effectuée de nombreuses recherches et démarches, j’ai continué à chercher.

Au final, j’ai acheté un petit IDR sur Rouen Rive Gauche en Février 2020 pour un prix similaire et je suis même persuadée qu’il s’agit du meilleure localisation que celui vu sur le Havre. C’est une maison convertie en trois F1.

Voici les détails

SCI constituée avec mes deux filles sous l’impulsion de ma banque (sans caution solidaire pour elles)
PRIX FAI 175K
FDN 14K
Revenus 1216 euros de revenus locatifs comprenant la gestion en agence et la GLI
Renta brute autour de 7,8%

PNO : 150 euros
Prêt de 147K à 1,25 sur 180 mois - Remboursement de 954,02 mensuel avec assurance
Frais de dossier : 800 euros
TF : 1240
Charges non récupérables : 120 euros annuels
Frais bancaire : 40 euros/mois
CF = 92 euros/mois
Renta nette (d’après mes calculs) =4%

Pas de grande rentabilité mais un investissement sur l’emplacement, la tension locative et la plus value réalisée. Les loyers pourront aussi être revus à la hausse pour améliorer la rentabilité.
Je remercie encore les intervenants aguerris de ce forum pour leurs contributions régulières et expertes.

Dernière modification par CoquelicotBleue (30/08/2020 14h57)

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