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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/09/2019 18h57

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Bonjour à tous,

Je suis entrepreneur individuel 40 ans marié avec 2 enfants.

J’ai un revenu net de 3K€ par mois environ, ma femme à un salaire de 1.2K€, l’immobilier locatif nous apporte environ 500€ de cashflow, nous avons également 193€ de CAF pour les enfants, ce qui nous fait environ 5K€ par mois.

Nous avons une capacité d’épargne de 1K€ par mois environ.

Actuellement, je suis en fort questionnement concernant mon patrimoine….

Mon but étant de lever le pieds sur mon activité professionnelle qui m’use physiquement (batiment), je me demande si il est temps d’arbitré afin d’optimiser au mieux mes actifs pour me rapprocher le plus vite possible d’une rente plus importante.

Je souhaiterai continuer les achats immobiliers car ma banque me suit mais j’ai de plus en plus de mal à trouver des biens se rapprochant d’une rentabilité de 10%…..

Voilà un récapitulatif de mon patrimoine.

Immobilier

Résidence principale :  valeur 200K€ payée

Appartement locatif acheté 40k€ en 2011 : valeur 45k€ payé  (loyer 350€)

Appartement locatif acheté 45k€ en 2012 : valeur 45k€ payé  (loyer 350€)

Appartement locatif acheté 53k€ en 2016 reste 12 ans de crédit à 1.7% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Appartement locatif acheté 58k€ en 2017 reste 13 ans de crédit à 1.4% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Maison locative achetée 70k€ en 2018 reste 17 ans de crédit à 1.7% : valeur 110k€ (loyer 650€)

Financier

PEA ouvert en 2015 avec 7,4K€ à ce jour 10.2K€

PEL : 63K€ à 2.5%

Assurance vie 100% fond Euro + de 8 ans : 18K€

Livret A : 10K€

N’hésitez pas à me donner vos avis

Mots-clés : financier, immobilier, portefeuille

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#2 05/10/2019 09h29

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Normalement, L’appartement acheté en 2011 est vendu pour 50K€.

Donc 350€ de cashflow en moins mais 50k€ en liquidité en plus soit environ 150K€

Nous pensons placer ces 50K€ sur des SCPI Corum et reprendre de l’immobilier physique à crédit.

Et comme dit plus haut, ne prenons tout les bons conseils

Dernière modification par Rick (05/10/2019 09h31)

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#3 05/10/2019 09h53

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Bonjour Rick,

avez-vous besoin de revenus complémentaires maintenant?
Pourquoi ne pas mettre cet argent (ou une patrie) dans votre PEA pour augmenter la diversification de votre patrimoine qui est très majoritairement immobilier?

Bien à vous
cat

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#4 05/10/2019 10h09

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Bonjour cat,

Je suis entrepreneur dans le batiment, je m’approche de la quarantaine et je voudrai calmer mon activité qui est fatigante aussi bien physiquement que mentalement….

J’aimerai comme beaucoup m’approcher le plus rapidement possible d’une rente qui me permettrait de souffler un peu.

Pour ce qui est du PEA, je trouve que le marché est assez haut et j’ai peur d’un retournement….mais j’y  ai pensé.

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#5 05/10/2019 10h22

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Si vous souhaitez vraiment de la pierre papier, Corum n’est probablement pas la seule possibilité. Vous pourriez regarder par exemple les foncières cotées avec lesquelles vous pourrez assez simplement construire un portefeuille très diversifié (sensiblement plus qu’avec Corum seul en tout cas).

Pour ma part, j’aurais tendance à préférer une plus grande diversification en terme d’actifs, vers les actions hors immobilier notamment, mais je peux comprendre l’attachement à l’immobilier.

Bien à vous,
cat

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#6 05/10/2019 10h58

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Merci pour vos conseils, je vais regarder du coté des Foncières cotées SIIC.

Il faudra que j’ouvre un compte titre et je serai taxé sur les dividendes à hauteur de 30% avec la Flat taxe d’après ce que je comprend.

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#7 05/10/2019 11h09

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@Rick,
Ou bien loger les SIIC dans une AV du genre Linxea Spirit.
Exit la flat tax mais frais de gestion de 0,5% par an et choix "limité" de SIIC.

(7/7) Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO ?

Dernière modification par Bluegrass (05/10/2019 11h11)

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#8 05/10/2019 11h35

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c’est justement ce que je regardai.

J’ai une assurance vie chez Générali 100% fonds euro de plus de 8 ans, je pourrai amener des liquidités et investir dans des SIIC

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#9 05/10/2019 12h18

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Si vous avez de fortes convictions sur un maintien des marchés sur les niveaux actuels, vous pouvez même faire une avance sur titres chez Boursorama (50% maximum de vos avoirs), à 0,75% sur 3 ans, et investir sur des SIIC "à crédit" par exemple dans une AV Linxea Spirit.
Mais prudence, dans 3 ans, il vous faudra rembourser le capital quel que soit le niveau des marchés.

C’est ce que j’envisage de faire mais pas sur les niveaux actuels…

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#10 05/10/2019 12h22

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Je suis trop sécuritaire pour ça de mon coté…même si l’idée parait intéressante

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#11 19/01/2020 18h12

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Petite mise à jour

Immobilier

Résidence principale :  valeur 200K€ payée

Appartement locatif acheté 40k€ en 2011 : valeur 45k€ payé  (loyer 350€)  Vendu 50K€

Appartement locatif acheté 45k€ en 2012 : valeur 45k€ payé  (loyer 350€)

Appartement locatif acheté 53k€ en 2016 reste 12 ans de crédit à 1.7% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Appartement locatif acheté 58k€ en 2017 reste 13 ans de crédit à 1.4% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Maison locative achetée 70k€ en 2018 reste 17 ans de crédit à 1.7% : valeur 110k€ (loyer 650€)

Achat en cour sur maison locative coût de revient 70K€ environ prêt sur 15 ans crédit à 1.3% : valeur 120K€ (loyer approximatif 650€)

Financier


PEA ouvert en 2015 avec 7,4K€ à ce jour 11K€

PEL : 65K€ à 2.5%

Assurance vie 100% fond Euro + de 8 ans : 18K€

Livret A : 15K€

Compte courant : 50K€ à investir

à noter

Je pense de plus en plus à l’achat revente en immobilier sur de la grosse rénovation ou construction neuve pour accélérer l’indépendance financière au vue de mes connaissance dans le bâtiment et sur le marché immobilier.

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#12 08/05/2020 13h57

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Je me décide à partager mon portefeuille d’actions

Portefeuille actions

40 SAINT GOBAIN PRU: 20,05 €   

100 EDF  PRU: 6,12 €   

50 BOUYGUES  PRU: 25,38 €   
   
10 GUERBET  PRU: 28,05 €   

50 BENETEAU  PRU: 5.84€

85 CARREFOUR  PRU: 13,47 €   

200 NATIXIS  PRU: 2,19 €   

100 ORANGE  PRU: 11,16 €   

300 DERICHEBOURG  PRU: 3,06 €   

60 BNP PARIBAS  PRU: 32.5€

100 MAISONS DU MONDE  PRU: 9,60 €   

100 SOCIETE GENERALE  PRU: 17,64 €   

250 HAULOTTE GROUP  PRU: 5,61 €   

300 EUROPCAR MOBILITY  PRU: 2,35 €   

250 TF1  PER: 6,94 €   

150 AIR FRANCE -KLM  PRU: 6,56 €   

300 MAUREL ET PROM  PRU: 2,78 €   

100 RENAULT  PRU: 29,34 €   

600 VALLOUREC  PRU: 1.9 €

3000 SOLOCAL GROUP  PRU: 0.36 €
   
1000 AUPLATA MINING GR  PRU: 0.7 €

15000 CYBERGUN  PRU: 0.05 €

300 KLEPIERRE  PRU: 21.50 €

200 MERCIALYS  PRU: 6.69 €

400 CGG  PRU: 1.12€

Et petite mise à jour de l’immobilier

Résidence principale :  valeur 200K€ payée

Appartement locatif acheté 45k€ en 2012 : valeur 45k€ payé  (loyer 350€)

Appartement locatif acheté 53k€ en 2016 reste 12 ans de crédit à 1.7% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Appartement locatif acheté 58k€ en 2017 reste 13 ans de crédit à 1.4% : valeur 80k€ (loyer 450€)

Maison locative achetée 70k€ en 2018 reste 17 ans de crédit à 1.7% : valeur 110k€ (loyer 650€)

Maison locative + garage coût de revient 75K€ reste 15 ans crédit à 1.3% : valeur 120K€ (loyer 650€ + 50€ de garage)

Appartement locatif acheté 120K€ en 2020 reste 20 ans crédit 1.15% : valeur 130K€  (loyer 580€) investissement patrimonial dans une grande ville du Sud-ouest

Dernière modification par Rick (08/05/2020 14h08)

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#13 18/09/2020 10h37

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mise à jour portefeuille action

Portefeuille actions



50 EDF  PRU: 8,22 €   

50 BOUYGUES  PRU: 25,38 €   
   
100 BENETEAU  PRU: 5.74 €

100 CARREFOUR  PRU: 13,45 €   

300 NATIXIS  PRU: 2,15 €   

200 ORANGE  PRU: 10.76 €   

400 DERICHEBOURG  PRU: 3 €   

60 BNP PARIBAS  PRU: 32.28€

100 SOCIETE GENERALE  PRU: 17,64 €   

250 HAULOTTE GROUP  PRU: 5,61 €   

500 EUROPCAR MOBILITY  PRU: 1,87 €   

300 TF1  PER: 6,57 €   

300 AIR FRANCE -KLM  PRU: 5.41 €   

300 MAUREL ET PROM  PRU: 2,78 €   

100 RENAULT  PRU: 29,34 €   

2000 SOLOCAL GROUP  PRU: 0.36 €
   
1000 AUPLATA MINING GR  PRU: 0.7 €

460 KLEPIERRE  PRU: 18.89 €

450 MERCIALYS  PRU: 6.4 €

490 CGG  PRU: 1.06 €

50 GENFIT PRU: 7.43 €

50 CASINO Guichard PRU: 24.50 €

150 ELIOR PRU: 4.98 €

100 EUTELSAT PRU: 9.13 €

10 AIRBUS PRU: 68.42 €

100 COFACE PRU: 6.63 €

100 VALNEVA PRU: 6.12 €

Actuellement, j’ai investi 34 900 € sur mon PEA et compte titre pour les Foncières.

Je suis à 31950 € à aujourd’hui soit une perte de 3000 € environ…

Je suis investi principalement en France (PEA) comme vous pouvez le voir et cette stratégie ne paye pas actuellement….surtout que je suis positionné sur des valeurs qui ont subi de plein fouet la crise du COVID-19…

Etant plus connaisseur en immobilier qu’en bourse, je prendrai avec plaisir vos conseils avisés.

A bientôt sur le Forum.

Dernière modification par Rick (18/09/2020 11h11)

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#14 18/09/2020 11h27

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Bonjour,

Quelques actions m’interpellent :
- EDF : état actionnaire, coût du démantèlement du nucléaire, perspective de croissances
- Natixis, SG : quelles perspectives ? À la limite, la ligne BNP suffirait si vous souhaitiez être exposé au secteur bancaire
- Maurel & Prom : le pétrole devient persona non grata … et il me semble qu’elle ne bosse que dans l’extraction de pétrole ! Pourquoi ne pas réorienter vers une majeur en cours de transition (comme Total par ex)
- Solocal : hum…. quelles perspectives ?
- Eutelsat : business en décroissance ! À part son dividende, qu’est ce qui vous attire ?

Je vous conseille de vous orientez sur des valeurs européennes plus solides (jetez un œil au screener de Mr Dividende, il a fait un excellent boulot)

Pensez également aux trackers US pour vous exposer à la croissance de la locomotive mondiale

Bien cordialement,

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[+2]    #15 18/09/2020 11h29

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Bonjour Rick,

Comment avez-vous choisi vos actions ?
Votre problème est que vous tentez de faire mieux que le marché, en faisant du stock picking, et qu’en plus vous être très majoritairement exposé au marché français, qui n’est pas celui qui offre le meilleur rendement. La plupart des gestionnaires professionnels de portefeuille ne battent pas le marché, alors comment y arriveriez-vous, simple particulier ?
Le plus simple pour vous (et pour beaucoup de personnes d’une manière générale) serait de vendre immédiatement toutes vos actions et de vous investir à 100% dans un ETF world (donc exposé aux USA avec une meilleure rentabilité) capitalisant type CW8 ou EWLD (tous deux éligibles au PEA).
Je vous invite à lire la file du portefeuille de Rossox, par exemple, qui est instructive.
Je vous conseille aussi de lire de livre Epargnant 3.0 de Fuctif, et son blog, pour terminer de vous convaincre des atouts de l’investissement passif, autrement appelé lazy. Le plus difficile est de se tenir à la ligne de conduite, et de ne pas en dévier quels que soient les évènements qui viendraient vous perturber (et dieu sait qu’il s’en produira, la preuve en ce moment).

Si jamais vous souhaitez quand-même essayer de faire mieux que le marché, vous pouvez toujours garder 20% de votre portefeuille en bac à sable pour essayer. Vous diminuerez votre rendement global, mais je comprends que vous ayez besoin de le faire. On apprend en général mieux de ses erreurs que de celles des autres.

Je vous rassure (ou pas), je me suis fait rincer correctement avant vous, et dans des proportions bien pires, et je vais réorienter mon portefeuille dans le sens du conseil que je vous ai donné.

Bon courage dans vos choix.

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#16 18/09/2020 11h58

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Bonjour et merci pour vos réponse,

Oui, j’essaie de d’acheter des sociétés qui me paraissent décotées et j’attends patiemment que ça remonte…

J’ai fait plusieurs allé/retour sur EDF, Natixis, Europcar, Beneteau, Orange etc…

Ma situation serait bien pire sans cela…..

Le problème est qu’en jouant comme ça, je me retrouve parfois coincé sur des valeurs qui ont subi une forte baisse et végètent….

Sans parler des augmentations de capital qui diluent encore plus certaines valeurs ex: Solocal

Je mise également sur des valeurs à fort dividende comme les foncières (dur dur en ce moment) et sur certaines valeurs comme Eutelsat, Publicis, Bouygues, Orange, TF1 etc…

Mais je vais regarder du coté des ETF investir plus à l’international et également regarder le screener de Mr Dividende.

Quand je vois la hausse des marchés US et nous à la traîne…ça fait réfléchir.

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#17 18/09/2020 12h06

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Rick a écrit :

Je suis investi principalement en France (PEA) comme vous pouvez le voir et cette stratégie ne paye pas actuellement….surtout que je suis positionné sur des valeurs qui ont subi de plein fouet la crise du COVID-19…

Une question…

Pourquoi,par ex.. ne pas avoir profité de cette baisse des cours pour renforcer (très progressivement) sur quelques belles valeurs de votre sélection ?

PS) Nous avons écrit en même temps

Dernière modification par Aigri (18/09/2020 12h08)


Parrain Boursorama :)

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#18 18/09/2020 12h15

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J’ai renforcé sur certaines valeurs et je compte le refaire

Surtout sur les foncières (dividende) et malheureusement le choix n’est pas judicieux pour le moment vu la chute de Klepierre de ces deux derniers jours dû à l’annonce de l’AK de Unibail…..

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#19 18/09/2020 12h33

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Rick a écrit :

Le problème est qu’en jouant comme ça, je me retrouve parfois coincé sur des valeurs qui ont subi une forte baisse et végètent….

Concernant les valeurs "qui ont subi une forte baisse et végètent" :
- soit vous estimez qu’elles sont sous-évaluées par le marché, auquel cas c’est une occasion en or pour renforcer à bon compte ;
- soit vous estimez qu’elles ont baissé parce que leur situation s’est détériorée et dans ce cas il n’y a aucune bonne raison de les conserver en portefeuille.
- soit vous ne savez pas, dans ce cas interrogez-vous sur la pertinence d’investir sur une valeur dont vous n’avez aucune idée de combien elle vaut
En aucun cas vous n’êtes "coincé", revendre un titre (en tout cas tant qu’il est suffisamment liquide ce qui est le cas des valeurs que vous détenez) se fait en 2 clics.

Dernière modification par dangarcia (18/09/2020 12h34)

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#20 18/09/2020 13h00

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Oui, vous avez raison. Je ne suis pas coincé mais pas facile de couper sa position en forte perte….

Dernière modification par Rick (18/09/2020 13h02)

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#21 18/09/2020 17h02

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Rick a écrit :

Oui, vous avez raison. Je ne suis pas coincé mais pas facile de couper sa position en forte perte….

Techniquement c’est très facile, quelques clics suffisent.

C’est psychologiquement que ça l’est moins, car cela nécessite d’admettre qu’on s’est trompé.
(à voir si vous contrôlez votre esprit ou si c’est lui qui vous contrôle…)

Mais par expérience c’est juste un mauvais moment à passer (un peu comme retirer un sparadrah ou se faire arracher une dent), après on se sent mieux !
L’autre solution c’est de continuer à faire l’autruche mais plus on attend plus on souffre.

Dernière modification par dangarcia (18/09/2020 17h26)

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Favoris 1    #22 19/09/2020 12h27

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Bonjour,

Intéressant à suivre votre démarche et votre évolution.

Je me pose certaines questions sur le choix de certaines des actions.

Pour "Renault", le cours actuel vaut moins que le cours de 1994. Tous les 10 ans l’action se crash.
Elle n’a pas d’avance compétitive comme "Tesla" ou quelque chose la rendant indispensable comme "Coca Cola".
Et par rapport à l’évolution des dividendes, c’est un peu le yoyo. Il monte jusqu’en 2007. Puis coupé en 2008 et 2009. Puis il remonte jusqu’en 2016, puis il rechute pour être coupé cette année.

Pour "Orange" également. L’action a explosé en 2000, et depuis c’est les montagnes russes.
Pour le dividende c’est la même chose. Il fait le yoyo depuis 2000.

Pour "EDF" c’est pareil, le cours actuel est nettement plus bas qu’au lancement. Pour le dividende il n’arrête pas de chuter.

Chercher à investir dans des actions sous évaluées, décotées, boudées par le marché peut être une stratégie mais par rapport à leur tendance depuis 20 ans … c’est plutôt risqué.

Mais c’est sûr que c’est moins cher que d’investir dans de belles actions avec des fondamentaux solides. Les belles entreprises sont chères.

J’espère que le temps vous donnera raison smile

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#23 20/09/2020 09h44

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Bonjour,

Effectivement, j’ai investi sur certaines valeurs parce que j’estime quelles sont sous évaluées et sur d’autres pour leurs dividendes.

On verra si ça finit par payer dans le temps.

J’ai toujours entendu que les gens patients s’enrichissaient sur les gens impatients en bourse.

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#24 20/09/2020 13h30

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Pour les foncières, pourquoi ne pas élargir sur de l’US, du Store Capital par exemple ?

Je ne vais pas vous conseiller de vendre du Renault ou pire du Klepierre aux niveaux des cours actuels… mais globalement votre portefeuille manque de diversification …
Des valeurs 100% française, défensives, qui se cassent la gueule depuis des années voir depuis leur introduction, en décroissance ou de très belles valeurs bien décotées mais qui se sont pris la crise Covid en pleine dent.

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#25 20/09/2020 13h50

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Pour les foncières US, je faisais justement la comparaison hier devant mon ordinateur avec les foncières françaises et on peut constater que nos foncières chutent bien plus lourdement….

A 6 mois, Store Capital fait + 64% (USA)

A 6 mois, Klépierre fait - 23% (UE)

A 6 mois, Simon Property Group fait + 25% (USA)

A 6 mois, Unibail Rodamco fait - 44%  (EU)

Pourtant, j’ai pas l’impression que la situation des Foncières Commerciales Européennes est bien plus catastrophique qu’aux USA….

Je suis d’accord avec vous, je devrais diversifier géographiquement. Mais mon coté pro européen prend le dessus….

Beaucoup de connaissance pourtant me disent que l’Europe est morte… Mais je me refuse encore d’y croire…

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