Quelles économies sur l'auto-construction d'une maison ?

Gratouille · #1

J’étudie actuellement la possibilité d’auto-construire une maison pour un Investissement Locatif.

Mes motivations portent à la fois sur le développement personnel, plaisirs et fierté qu’apportent un tel projet et sur…les économies possibles. Je recherche donc des données fiables sur ce point, avec des personnes ayant vécus une ou plusieurs expérience(s) similaire(s) (pas des "j’ai entendu que…")

Voici les caractéristiques principales de cette maison, étudiée avec un cabinet de Maitre d’Oeuvre :
- Maison de 3 Chambres/ 2sdB de 107 m² habitable, avec 70 m² habitable au RdC et 37 m² habitable au 1er étage (70 m² au sol)
- Construction en Parpaing sur Fondations en hérisson
- Couverture en Zinc
- Normes Actuelles : RT2012, Sismique, Elec, etc.
- Assainissement Individuel en Micro-Station
- Equipements & Déco en Milieu/Haut de Gamme
- Jardin de 350 m² avec parking, terrasse, engazonné, cloturé.

D’un point de vue technique, je souhaite garder les mêmes plans, néanmoins partir sur une structure bois (plus facile, modulable et rapide à réaliser que le béton).
Je souhaite laisser aux artisans les parties nécessitant du gros matériels ou trop techniques par rapport aux risques et économies potentielles engendrées : terrassement, fondations, couverture, plomberie, électricité. Je souhaite donc mes réserver les postes suivants : Structure bois/bardage/isolation, sols, charpente, finitions, extérieur et coordination générale.

J’ai compris qu’il y avait des coûts supplémentaires à intégrer/construction classique : outillage, matériels, véhicule. La maîtrise des délais est également un point important dans la réussite de ce projet.

Mots-clés : auto-construction, construction, optimisation

SeaandRun56 · #2

Bonjour Gratouille,

Vous avez déjà eu un aperçu du coût d’une construction car vous avez fait construire votre RP. D’ailleurs était-ce par un constructeur (en CCMI) ou bien par un maître d’œuvre ?

Après, je pense que nous sommes nombreux à réfléchir à l’auto-construction d’une maison (comme RP ou pour louer) et nous réfléchissons aussi aux économies envisageables sur un tel projet.
Cela est tout de même compliqué de tracer de grandes lignes car nous avons tous des attentes différentes en termes de "défauts acceptables" ou de "prestations offertes" aux locataires d’une maison neuve.

Pour être plus clair dans mon propos, je vais vous donner des exemples :
- certaines personnes font construire des maisons avec des chambres au RDC et à l’étage mais ne prévoient qu’une salle de bains (au RDC ou à l’étage). Sommes-nous prêts à économiser env. 6 000 euros et n’avoir qu’une salle de bains surtout dans une maison à étage ?
- certaines personnes construisent aussi des maisons à étage mais ne prévoient pas de chambre et de salle d’eau au RDC. Cela fait pourtant partie des attentes de la plupart des candidats locataires !
- d’autres limitent la taille des fenêtre, prévoient le minimum dans la cuisine, ne mettent pas de WC suspendus, pas de plancher chauffant au RDC, etc …

Donc, il est toujours difficile de faire des choix sur les "défauts acceptables" et sur la quantité des prestations d’une construction.

Personnellement, je pense qu’il est possible de faire des économies à de nombreux niveaux, ce que j’ai essayé de faire :
- faire la peinture soi-même, aménager soi-même une cuisine IKEA, faire tous les extérieurs (terrasse en bois sans dalle béton, clôtures avec dalles de soubassement, etc.). C’est surtout sur ces derniers points que j’ai essayé de faire des économies. Même si je pouvais financer de ma poche tous ces travaux, j’ai préféré les faire moi-même.

Bien cordialement.

SeaandRun56

Dernière modification par SeaandRun56 (03/09/2019 17h24)

Gratouille · #3

Merci de votre retour, néanmoins, ca ne répond pas à ma question.

Pour etre plus précis:
- Je connais actuellement les couts de construction en mode Maitrise d’Oeuvre, avec donc le détail de chaque corps de métier.
- Je souhaite comparer les économies à conception/qualité égale de maison, hormis la structure. Il est évident qu’en rognant sur la surface, sur le nombre de SdB, etc..on va trouver de … fausses économies.

Mon interrogation se porte sur les économies engendrées en auto-construction par rapport à la construction habituelle…..Autrement dit, est-ce une solution financièrement intéressante et dans quelle mesure ?

frnk77 · #4

Bonjour Gratouille,
D’après mon expérience quand un artisan vous fais un devis, les matériaux ne représente (presque) jamais plus de 50% du total. Donc le reste c’est principalement de la main d’oeuvre qui peut être économisé.
Sauf si la fiscalité entre en jeu (par exemple via un tva réduite).
Et sauf que ce n’est pas une vrai économie puisque vous avez dépensé du temps…
A contrario là où j’ai gagné beaucoup à l’époque c’est qu’en faisant moi même je n’étais pas obligé d’emprunter mais aujourd’hui avec les taux bas ce n’est plus d’actualité.

Gratouille a écrit :
Autrement dit, est-ce une solution financièrement intéressante et dans quelle mesure ?

Et si je peux me permettre ce critère doit vraiment être pondéré tellement l’activité est chronophage est peu influé sur leur reste de votre vie personnelle.
Je vous parle en connaissance de cause. Quand j’avais 24 ans (j’ai aujourd’hui le double) et que j’ai voulu quitter le nid (chez mes parents) j’ai fait construire ma RP. Comme je voulais 200m² beaucoup de constructeur m’ont ri au nez. D’autant plus que je n’avais pas les sommes nécessaires. J’ai donc fait construire un hors d’eau, hors d’air que j’ai terminé moi même. Cela m’a pris 1 an juste pour le RDC et une partie des extérieurs. En y consacrant 4 soirs/semaines et tous les weekend.

SeaandRun56 a écrit :
Donc, il est toujours difficile de faire des choix sur les "défauts acceptables" et sur la qualité d’une construction

Ce n’est pas parce que l’on fait soit même que c’est moins bien fait. Ce pourrait même être l’inverse si on accepte justement de ne pas avoir la contrainte temps.

M07 · #5

Bonjour !

@Gratouille, ce qui dit frnk77 est important :

frnk77 a écrit :
Sauf si la fiscalité entre en jeu (par exemple via un tva réduite).
Et sauf que ce n’est pas une vrai économie puisque vous avez dépensé du temps…

Ne pas oublier que les coûts de main d’oeuvre, d’artisans, de professionnels, seront déductibles des loyers encaissés, dès que l’on optera pour le réel (déductibilité soit au titre des travaux en cas de location nue, avec possibilité de déficit foncier ; soit par l’amortissement en cas de LMNP). Et cette déduction s’appliquera à la base des Prélèvements Sociaux (actuellement 17,20 %), mais aussi de la base de l’impôt sur le revenu (selon votre TMI).

Ainsi, si votre TMI est de 14 %, lorsque vous croyez économiser 1000 €, vous n’aurez économisé, en pratique, que 688 € (100 % - 14 % - 17,20 %) ; et vous y aurez passé beaucoup de temps…

Dernière modification par M07 (03/09/2019 13h04)

geek · #6

Bonjour Gratouille

Je vais vous part de mon expérience de mon expérience dans ce domaine ayant réalisé la construction d’une maison dans un but locatif. (90m2 R+1, 2SDB)

Sur le principe, j’ai fais réaliser le Hors d’air Hors d’eau par des entreprises, ce qui était un passage obligé pour avoir une assurance DO et également pour le prêt.
Ensuite j’ai réalisé une grande partie du second oeuvre, ce qui m’a permis de réaliser des gains économiques et surtout d’augmenter le niveau des prestations.
Personnellement, je préfère de loin une structure maçonnée qui, même si elle est plus longue et coûteuse à mettre en place, permet une bonne longévité et permet une bonne base pour les autres lots.

D’un point de vue financier, vous pouvez ouvrir des comptes Pro chez des fournisseurs et pourrez ensuite espérez un gain d’environ 50% sur les devis d’artisan si on compare avec la fourniture et pose.
Par compte, il faut effectivement prendre en compte l’aspect fiscal mais également la taxation de la plus value + PS en cas de revente. En effet, les factures de matériaux ne sont pas prises en compte dans le calcul de la valeur de votre logement.

Par contre, cela va vous surprendre mais j’ai finalement choisi un artisan pour la fabrication et pose de la cuisine et des dressings avec porte de placard car ce type de prestation peut être déductible en travaux d’amélioration.

En conclusion, si je renouvelle l’expérience, je pratiquerai de la même manière pour les raisons suivantes :
- Prestations plus haut de gamme
- Maîtrise du second d’oeuvre
- Coût global moins élevé donc mensualité moindre

Cela nécessite d’optimiser au mieux les travaux (chape liquide, livraison des matériaux avant la toiture, etc). Par exemple, pour me faciliter la tache et proposer une bonne prestation, j’ai choisi du plancher chauffant et donc une chape liquide sur l’ensemble, ce qui permet de poser le carrelage très facilement.

Cordialement

tini38 · #7

Je rebondis sur le sujet car je sors d’une rénovation non pas d’une maison mais d’un appartement et je souhaite faire part de mon retour d’expérience.

Vous avez évoqué l’économie que vous pourriez faire en auto-construction sur une maison mais on parle moins souvent de l’économie physique et morale. J’ai passé tout mes samedi pendant près de 10 mois à rénover et celà demande beaucoup de temps (souvent plus que l’on imagine) et on passe du coup moins de temps avec ses proches et ses amis à profiter et faire d’autres choses que de renfiler de la poussière et se casser le dos à soulever des plaques de placo. Alors oui cela a un coté positif, on apprend beaucoup de chose, mais au final cela peut vite dégouter surtout si vous souhaitez enchainer et en faire d’autres. J’ai fais cette erreur là.

Tout dépend donc de votre motivation et de votre temps disponible.

Enfin, Ce que dis M07 est tout a fait vrai, s’il s’agit de locatif et de régime réel (ce qui était pourtant mon cas) il est bien plus avantageux de faire faire les travaux.

Vous pouvez éventuellement comme le dit SeaandRun56 réaliser quelques travaux simple, sympa à faire entre amis qui permettent d’économiser un petit peu.

Après j’ai plusieurs connaissances qui ont profiter d’une période de chômmage pour construire leurs maisons du lundi au Vendredi comme un travail régulier. Je ne souhaite pas ouvrir le débat là-dessus sur la légalité de la chose mais c’est une possibilité.

geek · #8

Je reconnais effectivement que cela nécessite d’y passer beaucoup de temps.

Concernant la fiscalité, on parle ici d’une construction de maison en usage locatif.
Auparavant, il existait le dispositif Pinel mais aujourd’hui je ne vois que le LMNP avec amortissement.
Comment prétendre à un déficit foncier sur une construction ? quelle déduction envisager en location nue ?

Même si effectivement en locatif, l’approche est différente de sa RP, une économie importante permet une diminution du budget global donc une mensualité moindre, ce qui peut permettre de générer un cash flow positif plus rapidement.

Chaque projet est différent selon les priorités et la disponibilité de l’investisseur.

Gratouille · #9

geek a écrit :
Concernant la fiscalité, on parle ici d’une construction de maison en usage locatif.
Auparavant, il existait le dispositif Pinel mais aujourd’hui je ne vois que le LMNP avec amortissement.
Comment prétendre à un déficit foncier sur une construction ? quelle déduction envisager en location nue ?

Dans mon cas présent, il s’agit en effet d’un investissement locatif en neuf. L’auto-construction peut altérer les gains directs espérés par l’imposition actuelle & le manque de dispositif fiscal adapté. Cependant, dans mon exemple, ce n’est pas un souci, puisque je fonctionne déjà avec plusieurs outils (Scellier, Pinel, LMNP) qui soulage grandement mon imposition.

Dernière modification par Gratouille (03/09/2019 17h04)

Smad · #10

Gratouille a écrit :
Merci de votre retour, néanmoins, ca ne répond pas à ma question.

Pour etre plus précis:
- Je connais actuellement les couts de construction en mode Maitrise d’Oeuvre, avec donc le détail de chaque corps de métier.
- Je souhaite comparer les économies à conception/qualité égale de maison, hormis la structure. Il est évident qu’en rognant sur la surface, sur le nombre de SdB, etc..on va trouver de … fausses économies.

Mon interrogation se porte sur les économies engendrées en auto-construction par rapport à la construction habituelle…..Autrement dit, est-ce une solution financièrement intéressante et dans quelle mesure ?

Pour répondre concrètement à votre question, l’autoconstruction fait diminuer le prix du m2 finit d’au moins la moitié, parfois de deux tiers.

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Gratouille a écrit :

SeaandRun56 a écrit :

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frnk77 a écrit :

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geek a écrit :

#10 03/09/2019 19h57

Gratouille a écrit :

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