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#1 29/08/2019 22h18

Membre
Réputation :   60  

Bonsoir tout le monde,

Je me permet de poster cette discussion suite à une visite d’un appartement..

Merci d’avance pour la longue lecture, mais je préfère vous donner assez de détails!

Je vous mets le contexte :

1 - Après les (très bon) conseils de membres du forum, j’ai mis une annonce dans une boulangerie pour une recherche d’appartement dans un secteur précis, aux portes de Strasbourg, dans un quartier dynamique qui va s’agrandir avec un énorme chantier en cours pour la construction d’un centre commercial avec cinéma à proximité.

2 - Après quelques appels intéressants en plusieurs semaines, bingo, un particulier me téléphone pour dire qu’il vend son appartement, dans le quartier où je souhaite acheter, avec travaux, proche de Strasbourg.

3 - L’appartement est au RDC, avec place de parking privé, immeuble de quelques étages, charges raisonnables, travaux à prévoir, tout ce que j’aime.

4 - Après une visite de l’appartement, je remarque que le sol de la chambre est totalement brut, sans revêtement, je questionne le propriétaire qui habite les lieux pour savoir un petit peu l’historique du bien, il m’indique qu’ils ont découvert une infiltration d’eau importante dans les fondations de l’immeuble, datant de 1930 je précise, et qu’ils ont dû détruire toute la dalle pour refaire une nouvelle dalle en béton, il me montre les photos impressionnantes, ou l’on voit carrément le trou qui donne sur la cave. Le propriétaire m’indique que toutes les pièces seront effectuées dans les prochains mois.

5 - L’intégralité des travaux sera prise en charge par l’assurance du syndic, néanmoins cela me fait un peu peur, certes, suite aux conseils des membres du forum, j’ai appris maintenant qu’il faut trouver des biens immobiliers intéressants, avec travaux, avec des soucis qui font fuir les autres mais qui peuvent être résolus pour appliquer une grosse décote!

6 - Pour parler chiffres, le vendeur souhaitait 85 000 euros prix de vente, le prix moyen au m2 dans cette ville (fourchette basse je précise) est de 1600 euros. L’appartement fait 42 m2 avec place de parking privé pour rappel. Ce qui nous amène à 2023 euros / m2…

7 - Après 1 semaine et demi, j’ai écrit un mail au propriétaire pour lui dire que le bien m’intéresse, mais qu’il y a trop de frais à prévoir, cage d’escalier en mauvais état, ravalement de façade à prévoir et travaux de l’appartement, je lui indique que je prévois au minimum une fourchette de 30 000 euros et que je ne peux pas faire d’offre car elle serait beaucoup trop basse pour lui. Bonne soirée monsieur, à bientôt, cordialement etc….

8 - 2 jours plus tard ( donc aujourd’hui ) le vendeur m’indique qu’il est conscient du travail nécessaire, mais qu’il s’est déjà positionné à l’achat sur un bien, qu’il est prêt à revoir son prix à 65 000 euros, je suis un peu sur le c*l, j’ai gagné 20 000 euros rien qu’en argumentant un prix par mail et une visite.

Ce qui nous amène désormais à 65K / 42m2 = 1547€ / m2

J’envisage une offre à 50K pour ensuite qu’il me propose 60K et arriver sur un commun accord à 55K ce qui nous amènerai à un prix final de = 1309€ / m2

Avec le notaire et frais bancaires en gros, on serait à 60K€ + tous les travaux 90K€

Loyer prévisionnel hors charges avec un appartement entièrement rénové et la place de parking on serait sur 550 euros / mois HC


Résumé :

On est sur du tout ou rien, soit c’est une grosse pépite que je voudrais acheter à 55K pour être rentable et sécurisé, soit c’est un truc qui va me mettre encore plus dans le pétrin, je n’ai pas peur des travaux, mais quand il s’agit des fondations complètes d’un immeuble, je suis obligé de vous demander ( un peu ) d’aide.

Attention, quand je dis grosse pépite ce n’est pas forcément un appartement qui va ramener un gros cash-flow, mais c’est surtout pour le quartier qu’il m’intéresse, car il va augmenter avec certitude dans les 5 prochaines années.

Tout en sachant que, avec 30K de rénovation, appartement, cage d’escalier et ravalement, l’appartement pourra être vendu au minimum 110K€, les places de parkings sont rares dans le quartier pour souligner ce petit détail.

Merci d’avoir lu, quel est votre avis sur la question?

Bernard2K, DDTee, Cricri et les autres on peut être déjà eu ce type de "problèmes"..?

En vous souhaitant une agréable soirée.

Dernière modification par michaelstaudi (29/08/2019 22h33)

Mots-clés : béton, infiltration, travaux

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#2 29/08/2019 22h43

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michaelstaudi a écrit :

c’est surtout pour le quartier qu’il m’intéresse, car il va augmenter avec certitude dans les 5 prochaines années.

Vous perdez toute crédibilité par ce genre d’affirmation, méfiance, vous vous êtes emballé tout seul.

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[+2]    #3 29/08/2019 22h56

Membre
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Il semble y avoir beaucoup d’aléa possible dans ce projet. Beaucoup de ce que vous écrivez semble indiquer que vous chercher à confirmer votre projet (biais de confirmation). Vous essayez de vous convaincre et vous nous demander de le faire à notre tour. wink

Au prix du projet total et du loyer, cela fait une rentabilité de 550*12/90000 = 7.4% brut. Cela ne me semble pas élevé au vu des problèmes potentiels et de tout ce qui pourrait mal se passer.

Le vendeur a basé son prix non pas sur celui du marché mais sur celui du bien qu’il vise. L’intérêt dans son cas est également d’utiliser (probablement involontairement) un biais d’ancrage: vous avez l’air certain de faire une bonne affaire en ayant raboté 20 k€, alors que le prix de départ était de toute façon incongru.

Je ne suis pas convaincu. smile

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#4 29/08/2019 23h47

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Solliciter les PV d’AG de la copro des 3 dernières années pour en savoir plus sur l’infiltration.


Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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#5 30/08/2019 08h22

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Il doit exister un rapport d’expertise lié à cette infiltration : à minima, le consulter.

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#6 30/08/2019 09h16

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Vu ce que vous dites, tout porte à croire qu’une déclaration d’assurance a été faite et que le soucis a été expertisé.

Ca peut faire peur sur le papier mais théoriquement, un expert est venu, a fait des préconisation et le syndic fait les travaux en fonction.
A votre place, je demande les rapports et les devis et si je juge que c’est carré, je fonce. Au pire, d’autres travaux seront a faire mais tout porte à croire que vous pourrez vous tourner vers l’assurance.

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#7 31/08/2019 12h20

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Je vais regarder plus en précision les PV d’AG pour les détails, également téléphoner au Syndic par la même occasion, il est vrai qu’a 55K la rentabilité n’est pas folle, tout en sachant que 30K de travaux est une fourchette largement pessimiste, 25K suffiront mais je préfère opter pour la sécurité.

Je vais voir ca dans les prochains jours, faire une offre justifiée et je vous tiens informé de la suite des évènements wink

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