Toutesvoilesdehors [Gard] : étude de cas immobilier (double construction et endettement)

La remarque de Range19 est très pertinente ; vous risquez la requalification, ce qui dans ce cas est assez normal. Vous utilisez des "outils" de pro, vous êtes organisés comme un pro ce qui laisse penser que vous n’allez pas revendre sous la contrainte mais au terme d’une démarche à but lucratif. Donc imposition comme un pro (voir pire suivant l’humeur du contrôleur).
Il y a une tolérance des impôts sur la revente d’un bien lorsque par exemple il s’agit d’une 1ére fois (ou une 2éme, espacée dans le temps) ou à condition d’y être poussé par les circonstances (chômage, mutation pro)…

toutesvoilesdehors a écrit :

la requalification ne peut intervenir que s’il y a une question de fréquence sous 5 ans

Il me semble qu’il n’est spécifié nulle part dans la loi une durée de 5 ans. Quelle est votre source ?
A ma connaissance il suffit simplement d’un caractère répétitif (c’est-à-dire si pluralité d’achat-revente, donc à partir de deux) et d’une intention spéculative pour être requalifié marchand de bien.
Bien sûr c’est à vous d’évaluer le risque sur deux ventes, peut-être est-il faible en pratique.

toutesvoilesdehors a écrit :

Et comme dit Range19, heureux sont les grands fous

Je ne sais pas si c’est de l’humour mais ce n’est pas tout-à-fait ce que sous-entendait Range19

Oui Range vous avez raison, mais laissons toutevoilesdehors aller poser la question à son CDI (il ne m’a nous à pas lu ou cru visiblement). Et s’il obtient un écrit avec "5ans" et sans caractère intentionnel tant mieux pour lui.

La banque me suivrait pour une mensualité (sans revenu locatif) supplémentaire de 700€.
je ne suis pas à la hauteur du projet donc.

Celà pourrait être un peu moins négatif,à l’étude si je passe par une hypotheque et non un cautionnement (IPPD impossible pour du neuf) sur de la longue durée à 30-35 ans. A voir avec la SG ou BNP? vous en connaisseriez d’autres?

Mais il faudrait aussi que j’inverse le projet, je construit 2 maisons d’un coup, j’en habite une et je loue l’autre (aie, grosse mensualité, endettement à 55% mais reste à vivre à 1500€ au lieu de 850€).

Ou un peu mieux, j’habite l’appartement: 52% d’endettement et 1700€ de reste à vivre avec des maisons qui s’autofinanceraient juste (revenus locatifs nues pris en compte à 70%) pour un crédit sur 30ans à 2% et 0,36% d’assurance.

J’aime bien le neuf, ce n’est pas le même patrimoine que de l’ancien, ni la même clientèle.
^^

Je viens de voir que je n’avais pas envoyé l’une de mes réponses à RANGE19:

Ce ne serait pas un projet à 600000€ de dette puisque le projet se fait en 2 temps. La dette correspond à celle d’un primo-accédant 230000€ au départ mais sur une seule personne. La garantie supplémentaire serait le 2ième terrain disponible à la revente si besoin puisque déjà divisé.

Le calcul est plutôt complet, je n’ai pas compté les taxes d’aménagements pour le moment par contre.

j’ai en effet lu votre message Range19 trop rapidemment ^^.

Iqce, que voulez vous dire par CDI?

Merci pour cet échange je vais réfléchir mais je pense que celà ne m’est pas adapté.
Je pense ne pas poursuivre dans cette direction mais repartir sur un petit immeuble de rapport comme prévu initialement.

Je verrais pour ce type de projet lorsque nous serrons 2^^, plus accessible en couple.

Je vais être direct. Votre projet est mal expliqué, brouillon, on ne sait même pas où cela se trouve (grande ville, petite ville, village), on ne connaît pas votre rentabilité brute ou nette, ou l’espoir de plus-value, et dès la troisième ligne il manque des mots (445 euros de quoi ?!). Vous gagnez 2000 euros et vous ne signalez même pas vos économies (existent-elles ?), en cas de problème de locataire, tout en cherchant à faire un coup de petit marchand de biens. L’ensemble ne fait pas sérieux, vous aurez des difficultés à être financé avec un endettement total de 600 000 euros…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (30/08/2019 12h58)

Bonjour Rastignac,

445€ il s’agit de la mensualité de crédit pour un crédit sur 25 ans comme dit après l’encart entre parenthèses.

Ou ça? Blauzac, 30700 vous connaissez?
Le secteur est primordial pour que le projet soit viable.

Concernant mes économies: 10000€ sont mes économies, comme cité lorsque j’aborde l’apport.

Quel souci de locataire? je ne vois pas de locataire dans l’énoncé, puisqu’il s’agit à la base d’un projet d’achat revente que je cherche à faire financer. Donc même réponse concernant la rentabilité brute ou nette.

A titre informatif, le prix de vente (ceci étant l’objectif) d’une maison est aux alentours de 220-230000€.

Comme déjà répondu à Range19 le projet ne porte pas sur une enveloppe de 600000€ mais 230000€ car je construis et revend une maison après l’autre, alors je veux bien être un peu plus sérieux, mais s’il vous plaît ne me juger pas trop hâtivement.

Je vous remercie pour vos interventions, j’ai posté ce message aujourd’hui car j’étais en plein doute et j’avais besoin d’y voir plus clair et de recevoir les ressentis et objections de personnes plus aguerris.
Si cependant certaines personnes ont en effet monté ce type de dossier et y voient des pistes d’amélioration, n’hésitez pas

Entre-temps ce matin,
J’ai eu le conseiller en immobilier de ma banque en plus de quelques autres échanges avec investisseurs et constructeurs.

Concernant la question de la location:
Le revenu locatif est nécessaire pour que je puisse continuer à évoluer et pouvoir continuer à faire grossir ma "possible" boule de neige ^^ ce qui est donc problématique dans ce projet puisqu’il n’inclut pas cette dimension locative.
Si je mets en location, 1 ou 2 maisons, le rendement locatif en nue n’est pas bon (sauf sur du saisonnier, possible dans le secteur, mais celà veut donc dire aménagé, encore LMNP et comment complexifier l’affaire et rajouter des billes dans le crédit).
De plus, si je mets les 2 en location, je n’ai pas de RP et donc celà va me couter un loyer en plus dans mon endettement pour me loger.

Je ne peux pas non plus créer plus de 2 villas décentes; puisque chaque terrain, pour rappel, ne peut bénéficier que de 84 m² ce qui est donc trop peu. De plus le secteur ne s’y prête pas (quartier résidentiel à terrain diffus et excentré du centre de village)

En bref, la location n’est pas la solution, ni pour moi, ni pour du neuf en nue.

Pour en revenir à l’achat-revente:
Afin de me lancer sur un tel projet il me faudrait plus de fonds de réserve et ceci significativement (pas forcément d’apport) et plus de reste à vivre.
Il me faudrait aussi un peu plus de marge sur la mensualité du crédit. A l’heure actuelle, le banquier est d’accord sur 25 ans avec une mensualité de 700€ pour un investissement immobilier sans revenu locatif (donc pour ma RP).

900-1000€ de mensualité c’est trop et impossible via SACCEF (je suis à la Caisse d’Epargne)

Donc il me faudrait à la rigueur un crédit sur hypothèque soit via une banque comme la Société Générale ou BNP (des banques nationales) mais avec une possibilité d’emprunt sur 35 ans.
Mais dans ce cas quelle banque? (et à ce stade de la réflexion, vaut-il encore le coup d’essayer?)

Et du coup Range19, c’est là que je vous réponds oui si bien ficelé why not, mais comment?^^ je n’y crois plus moi non plus; celà serait en effet trop facile…

Je veux aller trop vite, ne trouvant pas les réponses à mes questions et doutant de mes capacités à trouver un financement, je pense remettre ce type de projet à plus tard et repartir sur de l’ancien, au financement moins risqué, divisant les risques sur plusieurs locataires et surement plus facile à défendre auprès des banques du coup.

Dernière modification par toutesvoilesdehors (30/08/2019 14h39)

Désolé de vous faire mauvaise impression, votre réaction m’a surpris.

Les premières lignes ne concernent pas le projet de construction de deux maisons mais présente celui réalisé avant. Ceci en référence à ma présentation à l’époque sur le forum, je donne donc suite et fin à ce premier achat.
Ce rappel me semblant important afin de contextualiser la démarche d’aujourd’hui, vous présenter le revenu salarial ainsi que celui locatif.