Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 15/08/2019 19h49

Membre
Réputation :   0  

- Cadre salarié, 26 ans,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Sociales ( bon relationnel )
- Très peu de temps disponible, je déléguerais tous les travaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison 4 chambres
- Année de construction : 1850
- Bonne  luminosité, 80m2 exploitable car actuellement on est plus sur du 70m², il y a 10m² au 2ème étage pour créer une quatrième chambre

LOCALISATION DU BIEN

- 76, excentré à 10 min du Centre ville de Rouen mais proche de deux centres universitaires (moins de 5 minutes en bus d’un centre de 15000 étudiants et moins de 1 en bus d’un centre de 4000 étudiants).
Situé en face d’un arrêt de bus, d’un palais des sports, d’un grand centre commercial. Quais de seine et restaurants à 3 minutes à pieds. Bien ancien situé dans une zone ou sont situés beaucoup de concessions automobiles, très peu d’habitation sur cette avenue mais quartier en pleine restructuration avec une construction neuve (immeuble) qui sort tous les ans.
Pour ceux qui connaissent le bien est situé Avenue du Mont Riboudet à Rouen.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 110 000€ FAI aucune négo possible - sii je prends les 80m² exploitable ça me donne un prix au m² de 1375€ (moyenne quartier sur des biens similaires rénovés 1800€/m²).
- 8800€ de frais de notaire
- Travaux d’isolation, d’électricité, de peinture, création d’une nouvelle chambre sous les combles+ d’une deuxième salle de douche, + mise en place cuisine équipée = 40 000 €
- Meubles / déco = 4000 €
- Taxe foncière : 1000 euros
- Assurance PNO : 300€-

Loyer HC = 350€ / chambre (vision négative) (en testant le marché j’ai eu 15 demandes en 1 semaine en mettant une annonce à 450€ CC la chambre).
Soit 1400€ / mois HC soit une renta de 10% brute.

- Rentabilité brute : 10 %
- Renta net avant impôt = 8,5% (pas d’impot pendant 7/8 ans au moins)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5 k
- Mensualités = 820€ environ

CASHFLOW = (1400x12)-(Taxe fonciere(1000€) - PNO(300€) - GLI(500€) - Reparations (500€)- Mensualités) = 388€ / mois

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meubléel LMNP

Les points qui m’embêtent un peu sur cette acquisition :
-servitude sur la cours intérieure
-située sur une très grosse avenue en sortie de la ville de Rouen
-pas de négo possible
-ce secteur me plait moyennement sur la ville de Rouen car vu comme une zone de concession auto uniquement mais en contrepartie idéalement placé pour étudiant : tous le départ des lignes de bus en face, proche des facs, d’un grand centre commercial, cinéma, palais des sports, quais de seine et bars branchés de la ville…
- peur que ça craigne un peu, la porte du logement a été fracturée mais bon ils savaient que le bien n’était pas habité, et je me dis que ça peut arriver partout. En plus, ce n’est pas un quartier réputé sensible de Rouen contrairement à certains (Saint Etienne du rouvray, les sapins…)

Qu’en pensez-vous ?
Merci smile

Mots-clés : colocation, immobilier, maison, rouen

Hors ligne Hors ligne

 

#2 15/08/2019 21h12

Membre
Réputation :   43  

Je me permets quelques commentaires :

- Je ne suis pas trop pour investir dans un coin qui vous plait moyennement, à moins que vous soyez "sûr" du potentiel..

- La grande avenue c’est une chose (est-ce que le bien donne sur l’avenue?), mais qu’est-ce qu’on peut faire à proximité à part acheter des voitures? Boire un coup, manger, faire des courses, un peu de shopping?

- Faites des simulations avec 3 chambres louées sur les 4, éventuellement avec un peu de vacances sur certaines d’entre elles entre juin et septembre, là vous aurez une vision qui commencera a être pessimiste/réaliste. Si cela se passe mieux, ce sera du bonus!

- Y’a t-il des charges de copropriété? Même si payées en partie par les locataires dans le loyer CC, cela impacterait votre rendement. Car le locataire prend un bien CC dans son budget, vous faites ensuite avec vos charges…

- Evaluez l’ensemble des charges restantes (eau et chauffage si non inclus dans les charges de copro, électricité, internet, …). Ajoutez aux charges de copro, divisez par 12 et voyez si vous pouvez répercuter cela aux sein d’un loyer CC pour 3 voir 4 locataires. Vous arriverez peut être à 450 euros… ce qui ne  correspondrait pas à une vision pessimiste.

- Quid du l’assurance emprunteur? Elle est dans la mensualité annoncée? Vous comptez/pouvez TOUT emprunter?

- Pour les travaux, vous avez des devis? Car si vous déléguez tout, cela monte très vite… J’en fais actuellement l’expérience pour des travaux de rafraîchissement ++, et sans création de pièce!

- 4000 euros de meubles/déco me semble trop juste pour faire quelque chose de sympa. Comptez pratiquement le double à mon avis.

- L’épargne de précaution. S’agit-il de votre épargne totale disponible? Si c’est le cas, c’est de la folie.

- Comme d’habitude, il faudra inclure des coûts d’expert comptable/CGA et de CFE, comptez au moins 500 euros de charges par an.

Enfin, une fois rénové, vous serez à plus de 1880 euros du m2. Vous pourrez défiscalisez les travaux, mais pas faire de plus value. Il vaut mieux ne pas vous louper.

Dernière modification par Philref92 (15/08/2019 21h23)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 15/08/2019 21h30

Membre
Réputation :   64  

C’est vrai que le mont riboudet n’est pas le coin le plus glamour de Rouen. Ne craignez vous pas d’être concurrence par les résidences étudiantes proche de la fac de droit et la préfecture?
Après 350 en meubles vous êtes bien placés. Les appartements que je loue en centre ville en vide sont pris par des étudiants qui s’organisent en colocation. Ils en ont pour ce tarif chacun mais pour beaucoup la proximité de la place du vieux marché est importante.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 15/08/2019 22h34

Membre
Réputation :   0  

Philref92 a écrit :

Je me permets quelques commentaires :

- Je ne suis pas trop pour investir dans un coin qui vous plait moyennement, à moins que vous soyez "sûr" du potentiel..

- La grande avenue c’est une chose (est-ce que le bien donne sur l’avenue?), mais qu’est-ce qu’on peut faire à proximité à part acheter des voitures? Boire un coup, manger, faire des courses, un peu de shopping?

- Faites des simulations avec 3 chambres louées sur les 4, éventuellement avec un peu de vacances sur certaines d’entre elles entre juin et septembre, là vous aurez une vision qui commencera a être pessimiste/réaliste. Si cela se passe mieux, ce sera du bonus!

- Y’a t-il des charges de copropriété? Même si payées en partie par les locataires dans le loyer CC, cela impacterait votre rendement. Car le locataire prend un bien CC dans son budget, vous faites ensuite avec vos charges…

- Evaluez l’ensemble des charges restantes (eau et chauffage si non inclus dans les charges de copro, électricité, internet, …). Ajoutez aux charges de copro, divisez par 12 et voyez si vous pouvez répercuter cela aux sein d’un loyer CC pour 3 voir 4 locataires. Vous arriverez peut être à 450 euros… ce qui ne  correspondrait pas à une vision pessimiste.

- Quid du l’assurance emprunteur? Elle est dans la mensualité annoncée? Vous comptez/pouvez TOUT emprunter?

- Pour les travaux, vous avez des devis? Car si vous déléguez tout, cela monte très vite… J’en fais actuellement l’expérience pour des travaux de rafraîchissement ++, et sans création de pièce!

- 4000 euros de meubles/déco me semble trop juste pour faire quelque chose de sympa. Comptez pratiquement le double à mon avis.

- L’épargne de précaution. S’agit-il de votre épargne totale disponible? Si c’est le cas, c’est de la folie.

- Comme d’habitude, il faudra inclure des coûts d’expert comptable/CGA et de CFE, comptez au moins 500 euros de charges par an.

Enfin, une fois rénové, vous serez à plus de 1880 euros du m2. Vous pourrez défiscalisez les travaux, mais pas faire de plus value. Il vaut mieux ne pas vous louper.

Bonjour, merci pour vos commentaires, je vais y répondre dans l’ordre :

- si vous voulez, le quartier ne me plait pas de mon point de vus, c’est à dire que je ne me verrais pas habiter là. Mais mon avis ne tient qu’à moi car je n’ai jamais habité les centres villes car je n’aime pas (mes critères sont très exigeants : hors centre ville mais tout de même en proche périphérie, aucun vis à vis, balcon ou terrasse, vue panoramique, donc voyer vous je suis compliqué).

- En face du bien immobilier, (2min à pieds), grand centre commercial avec cinéma, boutiques, fast food, restaurant). A 3 min à pieds, les quais de seine avec tous ses bars restaurants. En face, arrêt de bus avec ligne reliant le centre ville en 5 minutes (fac Pasteur à 2 minutes en bus). A 2 min d’un supermarché également.

- Avec 3 chambres louées je suis à -44€/mois (renta de 5,5%) donc effort d’épargne très faible dans le pire des cas en prenant en compte 110 000€ + 40 000 € travaux + 8800 notaire + 8000 meubles

- Ce n’est pas une copro, mais une maison de ville individuelle. J’ai estimé les charges à 3000€ par an (eau gaz électricité, c’est chauffage gaz je précise et l’isolation va être refaites). Quand je dis 350 c’est HC, avec charges ce sera +70€ par chambre soit 420€ CC.

- Oui assurance emprunteur prise en compte. Je compte tout emprunter, ma banque est ok à ce sujet, elle m’a proposée 1,4% sur 25 ans sans que je lui présente mon projet, mais vu la tenue de mes comptes je pense que ça doit jouer.

- Pour les travaux deux entreprises sont venues : elles m’ont annoncé toutes les deux 40 000 € grand maximum en leur précisant mes besoins pour faire de la coloc Haut de Gamme (devis à l’appui par la suie). Comme vous en faites l’expérience, pourriez vous me préciser votre montant travaux, superficie du bien … etc pour retour d’expériences c’est toujours bon à prendre smile

- Meubles déco. Je pense que je peux m’en tirer pour 6000€ grand max.

- Comment ça, c’est de la folie ? Oui j’ai une bonne épargne de côté et elle me servira forcément en cas de problème ?

Matinvest a écrit :

C’est vrai que le mont riboudet n’est pas le coin le plus glamour de Rouen. Ne craignez vous pas d’être concurrence par les résidences étudiantes proche de la fac de droit et la préfecture?
Après 350 en meubles vous êtes bien placés. Les appartements que je loue en centre ville en vide sont pris par des étudiants qui s’organisent en colocation. Ils en ont pour ce tarif chacun mais pour beaucoup la proximité de la place du vieux marché est importante.

Ah un investisseur sur Rouen. De la concurrence ? Je serai curieux de connaître vos chiffres sur vos locations en nu ? Ce sont des appartements de quelle taille ? A combien les avez vous acheté ? Quels sont vos loyers ?

Quand on connaît le nombre d’étudiant vs logement étudiant CROUS (40 000 étudiants pour 5000 logements CROUS), je crois qu’il y a encore de la demande.
C’est pour ça que je souhaite également me démarquer et faire quelque chose de plutôt haut de gamme.
C’est 350 HC avec les charges, j’arrive à 420€.
C’est une maison individuelle donnant sur l’avenue du mont riboudet (pas de copro) :
- eau gaz élec : 3000€/an
- internet : 240€/an
Ça fait un forfait de 70€ environ par mois.
Vous investiriez sur un projet de ce type?

En fait la disposition de la maison est super aussi :
RDC : Cuisine + sallon
1er étage : 2 chambres + salle d’eau sur le palier
2 ème étage : 1 chambre + 1 cambre (à créer) + 1 salle de douche (à créer).

Dernière modification par benji761 (15/08/2019 22h42)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 15/08/2019 22h54

Membre
Réputation :   43  

Ok je complète certains points :

- Mais si vous deviez habitez en centre ville, vous accepteriez ce quartier?

- Le bien se trouve-t-il aux bords de l’avenue, avec les fenêtre qui donnent dessus?

- Vous trouverez les infos concernant ma "petite rénovation" dans ma présentation. En gros je fais refaire sols, mur fissurés, peinture en totalité, fenêtre, certains encadrement de portes, salle de bains et cuisine. Pas ou peu de plomberie et électricité par moi même.

- Pour l’épargne, si vous avez plus que cela à coté, c’est mieux!

- Pour le coût du projet vs ce que vous trouveriez déjà rénové, vous voyez cela comment? Quand vous parlez de biens similaires, vous parlez de maisons?

- La maison est un avantage (pas de charges fixes, pas de voisins) mais avez-vous regardé les frais éventuels à l’extérieur? Pouvez-vous nous en dire plus sur la servitude?

- Pourquoi aucune négo possible? Bien en direct? Vous avez déjà fait une proposition?

- Quelle serait la renta possible sur un studio/F2 à proximité?

- Quel serait le loyer de la maison louée nue à une famille?

- L’idée d’investir à coté des résidences étudiantes est bonne car leur loyer n’est en général pas comparable…

Dernière modification par Philref92 (15/08/2019 23h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/08/2019 23h10

Membre
Réputation :   0  

Philref92 a écrit :

Ok je complète certains points :

- Mais si vous deviez habitez en centre ville, vous accepteriez ce quartier?

- Le bien se trouve-t-il aux bords de l’avenue, avec les fenêtre qui donnent dessus?

- Vous trouverez les infos concernant ma "petite rénovation" dans ma présentation. En gros je fais refaire sols, mur fissurés, peinture en totalité, fenêtre, certains encadrement de portes, salle de bains et cuisine. Pas ou peu de plomberie et électricité par moi même.

- Pour l’épargne, si vous avez plus que cela à coté, c’est mieux!

- Pour le coût du projet vs ce que vous trouveriez déjà rénové, vous voyez cela comment? Quand vous parlez de biens similaires, vous parlez de maisons?

- La maison est un avantage (pas de charges fixes, pas de voisins) mais avez-vous regardé les frais éventuels à l’extérieur? Pouvez-vous nous en dire plus sur la servitude?

- Pourquoi aucune négo possible? Bien en direct? Vous avez déjà fait une proposition?

J’ai habité tout proche de quartier pendant 2 ans quelques rue plus haut, mais j’avais ma vue sympathique et un petit balcon donc j’étais content. Si je devais absolument habiter en centre ville, je choisirais plutôt un bien plus loin de cette grande avenue.

- Oui le bien se situe aux abords de l’avenue avec fenêtre qui donnent dessus.

- Ça marche merci.

- Pour l’épargne, je comprends votre question, je n’avais pas remarqué que j’avais mis 5K mais c’est un copier coller, j’ai effectivement plus que cela de côté big_smile

- Sur du rénové dans ce secteur on est à 1800€ / m² (difficile de trouver un bien exactement similaire à la vente dans ce quartier, la plupart sont en retrait de l’avenue et avec jardin vendu 2200€/m² mais non comparable, mais le prix moyen au m2 dans ce secteur tourne autour de 1800€/m² (vu sur différents sites).

Hors ligne Hors ligne

 

#7 16/08/2019 08h39

Membre
Réputation :   64  

Si vous voulez faire du haut de gamme sur le mont riboudet j’ai peur que vous étiez une partie de la clientèle qui ne s’installera pas la. C’est un peu le même souci dans la rue chasselievre ou le haut de la rue de Constantine.
Comme vous êtes proche de la fac de droit vous aurez sans problème des clients en septembre mais ceux qui cherchent au dernier moment sont aussi ceux qui rendent le logement le plus tôt en fin d’année.
Et la possibilité de louer à du touriste l’été sera moins bonne vu l’emplacement.
Sinon me concernant je loue des 60m2 650 euros. Sur 17 appartements nous avons 10 logements étudiants. Mais je en loue pas à la chambre.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 16/08/2019 08h46

Membre
Réputation :   65  

Pour pratiquer le "haut de gamme" avec prestations tout inclus et tarif élevé, les colocataires emménagent en ne venant qu’avec leur valise, je suis également très régulièrement confronter à ce profil de personnes qui prennent le bien puis, une fois sur place dans la ville, débute leurs recherches et changent en cours d’année en créant eux-même une colocation ou prenant un studio.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

Hors ligne Hors ligne

 

#9 16/08/2019 14h21

Membre
Réputation :   0  

Matinvest a écrit :

Si vous voulez faire du haut de gamme sur le mont riboudet j’ai peur que vous étiez une partie de la clientèle qui ne s’installera pas la. C’est un peu le même souci dans la rue chasselievre ou le haut de la rue de Constantine.
Comme vous êtes proche de la fac de droit vous aurez sans problème des clients en septembre mais ceux qui cherchent au dernier moment sont aussi ceux qui rendent le logement le plus tôt en fin d’année.
Et la possibilité de louer à du touriste l’été sera moins bonne vu l’emplacement.
Sinon me concernant je loue des 60m2 650 euros. Sur 17 appartements nous avons 10 logements étudiants. Mais je en loue pas à la chambre.

Ah oui, pourquoi pas de haut de gamme dans ce quartier ? Ce quartier est quand même en plein rénovation et ça commence à être une extension de Rouen vers l’Ouest. Il commence à y avoir tout ce qu’il faut (Docks76, bars sur les quais, les facs…) non ?
Alors pour le saisonnier j’ai regardé sur airbnb, il y a justement une annonce sur leboncoin pile poil dans mon secteur, la personne a mis son bien début juin, et elle a déjà 30 avis ! calendrier complet à 80% puis elle enchaine la coloc ensuite en septembre (déjà complète). Bon après elle pratique des prix bas : 20€ la nuit pour une chambre en saisonnier et 350€ la chambre CC.

dalki a écrit :

Pour pratiquer le "haut de gamme" avec prestations tout inclus et tarif élevé, les colocataires emménagent en ne venant qu’avec leur valise, je suis également très régulièrement confronter à ce profil de personnes qui prennent le bien puis, une fois sur place dans la ville, débute leurs recherches et changent en cours d’année en créant eux-même une colocation ou prenant un studio.

Ah oui, vous faites de la coloc haut de gamme également ? Sur Rouen ?

Dernière modification par benji761 (16/08/2019 14h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/08/2019 14h41

Membre
Réputation :   64  

Comme vous le relevez la personne fait du petit prix charges comprises. 20 euros CC avec imposition il reste peu de mon point de vue.
Les étudiants ont le choix sur Rouen (nous ne sommes hélas pas Paris).
Je rejoints Dalki il n’est pas rare de voir des étudiants changes en cours d’année.
Attention aussi aux nombreux étudiants d’école de commerce qui ne cherchent que pour 6 mois voir moins avec leurs stages.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 16/08/2019 14h45

Membre
Réputation :   65  

Oui, mais pas sur Rouen. Je ne connais ainsi pas votre marché. Toutefois une rapide recherche LeBoncoin permet de se rendre compte d’une cinquante d’annonce à l’heure actuelle sur Rouen, vous aurez donc une grosse concurrence. Votre bien n’étant pas dans un coin recherché, cela risque de poser problèlme et mettre votre modèle en danger. Comme indiqué cela ne posera sans doute pas trop de soucis en septembre, mais attention aux périodes creuses. Le phénomène colocation est fort, trop fort selon moi avec une demande qui ne suit plus forcement l’offre et des nouveaux arrivants qui tirent les prix vers le bas tout en offrant de très belle prestations.

Dernière modification par dalki (16/08/2019 14h47)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

Hors ligne Hors ligne

 

#12 16/08/2019 16h14

Membre
Réputation :   0  

Oui ce sont les périodes creusent qui me font le plus peur. Après en testant le marché, j’ai mis une annonce de coloc haut de gamme dans le secteur ou est situé le bien, j’ai eu 17 demandes en même pas 2 semaines avec un prix de 450€ CC la chambre… donc la demande est là. Et je n’ai pas dit que le secteur n’est pas recherché, loin de là ! Le secteur possède tout ce qu’il faut comme déjà mentionné au dessus (grand centre commerciale, cinéma, restaurants, bars quais de seine, supermarché, les 2 pôles universitaires (rassemblant à eux seul 25 000 étudiants) à moins de 5 minutes en bus, arrêt situé en face.

Dernière modification par benji761 (16/08/2019 16h20)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 16/08/2019 20h39

Membre
Réputation :   64  

Vous semblez convaincu du bien fondé de votre investissement donc lancez vous.
J’avoue que vous semblez sur estimé à chaque fois les même points dans vos mails et minimiser les autres.
Si vous avez mis votre annonce fictive en août il n’est pas étonnant d’avoir 17 mails de demande ce qui ne veut pas dire que tous ces mails vont aboutir.
Pour un appartement que nous venons de mettre en ligne nous avons eu 70 mails et plus 40 demandes de visites. Au final tous ne se présentent pas, beaucoup n’ont pas un dossier qui tiennent la route …

Hors ligne Hors ligne

 

#14 16/08/2019 22h22

Membre
Réputation :   0  

Je minimise lesquels ? Si je suis là, c’est pour avoir des conseils, et si je vous présente le bien c’est que j’y crois quand même un minimum sinon je serai déjà passé à autres choses.
Mais votre réticence sur mon projet me fait beaucoup réfléchir quand même du coup.
A ma place, vous n’iriez pas j’imagine.
Mais depuis 6 mois que je recherche sur Rouen, c’est le premier bien avec un potentiel de cashflow sur une coloc. 80m² à 110 000€, je n’ai rien trouvé de tel en 6 mois de recherches sur Rouen même d’où mon attachement à ce projet.

Du coup, je vous pose la question :
Quels sont les points positifs du projet et quels sont les négatifs ?
Pourquoi n’iriez vous pas sur ce projet ?

Dernière modification par benji761 (16/08/2019 22h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 17/08/2019 14h51

Membre
Réputation :   43  

Mon avis biaisé d’investisseur en mono location étudiante :

- Le bien semble intéressant à l’achat : maison en moyenne basse du prix du marché (mais qui nécessite une rénovation importante) avec 4 chambres possibles, à proximité du centre et des universités, dans un quartier en devenir.

- Avec quelques gros défauts à bien évaluer : quartier moyen et peu résidentiel, la maison donne sur l’avenue (dans quelle mesure en fait?), existence d’une servitude non approfondie. Existence de place de parking? Bien très moyennement liquide d’où le prix intéressant. Cela rebutera possiblement les meilleurs profils de locataires.

- La colocation à la chambre : activité chronophage et possiblement risquée. Avec aussi beaucoup de concurrence en studio et colocation sur LBC à Rouen. La demande est certes là mais l’offre aussi! tensiomètre locatif
Les retours de la part de bailleurs sur Rouen le confirment.

- Vous : primo investisseur avec une faible connaissance du marché/des travaux et très peu de temps disponible.

Au final, c’est donc un projet qui peux tout à fait réussir mais qui reste risqué de par :
- L’activité de colocation à la chambre
- L’emplacement atypique
- Votre faible connaissance d’un marché potentiellement difficile
- Le montant de l’investissement et celui des travaux

Les questions supplémentaire à se poser :
- Rentabilité versus studio.
Avec d’abord un studio pour vous faire la main, vous pouvez atténuer tous ces risques… Avec un financement sur 25 ans, vous devriez pouvoir trouver des biens avec un CF positif. Vous devrez faire plusieurs achats (j’en ai fait 7 en 2 ans), vous aurez un peu plus de charges (quoique pas sûr) et des copropriétaires. Mais vous aurez je pense moins de gestion et vous diversifierez le risque à la location et à la revente. Mon expérience sur mon marché me fait dire qu’à part acheter un petit F3/4 dans une tour HLM à la moitié du prix du marché et créer une chambre à la place du salon, la colocation n’est pas plus rentable que des studios un peu négociés…
- Rentabilité de ce bien en nu
- Travaux extérieurs à prévoir (façade, toiture)
- Possibilité comme dit plus haut d’une location pour un groupe d’étudiants
- Possibilités de négociation du prix

Pour info, pour une relocation en août, j’ai eu en 1 semaine 40 demandes avec 8 dossiers potentiellement valables. La 2eme visite à été la bonne (le bien étant attractif et sur une des places principales).

En tout cas, vous aurez de sérieux rivaux :
annonce 1
annonce 2

Dernière modification par Philref92 (17/08/2019 15h18)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 20/08/2019 22h17

Membre
Réputation :   64  

Quelle est la servitude de la cour?
Quels sont les autres propriétaires de cette cour? Pas des cas sociaux j’espère pour vous
Avez vous regarder sur pareil les dernières ventes sur le mont riboudet ?

Hors ligne Hors ligne

 

#17 20/08/2019 23h14

Membre
Réputation :   0  

En fait il y a 8 maisons qui mitoyennes en forme de U et la cour intérieure est la servitude. Chaque maison à un local de rangement (10m² environ, ce sont des anciens lavoirs).
Oui il y a une maison identique qui a été vendu en 2016 à 110 000 € FAI avec travaux également (comme celle de mon projet).
Et j’ai vu sur airbnb une annonce de chambre privée et au vu de la description, c’est une des maisons formant ce U. Les avis des visiteurs sont tous au top concernant le charme de la maison ancienne et l’emplacement idéal selon eux (place pour se garer et proche des bus, des quais). J’ai vu également l’annonce en coloc à 350€ la chambre sur LBC. J’ai ainsi pu contacter la propriétaire pour avoir des renseignements. Elle fait du airbnb et coloc pour payer ses travaux. Et au vu de son prix d’achat et de son montant travaux pour exactement la même maison, je suis beaucoup mieux placé même sans négo. La différence, c’est pour sa RP, moi c’est pour un investissement et je veux en retirer du cashflow positif.
Concernant airbnb et coloc, aucun problème à pour remplir ses chambres.

A voir, j’ai fait l’offre au prix de toute façon, faut se lancer à un moment donner quand on sent le truc… de toute façon dans le pire des cas, si je fais une loc classique meublée en longue durée, je m’en sortirais en autofinancement, investissement peu risqué selon moi même si je ne suis pas sur à 100% du cashflow qu’il me donnera à cause de la vacances locative du à mon mode de location en coloc…

Merci de vos conseils en tout cas, c’est top !

Hors ligne Hors ligne

 

#18 21/08/2019 06h25

Membre
Réputation :   26  

Philref92 a écrit :

En tout cas, vous aurez de sérieux rivaux :
annonce 1
annonce 2

Elles sont déjà désactivées… Comme quoi il y a effectivement de la concurrence.

Benji  sauf erreur de ma part, vous n’avez pas répondu à 2 questions posées plus haut.
Avez des devis pour les travaux ?
Pourquoi ne pouvez-vous pas négocier ?

J’attire votre attention sur un point concernant les étudiants..
Proposition en août, signature vers décembre puis travaux. Attention il ne sera pas exploitable de suite. Vous allez avoir plusieurs mois de vacances locative avant l’entrée de votre 1er locataire.
Pour la négociation du crédit essayez d’obtenir un différé des mensualités pour ne pas commencer à payer au début (dans le cas d’un différé vous ne payez que les intérêts).

Dernière modification par Gwen11 (21/08/2019 06h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 22/08/2019 00h03

Membre
Réputation :   0  

Bonjour, oui il y a de la concurrence, j’ai fait une rencontre avec investisseurs de la ville il y a un mois de cela et beaucoup d’entre eux font de la coloc sur Rouen. Ils m’ont dit beaucoup de demande et m’ont encouragé dans mon projet sans leur avoir forcément donné beaucoup de détail.

Pour les travaux, tout à fait, j’ai fait venir 2 entreprises (qui font tous corps d’état). Je n’ai malheureusement eu qu’une seul devis à 40 000€ HT. L’autre entreprise ne m’a jamais envoyé le devis et pour cause… Après la visite, le gars de l’entreprise est directement allé voir le fils du propriétaire (habitant juste derrière) pour lui dire qu’il était très intéressé… mauvais coup…

Pas de négo selon l’agent immobilier car le propriétaire ne veut pas pour le moment (c’est une personne âgée de 81 ans je crois), et il veut s’en sortir avec 300 000 € minimum pour ses 3 maisons (c’est un lot de 3 maisons mitoyennes).

Voilà voilà,

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur