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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/08/2019 12h21 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Salut,

ma question est dans le titre, assez limpide.

Je pose un peu les billes :
- projet d’investissements locatifs pour notre couple (ma femme et moi).
- objectif : générer des rentes d’ici 20 ans (pas de revente a priori)
- TMI à 30% (et on a de la marge avant d’atteindre la suivante !)
- accessoirement, nous avons des enfants auxquels on voudra sans doute transmettre nos biens.

Ma réflexion
J’ai monté un tableau excel somme toute assez classique qui compte tenu de tous les éléments me permet de calculer le "cash flow".
Sur une simulation je constate qu’avec une imposition en IR mon cash flow est dans le rouge (47.2% des revenus locatifs auxquels j’ai déduit les charges ou le forfait de 30%).
Si je passe sur la fiscalité d’une SCI en IS, il devient tout de suite positif (grâce à l’imposition à 15%).

La SCI semble donc intéressante pour nous dans le but de constitution de patrimoine et d’objectif de rente à terme.

Même à ce terme, donc quand nous souhaiterons sortir des rentes, la double fiscalité IS puis IR (sortie de dividendes, donc si j’ai bon 15% puis 47.2% après abattement de 40%) parait toujours plus avantageuse que la simple IR. Là ça me parait anormal puisque je m’attendrais à un retour de bâton.

Ai-je bon ?

Par ailleurs, il semble qu’il faille être extrêmement vigilant dans le cadre de la constitution d’une SCI entre époux (régime de la communauté), voire faire appel à un professionnel. Cela ne me ferait pas peur de rédiger moi-même les statuts, mais je n’en ai pour l’instant pas trouvé.

Enfin, la création d’une SCI semble générer des frais supplémentaires, notamment l’intervention d’un comptable. Nous en avons conscience.

Et pour finir, est-il judicieux dans notre cas de réaliser un amortissement des biens achetés ?

Je vous remercie par avance,
je pourrai compléter à loisir les différentes informations qui manqueraient.

BM

Mots-clés : impôt, ir, is, sci, époux

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[+1]    #2 08/08/2019 12h52 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Bonjour,

Partant du principe qu’on parle de SCI à l’IS:

sur la fiscalité : en sortie, vos dividendes seront imposés au prélèvement forfaitaire unique soit 30%.

Pour la rédaction des statuts, faire appel une fois à un professionnel, on en trouve des bons en ligne avec "rédaction" (dumoins des conseils personnalisés) par un avocat, puis utiliser ces statuts en les modifiants vous-même pour vos prochaines SCI.

Sans chiffres je ne peux pas commenter d’avantage, mais si vous êtes bien conscient de la taxation sur la plus-value professionnelle (prise en compte des amortissements dans le calcul) à la revente, que votre objectif est de constituer des enveloppes capitalisantes sans viser une enrichissement sur la plus-value ni de consommer rapidement le cash-flow éventuel, votre approche est bonne à mes yeux.

C’est d’ailleurs celle vers laquelle je m’oriente pour des opérations en cours.

Je creuse encore le sujet donc ne me prenez pas au mot, mais si vous envisagez de renouveler des opérations régulièrement (achat au travers d’une SCI créée pour chaque bien), la constitution d’une holding qui détiendra les parts de vos SCI peut être intéressante, puisqu’en utilisant le régime mère-fille vous pourrez constituer des apports à partir de la trésorerie de vos sociétés en quasi-franchise d’impôts pour vos acquisitions futures.

Je creuse toujours le sujet, et de ce que je comprends, mettre en place ce genre de montage dès le début simplifie grandement les choses: vous créez votre SCI vide, apportez vos parts à votre holding (la valeur de la SCI est alors très facilement justifiable), puis vous faite l’acquisition de votre bien via votre SCI.

Cela dit, renseignez-vous sur le statut LMNP et sa fiscalité BIC au réel. Si vos biens se prêtent à de la location meublée, elle peut être très intéressante, en particulier à la revente (plus value non professionnelle). Cela dit, toujours dans une optique purement de capitalisation, "l’effet ciseau" (fin des des amortissements) fera fatalement rentrer vos bénéfices dans une imposition à 30% d’IR + 17.2% de PS, ce qui est bien plus lourd que la fiscalité propre d’une SCI à l’IS dans la première tranche à 15%.

En termes de succession, qui est un de vos objectifs, on transmet moins chèrement des parts de SCI que des biens, on "divise" plus facilement des SCI que des biens détenus en direct et on peut cadrer beaucoup plus clairement les règles de coopération au sein d’une SCI qu’en indivision.

À vous de faire vos projections, y compris sur l’utilisation qui sera faite de votre trésorerie excédentaire, ce que vous souhaitez transmettre à vos enfants (en début de carrière, en cas de patrimoine faible on a souvent plus besoin de cash que de patrimoine net immobilisé dans de biens immobiliers ou sociétés à gérer) pour déterminer quelle approche est la plus avantageuse.

Bien à vous,

DrMinimal

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#3 08/08/2019 14h44 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Bonjour

Il y a bcp d’information sur le site encore il me semble a lire.

Pour la SCI IS vous avez exclu la revente. c’est la ou l’impact fiscal est le plus fort donc c’est pour cela que la SCI sera plus interéssante globalement. ( reste la revente des enfants mais ca… )

Il faut voir la taille de votre projet, il y a un effet de seuil en SCI IS avec les frais fixes, pour un ou 2 apparts c’est difficilement rentable.
vous pouvez voir pour un apport plus tard( mais pas simple coté pret )

ou juste commencer avec un bien LMNP en propre ou sous conditions de loyer.

Pour la partie compta, les amortissements sont obligatoires ( et ne pas les faire inflige une double peine )

cdt

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#4 08/08/2019 15h49 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Avant de faire votre choix , je vous conseille de mieux étudier les subtilités des Sci à L’is .
Par exemple à la revente , il faudra pendra prendre compte l’amortissement en plus de la plus value sur lequel vous paierez :
15% jusqu’a 38120 euros puis 25 % au dessus .
Sachant que les loyers de l’année perçus viendront s’ajouter à la vente .
Ensuite soit vous réinvestissez via la Sci ou une Holding ( attention aux coûts comptables qui augmentent ) sans payer d’impots Supplémentaires soit pour récupérer l’argent dans votre poche vous choisirez de payer soit le pfu à 30 pct soit le barème progressif .

Dernière modification par Doc94 (08/08/2019 15h52)

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#5 09/08/2019 09h12 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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L’amortissement est obligatoire à l’IS.

Voir ce fil : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… à lire jusqu’au bout car les calculs et les réflexions s’affinent au fur et à mesure.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2019 09h23)

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#6 10/08/2019 16h07 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Timinel a écrit :

Bonjour

Il y a bcp d’information sur le site encore il me semble a lire.

Pour la SCI IS vous avez exclu la revente. c’est la ou l’impact fiscal est le plus fort donc c’est pour cela que la SCI sera plus interéssante globalement. ( reste la revente des enfants mais ca… )

Il faut voir la taille de votre projet, il y a un effet de seuil en SCI IS avec les frais fixes, pour un ou 2 apparts c’est difficilement rentable.
vous pouvez voir pour un apport plus tard( mais pas simple coté pret )

ou juste commencer avec un bien LMNP en propre ou sous conditions de loyer.

Pour la partie compta, les amortissements sont obligatoires ( et ne pas les faire inflige une double peine )

cdt

Il y a baucoup à lire sur le forum, et je m’y attelle. Mais je suis actuellement dans une zone sans internet, et du coup poser directement le sujet me permet de gagner du temps. Par ailleurs j’avance en parallèle dans la lecture des différents sujets, ce qui me fait réfléchir.

L’idée est de pouvoir générer un revenu correct d’ici 20 ans maximum, le projet devra donc avoir un peu d’envergure.

Par ailleurs je corrige, je suis sur une TMI à 14%. Et le serai encore avec des revenus fonciers.

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[+1]    #7 12/08/2019 11h57 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Bonjour,

je suis ravi d’avoir contribué à vous économiser le temps d’une recherche pendant vos vacances, soyez assuré que cela ne se reproduira plus.

DrMinimal

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#8 13/08/2019 18h28 → Bobbymensch : étude de cas immobilier (SCI ?) (impôt, ir, is, sci, époux)

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Vous vous méprenez sur le sens de mon message. Je ne peux passer du temps à faire des recherches car sur mon lieu de vacances je n’ai pas accès à internet. Alors j’essaie de faire autrement.
Rien à voir avec le fait de ne pas vouloir y consacrer du temps, il s’agit en l’occurrence d’une impossibilité matérielle. La preuve je consulte à l’instant votre réponse.
Et je vous remercie de votre contribution.
J’espère désormais m’être bien expliqué.

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