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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 31/07/2019 09h00

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Suite à l’achat d’un appartement à Cauterets qui tourne bien, nous envisageons l’achat d’un IDR de 9 appartements.
Etant artisans tous les deux, le but est d’avoir un complément de revenu mensuel et surtout une bonne retraite une fois le prêt payé.

Nous louerons an LMNP au réel puis LMP si nous dépassons les 23 000 €. Etant déjà affiliés au RSI si le résultat est positif cela ne fera qu’un complément à payer, si le résultat est négatif cela pourra s’imputer sur nos revenus. Je m’occuperai de la commercialisation et une conciergerie s’occupera de l’accueil et du ménage.

A ce jour 6 appartements sont loués meublés à l’année pour un montant de 2260 € par mois soit 27 120 € par an
Les trois meublés restants seront loués en LCD en partant sur un taux d’occupation de 55% et un prix moyen de 49 € soit 29508 € par an soit un total de 56628 € par an

VOTRE PROFIL

- artisans (secrétaire indépendante pour moi, travaux de second oeuvre pour mon mari)  45 ans et 46 ans, Mariés, TMI 0%, revenus 32 000 € annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes, j’ai un BTS de comptabilité
- Fiscales : correctes
- Artisanales : excellentes, mon mari peut faire tous les travaux
- Sociales : excellents
- Temps disponible : correct et je suis bien organisée

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : IDR de 9 appartements sur 3 niveaux
- Année de construction : 1980
- 269 m2 habitables + sous-sol avec garage pour 2 véhicules + grande cave de 60 m²
- Chauffage électrique dans tous les appartements
- compteur électrique indépendant pour chaque appartement + 1 pour le garage et + 1 pour les communs
- Volets persiennes en bois
- Décoration : à revoir

LOCALISATION DU BIEN

- Bagnères de Luchon, ville de thermes et station de ski

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire:  300 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 56 628 € / an (3 logements en LCD, le reste en meublé à l’année mais nous envisageons de passer en (4 ou 5 LCD et le reste en meublé à l’année, pour cette dernière possibilité nous aurions 67180 € de loyers par an, cash flow 2300 € mensuel)
- Je prévois 6000 euros de charges non récupérables au total (conciergerie + partie électricité + partie eau + comptable + internet + divers)

- Travaux immédiats: rafraichissement de 3 appartements, pose de compteur d’eau divisionnaires, aménagement du sous-sol 20 000 €

- Taxe foncière hors TEOM : 4923 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 700 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 18,87 % (calculé avec rendementlocatif)
- rentabilité nette : 11,52 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20 000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,7% +0,2% assurance
- Durée du crédit: 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP au réel

CASH FLOW

Cash-flow positif: 1 691 euros / mois.

MES EVENTUELLES QUESTIONS
Offre acceptée mais il nous reste un doute : Luchon est une ville qui n’a plus trop la côte. Est-il intéressant d’y investir?
Le département a repris la station de ski pour investir et changer le télécabine.
Les thermes vont être repris par un investisseur privé.
Tout à l’air d’aller dans le bon sens et la commune semble vouloir redonner de la dynamique à la ville.

Si vous connaissez le coin, quel est votre avis?

Au plaisir d’échanger avec vous,

Opale31

Mots-clés : cash flow, immobilier, étude

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#2 03/08/2019 15h39

Membre
Réputation :   0  

Bon, je vois que mon post ne déchaine pas les foules.

Tant pis.

Je continue à me documenter en lisant tous les posts très intéressants de ce forum

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#3 03/08/2019 16h26

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Vous demandez un avis à ceux qui connaissent le coin et sur une question précise plus que pour l’ensemble du projet, forcément cela limite le nombre de réponses.
Puis c’est les vacances, la fréquentation du forum en cette période est sans doute réduite.
Cette station de ski semble connaître régulièrement un enneigement insuffisant pour l’ouverture de ses pistes, n’avez vous pas de crainte à ce sujet ?

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#4 03/08/2019 21h14

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Réputation :   2058  

Franchement ? Je n’irais pas. En tout cas pas à ce prix-là. Pourquoi ?
1) Le Comminges, zone de désespoir économique.
2) Bagnères de Luchon, ville en déprise démographique (population divisée par deux en 50 ans), fortement endettée, qui a fortement diminué ses investissements au bénéfice des charges de personnel qui étranglent la commune…

J’aime les investissements contrariens, mais au prix d’une forte décote.

Par ailleurs, 32000 € de revenus à deux en indépendants, c’est pas beaucoup. Vous devriez envisager d’augmenter vos tarifs.

Ne pas oublier que votre mari peut certes faire les travaux, mais c’est au prix soit d’une perte de revenus, soit de bosser deux fois plus. S"il peut bosser deux fois plus envers des clients payants, il peut doubler son salaire. S’il ne peut pas bosser deux fois plus, ça veut dire qu’il va faire des sacrifices sur son temps de loisir, de vie de famille ou de repos. Preuve que le choix de détourner une partie de son temps disponible vers ces travaux est en fait un choix coûteux.

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2019 22h34)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 03/08/2019 23h00

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Vous pouvez tenter de mettre des annonces sur Se Loger, Le Bon Coin, Facebook, voir si vous avez des retours et des profils sérieux…

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#6 03/08/2019 23h13

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Pour les locations meublées à l’année 6 logements sont déjà loués.
Nous souhaitons louer les 3 autres en location saisonnière puis passer à 4 voire 5 en location saisonnière.
Une annonce sans photo pour de la location saisonnière ne nous apportera pas grand chose je pense. Je ne peux pas tester d’annonce booking car il faut valider l’adresse par un code envoyé par courrier postal à l’adresse et de plus ce sont des réservations instantanées obligatoires. SI je fais sur Airbnb et que du coup je refuse des résa je vais descendre dans le classement.

Pour favoriser l’enneigement, le département va investir à partir de l’hiver prochain dans des canons à neige.

J’ai appelé l’office du tourisme pour savoir où l’on va. La personne que j’ai eue estime que cela vaut le coup d’investir sur la commune, mais faut-il la croire?

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#7 04/08/2019 07h52

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Bonjour
Sur le site de l’office la seule catégorie qui ne présente aucune offre ce sont les locations saisonnières.
Est ce par ce que vous n’aurez pas de concurrence? Ou est ce par ce que la ville ne favorise pas ces hébergements?

Pour les villes thermales vous avez une clientèle plus âgées dont l’aménagement doit en tenir compte?
Par ailleurs envisagez vous de faire classer votre logement par la préfecture afin de le valoriser dans l’annonce?

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