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[+3]    #1 26/07/2019 01h29

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Bonjour,

Pour poster dans la bonne file :

Actualisation du portefeuille

- Toujours une seule ligne Unibail
- Renforcement ce jour : achat 232 actions à l’aide d’un pret de 30000 euros pour projet personnel

Total :

1118 actions Unibail (PRU = 133)

Mots-clés : concentré, portefeuille, unibail

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[+2]    #2 01/08/2019 08h26

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Preuve du portefeuille

Dernière modification par Alex25803559 (01/08/2019 08h43)

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[+3]    #3 30/08/2019 15h32

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Sans répéter les nombreux conseils de bon sens sur l’importance de la diversification, je pense qu’un paramètre très important à prendre en compte quand on envisage de renforcer sans cesse une position perdante est le coût d’opportunité de cette stratégie.

Pendant qu’on renforce à la baisse notre valeur préférée, encore et encore, le marché ne s’arrête pas, et lui est structurellement haussier (si l’on considère, par exemple, un ETF Monde). Sur une longue période, le coût d’opportunité des renforcements à la baisse devient énorme.

Perso, je suis actionnaire d’Unibail (avec un PRU élevé), mais je compte mes munitions pour renforcer à la baisse (là, par exemple, j’attends les 100€ pour renforcer… un peu). J’observe que la baisse d’Unibail n’est pas isolée : tout le secteur des foncières commerciales est en baisse, et il est difficile de savoir si et quand ce mouvement général va s’arrêter.

Par ailleurs, quand bien même Unibail serait fondamentalement une bonne foncière (ce que je pense), il y a dans le marché des secteurs et des entreprises qui croissent structurellement bien plus vite, et avec un risque bien plus réduit (si l’on considère la volatilité des résultats et du cours, par exemple). [Je passe sur la fiscalisation des dividendes en CTO, qui accroît encore le différentiel de performance totale au détriment d’Unibail, par rapport à une bonne entreprise détenue en PEA, une pure valeur de croissance, sans dividendes, en CTO ou PEA, ou encore un ETF capitalisant.]

Bref, Unibail est peut-être attractive à ce niveau de cours (j’ai tendance à le penser, sans certitude), mais elle ne mérite pas une allocation excessive de ressources, (1) parce que ce n’est certainement pas une excellente entreprise, et (2) parce qu’elle n’opère pas sur un secteur en forte croissance.

Au niveau psychologique, je répète ce que j’avais dit à un collègue à propos de Sears (en souhaitant évidemment un destin bien différent à Unibail !) :

Il faut éviter de se faire "hypnotiser" par un dossier, en oubliant qu’il y a plein d’opportunités plus intéressantes pour apprendre et gagner de l’argent.

[Evidemment, toutes ces réflexions ne sont pertinentes que si l’on a besoin d’argent pour accomplir ses projets (c’est mon cas), si l’on n’a pas un rapport très très distancié à l’argent, pour certains simple possession éphémère et superflue (ce n’est peut-être pas mon cas), et si la position en question représente une part importante du patrimoine.]

Dernière modification par Scipion8 (30/08/2019 15h45)

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[+2]    #4 27/03/2020 19h31

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colia a écrit :

C’est une conviction de long terme, qui dit qu’au final il sera perdant ?

Personne. Mais même s’il y a un gain au final il ne sera jamais suffisant pour compenser le risque pris, risque consistant à investir tout son patrimoine dans une seule entreprise, et ce quelle que soit la société, Unibail, Tesla, Hermes ou Apple. Ce ne peut être un acte de "bonne gestion" que si vous avez des informations privilégiées mais là en revanche c’est illégal. wink

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Favoris 1   [+1]    #5 01/05/2020 00h58

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Oui vous avez tout à fait raison de citer ce passage

Ce n’était pas un moment d’égarement mais plutôt une pensée mal précisée de ma part

Je voulais exprimer l’idée qu’en dehors d’une perturbation externe brutale et atteignant la quasi-totalité des sociétés sur l’ensemble de la planète comme cette pandémie, si Unibail en soi connaissait des difficultés plus "intrinsèques" l’amenant à couper son dividende, j’aurais revendu

Le cas présent me semble un peu particulier dans la mesure où beaucoup de sociétés qui ont coupé leur dividende restent (pour moi) de qualité, et pour certaines si elles descendent vers mes points d’entrée j’en achèterais

Au moment où Unibail a annoncé suspendre son dividende en mars, je n’allais pas revendre à ce prix

Vous avez raison, je ne m’étais pas exprimé assez précisément 😀

Dernière modification par Alex25803559 (01/05/2020 00h59)

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[+2]    #6 14/05/2020 11h42

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SamyInvest a écrit :

Ce qui est mauvais en bourse ce sont aussi les changements de stratégie.

Si ma stratégie c’est de rester dans ma maison quand elle prend feu, ça vaut sans doute le coup de réfléchir à changer de stratégie…

Pour un investisseur particulier (= sans information/compréhension supérieure à celle du marché), la concentration excessive est toujours une mauvaise stratégie, et cette file de portefeuille en donne une nouvelle illustration.

Dernière modification par Scipion8 (14/05/2020 11h43)

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Favoris 1   [+1]    #7 14/05/2020 13h08

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Accabler non, il faut rester correct, mais dire ce qu’on en pense oui, le forum est fait pour ca et je pense que si on ouvre un tread c’est pour avoir des retours constructifs, honnetes et si possible pertinents, et qu’on s’interesse a l’opinion de chacun.
Beaucoup l’ont prevenu du risque qu’il prenait et lui-meme en est conscient je pense, il croit en la societe meme encore maintenant et sur le long terme qui sait ce qu’il se passera.
C’est une tres mauvaise passe, certes aggravée avec un enorme investissement sur une seule ligne, une exposition delibérée a une forte variance, mais cela fait partie des aléas boursier, on en est tous je pense, concient, meme la plupart des debutants, meme si beaucoup l’ont mis en garde.
J’ai aussi beaucoup cru a cette action et c’est la + grosse ligne de mon petit PF, je l’ai achetée dans une optique tres long-terme et a vrai dire je ne suis pas si anxieux que ca meme apres avoir perdu quelques K, et je ne suis pas riche.
En bourse, ll vaut mieux etre doté de sang-froid, savoir anticiper, assumer ses pertes et ne pas etre rancunier, c’est la contrepartie souhaitable du culot, meme si certains parleront d’inconscience. Et puis, Il y a des choses bien + importantes et genantes qu’une mauvaise passe financiere., L’essentiel n’est-il pas de tirer enseignement des epreuves qu’on est tous susceptible de traverser ici comme ailleurs ?
Si au moins cela sert a ca, tout n’est pas perdu.

Dernière modification par colia (14/05/2020 13h17)


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Favoris 1   [+1]    #8 19/05/2020 10h58

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Je rejoins Sheeplooser: s’entêter sur le mauvais cheval en mettant tout ses oeufs sur le même panier, c’est la plus mauvaise voie à suivre.

En tant qu’ancien d’EDF, j’en connais qui ont acheté lors des offres réservés aux salariés à 80€. c’était avant Fukushima, quand Goldman Sachs prévoyait un prix du megawatteur à 150€.
Maintenant le MW est à 30€ et le prix de l’action en-dessous de 10€.
Des économies d’une vie se sont envolées maintes fois.

Mon père était chez Air France et a vu ses collègues faire de même.

Bref, les règles d’or de la bourse (ne pas investir de l’argent dont on aura besoin bientôt, diversifier, etc…) n’ont pas été créées pour rien: Beaucoup de vies ont été ruinées en transgressant ces règles, et très peu de gens ont "gagné" (du style: j’ai mis tout mon argent en bitcoin quand il était à 3 centimes).

Sur ce, je vous souhaite que l’action remonte un peu votre PRU pour que vous ne perdiez pas tout, mais il me semble possible que les grand centres commerciaux attirent beaucoup moins et que vous restiez "collés" avec une grosse perte: la leçon serait chère payée…


L'argent, c'est de la liberté frappée.

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[+3]    #9 29/05/2020 14h41

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maxlille a écrit :

Petite question, vos titres URW sont logés sur un CTO ? Du coup vous avez 30% de flat tax sur le versement des dividendes ?

On vous a peut-être déjà posé la question et je m’en excuse mais pourquoi ne pas les loger sur un contrat d’assurance vie ?

Depuis 2017, il me semble plus avantageux de détenir des actions URW sur un CTO que via un contrat AV. En effet :
   -sur le CTO, le dividende subit juste le PFU de 30%, idem pour la plus-value.
   -sur le contrat AV, non seulement il faut payer des frais annuels entre 0 7 et 1.0% (selon le contrat) de l’encours, mais il faut de plus payer à la sortie sur les gains (venant de dividendes ou de plus-values) les PS (17.2%), ainsi que de l’IR (à 12.8%, sauf sur un montant marginal).
Donc il n’y a plus, comme c’était le cas auparavant (et surtout depuis 2012), d’avantage substantiel pouvant compenser les frais annuels d’un contrat AV.

Par ailleurs, le CTO permet de passer des ordres à cours limite, exécutés très vite, ou quand le cours est celui qu’on souhaite, ce qui est bien mieux que les ordres qu’on passe via un contrat AV, surtout quand le cours de URW bouge de 5% ou 10% durant chaque séance.

Si jamais la fiscalité devait évoluer, il sera toujours temps d’envisager d’arbitrer…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #10 29/05/2020 15h06

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GoodbyLenine a écrit :

Depuis 2017, il me semble plus avantageux de détenir des actions URW sur un CTO que via un contrat AV. En effet :

Je ne serais pas aussi catégorique que vous…

-sur le contrat AV, non seulement il faut payer des frais annuels entre 0 7 et 1.0% (selon le contrat) de l’encours, mais il faut de plus payer à la sortie sur les gains (venant de dividendes ou de plus-values) les PS (17.2%)

Une petite différence quand même, c’est que sur AV les dividendes compensent les moins values.
Pour un cours de 100euros, et un dividende de 10euros (donc un cours post-détachement de 90euros) :
- sur CTO, on paie immédiatement 3euros de fiscalité.
- sur AV, la fiscalité est nulle (le contrat est toujours à 90+10=100).

ainsi que de l’IR (à 12.8%, sauf sur un montant marginal).

9200euros de PV exonérées par an pour un couple, le niveau "marginal" dépend de l’assise financière de chacun smile

Je vous rejoins par contre évidemment sur la flexibilité du CTO, même si certaines AV sont réactives (Linxea Spirit par exemple), on ne peut pas "viser" un cours. Par ailleurs il y a d’autres contraintes (contrainte de montant minimal investi / ligne sur pas mal d’AV, si vous investissez sur un titre et qu’il disparait ensuite de la liste des titres accessibles, plus moyen de "renforcer")

(je détiens des SIIC sur CTO et sur AV)

Dernière modification par Geronimo (29/05/2020 15h13)


Team Pfizer 2+1.

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[+2]    #11 18/08/2020 13h55

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Je prendrai la 5eme option : diversifié mon portefeuille sur une dizaine de valeur ou plus.

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[+2]    #12 17/09/2020 14h31

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Comment dire ,

Vous concernant on ne parle pas uniquement de urw .
Croire en une entreprise en difficulté n’est pas une mauvaise chose en soit.
Mais c’est plutôt le all-in avec effet de levier à crédit à la consommation qui est vraiment pas adapté d’un point de vu gestion de patrimoine.

Et malheureusement , vous continuer sur cette voie la .

Il vous faut presque faire x3 pour revenir a votre PRU .
En attendant , avec un PF diversifier , il y a clairement un manque à gagner.

Dans 10 ans, vous aurez peut-être raison mais comme le mec qui a miser une grosse partie de son argent à la roulette sur une "mise à 4 " par exemple… il y a des théories sur ce sujet sur une bonne façon d’investir et clairement 250k sur une entreprise pour le patrimoine que vous avez à ce jour est clairement pas adapté.

Je dis cela avec bienveillance comme la dernière fois … meme si cela m’a valut des -1 car " on a compris " pas la peine de se répéter !

Bonne continuation


Maintenant je profite !!!

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[+2]    #13 17/09/2020 19h59

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Faith a écrit :

Rappelons qu’Alex gagne et épargne beaucoup.
Les sommes énormes qu’il met dans URW restent à la limite de l’acceptable quand on prend ce facteur en compte.

De la capacité d’épargne qu’il a présenté sur le forum (4000 euros mensuel si j’ai bien tout suivi, et j’espère que c’est net d’impot), cela représente environ 6 ans complet de travail acharné (des semaines jusqu’à 100h dans ses propos ) qui partirait en fumée dans Unibail… Ca peut être quand même un sacré choc.

Je m’inquiète certes de problèmes qui ne sont pas les miens mais vu la tournure des évènements et l’entêtement d’Alex ("c’est toujours une opportunité de renforcer"), la situation me derange et je préfère le dire.

De mon point de vue et je comprends que tout le monde puisse ne pas le partager, les limites de l’acceptable/raisonnable sont loin dans le rétroviseur dans le cas présent.

Dernière modification par Manureva12 (19/09/2020 08h49)

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[+2]    #14 17/11/2020 15h53

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L’investissement est justement fait d’avis contradictoires. Et c’est même plutôt une bonne chose que tout le monde ne pense pas pareil. Alors certes ceux qui ont acheté à 35€ ont fait (semble-t-il) une excellente affaire, mais ceux dont le PRU est supérieur à 200€ sont encore loin de retrouvé leurs billes.

Votre réaction à posteriori est quand même un peu facile. Personnellement si j’avais su j’aurais investi sur Xilam à moins d’1€ le titre il y a quelques années. Mais voila… avant l’explosion du cours je ne savais pas. Tout comme personne ne pouvait garantir que l’AK d’URW ne serait pas votée.
Mais nous sommes d’accord sur le fait que chacun doit assumer SES prises de positions. J’ai vendu URW à 84€ il y a déjà quelques mois, et malgré la remonté de ces derniers jours je n’ai évidement aucun regret !

Édit : correction de fautes

Dernière modification par Neo45 (17/11/2020 15h57)


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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[+2]    #15 06/04/2021 13h56

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Me concernant, je ne cherche pas à calculer ces probabilités, d’une part parce que je ne suis pas compétent, d’autre part parce que je ne pense pas que ce soit dans ma philosophie d’investissement

Je ne cherche pas non plus à prédire de quelque manière que ce soit le prix futur d’une action à une échéance donnée

J’ajoute également que je n’ai rien compris à la majorité du post précédent.

Dernière modification par Alex25803559 (06/04/2021 16h04)

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[+3]    #16 08/04/2021 16h26

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Y a t-il des études démontrant l’intérêt sur le long terme d’utiliser tous ces outils, versus l’achat d’actions classiques ?

Ces "outils" ne sont pas à opposer avec l’achat "d’actions classiques". Et oui, les institutions financières utilisent quotidiennement ces outils dans le cadre de leur achat d’actions (que l’on appelle equity dans le milieu) mais aussi fixed income (produits de taux), derivatives, commodities, etc…

Et d’après vos connaissances et modèles mathématiques, seriez-vous "en capacité" de donner avec un intervalle de confiance élevé, la fourchette dans laquelle devrait se trouver, selon toute vraisemblance, l’action URW ?

Au risque de me répéter, l’hypothèse largement retenue en mathématiques financières, est que le rendement journalier d’un actif de type "action" suit une loi log-normale.
Donc, on se basant sur le modèle, on conclut que le prix de l’action URW, qui est aujourd’hui de 70,63€ sera vraisemblablement proche de 70,63€ dans 1 semaine, vraisemblablement proche de 70,63€ dans 1 mois, et vraisemblablement proche de 70,63€ dans 1 an.
(et en supposant que tout soit pareil dans le monde à ces dates là…)

Voici des histogrammes établis à partir de l’historique de prix pour URW depuis 1991 :

(EDIT : l’axe des X est centré sur 1 car j’ai défini le rendement mathématique R comme le rapport entre prix de vente / prix d’achat, tandis que la moyenne est centrée autour de 0 pour avoir une approche plus intuitive en pourcentages : on dit rarement "j’ai multiplié mon capital par 1.05" mais plutôt "j’ai gagné 5%")

Ainsi que les moyennes mobiles des rendements (à J+1, J+10, J+30 et J+100) calculés sur les derniers 300 derniers jours :


La première figure nous montre que la moyenne est effectivement proche de 0 (comparée à son écart type) et la deuxième nous montre la fluctuation de ces moyenne au cours du temps.

(Voici le code source pour ceux qui voudraient répliquer les résultats : code.pdf)

Dernière modification par Caceray (08/04/2021 16h35)

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[+2]    #17 09/06/2021 20h57

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Bonjour,

Ma stratégie ne sera pas influencée par le fait que je serai en moins-value ou plus-value

Sinon ce serait un biais d’ancrage sur mon PRU

Ma stratégie se basera sur l’évolution des prochains ANR, lesquels, au regard des dernières cessions du 1er trimestre, ne semblent pas totalement aberrants en Europe (malgré les garanties locatives)

Le vrai test je pense va être les cessions prévues aux Etats-Unis (possiblement en 2022), dans quelles conditions vont-elles se faire ?

Pour l’instant je ne compte pas faire grand-chose dans l’état actuel, je conserve

Je revendrai en cas de franche surcote de l’action par rapport a l’ANR de reconstitution (on en est donc très loin), ou en cas de meilleure opportunité sur le marché

Dernière modification par Alex25803559 (09/06/2021 21h00)

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[+2]    #18 08/09/2021 04h10

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Suggestion : essayez d’étendre un peu votre cercle de compétences, et faire quelques "expériences nouvelles" (pour apprendre…), comme  essayer d’acheter une (petite / raisonnable) ligne d’une action "bien valorisée" (pour changer vs URW) , mais qui l’était déjà il y a 10 ou 20 ans, et qui n’a depuis lors guère cessé de monter. 

Par exemple : L’Oréal, Air Liquide, ou (soyons fou) LVMH ou Dior, ou même (je pousse le bouchon…) Hermes, sur le marché parisien, ou Alphabet ou Amazon, ou Microsoft, ou Apple, ou d’autres ailleurs.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #19 09/09/2021 00h16

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Alex25803559, le 08/09/2021 a écrit :

Bonsoir,

Ce n’est pas une question de fierté, c’est une question de décote sur ANR (avec des valeurs de centre vendus récemment en lien avec les expertises), de cours / revenu récurrent, de tendance long terme à la métropolisation…

Ce que vous n’avez semble-t-il toujours pas compris, c’est que quand on vous recommande ne pas investir autant sur une valeur, ça n’a rien à voir avec la valeur en tant que telle, le message serait le même si vous aviez tout investi sur Tesla ou Engie : tout miser sur une seule valeur est très risqué.
On vous dit : "investissez dans d’autres valeurs", vous entendez "vendez URW". C’est un peu l’histoire du sage et de la lune wink

Alex25803559, le 08/09/2021 a écrit :

Quant au cout d’opportunité, il est trop tot pour l’évaluer, et il est plus difficile de l’évaluer sur un portefeuille très concentré et plus volatil

Le coût d’opportunité c’est le coût d’avoir un fait un choix vs ne pas faire de choix. Ne pas faire de choix en bourse revient à acheter le marché sans se poser de question, exemple tracker world. Donc là vous prenez la chronique de vos investissements sur URW vous changez le ticker par CW8 et vous voyez la différence au niveau de la valorisation du portefeuille.

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Favoris 2   [+5]    #20 11/09/2021 02h13

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Ce qui devrait être remis en question, c’est votre conviction de pouvoir faire mieux que le marché, et le fait que vous en êtes tellement persuadé que vous êtes disposé à concentrer tous vos risques sur un seul cheval pour ceci (sans avoir de réelle compétence/expertise, en particulier sur tous les autres chevaux que vous ne semblez même pas disposé à considérer ou à étudier).

J’ai connu un certain nombre de personnes qui ont eu la même attitude, et une partie a bu le bouillon, parfois jusqu’à la lie. Je pense à des collègues de travail qui avaient, il y a un peu plus de 20 ans, bien plus de 10 ans de salaires investis dans une seule action (c’était par exemple Générale des Eaux -devenu Vivendi-, France Télécom -devenu Orange-, Compagnie Générale d’Electricité -devenu depuis Alcatel, puis Alcatel-Lucent, puis vendue à Nokia-, Worldcom, etc., que des sociétés qui semblaient super solides et positionnées sur des secteurs d’avenir avec un solide moat.)
En ce qui concerne l’immobilier (domaine dont certains surestiment beaucoup la solidité), je ne parlerai pas de Sears dont l’immobilier devait garantir une superbe plus-value et qui a laissé un goût amer à pas mal de membres du forum, ou de la foncière anglaise qui avait les meilleurs centres commerciaux de Londres et qui a fait faillite il y a 1 ou 2 ans, ou d’autres déconfitures (il y en a eu pas mal) dans ce domaine…
J’ai aussi eu affaire à quelques petites sociétés, qui étaient des leaders innovants dans leur domaine, avec des marges impressionnantes, des dirigeants-actionnaires assis sur un tas d’or, … et pourtant certaines n’ont pas survécu à un gros accident de parcours, souvent parce que le dirigeant se sentait si invincible qu’il s’est entêté plus que de raison au lieu de "se couper un bras"; quand d’autres plus réalistes ont su "lâcher du lest" et s’en sont sortis (XN est un exemple, mais il a été sur la corde raide quelques fois…).

Si j’ai appris une chose, depuis (+ de 40 ans) que je m’intéresse aux investissements et aux actions, c’est que la meilleure entreprise, même gérée par les meilleurs managers, n’est JAMAIS à l’abri d’un gros accident.

Et j’en ai tiré la conclusion que, même si un investissement me semble avoir toutes les qualités, et de loin les meilleures perspectives, il ne faut JAMAIS y concentrer une part de son patrimoine au-delà du raisonnable.
La seule exception à cette règle qui me semble "acceptable" (ou plutôt, qu’on est bien obligé d’accepter), c’est la situation d’un entrepreneur qui a souvent la majeure partie de son patrimoine constitué par sa propre société : il n’a généralement pas d’alternative, mais ceux qui sont raisonnables diversifient dès qu’ils le peuvent. 
Mieux vaut assurer une "rente" un peu plus faible, ou un peu plus tardive, que de risquer de ne pas en avoir du tout. Il faut comparer ce qu’on peut gagner (pas grand-chose en fait : une rente un peu meilleure ou un peu plus tôt, si tout se passe bien) avec ce qu’on peut perdre (devoir bosser jusqu’à 67+ ans et se contenter d’une retraite modique, en cas d’accident de parcours, alors qu’on avait tout pour assurer à 99.99% une rente tout à fait suffisante bien plus tôt)…

Après, chacun fait ses choix (et en assume ensuite les conséquences).
Certaines personnes pensent être à l’abri de tous les accidents (et une bonne partie de ces personnes n’en subiront pas), que les conseils de prudence ne sont pas pour eux, et n’hésitent pas à rouler à 200 km/h.
Certains refusent de se remettre en cause (même pour se diversifier juste sur 10% de leur portefeuille, histoire d’apprendre à découvrir d’autres entreprises).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #21 16/09/2021 17h23

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Il y a surtout un gros mélange des genres.

Se constituer un portefeuille ultra concentré, cela porte souvent le nom de "fat pitch approach".
Cette approche est bien documentée (libre à chacun de faire une recherche à partir de ces termes).
Il y a même (au moins) un livre dont c’est le sujet principal : concentrated investing, qui reprend le parcours d’investisseurs célèbres ayant eu cette approche.

Mais les différents articles que j’ai lu évoquent, pour la plupart et en gros résumé :
- Le risque réel (je ne parle pas de volatitlité mais bien de risque) de perte en capital.
Plusieurs ici ont évoqué quelques risques, mais Alex semble les avoir balayé d’un revers de main. Je vous invite à lire une réflexion sur le risque de Morgan Housel, dont je parle ici.
- la nécessité de vraiment très bien connaitre ce sur quoi on investit (et pas seulement "être à l’aise" avec un secteur parce qu’on a l’impression que c’est facile à appréhender)
- la nécessaire marge de sécurité
- Il vaut mieux viser des entreprises ayant un moat (plus le moat est important mieux c’est) ou alors des plus petites capitalisations. Dans ce cas, le site microcapclub (Ian Cassel), propose de nombreux articles sur le sujet.
- parfois est évoqué le hedging de ses positions
- à minima avoir une réserve de cash pour que, quand l’occasion de trouver l’oiseau rare arrive, il faut avoir les munitions
- Je n’ai vu nulle part dans mes recherches qu’un all in one était conseillé.
- Buffett parle également de "tempérament", nécessaire pour ce genre d’approche et qui permet de se faire sa propre opinion, et rester froid face aux opinions des autres (media, autres investisseurs, etc)
Petite remarque sur ce dernier point : je pense que le danger de rester totalement imperméable aux opinions extérieures est de basculer dans le dogmatisme, et surtout l’aveuglement. Personne n’est à l’abris, demandez à Bruce Berkowitz sur Sears…

Cette approche a quel objectif ?
Comme son nom l’indique, cela se réfère au baseball, le but est de frapper rarement, mais fort, très fort pour gonfler considérablement son capital et espérer des résultats bien supérieurs à la moyenne.
Donc, une telle approche peut se comprendre en phase de constitution du patrimoine, ou, pour un aspirant rentier qui souhaite vivre de ses revenus (coupons, dividendes), on parlera de phase de capitalisation.

Si j’ai bien compris, Alex souhaite jouer sur les 2 tableaux avec une seule valeur : gain en capital et rente.
Où alors j’ai mal compris et seule la phase de gain en capital est recherchée, puis diversification il y aura ?

Faire du "fat pitch" pour la distribution de revenus c’est plutôt insolite, pour ne pas dire juste inconscient.
Actuellement, URW ne verse plus de dividende et ce jusqu’à 2023.
Je ne connais pas l’historique de dividendes d’URW, mais ce n’est peut-être pas la première fois que cela arrive (2008, 2009 ?).
Le jour où la société décide de couper son dividende, Alex se retrouve avec 0 € en revenus passifs.
Il faut donc avoir un sacré "cash buffer" ou trésorerie pour absorber cela !

Alex25803559, Je serai très intéressé de savoir quelles ont été vos lectures et vos sources d’inspiration lorsque vous vous êtes lancé dans cette stratégie ?

Dernière modification par MaximusDM (16/09/2021 17h28)


"Without risk there can be no progress". George Low

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[+3]    #22 06/10/2021 22h03

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Alex25803559 a écrit :

L’ANR est évalué tous les 6 mois, les experts en charge de l’évaluation ne font pas partie de la société URW. L’indépendance peut se discuter dans la mesure où les expertises sont payées par URW…

Pour avoir assisté à des évaluations d’experts immobiliers indépendants sur des projets à neuf chiffres à votre place je n’accorderais qu’une confiance extrêmement limitée à ces évaluations.

Seuls les prix réels des transactions sont significatifs. S’ils sont concordants tant mieux, il faut simplement espérer que ce ne sont pas seulement les actifs vendables à des prix en lignes avec les évaluations qui sont vendus pour cacher les problèmes sur les autres actifs. Mais ça je n’en ai aucune idée.

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[+3]    #23 30/11/2021 09h52

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Alex25803559 a écrit :

Si l’action est à 40 euros au moment où j’ai du capital disponible, si il y a une discordance prix-valeur, je serai ravi d’en racheter

Ce qui serait intéressant de savoir c’est dans quel cas de figure vous ne seriez pas acheteur de cette valeur.

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[+3]    #24 30/11/2021 14h17

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Alex25803559 a écrit :

Si l’ANR baisse et rejoint le prix de l’action, je n’achète plus
Si l’ANR baisse et que le prix de l’action baisse d’autant, je continue à acheter

@ Caceray
Oui je pense que c’est décoté, que c’est l’occasion d’acquérir des actifs bien placés, et que le multiple price /FFO est bas

Alex,

Unibail n’est pas si bon marché en terme de flux.

La décote, comme le levier d’endettement patrimonial (LTV à 44%) reposent énormément sur l’estimation de la valeur des actifs.

Mais si vous prenez le multiple d’EV/Ebitda, et comparez avec Simon Property Group, vous constatez que malgré la remontée du cours de bourse de SPG, les ratios de valorisation sont assez comparables, voire URW est plus cher.

Unibail



Simon Property Group



Nous avons tous compris votre logique, mais il est clair que vous avez un biais d’engagement vis-à-vis de votre stratégie.

Il y d’autres foncières qui cotent actuellement sous leur NAV, donc vous pourriez appliquer cette logique d’investissement programmé à d’autres foncières pour diversifier un minimum.

Même si la caution de Xavier Niel est rassurante, sait-on jamais ce qui peut se passer : le plus gros risque est une remontée impromptue des taux, même si ce n’est pas le scénario privilégié.


Rapport Gérants : imiter les meilleurs gérants de fonds | Rapport Foncières : les foncières les plus solides

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[+3]    #25 11/01/2022 11h18

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Reporting du portefeuille :

Achat de 875 titres URW à 67 euros

Total du portefeuille :

5002 titres URW (PRU = 83,9 euros)

3 lignes de crédit :

- pret perso 6086 euros (0,95%) --> 212 euros / mois
- pret perso 19724 euros (0,75%) --> 476 euros / mois
- avances sur titres de 60k sur 5 ans (0,5%) --> 25 euros / mois d’intérets, 1000 euros / mois à mettre de coté

--> 212 + 476 + 25 + 1000 = 1622 euros de sortie mensuelle

NB : nombre de titres URW du foyer : 7827 titres

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