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#26 04/08/2019 13h42

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Bonjour,

Pour rebondir sur la remarque de cinephil, le début de cotation de l’action URW en 2018 correspond à la mise en oeuvre de la fusion d’Unibail-Rodamco avec Westfield.
Westfield a été introduit sur la bourse australienne en 1960 et Unibail-Rodamco a fait parti du CAC40 depuis juin 2007, Unibail et Rodamco étant certainement côtée depuis plus longtemps, je n’ai trouvé depuis quand..
Vous trouverez un résumé bref de l’histoire du groupe sur le site internet d’URW ou sur wikipedia.

Bonne journée,
Maki

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#27 05/08/2019 10h30

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Si je résume vous acheter uniquement cette action car:
- vous désirez vous positionnez sur des sociétés immobilières.
- son historique est impeccable.
- son rendement est élevé.
- ses emplacements sont de qualité.
- elle est décotée.

Cela vous conduit à penser qu’il y a une opportunité "en or" que ne verraient pas les acteurs du marché.

Implicitement, vous supposez que le futur sera radieux et les autres se trompent.

Ce que je trouve osé, ce n’est pas le choix d’un titre unique (les débutants le font souvent), c’est que cela représente une part majeure de votre patrimoine et que vous agissez comme si les pertes potentielles n’auraient aucune incidence.

Voilà un portefeuille unique à suivre.

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[+1]    #28 05/08/2019 13h26

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Oui ce sont les critères principaux qui me font acheter

Message édité par l’équipe de modération (05/08/2019 14h07) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#29 05/08/2019 16h03

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Votre ligne unique traduit une confiance absolue dans l’entreprise et le succès de son activité.

J’espère aussi le retour en grâce des foncieres et d’Unibail.

La  volatilité du marché va peut être orienter les opérateurs à se réfugier sur ces valeurs de rendement le temps de l’orage.
La hausse des taux ce n’est plus d’actualité avant un bon moment, on va peut être lâcher la grappe des foncieres

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#30 28/08/2019 11h01

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Actualisation du portefeuille :

- achat de 64 titres URW à 122,65 euros

Portefeuille : une seule ligne

- 1310 titres URW, PRU = 131,72 euros

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[+1]    #31 28/08/2019 12h28

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Je découvre votre "portefeuille". Plusieurs personnes vous l’ont dit avant moi, mais investir sur une seule action en bourse est une ERREUR. Surtout sur une entreprise évoluant dans un contexte difficile. Je n’ai jamais vu quelqu’un faire un tel move sur une belle valeur dans un marché structurellement en croissance type LVMH ou Safran…

Pour faire simple, il y a deux types de risques en bourse :

- le risque de marché global : la croissance ralenti, les tensions commerciales augmentent, une guerre éclate. C’est un risque qui touche toutes les actions (dans des proportions diverses), et qui ne peut pas être diversifié au sein même de cette classe d’actifs. C’est ce risque que la bourse rémunère.

- le risque propre à chaque action : le marché de l’entreprise se retourne, elle perd un gros contrat, on découvre une fraude comptable… C’est un risque propre à chaque société, qui peut être éliminé (ou du moins fortement réduit) en diversifiant ses investissements. Ce risque n’est pas rémunéré par la bourse.

Donc en investissant sur une valeur unique, vous prenez un risque non rémunéré.

Maintenant, je n’ai rien contre unibail qui est probablement une des foncières les plus solides. Mais, mon métier dans le financement d’immobilier d’entreprises m’amène à suivre de près l’évolution du marché immobilier de buraux, de logistique et de commerce. Et pour ces derniers, croyez-moi que si le cours de bourse des foncières est en berne, ce n’est pas le marché qui est idiot, c’est qu’il y a de vrai raisons : difficulté croissante à remplir les centres commerciaux, loyers de plus en plus bas et de plus en plus précaires (avec une part variable croissante notamment), ce qui impacte la valeur des actifs (j’ai des exemples de centres commerciaux établis dont la valeur a baissé de 25% en 2ans) et le revenu des foncières. Bref, il y a une raison pour laquelle unibail a sous-performé le marché depuis 10 ans (je n’ai pas fait le calcul, mais en intégrant les dividendes on compense à peine la baisse du cours de l’action je pense ?). Dans un marché où la grande majorité des entreprises a bien monté.

Bref, comme d’autres vous l’ont dit avant moi, je ne peux que vous encourager à revoir votre stratégie et diversifier votre portefeuille, sur autre chose que des foncières qui ne sont à mon avis pas du tout le meilleur investissement à l’heure actuel. Les dividendes de plus en plus décorrélés des cours de bourse qui mènent à des rendement de 6%+ ne sont à mon avis pas soutenables et preuves que le marché anticipe leur réduction.

Dernière modification par Sheeplooser (28/08/2019 12h33)


“Think of how stupid the average person is, and realize half of them are stupider than that.”  George Carlin

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[+1]    #32 28/08/2019 13h00

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Sheeplooser a écrit :

Plusieurs personnes vous l’ont dit avant moi, mais investir sur une seule action en bourse est une ERREUR.

C’est une affirmation qui ne prend pas assez en compte les objectifs ni le cadre propres à chaque investisseur.

Investir massivement sur une action peut être une stratégie acceptable, sous certaines conditions (liste non exhaustive):
a ) ne pas se mettre en danger financièrement
b ) soit (1) connaitre précisément une valeur, soit au contraire (2) se sentir incapable de pricer une valeur et faire aveuglément confiance au marché (celui-ci est sensé avoir pris en compte, de manière probabiliste, la plupart des éléments connus sur la valeur)
c ) estimer le rendement risque/rentabilité introuvable ailleurs
d ) ne pas tabler sur la réussite long-terme de cette stratégie, et viser une diversification à moyen terme.

Alex remplit clairement a et b-2. Pour d, il me semble qu’il a été largement prévenu.

La question se pose davantage pour c.
C’est un rendement certes très intéressant pour une entreprise de cette taille et éligible au PEA. Mais est-elle unique ? Alex semble penser que oui… ça se discute.

Bref, ceci pour dire que cette stratégie, même si elle relève plus du coup de poker que de l’investissement traditionnel, n’est pas à exclure d’office.
Je l’ai (presque) pratiquée, en investissant sur une poignée d’actions à très haut rendement et j’ai eu la chance de générer une belle plus-value et des dividendes réguliers que je n’aurais jamais atteint autrement.

- le risque propre à chaque action : le marché de l’entreprise se retourne, elle perd un gros contrat, on découvre une fraude comptable… C’est un risque propre à chaque société, qui peut être éliminé (ou du moins fortement réduit) en diversifiant ses investissements. Ce risque n’est pas rémunéré par la bourse.

Bien sur que si ! C’est justement pour rémunérer ce risque qu’une pétrolière n’a pas le même PER/rendement qu’un distributeur de produit de nécessité et que Iliad n’est pas valorisée comme Telefonica.
Ou encore, même si IH ne serait pas forcément d’accord, c’est ce qui peut expliquer que tant de ses investissements ont eu à subir des malversations "imprévisibles": il a choisi des entreprises particulièrement décotées par le marché en pensant que le marché se trompait… et si au contraire le marché avait été davantage clairvoyant en anticipant ce genre de problèmes (sans les avoir exactement pointés) ?


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#33 28/08/2019 13h46

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Bonjour Faith,

Alors concernant le point a), chacun a sa propre définition de se mettre en danger financièrement. Ici, si demain Unibail vaut 0 (extrêmement improbable certes), c’est 130% du patrimoine d’Alex qui disparait. Même si sa capacité d’épargne est importante, je considère que c’est se mettre en danger financièrement. Après, il vaut mieux faire ça sur unibail que sur sears…

pour le b) (2), je n’ai rien contre faire confiance au marché (c’est ce que je fais d’ailleurs), mais il n’y a pour moi aucun avantage à se positionner sur une valeur unique dans ce contexte plutôt que sur un portefeuille plus diversifié. D’autant que le marché ne semble pas non plus être débordant d’enthousiasme sur Unibail.

pour le c), c’est en effet éminement discutable en effet, mon avis est que le simple fait qu’unibail ne soit PAS éligible au PEA l’empêche de remplir cette condition, ça revient à estimer que même avec une taxation correspondant à son TMI (je comprends que la flat tax ne s’applique que partiellement aux dividendes unibail ?), Unibail va surperformer n’importe quelle valeur ou portefeuille de valeurs françaises dans lesquelles on peut investir avec le cadre fiscal avantageux du PEA. Je ne connais pas le TMI d’Alex, mais vu sa capacité d’épargne et hors cas particulier je l’imagine important, avec à la clé une taxation de + de 40% des dividendes ? Ca donne une action avec un rendement de 3.5%, on est loin du high yield.

D’accord sur le d).

Concernant le risque spécifique à chaque action non-rémunéré, je voulais dire qu’il peut être quasiment supprimé avec une diversification suffisante. Si on a 100 actions en portefeuille, l’impact d’une fraude comptable sur l’une d’elles devient marginal au global. A minima investir dans plusieurs foncières réduirait ce risque (même si ce n’est à mon sens pas suffisant comme diversification).

Je pense qu’investir sur une "poignée" d’actions à haut rendement est déjà beaucoup plus sûr que de tout miser sur une seule, surtout pour peu qu’elles soient dans des secteurs différents. Un investissement sur 4 actions (une foncière, une bancaire, une pétrolière, une telecom) pour arriver au même rendement de 6% serait déjà une amélioration substantielle du couple rendement/risque.

Ce qui me gêne aussi, en complément de mon 1er poste, c’est l’argument d’Alex "décôte sur ANR significative". C’est un indicateur pertinent dans une approche value, mais la stratégie value a tendance a être adoptée par tous les débutants en bourse alors qu’elle est à mon sens plus compliquée à mettre en place et plus risquée pour un débutant qu’une stratégie diversifiée classique…


“Think of how stupid the average person is, and realize half of them are stupider than that.”  George Carlin

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#34 28/08/2019 14h42

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Bonjour,

D’abord merci beaucoup pour ces remarques constructives que je lis avec beaucoup d’intérêt

Concernant la diversification, à partir du moment où je pensse que la décote sur Unibail est excessive, je fais "le pari" qu’elle sera corrigée dans quelques années

A ce moment en fonction des opportunités d’achat, mon portefeiille se diversifiera de lui meme

Je continuerai à suivre les publications de résultats en reverrai ma copie si ils sont décevants

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#35 30/08/2019 14h42

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J’ai un peu le même sentiment qu’alex, lorsque je vois le cours d’URW baisser j’ai une folle envie de renforcer car je crois en cette valeur.

J’ai tout de même un peu de Klépierre, mercialis, carmilla et Tour Eiffel mais cela représente seulement que 10% de mon portefeuille Action, tout le reste c’est du Unibail.

Mon portefeuille action représente 5% de mon patrimoine global.

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#36 30/08/2019 15h02

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Me concernant et je dis bien me concernant, je n’hésiterai pas à en racheter quand j’aurai des liquidités si elle est toujours à un prix attractif, et surtout sous réserve que les résultats soient toujours satisfaisants ou qu’il n’y ait pas d’autres nouvelles

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[+3]    #37 30/08/2019 15h32

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Sans répéter les nombreux conseils de bon sens sur l’importance de la diversification, je pense qu’un paramètre très important à prendre en compte quand on envisage de renforcer sans cesse une position perdante est le coût d’opportunité de cette stratégie.

Pendant qu’on renforce à la baisse notre valeur préférée, encore et encore, le marché ne s’arrête pas, et lui est structurellement haussier (si l’on considère, par exemple, un ETF Monde). Sur une longue période, le coût d’opportunité des renforcements à la baisse devient énorme.

Perso, je suis actionnaire d’Unibail (avec un PRU élevé), mais je compte mes munitions pour renforcer à la baisse (là, par exemple, j’attends les 100€ pour renforcer… un peu). J’observe que la baisse d’Unibail n’est pas isolée : tout le secteur des foncières commerciales est en baisse, et il est difficile de savoir si et quand ce mouvement général va s’arrêter.

Par ailleurs, quand bien même Unibail serait fondamentalement une bonne foncière (ce que je pense), il y a dans le marché des secteurs et des entreprises qui croissent structurellement bien plus vite, et avec un risque bien plus réduit (si l’on considère la volatilité des résultats et du cours, par exemple). [Je passe sur la fiscalisation des dividendes en CTO, qui accroît encore le différentiel de performance totale au détriment d’Unibail, par rapport à une bonne entreprise détenue en PEA, une pure valeur de croissance, sans dividendes, en CTO ou PEA, ou encore un ETF capitalisant.]

Bref, Unibail est peut-être attractive à ce niveau de cours (j’ai tendance à le penser, sans certitude), mais elle ne mérite pas une allocation excessive de ressources, (1) parce que ce n’est certainement pas une excellente entreprise, et (2) parce qu’elle n’opère pas sur un secteur en forte croissance.

Au niveau psychologique, je répète ce que j’avais dit à un collègue à propos de Sears (en souhaitant évidemment un destin bien différent à Unibail !) :

Il faut éviter de se faire "hypnotiser" par un dossier, en oubliant qu’il y a plein d’opportunités plus intéressantes pour apprendre et gagner de l’argent.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_kaa_jungle_book.jpg
[Evidemment, toutes ces réflexions ne sont pertinentes que si l’on a besoin d’argent pour accomplir ses projets (c’est mon cas), si l’on n’a pas un rapport très très distancié à l’argent, pour certains simple possession éphémère et superflue (ce n’est peut-être pas mon cas), et si la position en question représente une part importante du patrimoine.]

Dernière modification par Scipion8 (30/08/2019 15h45)

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#38 30/08/2019 18h07

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Bonjour,

Merci pour ces remarques constructives, je souhaite me cantonner aux valeurs à dividendes historiquement croissants

Et parmi ces valeurs, que je vérifie à chaque fois que je me pose la question de quoi acheter, c’est Unibail qui me semble plus intéressant pour le moment, donc je continue d’en acheter indépendamment de mes achats précédents (c’est donc un abus de langage de parler de "renforcer")

Psychologiquement, je ne suis pas obnubilé par cette valeur (Si Total ou Michelin avait dévissé un peu plus au moment T j’aurais ouvert une ligne…)

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#39 13/09/2019 17h34

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Vous n’êtes plus très loin de votre PRU sur URW.
Si la dynamique continue, la semaine prochaine vous pourriez bien passer en positif.

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[+1]    #40 14/09/2019 01h22

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Bonjour,

Oui c’est possible, après de toute façon  je regarderai uniquement si j’ai des liquidités à investir (c’est à dire pas avant fin octobre, qui correspondra aussi aux resultats) car sinon ça ne débouchera sur rien de toute façon

Etant donné que je revendrai seulement en cas de surévaluation franche (selon moi bien sur), ou de dégradation répétée des résultats (selon moi encore), ce n’est pas pour tout de suite je pense

Du coup avant fin octobre je n’ai pas vraiment d’intérêt à suivre le cours de l’action…

Le portefeuille va passer en negatif, positif (peut-être), mais étant donnée l’importance de la somme investie ça ne rime pas à grand-chose ces fluctuations

Par contre je continue à essayer de faire mes devoirs pour d’autres sociétés

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#41 29/10/2019 01h07

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Reporting du portefeuille :

- Pas de nouveaux achats

- Toujours une seule ligne Unibail-Rodamco-Westfield : 1310 actions (PRU = 131,74)

- Résultats du 3ème trimestre sans surprise, me conduisant à conserver ma ligne intacte jusqu’aux prochains résultats en février 2020 (je dois résister à la tentation de vouloir prévoir les cours à court terme et donc de revendre en espérant reracheter plus bas)

- Reste à rembourser du prêt : 26214 euros

Dernière modification par Alex25803559 (29/10/2019 01h07)

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#42 13/11/2019 23h42

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Faites vous plaisir : publier une copie d’écran avec une belle plus-value …


Dif tor heh smusma

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#43 14/11/2019 00h26

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Ce serait une plue-value latente car je ne pense pas revendre au prix où est l’action actuellement car :

- elle ne me semble pas surévaluée

- je n’ai pas de nouvelle fondamentale qui m’indiquerait que la société se dégrade et qu’il faudrait s’en séparer

- je ne vois pas de meilleure opportunité sur le marché qui me pousserait à "switcher" mon capital (et pour ça je dois continuer à faire mes devoirs)

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#44 14/11/2019 09h41

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Alex25803559 a écrit :

J’achète Unibail à cause de la décote sur ANR, du LTV qui reste contenu, du rendement, de l’historique de croissance / stabilité du dividende, des emplacements…

Pour que votre investissement réussisse, vous supposez la conjonction de deux conditions:

1. Que votre analyse soit juste. Or, celle-ci me semble très limitée, à moins que vous ayez publié ailleurs une analyse très détaillée ailleurs ?

2. Même si vous avez raison, il faut aussi que le marché s’aperçoive qu’il y a décote. On ne peut pas raisonner sur le dividende uniquement, si le cours dévisse de 50 % pendant 30 ans, vous n’aurez que faire du dividende. Et celui-ci peut s’arrêter.

Sur certaines boites, on peut être sûr d’avoir raison, et pourtant il faut des années avant que le marché s’en aperçoive.

Souvent, on est sûr d’avoir raison sur 3 boites, et le marché s’arrache une 4e….

Trois exemples.

- Quand j’ai acheté Cofidur, c’était une affaire, j’en étais convaincu, et je le pense toujours. Pourtant je n’en suis qu’à +50 % en 7 ans. A posteriori, l’investissement n’a pas fonctionné : le CAC a fait +80 % pendant ce temps, et mon PEA +250 %. Ce que Scipion a mentionné comme un cout d’opportunité.

- Quand j’ai acheté Gaumont à 75 €, j’étais certain que ca valait >150 €, et rapidement en réévaluant l’immobilier, me suis convaincu que le prix minimal liquidatif était > 200 €. Pourtant je n’en ai pas pris plus de 20 % car : 1. tout peut arriver, y compris un krach immobilier, un effondrement du cinéma, une fraude comptable, un marché qui boude le cinéma etc. 2. Le marché peut très bien décider de ne par valoriser Gaumont à sa juste valeur, et ce pendant longtemps. D’ailleurs Gaumont ne cote toujours qu’à 120 €…

- Quand j’ai acheté Xilam, ce n’était vraiment pas (mais pas du tout) la valeur en laquelle j’avais le plus confiance. Si j’avais suivi vos critères je n’en aurais pas acheté et aurais loupé un x20. On ne sait jamais quelles valeurs de son portefeuille vont fonctionner.

A bon entendeur.

JL

NB. Est-ce que vous êtes ou avez été abonné à l’IF ?

Dernière modification par JeromeLeivrek (14/11/2019 09h42)


Parrainages Binck & Boursorama : m'écrire. Blog : Le projet Lynch.

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#45 14/11/2019 11h24

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Bonjour,

Non effectivement je n’ai pas publié d’analyse plus détaillée ailleurs… Sur le plan personnel, j’ai lu les documents financiers et les présentations de 2017, 2018, 2019, et lu les présentations de la journée investisseurs de juin 2019, ainsi que ce que je pouvais trouver sur internet

J’étudiais cette valeur depuis septembre 2018, en lisant les documents financiers, les interventions également sur la file URW sur ce forum (sur laquelle j’étais intervenu en novembre 2018). Cette entreprise me semble avoir un avantage compétitif durable dans son domaine, le management est stable et acquérir des actions à ce prix (PRU = 131,74) me semblait une bonne affaire (bien sur je n’ai pas pu avoir le point bas…)

Bien sur le dividende peut être coupé, comme toute entreprise et Unibail n’est pas immunisée…

D’ailleurs je vois plutôt la plue-value latente (PRU = 131,74) comme une "marge de sécurité" au cas où il y aurait l’annonce d’une coupe du dividende, dans ce cas je ne m’enfermerai pas dans cette valeur, j’admettrai avoir eu tort, y compris sur ce forum et je revendrai, même avec une moins-value (en cas d’annonce de coupe du dividende, il y aura un gap monstrueux à la baisse je pense)

Concernant le caractère incertain de la reconnaissance par "le marché" de ce que je pense être la juste valeur de la société, je suis évidemment d’accord que je ne peux pas influer dessus

Quand à se comparer à un indice de référence, sur une période de 4 mois, celà n’a pas de sens pour moi

Par ailleurs je ne suis pas abonné à l’IF

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#46 25/11/2019 20h34

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Reporting du portefeuille novembre 2019 :

- pas de nouveaux achats

- une seule ligne de 1310 actions URW (PRU = 131,74)

- reste du pret de 30000 euros utilisé pour acheter des actions URW en juillet : 25039 euros

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#47 24/12/2019 16h43

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Reporting du potefeuille décembre 2019 et année 2019 - stratégie année 2020

Pas de nouveaux achats en décembre 2019
Le portefeuille se compose donc de 1310 titres Unibail (PRU 131,74 euros)
Reste du pret à rembourser : 23800 euros

Donc pour l’année 2019 : 169000 euros investis (139000 + pret 30000) + 3350 euros de dividendes perçus Unibail en juillet 2019 réinvestis en titres Unibail

Watchlist pour 2020 :

- Unibail
- Total
- Hermes
- LVMH
- Michelin
- Sodexo
- Vinci
- Essilor
- Air liquide
- Danone

Objectif pour 2020 :

- Dépasser 1000 euros nets / mois de dividendes

Bon Noël et bonnes fêtes de fin d’année à tous 😀

Dernière modification par Alex25803559 (25/12/2019 02h47)

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[+1]    #48 25/12/2019 07h26

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Bonjour,
Bonne voie de diversification d’actions a potentiel de croissance et dividende régulier!

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#49 25/12/2019 11h51

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Oui, reste plus qu’à définir des points d’entrée, je travaille dessus
Concernant ma gestion des crédits j’hésite entre 2 attitudes pour la suite :

- rembourser par anticipation mon crédit à la consommation initial de 30000 euros dès que j’aurai les liquidités, pour demander une avance sur titres par la suite

- laisser courir mon crédit et accumuler les liquidités à coté, et ne le rembourser (avec avance sur titres derrière) qu’en cas d’opportunité (mais ça demande d’anticiper un peu étant donné le délai pour obtenir les fonds)

Dernière modification par Alex25803559 (25/12/2019 11h52)

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#50 25/12/2019 12h25

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Belle liste de sociétés en effet. Faites attention à ne pas chercher à trop "optimiser" vos points d’entrée. En particuliers sur certaines sociétés qui ont tendance à repousser toujours plus leurs plus hauts niveaux.


Dividende Score - Outil d'aide à la décision pour investissement dans les dividendes (CAC 40 et SBF 120)

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