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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/07/2019 23h00

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VOTRE PROFIL

Bonsoir ! Nous voulons nous lancer dans notre premier investissement locatif, travaillant tous deux dans l’immobilier avec mon ami, nous avons une opportunité d’achat qui me semble très intéressante, j’aurais voulu avoir votre avis.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Aucun
- Fiscales: Moyen
- Artisanales: Aucune mais nous avons de bons contacts
- Sociales: Bon réseau
- Temps disponible: Aléatoire (Week end OK, après à voir en fonction de nos rendez-vous)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 maisons divisées en 2 T1 au Rez-de-chaussée et deux T3 en duplex au premier étage.
- Année de construction: 1930
- Étage: 2 , luminosité: Moyenne , surface 220m2
- Déjà occupé ? Inhabité ?: 3 appartements sont occupés, et un vacant
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Volets roulants Pvc manuels
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Compteur d’eau commun avec relevés manuels.
- Concierge  ? Non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Pas de calais, Lens
- Centre-ville, périphérie: En centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville dynamique, beaucoup d’étudiants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je dirais que non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 115 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1588€ / mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Non

- Travaux immédiats: 10 000€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): 3 500€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): La toiture est neuve

https://zupimages.net/up/19/30/isci.png

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Financement à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,50%
- Durée du crédit: 20ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Pas de connaissance

RÉGIME D’EXPLOITATION

Nous ferions de la location nu au début pour les logements occupés, mais passerions sur de la location meublée par la suite, nous ne savons pas ce qu’il y aurait de mieux à faire.

CASH FLOW

https://zupimages.net/up/19/30/gvb6.png

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Positif

COMMENT OBTENIR DE GROSSES RENTABILITES ?

Les questions que nous nous posons sont les suivantes:

- Comment acheter ces biens ? Devons nous les acheter en nom propre ? Créer une Sci ? Nous avons un enfant et aimerions acheter de la manière la plus intelligente possible.

- Est-ce qu’un emprunt sur 20ans vous semble correct ? Nous pourrions aussi acheter sur 15ans mais le CashFlow serait moins important, que devons nous favoriser ?

- Je ne suis pas sur de bien avoir calculer les charges, je comptais 1580€ de charges annuels (Comprenant électricité parties communes, assurance, eau, taxe ordures ménagères , entretien chaudières) dont 127€ / mois par locataire (Eau, taxe ordure ménagère, entretien chaudière) mais ça me semble beaucoup …

- Pensez vous que cela soit un bon investissement ?

Je vous remercie d’avance pour tous vos précieux conseils !

Dernière modification par Saoori (24/07/2019 07h53)

Mots-clés : immobilier, rentabilité, sci (société civile immobilière)

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#2 24/07/2019 07h17

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Bonsoir,

Vous ne précisez pas si vous achetez le bien au complet ou juste une partie. Si tout venait à vous appartenir, vous n’aurez plus besoin de syndic bénévole.

A première vue, étant donné l’âge du bien, la superficie et l’état général que vous décrivez, je trouve le montant consacré aux travaux relativement bas. D’autant plus que vous mentionnez la présence d’un ascenseur, qui peut engendrer des frais importants. Rapporté au prix/m² pour l’acquisition, le prix bas consenti par le vendeur a certainement de bonnes raisons d’être.

Idem pour la vacance locative, qui me parait optimiste au vu des statistiques de Lens:
Comparateur de territoire − Commune de Lens (62498) | Insee

Le taux de logements vacants est important et à la relocation, si vous n’avez pas un bien qui sort du lot par rapport à ce qui est proposé sur le marché, vous risquez de prendre du temps à trouver un preneur. Où vous devrez peut-être faire des concessions sur le loyer et ne pas avoir trop de choix dans les locataires potentiels.

Pour le prêt, vu les taux actuels, il est préférable de privilégier une durée de 20 ans, qui permet d’avoir un cash flow positif et ne pas se retrouver dans le rouge en cas d’imprévus, qui ne manqueront certainement pas. Mais je trouve que votre TAEG est assez important en raison de votre âge et les frais de dossier bancaire élevé. Pour ce dernier, un maximum de 500€ serait à négocier, avec un taux avant assurances entre 1 et 1,10% maximum sur 20 ans.

Les charges générales sont importantes tout comme celles répercutées sur les locataires. Le locataire regardera combien le logement lui coûte par mois, comparé aux autres proposés sur le marché, peu importe la répartition loyer/charges. Par contre, pour vous, plus ces charges sont importantes pour le locataire, moins le loyer que vous percevrez sera important, si vous voulez être compétitif avec les autres annonces.

Je ne sais pas quel est l’avis des autres forumeurs, mais sur le "papier", votre projet d’investissement ne me semble pas attractif.

Sur le choix de la SCI, nom propre… cela dépend de vos choix patrimoniaux. Si le but est de transmettre, une SCI peut être un bon outil, surtout si vous voulez y loger d’autres biens dans le futur.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 24/07/2019 07h43

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Mêmes remarques :
- syndic et ascendeur paraissent déplacés s’il s’agit bien de maisons. Etes-vous sûr qu’il s’agisse d’une copropriété ? Pourquoi ? Si oui, lisez le règlement de copropriété, les 3 derniers compte-rendus d’AG et les 3 derniers appels de charges.
- Les travaux ne sont pas budgétés correctement. Ce genre d’immeuble a très souvent du retard d’entretien et d’amélioration. Vous indiquez décoration vieillotte. Il y a donc davantage de travaux que cela, qui doivent être budgétés et planifiés dans le temps (car on ne fait pas ce qu’on veut dans un immeuble où 3 appartements sur 4 sont occupés).
- vos charges sont étranges. Vous indiquez un montant par locataire, alors qu’on répartit généralement au prorata des surfaces, donc un T1 ne paie pas autant qu’un T3. Approfondissez le montant réel des charges et séparez bien entre celles récupérable sur le locataire et celles restant à charge du bailleur.
- vous ne précisez pas s’il y a un compteur électrique par appartement + un pour les communs.
- comment sont définis les lots au cadastre ?

Au total,je suis moins négatif que salaze, la rentabilité semble élevée et l’affaire semble intéressante. Mais c’est à préciser avec les bons chiffres !

Pour répondre à vos questions :
- 20 ans est préférable, ça préserve votre capacité d’emprunt pour la suite.
- revenus fonciers d’abord, puis LMNP au réel au fur et à mesure des départs est une bonne solution. Dans ce cas, il faut acheter en indivision. Attention quand même que le marché du meublé dans une ville de cette taille peut vite être saturé. Il ne va pas être évident de louer 2 T3 meublés.
- Si SCI, forcément IS (car la SCI IR est incompatible avec le meublé). La SCI IS économise l’imposition actuelle au prix d’une imposition future (taxation sur la PV professionnelle = prix de vente moins prix d’achat moins les amortissements comptabilisés à ce jour). Au bout de 20 ans, on a une bombe à retardement dans les doigts : la SCI a recommencé à payer des impôts car les amortissements s’épuisent ; et si on revend on paie une très forte imposition sur la PV.
Notez que, dans une structure IS, ça ne change rien du tout que ce soit nu ou meublé. Pour le particulier, ça fait la différence revenus fonciers/IBC. Pour la SCI IS, c’est une comptabilité d’entreprise, donc on raisonne recettes, charges et amortissement ; donc un logement loué meublé ou loué nu est traité exactement pareil. Dans ce cas, le seul intérêt du meublé est donc de louer un peu plus cher (voire de faire du saisonnier).
Une ou plusieurs SCI IS dans une holding, c’est une bonne structuration, au prix d’un coût et d’une complexité. A mon avis, il faut y réfléchir seulement lorsqu’on est au taquet du LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (24/07/2019 07h52)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 24/07/2019 07h47

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Bonjour.

Je vous remercie pour votre analyse.

Nous achèterons les deux maisons, elles sont vendues ensemble au prix de 130 000€ net vendeur, mais nous savons que nous pouvons tirer jusqu’à 100 000€.

Effectivement la bâtiment a de l’âge. Mais il est située en plein centre ville de Lens et fait partie des bâtiment historique de la ville.

La toiture est neuve, les huisseries ont été changées, les 10 000€ serviraient à refaire l’appartement qui est vacant (une salle de bain et une cuisine, plus un coup de peinture), les autres appartements vont être à rafraîchir et nous comptons le faire avec l’argent que rapportera l’immeuble lorsqu’ils seront vacant. Je vais tout de même faire intervenir un ami pour budgétiser l’enveloppe global et pouvoir la repartir sur le temps. Il n’y a pas d’ascenseur c’est une erreur de ma part !.

Il n’y a pas de syndic sur l’immeuble, je rectifie.

Les trois autres appartements sont occupés, les t1 sont loués 378€, et les deux T3 398€, ce qui me paraît être des loyers tout à fait raisonnable pour la commune.

Pour le prêt nous allons privilégier le 20ans, le taux peut encore être négocier, nous allons voir ça avec notre banquier cette semaine.

En ce qui concerne les charges, je vais refaire tous mes calculs, je pense que j’ai eu un peu la main lourde sur celle-ci étant donné que c’est un prévisionnel.

Je me suis un peu renseignée et je me demandais si l’investissement Cosse ne pouvait pas être plus intéressant pour cette commune ?

Cordialement, Saoori

Dernière modification par Saoori (24/07/2019 07h54)

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#5 24/07/2019 07h53

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Vous ne répondez pas sur : copro ou non ?

Effectivement, le Cosse ancien est très intéressant si éligible et si loué nu : surtout à 30 % de TMI comme vous.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 24/07/2019 07h56

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J’ai modifié mon message entre temps et avais rajouté pour le syndic. Il n’y en a pas.

Les biens se situe en zone B1, donc éligibles.

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#7 24/07/2019 08h12

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Pas de copro : eh bien c’est plus simple.

Les charges courantes sont pour le locataire. Laissez-les mettre le maximum d’abonnement à leur nom (électricité, gaz, voire eau si c’est possible). Le reste, vous le répartissez au pro-rata des surfaces. Vu que c’est un bâtiment normal, le niveau des charges devrait aussi être normal. Le seul point à vérifier est au niveau de l’isolation thermique. Que disent les DPE ?

L’équivalent des charges de travaux dans une copro, eh bien ce sont les travaux sur l’immeuble, et là vous êtes à la manœuvre.

Pour les travaux :
- faites quelques travaux sur les parties communes, en commençant par ce qui est le plus urgent et nécessaire (interphone ? Porte d’entrée à réparer ou à changer ? y a-t-il un bloc boîte aux lettres aux normes ? Un coup de peinture est-il nécessaire dans la cage d’escalier ?). Ca améliore le standing de l’immeuble et ça montre aux locataires que vous prenez soin d’eux.
- vous refaites un seul appartement pour 10000 €, il faut donc prévoir 10000 € par appartement x 3 appartements, au fur et à mesure des départs.

Donc ça vous bouffe le cashflow pendant 10 ans. Ce n’est donc pas une cash-machine, mais seulement un immeuble qui va financer sa propre rénovation. Ces travaux à venir pèsent forcément quelque part. Vous ne les comptez pas en investissement initial car les logements sont occupés ; dans ce cas c’est le compte d’exploitation (la rentabilité) qu’ils vont venir plomber pendant une dizaine d’années.

Ce déficit d’entretien se paie forcément à un moment ou un autre et c’est cela qui justifie le prix de vente bas.

Dernière modification par Bernard2K (24/07/2019 08h13)


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#8 24/07/2019 08h30

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Je retourne voir l’immeuble ce midi et vais récupérer tous les éléments manquants.

Chaque appartement à un compteur électrique individuel donc chacun gère, après le compteur d’eau est commun, ai-je la possibilité de les rendre individuels ? Et si oui est-ce que cela vaut le coup ?

La il faudrait donc que:

- Je budgetise l’enveloppe travaux total sur les années à venir.

- Je recalcule les charges générales.

Je vais prendre quelques photos pour vous les poster ici.

Merci pour vos retours !

https://zupimages.net/up/19/30/wlh9.jpg

https://zupimages.net/up/19/30/0v92.jpg

https://zupimages.net/up/19/30/o7hv.jpg

https://zupimages.net/up/19/30/wva5.jpg

https://zupimages.net/up/19/30/tznz.jpg

https://zupimages.net/up/19/30/0gna.jpg

Dernière modification par Saoori (24/07/2019 09h07)

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#9 24/07/2019 12h26

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En plus des commentaires ci-dessus, vérifiez le coût pour la rénovation énergétique.

Vérifiez l’âge et le modèle des chaudières le remplacement d’une chaudière coute 4000€ environ. N’oubliez pas que le gouvernement veut obliger les propriétaires à rénover les biens donc si ce bien est classé énergivore, vous aurez des travaux à faire dans les 5 ans qui viennent.

Vu vos revenus, je pense que vous l’avez pas besoin d’un cash flow positif. Par contre, il faut sécuriser tous vos coûts. Je partirai bien sur 15 ans avec possibilité de modulation pour 2/3 ans supplémentaires. Voir ce que vous propose la banque.

Pour déterminer la durée de l’emprunt, je pense qu’il faut réduire la durée au minimum (en ayant votre cash flow proche de 0) car c’est votre premier achat et il y a des chances pour que vous revendiez ce bien maximum à la fin du prêt (raison : lens, 1930). Cet "investissement" vous servira de levier pour vos achats futurs si vous perseverez dans l’immobilier.

Calculez votre taux d’endettement une fois l’opération faite. Et vérifiez que c’est compatible avec vos prochains projets.

Dernière modification par lachignolecorse (24/07/2019 12h34)


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#10 24/07/2019 14h13

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Nous avons refait le tour des appartements. 3 sont en super état (à changer une baignoire par la suite un peu vieillotte) et 1 à refaire (nous comptons moins de 10 000€ pour la pose d’une cuisine et la salle de bain).

Les parties communes ne nécessitent aucun travaux, les maisons sont classées en E.

Nous ne savons pas si cette achat va nous bloquer par la suite pour notre RP (D’ailleurs on se tâte à rester locataires et à investir dans plusieurs biens).

On va tenter d’acquérir cet immeuble pour 100 000€ AEM.

J’ai refais les calculs de charges et je me suis trompée, enfaîte on aurait 1050€ de charges (comprenant elec parties communes, assurances loyers impayés et assurance). Et 15€ de charges par appartements pour la taxe ordure ménagère et entretien chaudière (tous les compteurs sont individuels eau, elec et gaz).

La rentabilité me semble super intéressante mal grès tout et je pense que nous allons nous lancer dans cet achat.

Merci pour tous vos conseils, je continue l’analyse pour faire au mieux et vais voir avec notre banquier pour l’emprunt (je pense rester sur 20ans afin de pouvoir avoir du cash-flow positif et pouvoir ré investir après).

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#11 24/07/2019 15h28

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Tant mieux si vous confirmez qu’il y a peu de travaux et des charges moindres, car alors c’est une excellente affaire.

Sur les photos que vous publiez, si ça semble globalement correct, ça mériterait une petite mise aux goûts du jour…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#12 24/07/2019 17h43

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Il reste de petites finitions oui et on remettra un coup de peintures quand les locataires changeront à chaque fois.

Pouvons nous acheter en nom propre et passer le bien dans une Sci plus tard ? (afin d’éviter les frais du à la Sci pour le moment mais pouvoir transmettre sans frais de succession par la suite).

Merci d’avance.

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#13 24/07/2019 22h59

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Oui.

Super projet. Vérifiez bien l’absence d’impayes de loyer et le motif de la vente.

Les immeubles en bon état ne partent en général pas avec une négociation du prix de 25%.

Dernière modification par Trahcoh (24/07/2019 23h03)

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#14 25/07/2019 10h20

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Saoori a écrit :

Les parties communes ne nécessitent aucun travaux, les maisons sont classées en E.

Bon projet mais je vais faire le rabat-joie.

La RT2020 va bientôt sortir et le mode de calcul pour la classification énergétique va changer. En plus, l’acoustique va être pris en compte (ce qui n’est pas le point fort des 1930). Donc votre logement classé E risque d’evoluer (a priori pas dans le bon sens) et vu l’épée de Damocles qui attend les propriétaires des logements classés F et +, je vous invite à prévoir une rénovation énergétique dans votre prévisionnel.

Sur le diag, il est indiqué les améliorations qui permettent d’améliorer le DPE, qu’est-ce qui est indiqué ? Y a-t-il des vmc? Comment est produite l’eau chaude? Etc à vous de trouver une solution (et la chiffrer) pour éviter d’avoir des remords dans 2/3 ans. Inutile de faire des études compliquées, regardez déjà comment améliorer les choses simplement (vmc, ballon thermodynamique, isolation des combles…)

Gérer c’est anticiper.


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