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#1 10/07/2019 17h15 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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Bonjour,

PROFIL
33 ans 2 enfants, taux 12.8%, revenu travail 4100€+2500€/mois, revenu foncier 1060€/mois (avant impôt les deux)
Aucun prêt en cours. Propriétaire de ma maison (265 000€). Voiture récente du début d’année. 80 000€ de liquidité (livret A principalement, une assurance vie avec 2000€ chez GMF et un compte d’entreprise chez regard BTP avec 8000€)

Ingénieur (compétence CAO/Excel). La preuve en image avec un petit bilan sur les dernières années. Des petites incohérences avec une variation de 90 000 entre 2016 et 2017 qui doit s’expliqer par l’oubli d’un compte externe de mes anciennes banques (pas facile de retrouver l’état des comptes à cette époque). Je dois mettre 2400€ de côté par mois à peu près. En 2019 4200€ pour l’instant en moyenne par mois.
https://i.imgur.com/Np4tEEv.jpg

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Maison hérité en fin 2015 évalué pour la donation à 200 000€
Loué depuis 1060€ en dispositif anah.

Changements à venir : Promesse de vente signé avec un promoteur après âpre négociation à 430 000€ d’une partie du terrain de la maison en location. Loyé baissé à 900€/mois au lieu des 1060€ actuel.
Signature définitive prévu en 2020. Je vais avoir une forte plus-value immobilière calculé sur 80 000€, en estimant la maison restante que je garde en location à 120 000€.


Ma question :
Comment éviter la PVI et tirer le meilleur profit de cette opération ?
Impôt sur la Plus Value brut si je prends tout en liquide à peu près 130 000€ !


Piste actuelle :

1) Remise d’appartements avec une décote de 15% sur le prix grille (dation classique avec -15%) : Logement en PINEL
https://i.imgur.com/qpBvSsJ.jpg
Offre patrimoniale : 2*195 000€ + 40 000€ = 430 000€
Offre fiscale : 2*167 500€ + 40 000€ en numéraire : 375 000€

2) Donation de la nu-propriété de ces logements à mes enfants

3) Mise en place d’une SCI (pas du tout d’information sur ce côté)

Si vous avez d’autres pistes ou des conseils n’hésitez pas.

Dernière modification par crashray (10/07/2019 17h47)

Mots-clés : dation, immobilier, promoteur

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#2 11/07/2019 13h41 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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Bonjour,

première question : comment diable se fait-il que vous vendiez 430 000 € un "bout de terrain" qui a estimé à environ 50000 € il y a 4 ans (si on compte 100000 € pour la maison en soit, et 50000 € chaque moitié de terrain) ? L’estimation de la donation n’a-t-elle pas été volontairement et outrageusement sous-évaluée ? N’avez-vous pas peur d’un rappel de l’administration fiscale sur les droits de mutation, ce qui serait bien normal vu cette sous-déclaration ?

Vous devez payer de l’impôt sur la PV : oui, c’est évident et il n’y a pas de moyen de le contourner.

Ensuite, sur la dation : Peu importe le montant de la remise, le raisonnement reste le même. Disons donc que le promoteur vous fait une remise de X %.
Supposons que la totalité du prix de vente soit en dation :
1) supposons que le promoteur vous fournisse des logements pour 430000 € de prix remisé. Vous avez gagné de la valeur purement théorique (car ce que vous avez reçu vaut théoriquement 430000/(100-X), mais vous avez toujours autant d’imposition sur la PV à payer. Vous demandiez comment baisser la plus-value, or vous ne la baissez pas d’un centime, ou alors il y a quelque chose qui m’échappe.
2) supposons que le promoteur vous fournisse des logements pour 430000 € de prix "grille" cette fois-ci. Vous avez certes diminué votre imposition de la PV, mais parce que votre paiement a diminué ! Le promoteur vous fournit quelque chose qui vaut,selon votre accord, 430000*(100-X), donc le prix a baissé de facto : ça l’arrange lui mais ça ne vous apporte absolument rien. Je suppose que vous n’êtes pas dans ce cas 2) qui n’a aucun intérêt pour vous.

Mon conseil : situez-vous dans le cas 1), bien sûr, et négociez bien plus dur sur la valeur des logements.
Argumentaire :

Je n’achète pas du Pinel, j’achète du logement neuf au prix de la construction neuve. Donc n’utilisez pas l’argument "Pinel" pour survaloriser ce que vous apportez en dation. Le "Pinel" est un dispositif qui sera avantageux pour moi, mais qui me vient de l’Etat et pas de vous, vous n’avez donc pas à me vendre de la valeur qui vient de l’Etat, donc en fait, de nous tous contribuables. Parlons du prix de la construction neuve et de rien d’autre.
A propos de prix de la construction neuve : quel est votre prix de revient au m² ? 2000 € ? Moins ? Or, vous affichez outrageusement un prix grille de 4600 €/m². Ca c’est pour les pigeons, pas pour moi. Disons 3000 €/m², ce qui vous laisse une bonne marge et correspond donc à un bon arrangement du type "coupons la poire en deux".
Hein quoi, vous me dites "3000 € c’est 35 % sous le prix grille, et je ne peux pas faire cela ?" Mais je m’en fous de votre prix grille, c’est un attrape-pigeon, alors pour moi il n’existe pas. Je vous dis que par rapport au coût de revient de la construction, vous margez à 50 % et c’est déjà bien assez gras ! Mais si ça ne vous convient pas, aucun problème. En fait, ça m’arrange, parce que voyez-vous, les logements, je n’en veux pas vraiment, et puis la gestion locative, c’est plein de problèmes. Le préfère le cash, j’en fais ce que j’en veux.

De toute façon, si vraiment je voulais investir dans le locatif, j’achèterais du à rénover complètement entre 500 et 1000 €/m², je rénoverais pour 800 à 1000 €/m², et je louerais meublé. Certes je n’ai pas le fameux avantage Pinel, mais je paie 2 à 3 fois moins cher que ce que vous proposez, je loue plus cher, je n’ai pas d’imposition grâce au LMNP au réel alors que le Pinel va me faire payer plein d’impôts sur le revenu foncier : au total, je suis largement gagnant. Si vraiment je daigne investir dans l’immobilier locatif, ça sera dans l’ancien.

Alors restons plutôt sur 430000 € en numéraire, comme nous avions convenu, c’est plus simple pour tout le monde.

Et vous raccrochez, si téléphone, ou tournez les talons, si de visu. Logiquement c’est lui qui vous rappelle !

Mes arguments sont parfois outrageux ? Et alors, les siens ne le sont pas peut-être avec son prix grille qui ne veut rien dire ? Pour négocier, il faut frapper fort.

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2019 13h57)

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#3 12/07/2019 09h48 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,
première question : comment diable se fait-il que vous vendiez 430 000 € un "bout de terrain" qui a estimé à environ 50000 € il y a 4 ans (si on compte 100000 € pour la maison en soit, et 50000 € chaque moitié de terrain) ? L’estimation de la donation n’a-t-elle pas été volontairement et outrageusement sous-évaluée ? N’avez-vous pas peur d’un rappel de l’administration fiscale sur les droits de mutation, ce qui serait bien normal vu cette sous-déclaration ?

La maison a été estimé 230 000€ par une agence avant la donation. Donc on était pas trop loin.
J’ai été contacté une première fois par un promoteur qui m’avait proposé 350 000€ pour l’ensemble. J’ai proposé un bout de terrain et il m’ont fait une proposition du bout de terrain à 230 000€. En fait c’est surtout le terrain du voisin qui les intéresse (bcp plus grand) mais c’est un terrain en L et ils ont besoin de mon terrain pour sortir le projet.
Après j’ai fait monter les prix en contactant un autre promoteur et c’est monté assez rapidement (475 000€ l’ensemble). J’ai eu aussi une propostion à 460 000€ pour le terrain que j’ai refusé (moins confiance dans le promoteur pour sortir le projet). Signé à 400 000€ avec un promoteur et j’ai grappillé 30 000€ de plus car ils ont réussi à avoir 4 terrains de plus donc le projet n’était plus le même.
Donc assez supris également du prix que j’ai réussi à avoir !

Bernard2K a écrit :

Vous devez payer de l’impôt sur la PV : oui, c’est évident et il n’y a pas de moyen de le contourner.

Ensuite, sur la dation : Peu importe le montant de la remise, le raisonnement reste le même. Disons donc que le promoteur vous fait une remise de X %.
Supposons que la totalité du prix de vente soit en dation :
1) supposons que le promoteur vous fournisse des logements pour 430000 € de prix remisé. Vous avez gagné de la valeur purement théorique (car ce que vous avez reçu vaut théoriquement 430000/(100-X), mais vous avez toujours autant d’imposition sur la PV à payer. Vous demandiez comment baisser la plus-value, or vous ne la baissez pas d’un centime, ou alors il y a quelque chose qui m’échappe.

Je comprends ce que vous exprimez, en fait en me faisant une "remise" il me donne pas réellement 430 000€ mais moins donc je baisse de ce fait la PV. En fait il me donnerait par exemple 400 000€ en logement qui d’après eux (pour les autres qui vont acheter dans ce projet) vaut 430 000€. Mais au bout du compte, la "vrai" valeur de ce qu’il me donne sera de 400 000€ voir moins, c’est ça ? Donc en fait je perds 30 000€ pour éviter la plus-value sur ça.
En fait il joue sur le côté : on vous donne 100€ de logement mais on va déclarer 80€ comme ça vous payé la PV que sur 80€ et pas sur 100€. Mais en fait ce qu’il me vende à l’achat vaudrait 80€ (voir moins)

Bernard2K a écrit :

2) supposons que le promoteur vous fournisse des logements pour 430000 € de prix "grille" cette fois-ci. Vous avez certes diminué votre imposition de la PV, mais parce que votre paiement a diminué ! Le promoteur vous fournit quelque chose qui vaut,selon votre accord, 430000*(100-X), donc le prix a baissé de facto : ça l’arrange lui mais ça ne vous apporte absolument rien. Je suppose que vous n’êtes pas dans ce cas 2) qui n’a aucun intérêt pour vous.

Mon conseil : situez-vous dans le cas 1), bien sûr, et négociez bien plus dur sur la valeur des logements.
Argumentaire :

Je n’achète pas du Pinel, j’achète du logement neuf au prix de la construction neuve. Donc n’utilisez pas l’argument "Pinel" pour survaloriser ce que vous apportez en dation. Le "Pinel" est un dispositif qui sera avantageux pour moi, mais qui me vient de l’Etat et pas de vous, vous n’avez donc pas à me vendre de la valeur qui vient de l’Etat, donc en fait, de nous tous contribuables. Parlons du prix de la construction neuve et de rien d’autre.
A propos de prix de la construction neuve : quel est votre prix de revient au m² ? 2000 € ? Moins ? Or, vous affichez outrageusement un prix grille de 4600 €/m². Ca c’est pour les pigeons, pas pour moi. Disons 3000 €/m², ce qui vous laisse une bonne marge et correspond donc à un bon arrangement du type "coupons la poire en deux".
Hein quoi, vous me dites "3000 € c’est 35 % sous le prix grille, et je ne peux pas faire cela ?" Mais je m’en fous de votre prix grille, c’est un attrape-pigeon, alors pour moi il n’existe pas. Je vous dis que par rapport au coût de revient de la construction, vous margez à 50 % et c’est déjà bien assez gras ! Mais si ça ne vous convient pas, aucun problème. En fait, ça m’arrange, parce que voyez-vous, les logements, je n’en veux pas vraiment, et puis la gestion locative, c’est plein de problèmes. Le préfère le cash, j’en fais ce que j’en veux.

De toute façon, si vraiment je voulais investir dans le locatif, j’achèterais du à rénover complètement entre 500 et 1000 €/m², je rénoverais pour 800 à 1000 €/m², et je louerais meublé. Certes je n’ai pas le fameux avantage Pinel, mais je paie 2 à 3 fois moins cher que ce que vous proposez, je loue plus cher, je n’ai pas d’imposition grâce au LMNP au réel alors que le Pinel va me faire payer plein d’impôts sur le revenu foncier : au total, je suis largement gagnant. Si vraiment je daigne investir dans l’immobilier locatif, ça sera dans l’ancien.

Alors restons plutôt sur 430000 € en numéraire, comme nous avions convenu, c’est plus simple pour tout le monde.

Et vous raccrochez, si téléphone, ou tournez les talons, si de visu. Logiquement c’est lui qui vous rappelle !

Mes arguments sont parfois outrageux ? Et alors, les siens ne le sont pas peut-être avec son prix grille qui ne veut rien dire ? Pour négocier, il faut frapper fort.

Merci pour ce beau scénario. J’aime beaucoup la négociation donc je dois pouvoir essayer ça. Après il faut des connaissances pour pouvoir négocier correctement et vous m’en donnez certaines utiles.

Disons qu’il accepte 3000€/m², j’ai 143m² (donc mieux que si je n’avais pas négocié) mais je n’ai toujours pas diminué ma PV. Il n’existe vraiment aucun moyen de la réduire ?

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#4 12/07/2019 10h28 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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Si je comprends bien : vous avez signé pour 400 k€ (très bon coup de votre part). Le projet change, donc vous négociez encore 30 000 € de plus (encore un très bon coup de votre part), mais là ce n’est pas un accord écrit ; et là il dit "OK pour 30000 € de plus mais alors j’en paie la plus grande partie en dation d’appartements. L’avantage pour vous c’est que ça sera 400 000 € sur le papier, donc vous paierez moins de plus-value. Mais vous aurez bien un total qui vaut 430000 € (sous-entendu : sur la grille tarifaire)."

Et là c’est vous qui vous faites berner. A malin, malin et demi. Il prétend vous donner 430 000 € alors que les appartements ont un prix de revient bien inférieur pour lui. Donc au total, ça lui coûte moins cher que s’il avait payé 400 000 € en cash.

J’amende donc mon argumentaire (en zappant les arguments qui restent les mêmes) :

Vous avons un accord écrit pour 400 k€ en cash.
Vous prétendez m’apporter en dation 2 appartements valant 195 000€ "grille tarifaire" + 40 000€ = 430 000€.
Sauf que j’estime le prix de revient de chaque appartement à 90 000 € donc, en prix coûtant, vous me donnez au total 2x90000 +40000 = 220 000, vous me roulez dans la farine.
Donc ma proposition est : on valorise chaque appartement à 135000, ce qui constitue déjà une déjà très belle marge pour vous, et il faut donc rajouter 160000 € en cash pour arriver à 430 000 €.
Si ça ne vous va pas, c’est 430 000 € en cash, vous préférez quoi ?

Vous pourriez même accepter de redescendre à votre accord écrit de 400 k€, pourvu que ça soit en cash ; 400 k€ en 100 % cash, vous êtes gagnant, plutôt que de vous faire refiler du Pinel valorisé bien trop cher.

Notez qu’avec mes propositions vous avez soit 160 000 € de cash (+2 appartements), soit 400 k€ de cash, donc vous n’aurez pas de difficulté à payer l’imposition sur la PV. Le problème n’est pas l’imposition sur la PV, sur laquelle vous faites une fixation à tort ; fixation qui vous empêche de raisonner puisque vous êtes content de vous faire enfler par le promoteur au motif que ça baisse votre PV de 30 k€ ; non, le vrai problème c’est que le promoteur veut vous enfler en valorisant bien trop cher les appartements qu’il vous apporterait en dation. Si on les valorise au juste prix, il doit vous verser beaucoup plus de cash et ça vous permet de payer l’impôt sur la PV.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2019 10h32)

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#5 12/07/2019 10h52 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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Bernard2K a écrit :

Si je comprends bien : vous avez signé pour 400 k€ (très bon coup de votre part). Le projet change, donc vous négociez encore 30 000 € de plus (encore un très bon coup de votre part), mais là ce n’est pas un accord écrit ; et là il dit "OK pour 30000 € de plus mais alors j’en paie la plus grande partie en dation d’appartements. L’avantage pour vous c’est que ça sera 400 000 € sur le papier, donc vous paierez moins de plus-value. Mais vous aurez bien un total qui vaut 430000 € (sous-entendu : sur la grille tarifaire)."

Et là c’est vous qui vous faites berner. A malin, malin et demi. Il prétend vous donner 430 000 € alors que les appartements ont un prix de revient bien inférieur pour lui. Donc au total, ça lui coûte moins cher que s’il avait payé 400 000 € en cash.

J’amende donc mon argumentaire (en zappant les arguments qui restent les mêmes) :

Vous avons un accord écrit pour 400 k€ en cash.
Vous prétendez m’apporter en dation 2 appartements valant 195 000€ "grille tarifaire" + 40 000€ = 430 000€.
Sauf que j’estime le prix de revient de chaque appartement à 90 000 € donc, en prix coûtant, vous me donnez au total 2x90000 +40000 = 220 000, vous me roulez dans la farine.
Donc ma proposition est : on valorise chaque appartement à 135000, ce qui constitue déjà une déjà très belle marge pour vous, et il faut donc rajouter 160000 € en cash pour arriver à 430 000 €.
Si ça ne vous va pas, c’est 430 000 € en cash, vous préférez quoi ?

Vous pourriez même accepter de redescendre à votre accord écrit de 400 k€, pourvu que ça soit en cash ; 400 k€ en 100 % cash, vous êtes gagnant, plutôt que de vous faire refiler du Pinel valorisé bien trop cher.

Notez qu’avec mes propositions vous avez soit 160 000 € de cash (+2 appartements), soit 400 k€ de cash, donc vous n’aurez pas de difficulté à payer l’imposition sur la PV. Le problème n’est pas l’imposition sur la PV, sur laquelle vous faites une fixation à tort ; fixation qui vous empêche de raisonner puisque vous êtes content de vous faire enfler par le promoteur au motif que ça baisse votre PV de 30 k€ ; non, le vrai problème c’est que le promoteur veut vous enfler en valorisant bien trop cher les appartements qu’il vous apporterait en dation. Si on les valorise au juste prix, il doit vous verser beaucoup plus de cash et ça vous permet de payer l’impôt sur la PV.

Accord écrit à 430 000€ marqué paiement comptant donc je pense pouvoir avoir du cash. 430 000€-PV=300 000€ après que faire de cette argent ?
Je suis bien conscient que le PINEL fait que l’on achète au dessus du prix du marché mais trois points :
1) ça me permettrait de faire baisser mes impôts
2) Je saurais pas trop quoi faire des liquidités pour l’instant
3) J’ai un projet clé en main avec de nouveau loyer au final

Je pense que je vais essayer de négocier durement les logements en dation comme conseiller et aussi bien réfléchir sur le placement potentiel de ces 300 000€ pour avoir une porte de sortie réel et pouvoir négocier plus "librement" et l’esprit clair.

Quels conseils sur le placement de cette argent ? Je vais peut-être aller poster ailleurs, plus trop le centre du sujet.
Objectif : rendement sûr pour pouvoir avoir une indépendance financière rapidement

Edition :
Article
2 pistes :
- élire domicile dans la maison (difficilement réalisable au moins 12 mois d’ancienneté)
- donner ses biens à ses descendants (c’est ce que m’a proposé en gardant l’usufruit, mon notaire qui doit revenir vers moi )

Article a écrit :

4) Donner ses biens à ses descendants
Si vous ne pouvez prétendre à aucune exonération, il vous reste à envisager la transmission de votre bien immobilier. Dans ce cas, la plus-value fiscale est automatiquement gommée. Le bien sort alors de votre patrimoine et entre dans celui de vos héritiers, avec un nouveau prix de revient correspondant à la valeur du bien au jour de la donation. Vos héritiers peuvent ensuite se défaire du bien et récupérer le prix de la vente. Ils ne seront pas taxés, ou très peu, s’ils cèdent le bien à un prix proche de celui retenu lors de la donation.

Ce principe de donation-cession présente l’intérêt de vous exonérer totalement d’impôt sur la plus-value. Vous restez en revanche redevable des droits de donation, qui peuvent cependant être réduits par l’effet des abattements. En effet, chaque parent peut, tous les quinze ans,  donner jusqu’à 100.000 euros à chacun de ses enfants sans acquitter de droits de donation. L’intérêt de cette disposition s’apprécie au cas par cas. Et elle doit être utilisée en respectant certaines conditions. «La donation doit être réelle et antérieure à la vente», précise Me Sylvain Pignol. Et en aucun cas les parents ne doivent se réattribuer le prix de la vente.

Edition 2 :Article 2

Article a écrit :

5 • Abattement spécial pour les terrains. Vous possédez un terrain (bâti ou non) en zone tendue ? En le vendant avant le 31 décembre 2020 (date de la promesse de vente) vous profitez d’un abattement exceptionnel de 70 % sur la plus-value. Votre acquéreur doit s’engager à réaliser un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs et à les achever dans un délai de quatre ans après l’achat.

Malheureusement c’est en zone B1. ça marche sûr pour A et Abis mais pas sûr pour zone B1.

Dernière modification par crashray (12/07/2019 11h09)

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#6 12/07/2019 22h08 → Minimiser la plus-value immobilière sur la vente d'un terrain à un promoteur ? (dation, immobilier, promoteur)

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La piste de négociation proposée par Bernard2K, pourquoi pas, mais je trouve qu’il ne faut pas tout mélanger.
Vous vendez un bien, il a une valeur en €, vous demandez des €. Ensuite vous ne savez pas quoi en faire ? Vous êtes au bon endroit pour apprendre. Acheter du Pinel, trop cher, parce que vous ne sauriez pas quoi faire du cash si on vous en donnait, ça n’est pas pertinent.
Il *peut* y avoir un arrangement gagnant-gagnant, mais le promoteur s’il a l’habitude de marger à 2 ne verra probablement aucun intérêt à vous céder un appartement moins cher que cela, et deuxièmement pour s’assurer de la qualité de l’appartement et du délai de livraison ça me semble compliqué.

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