Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 07/07/2019 10h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,
mon compagnon et moi-même avons trouvé un bien et souhaiterions quelques avis pour nous rassurer dans notre premier investissement, et éventuellement nous conseiller. J’ai trouvé ce modèle sur un autre post, mais peut-être manque-t-il des informations…
Désolée, c’est un peu long !

- Couple non-pacsé, 27 et 24 ans, TMI 30%

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- T2 résidentiel appartement
- Année de construction : réhabilité en 2003 (ancienne école)
- Étage 1/3, pas tres lumineux, 37m2, sans ascenseur, parking privatif pour la résidence mais non-numeroté
- le proprio vit dedans
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Espaces verts dans la copropriété oui
- électricité individuelle, eau comprise ds charges
- Concierge  non
- Décoration : classique

LOCALISATION DU BIEN

-Meurthe-et-Moselle, au "pays des trois Frontières" (5km de Belgique, 2km du Luxembourg).
-a 20-30mn de transports en commun de deux gares desservant le Luxembourg et Metz
-a 5mn en voiture d’une grosse zone commerciale
-Ville "dortoir", bassin sidérurgique… moche mais intéressante pour les frontaliers car ville frontière donc on évite bien des bouchons…

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire+frais d’agence 54500 vendu meublé+5500 fdn = 60K
- Taux de vacance envisagé : aucune idée, ça a l’air de se louer très facilement
- Loyer 480 à 500€ HC

- Travaux immédiats 300€ (peinture)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) surement la toiture…

- Taxe foncière hors TEOM 400
- Pas d’assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : 480x12/60000 = 9,6%

FINANCEMENT DU BIEN
(A revoir avec la banque qui voudrait qu’on mette 1000€ de notre poche)
- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.75%
- Durée du crédit 20ans
- Emprunt total bien+fdn+meubles 62000

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (LMNP)

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ?
Crédit 310-loyer 480
= +170€
-10 copro   -64 PS
-33 TF
--> Hors frais comptable et hors impôts : +63€

Entièrement électrique, radiateurs de 2012. Le bien est meublé mais on veut l’embellir donc on prévoit 1000€ de meubles et 300€ peinture pour éclaircir la pièce (qui en a bien besoin car peu lumineuse+murs gris foncés…)

Travaux à prévoir:
- repeindre les murs

J’espère n’avoir rien oublié !
Nous ne pensons donc a priori pas prendre de GLI mais faire très attention au profil du locataire (idéalement frontalier en CDI depuis plusieurs années) car c’est un peu "cas soc" (les gens louent, investissent, mais ne restent généralement pas trop y vivre).
nous gererons nous-même, nous sommes à 45mn de route.

Quand je simule les împots en LMNP sur internet, on me dit que j’en aurais pour 705€/an. Ça reste évidemment à confirmer par un comptable réel… je ne sais pas si c’est avec les prélèvements sociaux inclus ou non… de plus, je n’ai pas réussi à mettre les frais d’agence, pourtant il le semble qu’ils sont déductibles ? On en a pour 4500€ quand même.
Dans ce cas, pensez-vous qu’il soit intéressant de faire quelques travaux ? Le bien n’en a pas vraiment besoin à part la peinture mais ça peut toujours s’améliorer, changer la cuisine ou une partie, changer le wc… etc.

Doit-on prendre un comptable dès que le bien est acheté ?

Est-ce suicidaire de se passer de l’assurance loyers impayés ?

Merci beaucoup d’avance pour vos éventuels avis et conseils !

Bon dimanche,
Lisa

Dernière modification par Liiisa57 (07/07/2019 10h59)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 07/07/2019 11h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Bonjour. Vous semblez manquer d’expérience. Vous devriez essayer sur un simulateur en ligne, histoire de ne rien oublier. Il manque la PNO, la CFE, les travaux annuels. Cela fera baisser votre rentabilité brute et à vous de calculer la rentabilité nette  seule valeur importante pour prendre une décision.

Idem pour la vacance. De pas avoir d’idée et la fixer à 0 est dangereux. Prévoyez au moins 10% par an dans vos calculs. Quelle est votre cible de clientèle? Étudiant? Jeunes travailleurs?

1000€ de meubles est peu cher, et il y a peu de chances que votre banque les finance.

Pour l’absence de GRL, c’est vous qui prenez le risque  plusieurs écoles s’affrontent sur le site. A vous de voir si vous vous sentez capable de gérer la relation avec le locataire si elle devient conflictuelle.

Personnellement, je préconise de mandater l’expert-comptable dès l’achat. S’il est compétent, il vous conseillera sur la création de votre activité lmnp.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#3 07/07/2019 14h21

Membre
Réputation :   0  

Merci pour cette réponse.
Je viens d’acheter une application pour estimer tout cela. J’ai mis une estimation de vacance de 1 mois tous les deux ans. De toutes façons nous avons de l’épargne au cas où

Nous avons vu avec le banquier qui nous prête pour les frais de notaire pour les meubles. 1000€ c’est peu car le logement est déjà meublé entièrement.

On cible des frontaliers, plutôt des jeunes actifs oui, en CDI.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 07/07/2019 14h30

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Inutile d’acheter une application. Certaines permettent de simuler la rentabilité et vous serviront à ne pas oublier de charges. Vous pouvez faire le reste sur une feuille blanche. C’est bien plus formateur que de saisir des chiffres dans une application


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#5 08/07/2019 14h58

Membre
Réputation :   0  

En général, je suis d’accord avec lachignolecorse. J’ai quelques informations pour vous.

Liiisa57 a écrit :

J’ai trouvé ce modèle sur un autre post, mais peut-être manque-t-il des informations…

Vous pouvez trouver le modèle ici. Je vous recommande de mettre à jour votre modèle pour obtenir une estimation plus précise. Quand je fais ce modèle, mon idée est de savoir comment je vais survivre dans le pire des cas et que je n’ai pas à m’inquiéter dans le mauvais cas. Mais c’est à vous

Liiisa57 a écrit :

Quand je simule les împots en LMNP sur internet, on me dit que j’en aurais pour 705€/an. Ça reste évidemment à confirmer par un comptable réel

Vous pouvez estimer ici. Mais je suis d’accord avec lachignolecorse pour dire que vous devriez refaire à la main pour mieux comprendre comment cela fonctionne.

Liiisa57 a écrit :

- Taux du crédit avec assurance 1.75%
- Durée du crédit 20ans

Je pense que vous pouvez négocier avec votre banque pour avoir un meilleur intérêt en ce moment. Bonne chance.

Dernière modification par Jacques (09/07/2019 09h19)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 08/07/2019 18h56

Membre
Réputation :   0  

Merci pour cette réponse et pour les liens.
Le modèle ne fonctionne pas.
En fait j’avais déjà fait à la main au depart, mais je voulais me "rassurer" sur mes calculs grâce a l’application, qui détaille bien tout et me permet de vérifier que je n’ai rien oublié dans mes calculs.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 09/07/2019 09h22

Membre
Réputation :   0  

Liiisa57 a écrit :

Le modèle ne fonctionne pas.

Mon erreur, J’ai édité le lien pour le modèle

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur