PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 02/07/2019 21h43

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me suis fait un tableur excel pour simuler et comparer mes futurs investissements.

En sortie de mon tableau j’ai le TRI et la VAN ainsi que la trésorerie sur chaque année jusqu’à la revente.

Une question m’est venue, faut-il revendre à la fin du crédit ou avant ?

J’ai voulu alors calculer le TRI en fonction de l’année de revente, et je ne m’attendais pas à tomber sur un "pic" du TRI à une certaine année.

Je m’explique :
- Sur chaque année j’ai mon cash-flow après impôts et j’ai le capital qui me reste à rembourser à la banque ;
- J’ai crée plusieurs listes (25 car je fais des crédits sur 25 ans) qui simulent des cash-flows en fonction de l’année de revente

Exemple :
- Si je revends au bout du crédit soit au bout de 25 ans, mes cash-flow ressemblent à ça : -apport, cash-flow pendant les 25 ans, + prix de revente.

- Si je revends au bout de 10 ans : -apport, cash-flow pendant les 10 premières années, + prix de revente, -capital restant à rembourser.

Je vous montre la courbe que j’obtiens (les chiffres utilisés ne sont pas importants, j’obtiens un pic du TRI en fonction de l’année de revente pour chacune de mes simulations).



Je vous montre le tableau avec les données qui servent à calculer le TRI, ici la revente se fait au bout des 25 ans :


Et ici au bout de 9 ans (mon pic de TRI) :
Dans la colonne "trésorerie", la cellule de l’année de revente comprend le prix de revente - capital restant à rembourser - cash-flow


Quelqu’un saurait expliquer ce phénomène ?

A vos calculatrices.

Dernière modification par martacus (02/07/2019 21h45)

Mots-clés : calcul, immobilier, lmnp, revente, tri

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 02/07/2019 21h58

Membre (2017)
Réputation :   35  

Si on obtient K euros à la nième année, la valeur actualisée de cette somme est égale à
VAN = K/(1+i%)^n
Elle diminue donc de manière exponentielle.

Mais par contre la valeur de K est fonction du reste à rembourser, elle augmente donc de manière linéaire.

L’un dans l’autre, ça explique qu’il existe un moment où le TRI est maximal.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #3 03/07/2019 09h01

Membre (2015)
Top 20 Portefeuille
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Crypto-actifs
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   599  

Le TRI permet de voir si un investissement est rentable.
La VAN permet de comparer des investissements entre eux surtout comme dans le cas présent, des projets sur différentes durées.

Si vous revendez au bout de 25 ans vous avez un TRI de 9% par an pendant 25 ans.
Si vous revendez au bout de 10 ans vous avez un TRI de 16% mais sur 10 ans seulement.

Cela dit, et mis à part l’exercice intellectuel, toujours intéressant, ces calculs ne vous seront d’aucune utilité en terme de choix de gestion (vendre ? pas vendre ?), compte tenu du nombre d’hypothèses ; il peut se passer beaucoup de choses d’ici là.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 03/07/2019 11h35

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Un décision de vendre à partir du moment ou le TRI se met à  baisser ne sera pertinente (à supposer que toutes les hypothèses de vos calculs soient exactes) que si vous pouvez alors investir le cash récupéré avec un TRI meilleur (et celui-ci dépendra aussi des hypothèses et de la durée du nouvel investissement)  à un horizon similaire (en fait : à tous les horizons auxquels vous serez susceptible de vendre)…

Les paramètres de l’emprunt (sur l’investissement actuel comme sur le prochain) peuvent beaucoup changer vos résultats.

Il convient aussi d’évaluer l’impact sur ces résultats d’une variation de vos hypothèses (loyer/vacance/prix de vente un peu plus haut/bas qu’anticipé)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums