PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 29/06/2019 23h43

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai un T1 Scellier acheté en 2010 et que j’ai commencé à louer en Janvier 2012.

A époque je me suis mal faite conseiller et du coup j’ai un cashflow négatif sur cet appartement.

Prêt a 15ans: 1090 EUR de mensualités
Loyer: 600 EUR
+ charges de copropriété etc…
cashflow: -750 EUR environ

2019 est la 9ème et dernière année pour laquelle j’ai un credit d’impôt. Je souhaite donc revendre mon bien en 2020. En effet, en 2020 cela fera 9 ans qu’il sera loué. Il y a eu peu de vacance entre les locataires et je n’ai lu nulle part que la vacances allongeait la période des 9 ans. Pouvez vous svp me confirmer?

Autre question plus importante: la réintégration du déficit foncier. Si je vends en 2020 je devrais restituer le déficit des 3 dernières années + pénalités et intérêts de retard.

2017: -950EUR ; 2018: -452EUR ; 2019: +834EUR

A combien s’élèveraient les pénalités et intérêts avec ces montants?
Est ce que j’attends que le fisc revienne vers moi après la vente?

J’ai lu qu’on pouvait garder le déficit pour le réimputer sur de futurs bénéfices fonciers. Comment cela fonctionne-t-il?

Merci pour vos réponses

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, impots, revente, scellier

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 30/06/2019 20h54

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonsoir,

1 -L’engagement de location est de 9 ans à partir de la première location soit janvier 2021… et non pas 2020. Une notice BOFIP précise les critères à respecter pour que la location soit considérée "effective et continue" (cotes 30 et 40). Il est possible de ne pas relouer si le logement est libéré durant la dernière année de location mais la vente doit intervenir après le terme des 9 ans.

2 - Si vous souhaitez vendre le logement libre, vous devrez attendre l’échéance du bail pour donner un congé pour vente…

3 - Il me semble que vous confondez les conséquences d’une vente moins de 3 ans après l’imputation d’un déficit foncier sur les autres revenus et le non respect des conditions de location liées au dispositif Scellier. Dans ce dernier cas, c’est l’ensemble des réductions d’impôt et des déductions (abattement spécifique sur les revenus fonciers) qui sont remis en cause - depuis la date de l’investissement - et non pas uniquement les remboursements d’impôts intervenus au cours des 3 dernières années (voir notice BOFIP - côtes 60 et 70)…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (30/06/2019 21h27)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 30/06/2019 22h54

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

1- grossière erreur de calcul de ma part! effectivement je dois attendre janvier 2021 et non 2020
2- je vais relire le bail, il me semblait que l’on pouvait donner un préavis de 6 mois au locataire en place.
3- si je comprends bien, la seule condition liée au scellier est le respect des 9 ans de location. qu’en est t-il donc du potentiel déficit foncier au terme des 9 ans? j’ai fait des travaux de remise en état cette année donc je vais recréer du déficit pour l’année prochaine.

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#4 30/06/2019 23h10

Membre (2014)
Réputation :   125  

bonsoir

Pour 2) vous pouvez pour un des motifs autorisés ( vente, reprise pour habitation …etc ) 6 mois avant  le renouvellement du bail ( de 3 ans )

Pour 3) cela depend de votre imputation  sur le revenu foncier. pas sur que vous ayez des deficits au dela du loyer il faut verifier.

cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#5 30/06/2019 23h24

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Avec un peu de recherche vous auriez trouvé cette file qui répondait à vos questions :
Scellier arrivé à échéance : que faire ?

Je ne sais pas comment vous faites pour avoir du déficit foncier sur ce bien. Vous avez 7200 € de loyers/an, comment faites-vous pour avoir plus de 7200 € de charges ? Autant le déficit foncier était courant avec un De Robien, compte tenu de l’amortissement de la valeur du bien, autant avec un Scellier c’est quand même étrange.

Si vous voulez pouvoir revendre vite à l’issue de la période d’engagement, c’est simple : arrêtez de déduire des charges qui vous font passer en déficit foncier imputé sur le revenu général. On a toujours le choix de ne pas déclarer toutes ses charges de façon à être légèrement en positif, comme ça on évite l’engagement de location jusqu’au 31/12/N+3, N étant la dernière année où le bien a généra un revenu foncier imputé sur le revenu général.
Vous dites que vous seriez prêt à vous prendre 3 ans de rappel de l’avantage du déficit foncier, pour pouvoir vendre plus tôt ; si vous êtes certaine de ce choix suffisamment tôt, le plus simple est alors d’éviter de déclarer un déficit foncier, en minimisant ses charges au niveau ad hoc !

Cannyonneur : remise en cause de tout l’avantage Scellier si non respect de la période d’engagement, oui. En revanche, si après la fin de cette période, la vente conduit à ne pas respecter l’engagement de location jusqu’au 31/12/N+3, pour cause de déficit foncier imputé sur le revenu général en année N, la reprise d’impôt ne sera "que" de 3 ans.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2019 00h31)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 01/07/2019 07h58

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonjour,
INvestisseuse, j’ai le sentiment que vous confondez déficit foncier et réduction d’impôt du dispositif Scellier.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 01/07/2019 10h07

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonjour,

Quelques compléments :

2 - Le congé pour vente ne peut intervenir qu’au terme du bail (voir notice dédiéedu site service public et notice en cas de congés pour vente, paragraphe 2-2-2). Donc tout dépend de la date de signature du dernier bail…

3 - Les modalités de traitement d’un déficit foncier imputé sur les autres revenus en cas d’arrêt de location sont décrits aux cotes 250 à 330 de la notice BOFIP dédiée aux modalités d’imputation des déficits fonciers.

Investisseuse a écrit :

2017: -950EUR ; 2018: -452EUR ; 2019: +834EUR

Je présume que -950 est votre déficit de vos revenus foncier de 2016 déclarés en 2017, -452 le déficit de 2017, et 834 votre revenu de 2018.

a - ces revenus me semblent faibles au regard du revenu brut même en tenant compte de la déduction spécifique - avez vous réalisé des travaux chaque année ?
b - en cas de vente en 2021, seuls les revenus fonciers de 2018 à 2020 seront considérés.
Il convient donc uniquement de considérer le déficit potentiel sur les revenus fonciers de 2019. A ce sujet, les travaux non urgents de 2019 ne seront pas déductibles pour 100 % de leur valeur (mesures liées à l’année blanche).
En cas de vente en 2021, le fisc reviendra sur le déficit de 2019 imputé sur les revenus globaux. Le déficit sera requalifié et sera transformé en un déficit imputable sur vos revenus fonciers de 2020.

Vos impôts 2019 et 2020 seront donc recalculés (augmentation en 2019, baisse en 2020 du fait de l’imputation du déficit sur vos revenus fonciers). Cela peut conduire à une réduction de vos impôts car vous bénéficierez d’une baisse de CSG sur vos revenus fonciers de 2020). Des intérêts de retard seront calculés mais la somme va être faible vu les taux appliqués.

Si un déficit est constaté en 2020 ou que le déficit de 2019 n’est pas totalement imputé, le déficit restera imputable jusqu’en 2028.

Vérifiez soigneusement vos déclarations car les services fiscaux risquent de les examiner avant de vous rembourser…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (01/07/2019 10h19)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 01/07/2019 16h17

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Merci a tous pour vos réponses.

En ce qui concerne réduction fiscale et déficit foncier je crois avoir les idees claires. Je compte respecter l’engagement des 9 ans donc vendre en 2021. Ma question concernait le déficit foncier potentiel sur les 3 dernières années avant la vente.

Concernant le montant du déficit, je n’ai pas fait de travaux chaque année mais lorsque l’on met bout à bout les intérêts d’emprunts, les frais d’agence, l’assurance, les frais de syndic etc… la facture est lourde.

Il y a eu plusieurs années avec d’autres déductions comme frais de garde d’enfant et impôts sur le revenus plus faible. Est il possible que le crédit d’impôt n’ai pas été totalement utilisé?
L’orque l’on fait sa déclaration d’impôts on est seul face à son écran et les notices ne sont pas toujours claires. J’espère ne pas m’être trompée sur le déficit déclaré du coup

Merci
Investisseuse

Hors ligne Hors ligne

 

#9 01/07/2019 19h18

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonsoir,
Je crois bien que vous vous trompez en confondant déficit foncier et réductions d"impôts diverses.
Le dispositif fiscal est un Scellier "classique" ou "Social " ?
Le dispositif Scellier "classique" vous attribue une réduction d’impôts de 25% du montant total investi réparti sur 9 ans soit 1/9ème de 25% de ce que vous avez payé.
Vous avez pu éventuellement intégrer quelques travaux mais sur quelque chose de neuf ça doit être des sommes infimes.
Imaginons que vous ayez acheté ce bien 100000, tous les ans vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 2778 euros.
ça n’a rien à voir avec le déficit foncier.
Pouvez-vous nous détaillez calcul de votre déficit foncier s’il vous plaît ? De quel déficit fonciercalculé comment parlez vous pour les 3 dernières années avant la vente ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 01/07/2019 20h21

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Loyers encaissés moins

intérêts du prêt
Frais de gestion d’agence
Assurance
taxe foncière

Hors ligne Hors ligne

 

#11 01/07/2019 20h57

Membre (2016)
Réputation :   27  

Bonjour,

En 2010 j’ai acheté un studio en Scellier. Pendant 9 ans, j’ai pu équilibrer les comptes ce qui ne m’a rien coûté mais rien gagné non plus.
A l’époque le service des impôt a du vous envoyer la réduction d’impôt à appliquer chaque année. Moi c’était 3007€.
Avec l’informatisation de la déclaration c’est donc très facile de vérifier si le crédit à été prit en compte.
La ligne s’appelle: Investissement locatifs Scellier achevés à partir de 2011: report 3007€.

Pour la revente, il va falloir faire attention aussi car vous allez le revendre en même temps que tous les autres qui ont fait partie de la même opération immobilière donc il y a un risque de baisse du prix de vente. Comme on l’achète 10% plus cher que le prix du marchés on est doublement pénalisé.
Maintenant je préfère de l’occasion à rénover et faire du LMNP.
Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#12 01/07/2019 21h47

Membre (2019)
Réputation :   166  

Investisseuse a écrit :

Bonjour,

Loyers encaissés moins

intérêts du prêt
Frais de gestion d’agence
Assurance
taxe foncière

Que ca ne donne pas un résultat positif est le signe que quelque chose ne va vraiment pas. Quel est le taux du prêt? La rentabilité brute?

Hors ligne Hors ligne

 

#13 01/07/2019 21h52

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Entreprendre
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   606  

Vous n’avez pas confondu intérêts et mensualités ?

En ligne En ligne

 

#14 01/07/2019 22h04

Membre (2014)
Réputation :   125  

Loyers encaissés moins

intérêts du prêt
Frais de gestion d’agence
Assurance
taxe foncière

n’oubliez pas les assurances du pret et les charges non récupérées

si vous etes en déficit la dessus apres 9 ans c’est tres etonnant.

si maintenant on ajoute les mensualités du pret remboursant le capital …
vous serez en cash flow négatif mais pas en déficit.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 02/07/2019 07h56

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Je complète, en gras, votre liste :

Investisseuse a écrit :

Loyers HC encaissés moins

intérêts et assurance du prêt (mais pas la partie "remboursement du capital" contenue dans les mensualités)
Frais de gestion d’agence
Assurance
taxe foncière
charges de copropriétés restant à charge du bailleur (= non récupérables sur le locataire)
dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (travaux que vous réalisez sur le bien)

Ca paraît incroyable que cette somme de charges atteigne et dépasse 7200 € par an. Pourriez-vous détailler les chiffres réels ligne par ligne, sur une année où vous avez du déficit, pour qu’on comprenne comment c’est possible en pratique ? Ca sera instructif pour tout le monde.

Etes-vous tout à fait sûre de ne pas compter à tort la réduction Scellier dans ces charges déductibles ?

Après, je répète : pour ne pas avoir de déficit, il suffit d’oublier de déclarer quelques charges de façon à avoir un revenu foncier faible mais positif les 3 dernières années avant la vente. Mais le calcul est compliqué du fait de l’année blanche fiscale. Je suppose néanmoins que le simulateur des Impôts est à jour et permet de calculer cela.

Ne pas oublier la mise en garde déjà faite sur le fait de ne pouvoir donner congé qu’à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis. Or, un appartement vide se vend mieux qu’un appartement occupé. Ne pas oublier non plus qu’un congé pour vente est contraignant : le congé doit contenir le prix (donc on doit connaître le prix de vente 6 mois avant de vendre) et constitue une offre de vendre à ce prix, le locataire disposant des deux premiers mois du préavis pour accepter ; toute baisse de prix ultérieure (même celle de la négo finale) doit être communiquée au locataire qui dispose alors d’un mois pour accepter.

Dernière modification par Bernard2K (02/07/2019 08h09)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 02/07/2019 08h46

Membre (2013)
Réputation :   52  

C’est peut être un Scellier "social" et, dans ce cas, on peut déduire une charge "fictive"(enfin, pas vraiment car liée à un plafond de revenus des locataires) de 30% des loyers, ce qui peut amener à un déficit foncier…


parrainage Bourse direct, binck, boursorama, fortuneo possibles

Hors ligne Hors ligne

 

#17 02/07/2019 09h28

Membre (2014)
Réputation :   125  

meme avec le social il est difficile d’etre en déficit apres 9 ans  ( pour ma part j’ai + 1200 avec un investissement un peu plus grand et pas optimisé ).

le social contraint a 15 ans et non 9 ans. ( dans le cas social - intermediaire en fait-, la récuperation de l’avantage fiscale se fait pour les periode de convention additionnelle de 3 ans chacune) 

Cdt

Dernière modification par Timinel (02/07/2019 09h32)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 18/09/2021 09h14

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Mon investissement en scellier prendra fin en fin d’année après 9ans en régime ordinaire.
Actuellement je bénéficie chaque année du report de réduction d’impôt non utilisé (reportable jusqu’à 6ans).

Est-ce que si je change l’utilisation de mon appartement( vente, LMNP, augmentation loyer) je pourrais toujours bénéficier de mes réductions non utilisés?

Merci pour votre éclairage.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums