SCI familiale : quelle est la définition d'une SCI familiale ?

De ce que j’en ai lu sur internet, je n’ai pas identifié de différence significative entre une "SCI familiale" est une "SCI" au sens général, sinon, que les asscoiés doivent venir de la même famille pour la première, ce qui peut facilement aussi être le cas pour une SCI basique (on peut le mentionner dans les statuts). Je n’ai en particulier identifié aucun avantage (contrairement à une "SARL de famille" qui a au moins un gros avantage : la possibilité de choisir d’être fiscalement transparente, avec une imposition à l’IR des associés au prorata de leur quote-parr, ce qui n’est pas possible avec une SARL classique)…. sauf peut-être pour donner congé (voir ci-bas).

Je ne pense pas qu’une SCI puisse "donner congé pour habiter". Une rapide recherche sur www semble le confirmer, sauf pour une "SCI familiale", par exemple ici:

Une SCI est juridiquement une personne morale. La jurisprudence s’est prononcée à plusieurs reprises sur la possibilité pour un bailleur personne morale de donner congé pour reprise à son locataire. La Cour de cassation rappelle que la reprise du logement de nature à justifier un congé du bailleur doit s’entendre de la reprise pour habiter et ne peut par conséquent émaner d’un propriétaire bailleur personne morale. Attention, en ce qui concerne les SCI familiales, les juges ont apporté une nuance : il a été décidé qu’une SCI familiale ne peut donner congé pour reprise qu’au profit d’un de ses associés. Ainsi, une SCI, étant une personne morale, ne peut donc pas délivrer de congé pour reprise par principe à son locataire, sauf si elle est une SCI familiale et que la reprise pour habiter s’effectue au bénéfice d’un de ses associés.

Références juridiques :
  Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  Civ 3e, 7 févr., 1996, Bull. civ. III, n°35.
  Civ 3e, 19 janv., 2005, Bull. civ. III, n°9.

Dans tous les cas, un "congé pour habiter" ne peut se faire qu’à la fin du bail en cours.

Attention cependant : si le locataire est agé, le congé est un peu plus compliqué. Voir Locataire âgé de plus de 65 ans - Donner congé

J’allais écrire cette précision que je venais de trouver aussi, vous me coupez l’herbe sous le pied

spot: je pense que l’intérêt de la SCI est ailleurs : associer la mère (apport de capital, solidité bancaire, etc.), et IS.

Il me semble que la question posée n’est pas : est-ce que la SCI est un avantage pour donner congé. La question est plutôt : pensant choisir une SCI IS pour ses avantages propres, je voudrais vérifier qu’elle ne fait pas obstacle à un congé pour reprise.

Accessoirement, vous dites que votre compagne et vous y habiterez. A mon sens, le bail devra être à votre seul nom, sinon vous ne respecteriez pas la condition "reprise seulement si c’est pour faire habiter un des associés".

Dernière modification par Bernard2K (29/06/2019 00h37)

Pour une RP détenue via SCI, il n’y a, me semble-t-il, pas d’exonération sur plus-value (c’est un des inconvénients à détenir ainsi sa RP), ou alors c’est assorti d’autres conditions (absence de loyer par ex) et limité à la quote-part de l’associé dans la SCI (et seulement pour la partie de l’immeuble qui constituait sa RP).

Dans le cas exposé, la SCI serait créée à l’occasion de l’achat du bien (et non 20 ans avant)… donc encore aucun amortissement pratiqué.

D’après cette page Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI , pour une SCI IS occupée par un associé à titre gratuit :

L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable

Donc, en SCI IS, il faut payer un loyer vu que l’absence d’un loyer est imposée quasiment autant.

En pratique, l’occupation à titre gratuit n’est vraiment possible qu’à l’IR, mais on perd alors la déduction des charges. Dans le cas d’un appartement dans un immeuble entier détenu par la SCI, il va être difficile de ne pas déduire les charges (il faudra faire un pro-rata sur les dépenses communes) ; c’est une source d’erreurs donc de fausse déclaration fiscale involontaire.

Au total, je trouve personnellement qu’il est préférable que tout occupant paie un loyer au prix du marché. C’est aussi une question d’égalité entre les associés, lorsque l’un d’entre eux seulement occupe un logement appartenant à la SCI.

Dernière modification par Bernard2K (02/07/2019 08h12)

Bernard2K a écrit :

D’après cette page Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI , pour une SCI IS occupée par un associé à titre gratuit :

L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable

Donc, en SCI IS, il faut payer un loyer vu que l’absence d’un loyer est imposée quasiment autant.

En pratique, l’occupation à titre gratuit n’est vraiment possible qu’à l’IR, mais on perd alors la déduction des charges. Dans le cas d’un appartement dans un immeuble entier détenu par la SCI, il va être difficile de ne pas déduire les charges (il faudra faire un pro-rata sur les dépenses communes) ; c’est une source d’erreurs donc de fausse déclaration fiscale involontaire.

Au total, je trouve personnellement qu’il est préférable que tout occupant paie un loyer au prix du marché. C’est aussi une question d’égalité entre les associés, lorsque l’un d’entre eux seulement occupe un logement appartenant à la SCI.

Oui c’est ce qui était prévu.
Mais qui tombe à l’eau avec ce délai de 2 ans évoqué ci dessus.

Je réfléchis à un protocole d’accord de départ anticipé comme décrit dans la MAJ de ma présentation.

Si j’en crois

loi de 1989 a écrit :

Article 13

Les dispositions de l’article 11 et de l’article 15 peuvent être invoquées : a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ; b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

je dirais "non".