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#1 25/06/2019 21h49

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour,

Mon compagnon et moi aimerions acheter un bien avec travaux puis le rénover avant de le louer. Le statut LMNP nous intéresse, le mode d’exploitation reste à définir.

Nous venons de payer le 1er paiement d’une formation en immobilier bien connue dimanche et aimerions finir de la payer au plus tôt afin de débloquer les modules.

L’équipe de conseillers de cette formation dit qu’on peut passer en charge déductible LMNP une partie du cout de la formation. Vu que notre TMI est de 30% + 17,2%, ainsi 47,2% du cout de la formation pourrait en théorie être une charge déductible LMNP.

* Je leur ai demandé s’il existait une « durée limite pour que la formation soit déduite fiscalement (= faut-il investir d’ici moins d’un an ou x mois maximum après la date de la 1ère facture pour pourvoir déduire fiscalement) ».
=> Leur réponse était « Oui il faut que ce soit sur l’année fiscale en cours ».

J’ai alors posé les questions suivantes :
* Pouvez-vous svp m’indiquer ce que vous entendez par "année fiscale en cours" (s’agit-il du 31 décembre 2019, comme le pense mon banquier, ou des 12 mois suivant la date de la 1ère facture) ? »

* Concrètement, cela signifie-t-il qu’il faut que le compromis de vente ou l’acte de vente soit signé d’ici la date que vous me donnerez ci-dessus ?
Exemple: Si vous me dites que l’année fiscale en cours est jusqu’au 31 décembre 2019, est-ce que cela signifie que je devrais avoir nécessairement, d’ici cette date, signé le compromis de vente ou carrément l’acte de vente (or il y a 3 mois minimum entre les 2 ce qui impliquerait que j’ai trouvé le bien à acheter avant septembre ou alors devrais-je déjà avoir finir les travaux dans le bien et avoir touché un premier loyer pour que la déduction fiscale de la formation s’applique ?

La conseillère m’a dit de demander des réponses à mon comptable or je n’en ai pas encore vu que je n’ai pas encore investi…

Notre envie d’investir dans leur formation onéreuse dépend en partie de cette possibilité de déduction fiscale effective. Il semble compliqué d’avoir le temps en 6 mois de trouver un bien (de juillet à décembre (sachant qu’aout est « désert »), de faire l’offre d’achat, de signer le compromis de vente, l’acte d’achat, finaliser les travaux et trouver un locataire.

Je vous remercie sincèrement de vos réponses si vous êtes certains de vous.

Bien cordialement.

Vanessa

Mots-clés : charges déductibles, formation, lmnp

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[+1]    #2 25/06/2019 22h07

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Je pense qu’il faut surtout que vous ayez déposé le POi avant fin 2019, et que vous fassiez un bilan pour l’exercice 2019. 

Sinon, si cette formation (et les Q/R avec le formateur qu’elle devrait comporter) ne vous permet pas de répondre tout seul à la question, c’est qu’elle a quelques lacunes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 25/06/2019 22h16

Membre (2019)
Réputation :   1  

Merci GoodbyLevine pour votre retour mais qu’est-ce que le POI ?
Actuellement je n’ai aucun bien donc pas de bilan en 2019.
Oui, leur absence de réponse me parait pas rassurant mais la formation étant réputée sérieuse, je suis en plein doute.

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[+1]    #4 25/06/2019 22h33

Membre (2017)
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Au niveau vocabulaire : ce n’est pas 47.2% du coût de la formation qui passerait en charge, mais 100%. Ainsi, cela vous ferait économiser 47.2% du coût de cette formation en impôts. Dire qu’une partie du coût de la formation est déductible est un abus de langage.

En théorie, pour pouvoir déduire une charge, il faut être en activité (déclarée, avec un bien mis en location) sur l’année en cours (au 31/12) avec des factures postérieures à la date de création de l’activité.

Chaque année des primo investisseurs LMNP achètent des biens et les rénovent en année N pour les mettre en location en année N+1. Il déclarent leur activité en année N afin de pouvoir déduire les frais de notaires et les travaux sur les revenus de l’année N+1.

Dans votre cas, c’est pour en plus déduire des coûts de formation…

Pour déclarer votre activité, il remplir ce fameux formulaire POi (que vous trouverez sur internet, à renvoyer au greffe du tribunal de commerce de votre commune d’investissement ou à défaut d’habitation).

Dernière modification par Philref92 (25/06/2019 22h37)

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#5 25/06/2019 22h49

Membre (2017)
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Après franchement je ne vois pas ce que cette formation vous apporterait en plus de ce que vous pourriez gratuitement ici, ou pour un prix modique en achetant le LIVRE - L’investissement immobilier locatif intelligent écrit par un membre du forum.

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[+1]    #6 26/06/2019 00h01

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En location meublée imposée au réel,il faut bien intégrer qu’on ne doit pas du tout raisonner selon la fiscalité de l’impôt sur le revenu habituel, mais sur le BIC, donc sur une comptabilité et une fiscalité d’entreprise.

Ce qui est dit généralement est :
- dépenses intervenant 3 à 6 mois maximum avant le démarrage effectif de l’activité ; une autre version étant "la même année fiscale" (donc la même année civile).
- dépenses en lien direct avec l’activité de l’entreprise.
Voir par exemple cette source : Le remboursement des dépenses antérieures à la création d’entreprise, c’est possible ? - ECL DIRECT

Néanmoins, dans le cas d’un loueur en meublé, on peut comprendre qu’il faille engager des dépenses assez longtemps avant d’avoir des recettes, vu le temps nécessaire à trouver puis acquérir un bien immobilier (ça se compte en mois), puis le temps des travaux, puis seulement alors la location.

Ce sont surtout les dépenses engagées avant l’immatriculation qui posent problème. Après l’immatriculation, si on veut enchaîner des années de charges sans recettes, on peut le faire, dès lors qu’il ne fait pas de doute que ces charges sont celles de l’activité déclarée et non pas des charges de complaisance.

Dans le monde de l’entreprise, on a parfois des entreprises qui enquillent des années de charges avant d’avoir les premières recettes (par exemple les startups médicales).

Je me rappelle d’une jurisprudence sur des gens qui avaient déduit des travaux plusieurs années avant la mise en location (meublée) ; il me semble (mais je n’en mettrais pas ma main au feu) que ce qui leur était reproché n’était pas la déduction des charges, mais l’amortissement du bien (sur ce point, il est tout à fait certain qu’on ne doit amortir un bien inscrit à l’actif qu’à partir de son exploitation effective).

Au total, il ne me semblerait pas impossible de déclarer une activité (dépôt du P0i) dès que possible, puis d’établir un ou plusieurs bilans comptables annuels, de façon à prendre en compte les charges, alors même qu’on n’a pas de bien loué, et cela pendant une durée supérieure aux 3 à 6 mois, mais qui resterait raisonnable (1 à 2, voire 3 ans grand max), à condition que toutes ces dépenses soient bien engagées en vue de la future location.
Pour autant, à 500 € environ l’année supplémentaire d’expert-comptable, il faut des charges conséquentes pour que ça soit rentable. Sachant que le déficit ainsi crée ne sera déductible que des futurs revenus de la location meublée.

Ce n’est qu’un avis d’amateur, qui ne vaut que ce qu’il vaut, c’est à dire des clopinettes ; je vous rappelle que vous signerez vos déclarations fiscales sous votre propre responsabilité. wink

Sur la pertinence d’une telle formation, je rejoins l’avis de hazdrubal.

Vu votre activité professionnelle, vous devez avoir oublié d’être bête, donc vous pouvez vous former par la lecture. Lire Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts 4e édition + le bouquin cité par hazdrubal + des études de cas et du retour d’expérience sur ce forum, notamment des gens qui ont réussi des hauts rendements (Cricri77700, ZX-6R, DDTee, philippe30 et j’en oublie plein), c’est une formation qui vaut toutes les autres. Or, vous dites que vous avez déjà lu plein de livres. Peut-être vous manque-t-il, en plus des livres, du retour d’expérience, d’où l’intérêt de lire les retours d’expérience du forum. Franchement, on y lit des trucs qu’on ne trouve pas dans les livres, même les meilleurs. Il ne faut pas hésiter à prendre des notes ou à faire du copier-coller.

Mais, si vous recherchez dans une formation présentielle du "motivationnel", si votre problème relève plutôt d’un excès de prudence, voire de tendances à la procrastination et au perfectionnisme, à mon avis il vaut mieux travailler sur ces problèmes en tant que tels, plutôt que d’empiler encore des connaissances sur des connaissances. Je parle en connaissance de cause.

Pour autant, maintenant que vous avez fait la première journée, il est peut-être dommage d’arrêter au milieu. Vous risquez de le regretter.

Juste par curiosité, à quel coût total/personne se monte l’ensemble des modules de formation que vous comptez suivre ? Et, si je comprends bien, vous avez déjà fait une première journée de formation ; quel pourcentage de ce total représente le coût de la formation déjà suivie ?

En tout cas, dites-vous enfin que vous ne saurez jamais tout avant de vous lancer, même si vous vous formez 10 ans. Car on apprend par l’expérience, et on apprend en faisant des erreurs, d’où l’intérêt de faire une première opération pas trop grosse car il y aura forcément quelques plâtres à essuyer.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2019 07h35)


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#7 26/06/2019 21h11

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je vous remercie de vos retours. Voici mes réponses :

* Goodbylenine : Le POI implique d’avoir débuté son activité donc il faudrait donc que j’ai déjà acheté le bien. La formation (ou la conseillère) a en effet quelques lacunes…

* Philref92 : Vous avez raison pour mon erreur de vocabulaire, 100% du cout de la formation passerait en charge et cela me ferait économiser 47.2% de son cout en impôts.
La fiscalité me semble illogique car pour être remboursé d’une formation (visant à passer à l’action) il faut en fait déjà avoir investi (donc être passé à l’action) or la formation visait à limiter les erreurs lors d’un investissement…

* Hazdrubal : J’ai lu le livre dont vous parlez, je confirme qu’il est riche d’informations et bien construit au niveau de la rédaction. L’idée d’investir dans une formation est une façon de se donner bonne conscience en cas d’erreur (car on aura passé du temps à réfléchir, apprendre avant de se jeter naïvement dans un projet). De plus, en auto-apprentissage, malgré des centaines d’heures, on a toujours peur d’avoir « loupé » l’information qui causera « notre perte », se former via un « professionnel » permet d’espérer apprendre de nouveaux pièges à éviter et opportunités à saisir, d’avoir une méthodologie qui quadrille tous les points à couvrir. Avoir un réseau est aussi important pour les retours d’expériences, s’inspirer de ceux qui ont réussi avant nous, aider à notre tour le moment venu, avoir accès à des contacts de professionnels compétents via le bouche-à-oreille (agent immobilier, artisans, comptable, notaire, avocat fiscaliste etc…). Après, il est vrai que la peur n’évite pas le danger…

* Bernard2K : Merci Bernard2K d’avoir pris le temps de détailler votre réponse. Vous avez raison, je vais me pencher sur les retours d’expérience des gens de ce forum. Il est vrai que mon compagnon et moi avons tendance à être dans l’excès de prudence et vouloir avoir des réponses à des problèmes qui ne se sont pas encore posés afin de nous rassurer… L’auteur du livre indiqué par Hazdrubal le souligne d’ailleurs, c’est le syndrome du « bon élève » en gros, je me suis reconnue dans ce passage.
Pour la formation évoquée, nous n’avons pas encore fait la 1ère journée, nous avons juste payé le 1er versement dimanche (soit 749€/personne) et la formation au total coute 2996€/personne, ce qui est non négligeable… Ce sont 60h de vidéos et soi-disant des accès à des experts dans divers domaines, un mastermind mensuel. Du classique dans les formations immobilières proposées en ligne. Nous n’avons pas encore reçu les codes d’accès et à priori nous allons faire jouer la garantie pour récupérer l’argent investi et ne pas suivre cette formation.

Bonne soirée.

Vanessa

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#8 26/06/2019 21h18

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Le coût de la formation à 3k/personne me semble délirant!

Par curiosité,  c’est un "club"?

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#9 26/06/2019 21h26

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Panda2019 a écrit :

Le POI implique d’avoir débuté son activité donc il faudrait donc que j’ai déjà acheté le bien.

Vous n’avez pas bien lu ma réponse. Il me semble clair qu’avant d’acheter un bien, il faut se former, il faut se déplacer pour visiter des biens, etc. et que tout cela coûte et que tout cela peut être considéré comme des charges de cette activité. Encore une fois, dans plein d’entreprises il faut d’abord sortir un paquet de charges avant d’engranger les premières recettes. Tout ce qui est prospection, achat de petites fournitures, etc. sont déjà des charges de l’activité. Ca serait à confirmer par un comptable mais ça me semble évident.

Sur la formation : 50 €/h pour de la formation video, très probablement déjà enregistrée, soit 350 € la journée ? C’est bien payé, car plus cher que beaucoup de formations professionnelles (qui sont elles en présentiel, donc avec un formateur à rémunérer). Sont-ils aussi compétents et pédagogues qu’un formateur professionnel ? Je doute. Quelle est la logique d’investir autant quand on a déjà lu plein de bouquins, pour quelle plus-value, quel retour sur investissement ? Je doute aussi.


Marchand de biens & formateur en investissement immobilier locatif.

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#10 26/06/2019 21h28

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Pierrot31,

qu’entendez-vous par "club" ? Chaque formation immobilière en ligne prétend qu’en tant qu’adhérent, on fera parti d’un club.

Si vous voulez, je peux vous donner en MP le nom de la formation. J’ai lu dans les règles du forum qu’il était interdit de faire de la pub. J’invite aussi les autres membres curieux d’en savoir plus sur cette formation à m’envoyer un MP.

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#11 26/06/2019 21h47

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Panda2019 a écrit :

Bonjour à tous,

Je vous remercie de vos retours. Voici mes réponses :

* Goodbylenine : Le POI implique d’avoir débuté son activité donc il faudrait donc que j’ai déjà acheté le bien. La formation (ou la conseillère) a en effet quelques lacunes…

* Philref92 : Vous avez raison pour mon erreur de vocabulaire, 100% du coût de la formation passerait en charge et cela me ferait économiser 47.2% de son coût en impôts.
La fiscalité me semble illogique car pour être remboursé d’une formation (visant à passer à l’action) il faut en fait déjà avoir investi (donc être passé à l’action) or la formation visait à limiter les erreurs lors d’un investissement…

Vous pouvez je pense déclarer un début d’activité avant d’acheter le bien. Mais votre adresse d’activité sera obligatoirement votre adresse personnelle. Vous pourrez alors passer en charge une partie de votre taxe d’habitation dans vos revenus de location wink

A mon avis vous gaspillez votre argent avec cette formation (vu tout le contenu gratuit disponible). D’autant plus que vous savez déjà vers quoi vous voulez allez (LMNP).
Pour tout ce qui est technique (compta, avis sur votre recherche de biens), vous avez le forum et d’autres contenus gratuit comme celui ci. Je fais "de la pub" pour cette chaîne car son objectif est clair (rendre autonome en compta), le contenu est de qualité, et ses formations sont je crois très abordables. Là vous savez dans quoi vous mettez votre argent…

Dernière modification par Philref92 (26/06/2019 21h53)

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#12 26/06/2019 21h55

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Avec toutes vos lectures vous avez déjà du apprendre de nombreuses astuces et bourdes à éviter ?

Commencez par viser petit pour limiter le poids d’éventuelles erreurs, elles vous couteront sans doute moins cher que les 6 000 euros que vous comptiez mettre dans la "formation", et auront l’avantage d’être plus formatrices.

Vous pouvez lire quelques avis sur le forum au sujet des fameuses "formations" en ligne…

Bon courage.


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#13 26/06/2019 21h59

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Je dois confondre avec une autre formation  mais peu importe… J’ai mon idée sur le business model des vendeurs de formation Immo..

Vous avez identifié le frein principal : le "syndrome du bon élève ". Aucune affaire n’est parfaite : jettez vous à l’eau sur un bien "modeste" par rapport à vos capacités financières.  Vous gagnerez en confiance et en expérience pour pouvoir viser plus gros ensuite.

Du moment que vous évitez du Pinel packagé, des frais de copro élevés, des bâtiments délabrés et que vous fuyez la procrastination,  ça devrait aller.

Pourquoi pas commencer par un petit T1 ou T2 en lmnp au réel dans une copro avec syndic bénévole?

Dernière modification par Pierrot31 (26/06/2019 22h01)

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#14 26/06/2019 22h22

Membre (2019)
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Merci à tous pour vos précieux conseils et astuces. Effectivement, le plus logique est de chercher les réponses à des questions et problèmes précis et non de suivre une formation standardisée.

Le Pinel est effectivement à éviter.

Nous vivons en IDF et cherchons dans un premier temps à trouver une ville de province à proximité (ex : Lille) pour avoir un prix/m2 plus accessible et ainsi pouvoir débuter modestement.

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