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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/06/2019 19h20

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Bonjour à tous,

Voici un nouveau projet en cours de réflexion

- Mariée en separation, 34ans , 30%, 45ke par an (uniquement mes revenus)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: je me fais aider
- Fiscales : idem
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): moyenne. Je fais moi même la "cosmétique"
- Sociales: bonne
- Temps disponible: week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction : 1930
- Étage rdc + 4 etages
- 270m2 + un garage 2 voiture l’une derrière l’autre : 2t4 de 80m2, 1 t3 de 45m2, 1t2 de 42 m2, 1 t1 de 34m2
- seul le t2 est loué
- l’immeuble est en copropriété car il y a un local au rdc qui appartient à un propriétaire indépendant. C’est un local de stockage avec une entrée indépendante.
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants ou persiennes : non
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels enTélé-relevés
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires : le propriétaire des biens à vendre est majoritaire
propriétaires débiteurs : non
- Concierge  : non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: ville importante de normandie
- Centre-ville accessible en bus en 5 min.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : grosse ville mais avec un marché de l’emploi assez pauvre
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : affiché à 320ke, je pense pouvoir le négocier 290ke + 22ke de FN soit 312ke FNI
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: quand tout était loué : 2520e hc
- Taux de vacance envisagé : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: pas de délégation

- Travaux immédiats: refaire entièrement le T1. C’est une coquille vide + rafraîchir les parties communes= 20ke
- la toiture a 4ans. Le ravalement est propre.

- Taxe foncière hors TEOM: 2592€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 500€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 2%

- Rentabilité brute : 30ke /312ke=9,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats= 28,5- pno 500-travaux annuel 1000- comptable 1000- crl 700- gli 560-frais bancaire 300/332ke= 7,36% avant impots

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport=0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,33%
- Durée du crédit 25ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)= 300e
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) =50ke
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue en sci à l’is

CASH FLOW:
Positif de 400e /mois soit 6% après impôt d’après rendement locatif

J’ai plusieurs question sur ce projet:
- les 2t4 étaient anciennement des t2. En les redivisants, j’augmente un peu la rentabilité mais je mets 12 ans à amortir le coût des travaux… Les T4 se louaient 610€. Un t2 se loue 380€ soit potentiellement 760€. J’estime le coût des travaux à 15ke pour rediviser.
N’ai je pas meilleur temps de conserver les T4 en les optimisant (jolie cuisine et sdb… ) pour monter les loyers à 660€ et limiter la vacances locative ? Qu’en pensez vous ?

- il y a une cour dans cet immeuble qui est inutilisée actuellement. N’ayant aucun appartement au rdc, elle ne peut pas devenir un jardin. Avez vous des idées pour l’utiliser ? Elle fait 100m2 environ. Je pensais faire un garage à vélo ? La diviser en 2 pour faire un espace individuel pour chacun des T4 situé au 1er et 2eme etage? Autre chose ?

- l’immeuble est une copropriété car un local au rdc est à un propriétaire indépendant. En quoi cela peut il être un problème ? Les propriétaires actuels ne font pas d’ag et on toujours fait comme s’ils étaient tout seul. Exemple ils ont refait la toiture en payant la totalité. J’ai compris que malgré le fait qu’il n’ai que 10-15% de l’immeuble, il a autant de voix que le co propriétaire majoritaire mais peut il m’empêcher de faire des travaux dans les parties communes par exemple même si je les prends complètement en charge ?

Merci pour vos avis et vos réponses sur ce projet

Mots-clés : cour, division, immobilier

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#2 23/06/2019 22h12

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Copropriété non gérée, déjà, je fuis. Pas d’AG, pas de comptes, peut-être des cadavres dans les placards…

D’ailleurs, vous savez qu’il faut désormais un pré-état daté puis un état daté pour toute vente de bien en copropriété. Documents établis par le syndic. Y a-t-il un syndic ? Si oui, a-t-il été régulièrement élu et réelu ? Si c’est le vendeur, saura-t-il établir ces documents ? De plus, peut-être se croit-il syndic, mais que son mandat est périmé depuis belle lurette. Ce qui rendrait l’état daté caduc, donc la vente aussi, potentiellement. Si pas de syndic, la vente ne peut pas du tout se faire, sans ces documents !

Copropriété à deux propriétaires seulement, donc le minoritaire a quand même 50 % des voix pour les votes, donc capacité de blocage, c’est la m…, je fuis aussi.

Autres points de vigilance :
- puisque copro, le propriétaire pourrait vendre "à la découpe" (chaque appartement séparément). Généralement, ça rapporte bien plus. Pourquoi ne le fait-il pas ? Où est le loup ?
- Pourquoi est-ce vendu vide ? Où sont passés les locataires ?
- Quels travaux en retard ? En général, quand un bailleur vend sa "vache à lait", c’est que ça lui a bien rapporté, qu’il a limité les investissements et notamment les dernières années avant de vendre, et il y a un PAQUET de travaux en retard. Vous me semblez très optimiste sur la faible quantité de travaux nécessaires.
- les 2 T4 : déjà, vérifier si ce sont des T4 dans le règlement de copro, ou 4 T2. Vu l’absence de gestion, il n’y a a sans doute pas eu de modification du règlement, donc ce sont encore 4 T2. Ca simplifierait la division (pas besoin d’une autorisation).

La cour, il faut la voir et la "sentir", pour trouver son usage. Quel accès actuel, quel accès futur possible ? Quel ensoleillement ? Quelle nature de sol ? Etc. Moulinez tous les paramètres, imprégnez-vous du problème, et vous trouverez. Mais ça me semble tellement secondaire face à tous les problèmes susmentionnés.

En première approche, à mon goût, le risque de ce projet n’est pas assez rémunéré par le rendement. Parce que quand je disais "je fuis", au début, c’est à relativiser. Je fuis… sauf si gros rendement, qui va me "payer" tous les emmerdements à venir. Mais 10% c’est pas assez.

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2019 23h20)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 24/06/2019 08h02

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Acheter 80% d’un immeuble ne vous rend pas majoritaire. Vu le projet, il vous faut acheter le l’ensemble ou rien.

L’absence de gestion de copro ne me semble pas rhedibitoire. Voir avec votre notaire car c’est lui qui a besoin de ce document.

Pour le reste, vous êtes trop optimiste sur les dépenses, 1000€/an de travaux  par exemple sachant que vous avez un immeuble avec chauffage individuel au gaz (soit 5 chaudières dont vous êtes "proprietaire" par exemple). Et trop optimiste avec les recettes (4% de vacance c’est peu).500€ pno, avez vous au moins un devis?

Donc le prix que vous pensez négocier est trop élevé (prévoir à minima 8% net avec des paramètres réalistes et un peu de sécurité vu votre inexpérience). Et l’immeuble en entier, ou rien.

Dernière modification par lachignolecorse (24/06/2019 08h03)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#4 24/06/2019 08h35

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Bonjour,

Vu la description du bien et sa date de construction (et malgré le chauffage au gaz, point positif en théorie, pas forcément dans la pratique pour le bailleur), je regarderais à votre place ce qu’il en est de l’isolation et de la qualité intrinsèque du bien, dans une copro ou vous serez bloquée éventuellement par l’autre copropriétaire : pas bon ?

Comme Lachignole, je ne pense pas que l’absence d’AG soit rédhibitoire, sur un petit immeuble vous devriez trouver facilement l’éventuel problème, mais il serait bien de savoir aussi si à l’avenir un fonctionnement plus normal est envisageable : en cas de réponse négative, pensez à l’éventuelle revente.

En résumé et en plus des excellentes remarques des collègues, j’ai le sentiment que vous devez vous projeter à 10 ou 15 ans pour envisager des travaux qui maintiendront l’attractivité et la valorisation du bien vis à vis du changement climatique et des normes à venir ainsi que de la revente dans une ville assez peu dynamique à ce jour (en perte de vitesse ?).

Je ne trouve pas sur le papier que ca fasse rêver. sad

Dernière modification par Iqce (24/06/2019 09h12)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 24/06/2019 14h12

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je sais que je suis une incorrigible optimiste et honnêtement cela me réussi plutôt bien.

Pour reprendre les points évoqués :
- Travaux : bien sûr qu’il y aura des travaux dans les années à venir mais la toiture date de 2015, le ravalement est très propre, et les chaudières individuelles (je laisse de coté, l’appartement "coquille vie") sont de 2011, 2013 *2 et 2014.
Les propriétaires actuels ont fait régulièrement des travaux (Porte d’entrée et porte de garage en 2012, interphone en 2011, réfection de la plomberie et de l’électricité des 2T4 en 2011 et 2012, ect…).

- Pour la division des T4, il est spécifié sur le titre de propriété que ce sont aujourd’hui des T4 mais il est noté également les lots initiaux (donc les T2).

- la copropriété: je comprends bien qu’une copro à 2 copropriétaires est un cauchemar si l’on s’entend mal. Effectivement, il y a des choses à remettre d’aplomb. Le risque pris sur cette micro-copro doit être rémunérateur. C’est là que mon optimisme revient : cela peut aussi très bien se passer avec l’autre copropriétaire, non? On n’est pas obligé d’être en guerre tout le temps avec ces voisins. Personnellement,  je n’ai jamais eu de problème de voisinage.

- Pourquoi les appartements sont vides? Les AI n’arrêtent pas de me dire que les investisseurs préfèrent acheter vide donc la plupart des immeubles que je visite, les propriétaires attendent d’avoir des départs pour mettre en vente. Cela vous parait étrange?

- j’ai pris 1 mois de vacances tous les 2ans. C’est pour cette raison que j’aimerai conserver les T4 actuels pour limiter la vacance locative. 1 mois de vacances par an vous parait plus réaliste? Cela me parait beaucoup sur des surfaces comprises entre 34 et 80m2 dans une grosse ville, non?

- La PNO, je travaille en banque, on a des tarifs préférentiels.

- La ville est dynamique mais cela reste une ville de province. Je crois en cette ville et en secteur pour les années à venir.

Je comprends que la situation du bien (2 copropriétaires) est risquée. Et par conséquent que le risque doit être rémunéré. Pour arriver à 8% de renta net après impôts avec des paramètres moins favorables (3000€ de travaux annuels), il faudrait que je fasse un proposition à 180ke soit 660€/m2 alors que meilleur agents dit une moyenne à 1300€ et qu’on est dans une ville qui fait quand même 170 000 habitants. Pardon, mais c’est inconcevable.

Je vais contacter mon notaire pour creuser ce problème de copropriété, les coûts et les risques associés.

Merci infiniment pour le temps passé à étudier ce projet.

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#6 24/06/2019 14h33

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Marie a écrit :

Je vais contacter mon notaire pour creuser ce problème de copropriété, les coûts et les risques associés.

Nul besoin de contacter votre notaire, on peut vous résumer la situation rapidement :

1/ Bonne entente avec l’autre copropriétaire, c’est l’intérêt de tous mais pas toujours le cas.

Entre deux propriétaires les intérêts peuvent être divergents, par exemple des travaux peuvent concerner/affecter un lot plus qu’un autre alors que tous le monde paiera selon les règles de la copropriété. Il peut y avoir aussi désaccord de fond sur une décision ou une autre, ce n’est pas rare dans les copropriétés.

2/ Désaccord. Aucun des deux copropriétaires n’ayant la majorité du syndic de copropriété (c’est la loi) aucune décision ne peut plus être prise.
La seule possibilité pour prendre une décision devient alors le (long et coûteux) tribunal, généralement en faisant admettre des décisions pour mise en péril de l’édifice (soit pas pour la gestion courante).
La copropriété n’est alors plus entretenue/gérée et tout part de travers…

Marie a écrit :

Les propriétaires actuels ne font pas d’ag et on toujours fait comme s’ils étaient tout seul.

Pas de respect des règles, le sentiment de décider seul n’est pas particulièrement bon signe…

C’est un vrai risque, qu’il faut considérer en regard de sa rémunération, de la personnalité de l’autre copropriétaire (qui peut changer) et qu’il convient de rencontrer pour déterminer sa "philosophie" de gestion du bien, si vous souhaiter vous mesurer à ce risque.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#7 24/06/2019 14h36

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- la copropriété: je comprends bien qu’une copro à 2 copropriétaires est un cauchemar si l’on s’entend mal. Effectivement, il y a des choses à remettre d’aplomb. Le risque pris sur cette micro-copro doit être rémunérateur. C’est là que mon optimisme revient : cela peut aussi très bien se passer avec l’autre copropriétaire, non?

Dans une copropriété, les travaux sur les parties communes se votent en AG et se paient selon les tantièmes. Donc, il y a bien un problème, un gros, bien avéré, puisqu’il n’y a pas d’AG et puisque le copropriétaire refuse de payer.

Ce fonctionnement induit deux conséquences :
- non seulement vous devrez continuer à payer de votre poche des travaux qui devraient être répartis selon les tantièmes ;
- mais aussi, vous n’avez juste pas le droit de faire des travaux sur des parties communes sans le vote de l’AG. Supposons qu’un de vos travaux auto-décidés ait une conséquence désagréable pour l’autre copropriétaire (dégât des eaux, écroulement d’un plancher,que sais-je), il saura se rappeler que ça été décidé sans le vote de l’AG et vous le reprochera.

Dire "ça peut très bien se passer" alors que le problème est avéré, c’est au-delà de l’optimisme. Et cet au-delà sur des décisions à 300 k€, je ne peux pas vous dire ce que j’en pense sans perdre ma courtoisie légendaire… wink

Si vous ne renoncez pas, vous devez absolument creuser le sujet. Demandez le règlement de copropriété (et ses modificatifs éventuels) et lisez-le très attentivement. Essayez d’en savoir plus sur l’histoire de cette copro (est-ce qu’il n’y a vraiment jamais eu d’AG, est-ce que les copropriétaires sont fâchés et pourquoi, etc.).

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2019 15h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #8 24/06/2019 18h52

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Pour fréquenter beaucoup d’AG de copropriétés dont une toute petite (je possède 2 des 3 lots), non, malgré toute ma bonne volonté, c’est très difficile de s’entendre quand il est question d’argent dès lors que l’on a des intérêts/moyens/ goûts etc différents. Il ne suffit pas de s’entendre bien.
Le nombre de "rats" que j’y croise et qui refusent toute forme d’entretien est hallucinant (en général des gens pas très jeunes voire âgés). Il faut du temps pour les convaincre mais certains (sont souvent vraiment retors.
Donc non, s’entendre bien en se croisant n’a rien à voire avec partager la gestion de biens.

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#9 24/06/2019 20h40

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Bonsoir à tous,

Merci de vos réponses.

Je tiens à éclaircir certains points sur ce projet qui paraît mal embarqué.

Le local du rdc qui appartient au copropriétaire "minoritaire" a sa propre entrée qui donne directement dans son local. Il ne passe donc jamais par des parties communes de l’immeuble.

Les propriétaires actuels ne lui ont pas demandé ni d’accord ni de participation pour la toiture. Ils ont tout payé. Je n’ai jamais dit que le copropriétaire n’avait pas voulu payer.

Honnêtement, je serais propriétaire de ces appartements et je souhaiterais rénover la cage d’escalier par exemple, je ferais voter les travaux en AG mais sans le faire participer financièrement. Il a 10% de l’immeuble et n’a même pas les clés de l’entrée principale.

Ils ont pris un gros risque sur la toiture car il y aurait pu avoir des dégâts.

Ce que je commence à comprendre via ce forum c’est qu’aucun projet n’est facile.

Et je ne vais pas me décourager à chaque fois qu’un projet n’est pas parfait. Parce que je ne réaliserai jamais rien.

Je vais aller discuter avec le coproprietaire pour voir son état d’esprit. Je ne sais qu’il ne souhaite pas vendre mais sait on jamais.

J’ai bien compris la problématique de ce bien. Je verrai si je prends le risque ou pas.

Dernière modification par Marie (24/06/2019 22h47)

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#10 25/06/2019 07h29

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Marie a écrit :

Honnêtement, je serais propriétaire de ces appartements et je souhaiterais rénover la cage d’escalier par exemple, je ferais voter les travaux en AG mais sans le faire participer financièrement. Il a 10% de l’immeuble et n’a même pas les clés de l’entrée principale.

Bonjour,
Vous faîtes probablement erreur en considérant qu’il suffit de tout payer pour ne pas être enquiquinée.
Vos objectifs si vous deviez finaliser ce projet devra intégrer la mise au carré du juridique et de la gestion de l’immeuble.
Il n’y a lieu ni de faire des cadeaux potentiellement empoisonnés, ni de s’affranchir des règles de gestion d’une copro.

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