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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 23/06/2019 16h20

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Bonjour à tous,

Je suis dans un dilemme et j’aimerais savoir ce que des gens plus expérimentés que moi pense.

Je vais acheter un bien appartement en centre-ville qui est très bien situé, a un charme historique (ancien appartement de fonction d’une ancienne faïencerie, donc entré de l’immeuble joliment décoré de faïence).
Dans cet appartement, il y a des travaux à prévoir, à minima changer les 4 fenêtres de la façade pour du double voir triple vitrage (des trains passent devant, il faut abaisser le niveau sonore), refaire la salle d’eau, cuisine, les plâtres du plafond et tout repeindre (90m2)

Une estimation des travaux les placent à 40k mais c’est ma première expérience avec ce genre de travaux alors je ne suis pas complètement serein sur cette estimation, il faut aussi y ajouter un 10k environ pour le meubler.

J’ai 62k en fonds propre et 45k en action dont je suis prêt à liquider au besoin (stratégiquement acceptable pour moi passer mon portefeuille de CTO dans mon PEA) et une capacité d’épargne d’environ 4k par mois

Le coût d’achat est de 223k, durée 20 ans
Notaire environ 17k

Coté financement, j’ai 2 offres sur la table:
BNP
Financement de 223k sur 20 ans, un différé de 6 mois pour un TAEG de 1.58%
Sachant qu’ils n’ont pas encore lancé le dossier car ils ont très mal géré, mais l’accord est déjà validé, si je dis oui ils vont lancer le dossier pour que j’ai l’offre de prêt le plus vite possible

Donc taux moins bon, en retard (risque d’accord crédit logement? mais financement à 100% et différé de 6 mois sont de gros plus

Bourso
Financement de 190k sur 20 ans, sans différé pour un TAEG de 1.47%
Sachant que l’offre de prêt est reçu, les 11 jours obligatoires passés, il ne reste qu’à signer électroniquement pour conclure.

Donc taux meilleur, crédit assuré, plus d’apport nécessaire, pas de différé ce qui augmente mon malaise par rapport aux travaux (pb de débutant je suppose)

Autre option sur la table pour complexifier le tout, j’ai un autre appartement dont il est possible de faire un rachat de crédit par Bourso (une fois l’affaire en cours conclue) et me permettrai d’économiser 63 euro mensuel, mais surtout, la possibilité d’y prévoir un différé d’un an en bonus

Je suis donc à hésiter entre la prudence (financement 100% + différé bnp) contre perte de rendement (taux bourso) sachant que c’est possible via rachat de crédit (que je n’ai jamais fais non plus) d’aller chercher du rendement et de la sécurité

Quel est votre avis ?

Mots-clés : crédit immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), offre de prêt

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#2 23/06/2019 16h24

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Je prendrais plutôt l’offre BNP, mais je viserais 1.35% TAEG maxi.

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#3 23/06/2019 16h33

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L’offre de BNP n’est plus négociable…

Ce taux est le fruit d’une négociation, leur offre était de 1.94% au départ).
J’ai fais bouger les lignes en leur montrant l’offre meilleur de Bourso

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#4 23/06/2019 16h41

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La BNP prête 223 K, Bourso 190 : il faut travailler l’offre BNP dont le taux est trop haut, en offrant éventuellement de placer 10 K ou 15k sur un livret BNP à la noix… Les taux d’intérêt sont bas, il faut en profiter au maximum en empruntant à 100% ou 110% et placer le reste de ses liquidités sur d’autres supports (SCPI, foncières, PEA, CTO etc…).
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (23/06/2019 16h44)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 23/06/2019 17h48

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Je suis d’accord que le prêt BNP est mieux mais ils ont mal gérés, le délais de la clause suspensive est dépassé  car j’avais l’offre Bourso.

BNP m’a proposé la dernière journée une offre ne correspondant pas à ce qui avait été entendu terme de financement, ils sont en train d’essayer de réchapper leur gaffe en proposant cette dernière offre, avec financement 100% mais taux plus élevé.  Au vu des délais, je ne peux plus essayer de négocier le taux à nouveau.

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#6 23/06/2019 18h24

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Bonsoir,

A moins de ne pas avoir bien lu, vous n’indiquez pas où vous en êtes de votre projet (signature déjà effective d’une promesse ou compromis, conditions suspensives…)

Si rien n’est encore signé, vous avez encore un peu de temps devant vous pour faire le tour d’autres établissements bancaires et prendre le temps sereinement de tout comparer. Vous allez vous embarquer pour 20 ans, mettez le temps nécessaire à profit pour avoir la meilleure offre.

Il y a bien sûr le taux, les frais annexes, l’assurance emprunteur, les conditions bancaires (remboursements modulables, IRA, domiciliation de revenus, achat plus ou moins contraint ou non d’autres produits de l’établissement….).

Voir loin. Avez d’autres projets dans les prochaines années? Quelle banque sera encore prête à vous suivre sur la construction de votre patrimoine…

Pour ma part, lors de mes recherches de financements bancaires, j’ai toujours eu un meilleur relationnel avec une banque type Crédit Mutuel ou Crédit Agricole que Société Générale ou BNP. Je trouve que le côté mutualiste apporte une plus value dans mon cas. Tout dépend aussi de votre agence et de votre conseiller. Celui que j’avais au début est parti, mais son successeur a toujours été à la hauteur et ma banque ne m’a jamais dit non pour un projet. Tout dépendait du dossier que je lui soumettais et des arguments.

Les échos que j’ai pu avoir d’autres connaissances qui étaient dans des banques comme BNP, Bourso ou Soc Gen, pour ne citer que celles là, les rapports sont moins personnalisés. Ceux qui leur a souvent rendu difficile, voire pas possible, de financer des projets, car ils étaient attachés à leur règle de taux d’endettement à ne pas dépasser. Ce qui n’est pas le cas de quelques rares établissements qui se basent sur le "reste à vivre".

Pour résumer, ne regardez pas que les taux, mais analysez les offres sous plusieurs angles.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 23/06/2019 20h07

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Bonjour Salaze,

Je suis bien d’accord avec vous, cependant j’ai effectivement mentionné où en était le projet mais peut-être pas assez clairement dans une phrase distincte.

La signature est fait, le délais de la clause suspensive est dépassé, j’avais l’offre Bourso pour financer le projet avec succès. 

Mon dilemme vient du fait que faute d’avoir un retour de BNP, j’ai donné le GO pour aller avec Bourso (mais je n’ai pas encore signé leur offre de prêt).

Le dernier jour du délais de la clause suspensive, BNP m’a offert de me financer pour 190k alors que dans nos échanges nous avions décidé d’y aller pour du 110%.

Du coup j’ai expliqué à mon conseiller mon grand mécontentement avec le sérieux de leur services.
1 semaine après (le délais de réflexion est fini pour signer avec Bourso) ils reviennent avec des excuses et une nouvelle offre, validé par la hiérarchie, pour du 100% mais à un taux plus élevé et avec le différé de 6 mois. 

Maintenant je dois décider quel offre accepter dans ces conditions, et ça ne me semble pas simple à trancher d’où le dilemme … quel offre accepter, sachant qu’elles sont définitives parce qu’il n’y a plus de temps pour faire des aller-retour de négociation

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#8 23/06/2019 20h17

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A combien estimez-vous la différence de valeur entre ces 2 offres ? (pour vous, avec votre situation)
Ceci vaut la peine de passer combien de temps pour choisir ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 23/06/2019 20h23

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Je pense que la réponse est dans votre message.
Puisque plus rien n’est négociable et que vous n’avez plus le temps de prospecter pour d’autres offres, il vous reste à prendre l’offre pour laquelle vous avez donné votre accord.
Sauf si pour vous, le différé est important pour avoir du cash de côté pour les 6 prochains mois.
En tergiversant, vous risquez de donner l’impression à vos interlocuteurs de ne pas être sérieux et fiable.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#10 23/06/2019 20h44

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@salaze : l’accord a été donné au vendeur, à propos de si j’avais le financement ou si je levais la clause suspensive.  Cette accord ne détermine pas la banque qui sera choisit, seulement que le financement aura lieu.

Coté tergiversation, j’ai reçu l’offre finale de BNP hier, je compte leur donner une réponse pour demain, donc je compte bien éviter de donner l’impression de ne pas être sérieux et fiable

Mais oui, si je réfléchis coté valeur pour moi, BNP me donne le plus de valeur avec un financement plus large et un différé qui me rassure face aux travaux à venir (ma variable stressante disons)

D’un autre coté Bourso me donne plus de valeur au niveaux du coût du prêt, et une option de récupérer du cash via un rachat du prêt d’un autre appartement qui a actuellement un TAEG de 2.44%

Les 2 options me sembles viables, à court terme BNP me donne plus de valeur, mais à long terme je dirais que Bourso m’en donne plus. 

Du coup p-ê que le vrai argument pour trancher est la valeur à long terme ?  Dans ce cas ça serait Bourso, au détriment de la relation commerciale avec BNP (ça me fait solder mon prêt immo avec eux, donc fermer le compte associé et les 2 cartes de crédit aussi).

J’ai toujours été le plus agacé par les rares occasions où j’ai le choix entre ce qui me semble être 2 bons choix sad

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[+1]    #11 23/06/2019 20h52

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Pour les cartes de crédit, elles seront gratuites chez Bourso. De plus, vous aurez beaucoup moins de frais de gestion de compte et autres services bancaires chez Bourso que chez BNP. Il n’y a pas photo. Donc sur ce point, Bourso, c’est 100% gagnant.

Si vous étiez si important pour BNP, ils auraient fait une offre au moins égale à celle de Bourso pour vous garder. Donc pensez à votre porte monnaie en premier.

De ce que  je lis, votre plus gros point est donc le différé de paiement de 6 mois. Là dessus, à vous de pondérer les différents éléments selon l’importance que vous leur portez.

Comme je l’ai écrit, il est trop tard pour avoir de meilleures propositions vu votre situation. Car pour l’offre du projet en cours, comme pour le rachat du crédit (même si vous ne mentionnez pas le taux que vous propose Bourso), je crois que vous auriez pu avoir mieux ailleurs.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#12 23/06/2019 21h06

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Merci pour ces réponses,

Pour le rachat de crédit chez Bourso, une simulation annonce 1.04% comme taux.

Si j’exclus l’assurance, mes sollicitations ont données (je le mentionne si ça peut aider d’autre à voir la valeur de demander à plusieurs banques)

Bourso 1.05%
SG 1.25%
BNP 1.5% (modifié à 1.05% pour 190k, puis 1,15% pour 223k)
Crédit Mutuel 1.52%
Banque Postale N/A (ils ont refusé de nous prêter, ont doit pas rentrer dans les bonnes cases)

Oui effectivement un différé de paiement me semblait une bonne le temps de faire les travaux.
L’argent rentrera ensuite via de la location saisonnière et couvrira l’ensemble du remboursement de la banque, autres frais et il y aura de l’extra (l’autre appartement que j’ai est dans la même ville, beaucoup moins bien situé, à un prix similaire et très rentable).

Du coup c’est vraiment juste le stress passer le cap de faire travaux et le meubler, la peur de manque de liquidité en route sur une opération que je ne maîtrise pas car c’est la première que je fais avec des travaux conséquents

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#13 24/06/2019 21h55

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Regardez dans le détail l’offre de boursorama, mais sur leur prêt à la consommation on peut suspendre 3 mois le prêt tout les ans, très facilement en ligne sans justificatif. Pour moi plus utile qu’un différé de 6 mois. Je ne m’engage sur rien par contre, à vous de lire les conditions de votre offre !

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