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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 22/06/2019 13h32

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous, merci de me lire :-) Je vous présente mon étude de cas pour cet appartement dont le compromis est signé dans les délais de rétractation. Merci pour ce forum très riche !

VOTRE PROFIL

- Statut : Mariée, 2 enfants, 42 ans, TMI=14%, revenus locatifs actuels mensuels = 575€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables (BTS assistante de Gestion + BAC Compta)
- Fiscales : connaissances basiques - recherches internet
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - Pauvre uniquement en décoration, peinture et "menus" travaux accessibles grand public.
- Sociales ?
- Temps disponible : En dehors de mon boulot les fin d’aprèm et les Weekend.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Appartement type F4 avec SDB et WC séparés 2 chambre et double séjour de 26 M²
- 1940
- 3ème étage sur 4 Étages sans ascenseur très lumineux Est/Ouest, Balcon grand : 74M² Carrez + 8 M² de Balcon Garage fermé et parking libre et fermé dans une cours privée.
- Logement sera vide à l’entrée
- Syndic bénévole, 5 copropriétaires. 1 par étage donc RDC plus petit que les 4 autres.
- Chauffage  individuel ? gaz chaudière de 2016
- Volets roulant électriques et double vitrage dans tout l’appartement.
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui un peu.
- Compteurs d’eau individuel pour facture commune à l’immeuble relevé par les habitants.
- Études de la copropriété : Saine, 1 logement loué au RDC plus celui que j’achète pour louer.
- Décoration : vieillotte mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- 26, Valence
- CQuartier Bourgeois en face d’un arret de BUS qui va à la gare et au centre ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Tous les commerces sont à proximité : La Poste, la Caisse d’épargne, un Carrefour Market, 2 boulangeries, une pharmacie, une boucherie. Le tout au pied de l’immeuble/ à 5 minutes à pieds d’un lycée avec Prépa Camille Vernet et à 15 minutes à pieds du lycée professionnel de ma fille.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 106000 +9500 FN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = Découpage en 4 chambres prix 300€ unitaires sans les charges soit 900€ + garage à 70€. Le loyer de la 4ème chambre ne rentrera pas le temps que ma fille sera sur place. c’est notre effort financier sur le projet.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 10%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 0

- Travaux immédiats : 1000 euros pour monter la cloison qui fera 2 chambres dans le salon actuel. + Equipeement cuisine et SDB, Déco peinture et sol plastique éventuellement s’il reste un peu de budget :-)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Travaux pas encore votés, nous avons une estimation entre 15 et 18 K€ sous 2 à 3 ans sur Valence, il y a beaucoup de chantiers en demande, les délais sont longs pour obtenir des devis et faire les travaux.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM : environ 800€ (le vendeur à un abattement de 50%)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 250€ (elle est haute à ce prix)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés (non souscrite).

- Rentabilité brute : 1270 / 115000 = 11%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 0.98%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.55
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 3500€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Néant

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée entièrement (J’ai besoin de vos conseils sur ce cas) - J’aurai aimé ne pas augmenter mes revenus fonciers personnels (IR) en passant par un dispositif d’impots à l’IS via une SCI sans versement de dividendes en payant les impôts à la sortie (revente). V/S statut LMNP que l’on ne sais pas jusqu’à quand nous pouvons l’utiliser. Le montant qui apparaît sur l’avis d’impots personnel sera lequel, je me trompe peut-être à force de lire tout et son contraire :-) ?

Je compte garder le bien à minima 5 ans mais ensuite, cela dépendra du marché et du lieu d’habitation de notre fille.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Positif
Détails :
Loyers entrants le temps que notre fille habite = 970€ mensuels Hors charges et après = 1270€ Hors charges.
Loyer avec charges = 340€ x 3 + 70 garage = 1090€ avec notre fille et 340 x 4 + 70 garage
Crédit à rembourser avec assurance : 595.46€
CRL mensualisée =  84€
Impôts mensuels supplémentaires sur scénarios sans dispositifs fiscaux (sur IR) = 95€
PNO = 21€
Charges de copro non imputables aux locataires = 40€
Charges de Box et contrats Electricité/Gaz + assurance + eau = 45€ + 120€ + 20€ + 15€ (à payer lors des mois de vacances)
Le Cash Flow se calculera différemment pour mon cas puisque notre fille participe au partage des factures et les abonnements seront maintenus l’été pendant les mois de vacances.
Nous avons déjà une coloc dans la même casse et souhaitons prendre d’autres profils d’étudiants notamment pour les périodes de stage qui ne soient pas en même temps.

Dernière modification par Gegee38 (22/06/2019 13h34)

Mots-clés : achat locatif, avis, demande, immobilier, modèle

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#2 22/06/2019 16h44

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Bonjour Gegee,

Bravo pour ce projet bien avancé ; j’aurais une question naïve - désolé de en pas répondre à votre question - sur le montant des loyers envisagés. Qu’est ce qui vous fait penser que vous allez louer plus cher ou au moins autant une chambre qu’un studio meublé ?
Je vais suivre votre projet avec beaucoup d’attention wink

NB : je suis souvent sur cette ville, comme d’autres.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 22/06/2019 18h30

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour IQCE, le marché de Valence est bien il n’ y a pas beaucoup d’appartements en vente. Les colocations sont faisables en 4 chambres sur ce budget. 330 à 340 euros mais tout compris. Et autour de 400 euros avec un salon. J’ai mis une annonce teste sur le bon coin et j’ai eu 6 sollicitations en 2 jours…
Un studio pour étudiant de 18 m2 se loue 400 euros. Les espaces communs sont inexistants.
L’université de Valence s’est modernisée et il y a des filières spécifiques qui attire des étudiants de loin ! Grenoble Marseille…

Il y a des super appartements pour des projets avec travaux mais nous n’en avions pas le temps.

Mais avec les étudiants il y a des vacances en été…

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#4 22/06/2019 20h39

Membre (2018)
Réputation :   10  

Bonjour Gegee,

Une remarque et une question :
- Je ne suis pas certain qu’il soit pertinent ici de faire la simulation avec et sans votre fille. Si elle n’était pas logée dans ce bien elle serait logée ailleurs pour un coût probablement équivalent, non ? Si oui, je pense qu’il est plus pertinent de présenter la simulation avec les 4 chambres louées à des tiers pour évaluer l’opération.
- Je lis que votre TMI est de 14% : pourquoi voulez-vous éviter l’IR ? Qu’est ce qui vous ferait préférer un montage en SCI à l’IS ? Avez-vous bien étudié l’impact du montage sur le calcul de la plus-value à la revente, etc ?

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#5 22/06/2019 21h09

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour Henrikaya, merci de votre réponse. Je souhaite si possible un éclaircissement fiable sur le LMNP et comment il s’ajoute sur mes revenus.

Je pense que j’ai accumulé de fausses idées et j’ai besoin de faire le tri. La sci est déposée mais je ne suis pas obligée de l’utiliser… Je n’ai pas encore reçu le numéro de siret.
Le compromis a une clause de substitution.

OK pour la simu en 4 chambres c’est celle que je présente aux banquiers…

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#6 23/06/2019 01h03

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Pour le LMNP, lisez  Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…, et achetez le livre de Le Boulc’h (celui-ci).

Pour faire simple : Comme LMNP au "réel simplifié", le résultat (BIC) sera en gros les loyers encaissés moins les charges (dont taxe foncière, intérêts d’emprunts et assurances, frais de comptabilité, etc.) (dont les "frais de notaires" si vous optez pour qu’ils soient des charges) moins les amortissements (une fraction de la valeur du biens, hors terrain). Si ce résultat est négatif, le montant négatif sera reporté sur l’année suivante (jusqu’à 10 ans). En général, le résultat BIC sera nul pendant les premières années, puis plus faible qu’au micro-BIC. Ce BIC (si positif) s’ajoutera à vos autre revenus avant application du barême de l’IR, et pour déterminer le RFR.

Dans votre cas, quand le BIC deviendra positif, vos enfants seront peut-être majeur et indépendant, et vous pourrez leur faire une donation du bien (par exemple 50% à chacune, ou moins en conservant une partie pour vous), ou revendre le bien, et vous n’aurez toujours pas d’impact sur votre revenu fiscal (donc toujours les mêmes gros "avantages" de votre CE).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 03/07/2019 21h01

Membre (2019)
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Bonjour:

"

Loyer déjà pratiqué ou envisagé = Découpage en 4 chambres prix 300€ unitaires sans les charges soit 900€ + garage à 70€. Le loyer de la 4ème chambre ne rentrera pas le temps que ma fille sera sur place. c’est notre effort financier sur le projet.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 10%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 0

1 mois de vacance tous les les 2 ans me parait optimiste , je connais un peu la situation du locatif sur Valence et perso pour ne pas avoir de surprise je partirais sur 1 mois à minima chaque année sur toutes les chambres voire 2 mois chaque année.

Je vois mal les étudiants garder la location les 2/3 mois d’été hormis s’ils reviennent l’année suivante, et encore. On trouve facilement à se loger sur Valence dans ce cadre là et à ce tarif.

Je vais suivre votre projet.

J-Pierre

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#8 19/08/2019 14h40

Membre (2019)
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Bonjour Gegee38:

Des nouvelles de votre projet?

Dernière modification par Fennec60 (19/08/2019 14h41)

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