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#1 19/06/2019 11h59

Membre (2012)
Réputation :   39  

Bonjour,

J’expose une situation qui m’arrive pour la première fois sur de la gestion locative.
Je loue un appartement depuis une année à une personne qui m’a envoyé un préavis pour me restituer le logement. Nous avons convenu d’un état des lieux de sortie. Seul le garant était présent et ce dernier a refusé de signer le document contradictoire.

Nous avions préalablement réalisé un pré-état des lieux quelques semaines avant lors duquel j’avais aperçu une dégradation locative (<100€). Le garant n’avait pas l’intention de remettre en état par manque de temps et j’avais alors dit que je devrais faire faire la réparation ce qui serait payant. Il y a sans doute eu une mauvaise interprétation puisque ce dernier n’a pas réalisé les travaux et m’indique que j’avais indiqué que je prendrai en charge les travaux.
Il a donc refusé de signer m’a rendu les clefs et est parti.
J’ai aussitôt reloué le bien à un autre locataire.

Toutefois j’avais prévu une retenue sur le dépôt de garantie du montant correspondant mais l’EDL est caduc car non contradictoire. J’ai indiqué dessus refus de signer mais cela n’a aucune valeur.

J’ai plusieurs solutions en tête :

-lui demander de me signer le document et de lui envoyer le DG avec retenue par LRAR dès que j’aurai le montant précis de la réparation ce qui est peut-être le point de crispation.

-se lancer dans la réalisation d’un EDL par huissier qui mobilisera du temps et 50% de frais. Sauf que l’appartement est reloué et donc cela me semble discutable au niveau de la procédure. C’est assez absurde étant donné que le coût sera supérieur au montant des dépenses de réparation à engager.
Néanmoins je ne souhaite pas rendre le DG par principe car ce type de locataire aura le sentiment de pouvoir agir comme bon lui semble et refera sans doute le coup dans ses futurs logements.

Pour mes futurs échanges je compte dialoguer uniquement avec le titulaire du bail et non le garant.

Auriez-vous un avis sur ce sujet ?

Mots-clés : dg, dépôt de garantie, edl, refus, signature, état des leiux

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[+1]    #2 19/06/2019 12h42

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Légalement, il ne fallait pas relouer et l’avertir par LR avec AR de la pratique d’un EDL par huissier dont il aurait à 50% charge.

Maintenant que c’est loué à nouveau, faire un EDL n’a plus de sens et il serait bien entendu discutable.

Il ne vous reste, il me semble que comme solution soit de laisser tomber (je suis bien d’accord avec vous sur le principe) soit d’obtenir un compromis (bien difficile sans doute…)

A l’avenir vous retiendrez je pense la leçon : il ne faut JAMAIS faire de pré-état des lieux ni annoncer un montant de réparation. Uniquement à l’EDL constater l’écart entre l’état à l’arrivée et à la sortie. Toute autre position se retourne contre vous.


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#3 19/06/2019 12h51

Membre (2011)
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Réputation :   238  

ENTP

Vu le fait montant du préjudice, je crois qu’en effet vous pouvez laisser tomber.

Si la situation vous contrarie vraiment et que vous avez l’impression qu’on n’a pas été honnête avec vous, vous pouvez tenter de déduire facture à l’appui le montant de la réparation du dépôt de garantie.

Vous pouvez justifier la réparation avec la formule suivante : Comme demandé par votre partie et comme constaté lors de ma visite du … (date antérieur à l’état des lieux), j’ai fais procéder à la réparation demandé. Après renseignement, ce type de réparation relève de la charge du locataire (article XYZ).

Vous avez alors toutes les chances que votre locataire laisse tomber. S’il était vraiment procédurier, demander une conciliation et au pire des cas rendez lui la somme.

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#4 19/06/2019 12h57

Membre (2015)
Réputation :   13  

Comme vous dites, l’état des lieux n’a pas de valeur dans votre cas. Je ne vois pas non plus ce que constaterait l’huissier en rapport avec le précédent locataire puisque vous avez reloué votre logement.
Le montant en jeu étant très faible, et n’ayant plus la main du point de vue légal:
-soit vous restituez entièrement la caution et économisez du temps et du stress
-soit vous y allez au bluff, et vous restituez la caution emputee du montant en question, tout en sachant que légalement vous n’avez pas de justification. Si le locataire laisse tomber, vous avez récupéré vos 100 euros. Si le locataire insiste et va plus loin, vous êtes toujours à même de faire machine arrière et de lui restituer les 100 euros que vous aviez gardé.

A vous de voir, mais à votre place je ne mettrai pas mon temps et mon argent dans des procédures pour récupérer <100 euros.

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#5 19/06/2019 13h20

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

@DDTee : tout dépend de ce que l’on entend par "pré-état des lieux".

Lorsque je vais visiter un logement en présence des locataires actuels en vue de le relouer, si j’observe une dégradation manifeste (souvent, c’est l’état de propreté qui pêche), j’ai pour habitude de le signaler au locataire afin qu’il puisse rectifier le tir avant l’état des lieux de sortie :

"Mr X, vous avez la gentillesse de vous rendre disponible pour faire visiter le logement alors que le bail est toujours en cours et que vous êtes toujours chez vous, et je vous en remercie. Cependant je me permets de vous faire part de mon inquiétude quant à l’état de propreté du logement. Je compte relouer dans la foulée le logement dès votre sortie, donc si un ménage complet n’est pas réalisé, je n’aurais pas d’autre solution que de prendre une société de nettoyage qui interviendrait dans l’urgence, ce qui ferait perdre du temps et de l’argent pour tout le monde.

Je touche du bois mais en général cette approche gagnant-gagnant fonctionne bien, et j’ai très rarement eu à pratiquer des retenues sur dépôts de garantie.

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#6 19/06/2019 13h26

Membre (2013)
Réputation :   74  

INTJ

Personnellement je fais ça:
-

Vincecart a écrit :

-soit vous y allez au bluff, et vous restituez la caution emputee du montant en question, tout en sachant que légalement vous n’avez pas de justification. Si le locataire laisse tomber, vous avez récupéré vos 100 euros. Si le locataire insiste et va plus loin, vous êtes toujours à même de faire machine arrière et de lui restituer les 100 euros que vous aviez gardé

.

Et je fais des photos.

C’est ensuite au grant locataire de lancer des démarches.


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#7 19/06/2019 15h03

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Ca revient souvent (il y a déjà eu plusieurs fils de discussion). Ca ne fonctionne pas, car vous voulez le beurre et l’argent du beurre (retenue sur caution ET ne pas perdre un jour de location !).

Comme déjà dit, si vraiment vous vouliez lui imputer des réparations, la seule solution était de convoquer en urgence un EDL par huissier, AVANT d’avoir reloué.

J’ajoute que la valeur d’une dégradation doit être diminuée de la vétusté de l’élément. Que reste-t-il de vos 100 € vétusté déduite ?

Pour ceux qui trouvent malin de retenir une partie du dépôt de garantie sans la justification adéquate, je cite les termes de l’article 22 de la loii de 1989 :

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard

Le locataire très malin ou très procédurier attendra donc deux ans et quelques avant de vous foutre au tribunal (sachant que la prescription est à 3 ans).


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 19/06/2019 15h59

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ISTJ

Bonjour,

Je me permets de m’incruster car je vais bientôt avoir le problème inverse, un risque important d’abus de la part de l’agence immobilière qui gère la maison que je loue.

Je n’ai rien à me reprocher sur l’entretien mais je connais deux autres locataires qui ont subi le zèle de la même agence immobilière donc je m’y attends, car la maison que je loue a plus de 15 ans, les peintures ne sont pas éclatantes et la tapisserie a tendance à se décoller légèrement entre deux lés par exemple (difficile à recoller quand seuls 3 millimètres de large se décollent…).

Le problème de la grille de vétusté c’est que sauf erreur de ma part il n’en existe pas d’officielle.

On trouve bien sûr des modèles, avec des différences, et surtout qu’est-ce qui est applicable si notre bail n’en contient pas en annexe ?

PS : j’ai déjà eu l’occasion de demander (et de recevoir) les 10% d’intérêts de retard, d’un ancien bailleur qui ne me rendait pas la caution alors que l’EDL était vierge, c’est effectivement très facile comme procédure en temps que locataire.

Edit pour illustrer mon propos, voir inspirer les bailleurs, voici l’avertissement que j’ai reçu il y a quelques jours.

Dernière modification par bibike (19/06/2019 16h05)


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#9 19/06/2019 16h09

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ENTP

Bernard2K a écrit :

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard

Le locataire très malin ou très procédurier attendra donc deux ans et quelques avant de vous foutre au tribunal (sachant que la prescription est à 3 ans).

Sans état des lieux sortant datés et signés le locataire n’est pas non plus dans une position super confortable légalement.

A mon avis, si l’EDL de sortie n’indiquait aucune dégradation, je pense qu’il est risqué de ne pas rendre la totalité du dépôt de garantie.

Cependant, même en cas d’EDL (RAS), le bailleur peut retenir les impayés et/ou certains charges non encore régularisées.

Donc là, si vous présenter les travaux comme une charge à la charge du locataire, réalisé à sa demande, non régularisée avant le départ, constatée en amont de l’EDL, avec un locataire qui n’a pas d’EDL de sortie du tout… On peut prendre le risque d’aller au tribunal…

Dernière modification par AleaJactaEst (19/06/2019 16h46)

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#10 19/06/2019 16h13

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bibike a écrit :

Je n’ai rien à me reprocher sur l’entretien mais je connais deux autres locataires qui ont subi le zèle de la même agence immobilière donc je m’y attends, car la maison que je loue a plus de 15 ans, les peintures ne sont pas éclatantes et la tapisserie a tendance à se décoller légèrement entre deux lés par exemple (difficile à recoller quand seuls 3 millimètres de large se décollent…).

Sans vouloir vous être désagréable, si peintures et papier-peints ont 15 ans, très clairement ils sont à refaire (évidemment à votre charge).

C’est votre intérêt d’avoir un bien nickel à présenter pour avoir les meilleurs candidats smile

Les modes dépassées et états discutables attirent forcément ceux qui n’ont pas d’autres choix et la contrainte est rarement une motivation positive…

Cela n’empêche pas bien sûr de facturer d’autres dégradations si elles existent.


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#11 19/06/2019 16h14

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ISTJ

@DDTE smile

Je suis locataire occupant.

je vais bientôt avoir le problème inverse, un risque important d’abus de la part de l’agence immobilière qui gère la maison que je loue.

Pardon si ce n’était pas clair.

Dernière modification par bibike (19/06/2019 16h15)


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#12 19/06/2019 16h19

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bibike a écrit :

je vais bientôt avoir le problème inverse, un risque important d’abus de la part de l’agence immobilière qui gère la maison que je loue.

"Que je loue" pouvait être entendu dans les deux sens.
Je suis sûr que vous êtes un excellent candidat (je me rattrape comme je peux) smile

Au bout de 15 ans, il y a forcément vétusté (mais cela ne marche pas pour les trous par exemple)


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#13 19/06/2019 16h59

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J’ouvre cette discussion pour le cas d’école que cela représente et non pour la somme en jeux. C’est une situation inconfortable en tant que bailleur.

@DDtee
Effectivement faire un nouvel état des lieux ne semble plus pertinent d’autant que le point qui cristallise l’attention est vraiment précis.

Lors du pré-état des lieux je n’annonce pas de montant. D’ailleurs j’envoie généralement une simple fiche récapitulative des attendus (ménage, trous au mur) mais dans le cas présent le locataire souhaitait que l’on puisse se rencontrer. A voir comment fonctionner plus efficacement à l’avenir. D’une manière générale les rares fois où j’ai eu à le faire c’est quand le locataire avait un doute et c’était finalement bénéfique pour les deux parties (comme l’indique perecastor).

@AleaJactaEst @Vincecarter
C’est vraisemblablement l’attitude qui se rapproche le plus de la solution 1 que j’envisage.

Et effectivement l’ancien locataire ne dispose pas de l’état des lieux. Mais je ne vois pas vraiment ce que ça pourrait avoir comme incidence auprès du tribunal (surtout en sa défaveur…).

@Bernard2K
Il n’est pas question de vouloir le beurre et l’argent du beurre. C’est très réducteur d’aborder le problème de cette façon.
Le pré-état des lieux avec le locataire n’avait pas révélé de problème autre empêchant une relocation et j’avais un candidat souhaitant occuper les lieux à cette date. Il était donc tout à fait valable de faire la sortie et l’entrée sur le même week-end.

P.S : après une rapide recherche je n’ai pas trouvé de fils de discussion similaire

@Bibike
Merci pour votre retour sur les intérêts de retard.

Merci à tous des différents retours.

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#14 19/12/2019 00h32

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Bonsoir,

je profite de ce fil pour un cas qui risque d’etre peu agréable:

un locataire est sortant sous peu, et m’informe d’une dégradation sur le Linoléum,
nous avons signer un "pré Etat des Lieux" notifiant cette dégradation du Lino et quelques accroches de peinture sur un mur.

DG de 250e
trop percu de Loyer de 100 e
remplacement du lino 315e (j’envisage une décote d’usure de 15%)
resterait environ 40e que je devrais reverser au locataire


délais trop tard pour un constat d’huissier (250e TTC a charge 50/50)

à l’état des lieux FINAL de sortie, un doute m’assaille:
Si il conteste l’ampleur de la dégradation et son cout
et
s’il refuse de signer l’EDL de sortie

je vais tenter la diplomatie mais anticipe un potentiel souci

vos avis ou conseils ?

MERCI

et question bonus:
un particulier peut il facturer l’EDL qu’il réalise lui meme (non professionnel) au locataire ?

Dernière modification par Frycek (19/12/2019 00h33)

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[+1]    #15 19/12/2019 08h37

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Le coût ne fait pas partie de l’état des lieux. Seule la constatation objective de l’état des lieux en fait partie.
Donc si vous avez peur du débat sur le coût, vous ne l’engagez même pas. "Je ne sais pas les prix, il faut que je demande un devis."

Pour le reste faites un effort pour vous rendre lisible SVP…

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[+2]    #16 19/12/2019 09h44

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Un particulier qui facture l’état des lieux avec son locataire ?
Je crois qu’à trop tirer sur la corde il ne faut pas s’étonner d’avoir des relations compliquées.

Vous appliquez une décote de 15% de vétusté sur le linoléum. Il a quel âge ?
Pourquoi vouloir faire réaliser l’état des lieux par un huissier ? Le locataire vous a informé du dommage au lino, c’est plutôt bien. Vous avez de mauvaises relations avec lui ?

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[+1]    #17 19/12/2019 09h46

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ESTJ

Bonjour

pour moi, pas possible de facturer un EDL fait par soi-même… si fait par huissier, il me semble que la répartition du cout 50-50 doit être inscrite dans le bail, sinon en sortie on doit appliquer le même process EDL qu’à l’entrée (si 0€ en entrée = 0 en sortie).

concernant la décôte de 15%, de mon expérience, pour un lino 10% par an me semble raisonnable si vous pouvez justifier de la date de pose (facture) et de l’usure (photo). Je vois désormais des agences qui font des photos avec coord gps en surbrillance à l’impression sur les litiges.

comme le dit sven, en EDL, on constate juste et on ne suppute surtout pas du coût final, source de crispation inutile.

après vu la modicité de la somme en jeu, je tenterai bien le "drop" à votre place, en misant sur le fait que pas grand monde n’irait réellement au tribunal pour si peu… à vous de voir

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#18 19/12/2019 09h49

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ISTJ

Frycek a écrit :

un particulier peut il facturer l’EDL qu’il réalise lui meme (non professionnel) au locataire ?

Désolé j’avais raté cette énormité. Évidemment que non. Comme dit Range19 ça trahit une mentalité de votre part qui fait qu’il n’est pas étonnant que vous ayez des conflits.

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#19 19/12/2019 17h03

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-particulier peut il facturer l’EDL qu’il réalise lui meme (non professionnel) au locataire ?

OK, on oublie !
je constatait juste que certains propriétaires le faisait


Pour repréciser ou refaire l’histoire:
Le locataire , un étudiant, entre fin 2015
Bail, Caution, Garant, EDL, tout est ok
tout se passe bien durant la période de location (loyer payer sans retard ou peu)

le locataire me demande d’autoriser une sous location pour juillet/aout
que j’autorise sous réserve que le locataire actuel (donc du Bail) prenne ses responsabilités et assume en cas de probleme

fin 2019,
préavis pour départ OK
et m’informer que le lino est abimé

décembre 2019,
visites pour relocation

semaine dernière,
un pré état des lieux pour caler les choses
pré-EDL valider par les 2 parties signalant:
quelques accroches de peinture sur 1 mur (10 cm sur 10 ou peinture à refaire)
lino déchiré sur une partie donc nécessitant son changement
quelques autres détails
le locataire est conscient qu’il faille remplacer le lino !
MAIS ticque sur le prix hors pose
je l’informe que, pour moi, seul le lino sera retenu en dégradation et présente un devis hors pose (315e)
et le locataire pinaille …..

donc pour l’épisode , à suivre, lors de l’EDL de sortie, je me prépare un peu a tout
- refus de signer
- refus de reconnaitre la dégradation sur lino,
- refus de prendre en charge la dégradation,
- risque d’aller au contentieux,  ……

de mon point de vue,
le seul souci est qu’il faille changer le lino,
chose que je pense faire moi meme, mais je me dit que SI le locataire pinaille fort, je le ferais faire par un artisan et transmettre ensuite au locataire la facture avec une décote (15% si je pose mais 40% si artisan)

donc pour l’EDL de sortie,
l’idéal serait juste de notifier la dégradation du lino et fin de l’EDL !
viendra ensuite la facture réelle …….

voila ou j’en suis dans ma réflexion

restera à voir le décompte des charges locatives !

merci de vos retours et avis

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[+2]    #20 19/12/2019 17h46

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Cela à déjà été dit plus haut dans la discussion : il ne faut JAMAIS faire de pré-état des lieux ni annoncer un montant de réparation lors de l’EDL.
Le jour de l’EDL constater l’écart entre l’état à l’arrivée et celui à la sortie. C’est juste cela un EDL ! Toute autre position se retournera systématiquement contre vous.
Une fois rentré chez vous, vous pouvez estimer, faire des devis, faire passer des artisans…

Maintenant que vous avez annoncé un tarif, la discussion va être celle d’un marchandage avec comme épée de Damoclès sur votre tête la menace du locataire de ne pas signer l’EDL.
Vous avez de votre côté une éventuelle menace d’EDL par l’huissier avec coût partagé (une mauvaise solution pour tout le monde) tout en sachant que celui-ci ne sera disponible et ne pourra intervenir le jour de votre EDL.
Peut-être devriez vous choisir un huissier et prendre rendez-vous par téléphone avec le locataire lors de l’EDL si celui-ci n’est pas signé, cela risque de le refroidir !?!


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[+1]    #21 19/12/2019 21h42

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Outre les avis de bon sens donnés précédemment, j’interviens sur la vétusté.

Même en étant optimiste, un lino ne dure guère plus de 15 ans. Il est là depuis combien de temps ? Au moins 5 ans, donc vétusté au moins 33 %. Votre 15 % de vétusté est impossible à argumenter.

Si votre locataire refuse de signer ou de payer, il ne faudra pas vous étonner car vous avez géré cela en dépit du bon sens.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #22 19/12/2019 21h57

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Et puis, si à la sortie, il y a un EDL fait par huissier mais que cela n’a pas été le cas lors de l’EDL d’entrée… Ça risque de porter à discussion.

D’ailleurs, qu’avez vous consigné dans l’EDL d’entrée à propos du lino?


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