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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/06/2019 16h11 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Bonjour

Actuellement propriétaire de deux appartements, je souhaite me lancer dans la conciergerie d’Airbnb. J’ai quelques clients potentiels qui souhaitent que je prenne en gestion leur appartement.

Et c’est là que je me heurte à un gros problème.
Je ne trouve aucune donnée à ce sujet sur internet même du côté anglais, et j’ai du mal à voir comment leur modèle fonctionne et comment ils gagnent bien leur vie.
Est-ce qu’il y a un retour d’expérience parmi vous ? connaissez vous quelqu’un qui peut me renseigner?
Merci beaucoup pour votre attention.

Mots-clés : airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie

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#2 18/06/2019 16h55 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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projet sympa

vous trouverez des idées sur le concept auprès des agences de services à la personne en zone touristique qui font souvent des ménages, petit état des lieux, gestion des clés en activité saisonnière annexe.

bord de mer en été et montagne en hiver

posez vous d’ailleurs la question de savoir si votre projet peut entrer dans ce cadre ou pas : convention collective permettant la modulation du temps de travail des salariés, exonération partielle de charges de personnel, et réduction fiscale au titre du SAP.

il doit exister quelques obligations employeur vis à vis des impôts, mais cela peut valoir la peine de creuser la question

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#3 06/01/2020 11h15 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Salut à tous,

Ayant quelques appartements sur Marseille, je souhaitais en mettre un en location courte durée (pour tester la rentabilité).

Après avoir passé pas mal de temps sur le forum, j’ai l’impression que bien placé, un appart peu être très rentable (mais très chronophage).

C’est pourquoi je recherche des retours d’expérience (récents) sur des conciergeries (marseillaises).
Mon but est de déléguer un maximum.

J’ai vu qu’Air bnb référençait quelques conciergeries, mais difficile de se faire une idée avec leurs avis certainement bidons.

Merci pour votre retour.

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#4 07/01/2020 10h49 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Bonjour,
Nous n’avons pas de retour d’expérience sur les conciergeries en général, pour ma part je n’ai jamais eu affaire avec eux, j’ai toujours géré le personnel en direct.
Il y a de fortes chances que la marge que vous pourriez faire en saisonnier sera rognée par ce type de gestion car il ne doit pas être aisé pour eux d’optimiser le remplissage notamment en dernière minute entre deux locataires.
A vous de voir le forfait que coûte un accueil départ ménage et le répercuter sur le prix de la location en fixe à chaque séjour, quitte ensuite à abaisser le prix à la nuit pour optimiser le remplissage.


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#5 07/01/2020 10h58 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Sur paris, il y a déjà une offre structurée, par exemple: Conciergerie

Message édité par l’équipe de modération (07/01/2020 13h12) :
- correction du lien

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#6 07/01/2020 11h30 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Surin a écrit :

Bonjour,
Nous n’avons pas de retour d’expérience sur les conciergeries en général, pour ma part je n’ai jamais eu affaire avec eux, j’ai toujours géré le personnel en direct.
Il y a de fortes chances que la marge que vous pourriez faire en saisonnier sera rognée par ce type de gestion car il ne doit pas être aisé pour eux d’optimiser le remplissage notamment en dernière minute entre deux locataires.
A vous de voir le forfait que coûte un accueil départ ménage et le répercuter sur le prix de la location en fixe à chaque séjour, quitte ensuite à abaisser le prix à la nuit pour optimiser le remplissage.

Merci pour votre retour.

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#7 07/01/2020 11h34 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Sur Marseille il y a Luckey, ils prennent 20% TTC de commission sur le montant de la réservation, avec un minimum de 40€. Je n’ai pas encore travaillé avec eux mais d’après eux ils s’occupent de tout:
"Annonce en ligne, réponse aux voyageurs, accueil sur le lieu, ménage… Nous nous occupons de tout."

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#8 07/01/2020 11h41 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Bonjour !

Juste pour dire que je trouve l’idée de création de conciergerie(s) assez similaire aux marchands de pioches lors des ruées vers l’or. 

Donc, moins de chances de gros rendement, mais moins risqué, plus stable, et, au final peut-être un meilleur investissement. Surtout quand je viens de lire que, selon une étude Century-21 pour 2019, 27 % des achats immobiliers étaient de l’investissement locatif.  L’offre serait-elle en train d’exploser ?

Dernière modification par M07 (07/01/2020 11h43)


M07

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#9 07/01/2020 13h15 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Il y a déjà des dizaines de conciergeries existantes et pour sortir du lot, il va falloir être bon et réactif.
Elles proposent quasiment toutes la même chose (gestion de a à z) pour environ le même tarif (entre 17 et 20% TTC, sans minimum en général).

Le gros souci est de trouver une boite sérieuse.

J’ai un appart en Airbnb géré par une conciergerie que je juge sérieuse. Par contre je n’ai pas encore assez de recul pour savoir si ça vaut le coup.

Ce qui est sur c’est que c’est très traquille en gestion : ils font tout.

En terme de tarif, il faut évidemment refacturer le ménage.

La valeur ajoutée d’une conciergerie, c’est sa capacité à vendre le maximum de nuitées au meilleurs prix !

Dernière modification par Erwan (07/01/2020 13h17)

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#10 07/01/2020 13h26 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Erwan a écrit :

En terme de tarif, il faut évidemment refacturer le ménage.

Je ne comprends pas cette phrase.
Concrètement combien coûte le service auquel vous avez souscrit, fournissent-ils leur linge de maison et vous font-ils payer quelque-chose à la mise en place ou avec les 20% ils font tout et ne réclament rien d’autre, hors maintenance non prévue ?


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[+4]    #11 07/01/2020 15h22 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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En fait la conciergerie prend un % fixe des nuitées (18% dans mon cas).
Le ménage est facturé en plus mais ce n’est pas la conciergerie qui fait le ménage, elle gère juste la relation et le planning avec la société qui fait le ménage. Ils m’ont conseillé de rencontrer 2 prestataires avec lesquels ils travaillaient déjà; j’en ai choisi un, on s’est mis d’accord sur le tarif et les prestations.

Ensuite, je n’ai plus de contact avec le prestataire qui fait le ménage sauf à la fin de chaque mois quand il m’envoie la facture et que je fais le virement.

A la fin de chaque mois, la conciergerie m’envoie sa facture (18% TTC du total que je reçois (hors ménage) pas de ce qui est facturé au client).
Enfin sur chaque transaction, il y a une part AirBnB (ou booking, etc …)

Les 18% rémunèrent donc la gestion des mails, des abonnements au channel manager, la gestion des soucis avec les locataires (quand il y a un souci, ils appellent la conciergerie et non moi!) et il y en pas mal entre ceux qui ne comprennent pas grand chose et ceux qui sont clairement de mauvaise foi.

Pour avoir un exemple chiffré plus clair :

3 nuits réservées pour 4 personnes :
Ce qu’ils paient :
   3x100€ : pour les nuitées
   1x45€ : pour le ménage
   1x58€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 17%)
Total : 403€

Ce que je reçois :
   3x100€ : pour les 3 nuitées
   1x45€ : pour le ménage
Total reçu BRUT : 345€

Ce que je dois payer :
   1x40€ : pour le ménage, on peut facturer plus que ça nous coute … ou moins
   1x12€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 3,6% sur le total y compris ménage)
   1x54€ : pour la conciergerie (18% sur les nuitées hors ménage)
Total charges : 106€

Au final :
Ce que les clients paient : 403€
Ce que je reçois NET de charges (avant impôt): 239€

Pour ce qui est des détails, c’est au propriétaire de fournir la totalité du logement : meubles bien sur (quoique certaines conciergerie fournissent un projet clé en main maintenant et peuvent meubler sur demande), mais aussi vaisselle, oreiller, torchons, serviettes, draps et couettes. Il faut avoir plusieurs jeu de draps car le prestataire vient faire le ménage et prendre tout ce qui est à laver et ne le ramène que lors du ménage suivant. Il faut également fournir le minimum : sel/poivre, huile, papier toilette, éponge, etc …

On comprend bien que c’est (très) rentable si et uniquement si :
- On loue beaucoup. Ne pas croire que louer 10 nuits à 100€ suffira, ça dépend mais il faut souvent 15 à 18 nuits pour que "ça vaille le coup". En effet on doit payer le chauffage et l’eau chaude (se rappeler qu’ils sont à l’hôtel dans leur tête, ils chauffent à fond avec fenêtres ouvertes, ils s’en foutent).
- On loue le plus longtemps possible à chaque fois :mieux vaut 5 nuits que 5x1 nuit. Le ménage étant incompressible, la nuitée paraitra chère alors qu’étaler sur 4 ou 5 nuits, ça passe très bien.

Pourquoi passer par une conciergerie : pour le calme et la tranquillité et pour le planning mieux géré (mon annonce est toujours en haut des pages de recherche, ils "deal" les notes et étoiles bien mieux que moi). A la rigueur c’est gérable si on habite au dessus du logement loué, on peut le faire soit même, si ce n’est pas le cas, il faut le faire gérer. Si les 18% de frais que ça coute "mange" la marge … c’est que ce n’était pas un projet assez rentable au départ.

Dernière modification par Erwan (08/01/2020 07h18)

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#12 09/01/2020 13h37 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Je viens de recevoir une publicité sur YouTube de la part d’un nième vendeur de rêve, qui vend une nième formation, mais cette fois-ci, c’est pour devenir rentier en montant sa conciergerie ( ça change de Paul, 21 ans, qui a acheté 50 appartements en 9 mois et vit à l’ile Mauric grâce au cash flow de 50ke/mois ).

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#13 09/01/2020 14h45 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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J’ai une amie proche, qui avec son mari, ont créé un service de conciergerie à Manille (Philippines) en 2017. En 3 ans, elle a récupéré la gestion de 150 appartements situés dans les deux quartiers les plus dynamiques.

Elle m’a indiqué récemment qu’un client lui a confié la gestion de son auberge de jeunesse, je pense que c’est plus facile en terme logistique.

Elle commence à aller un peu mieux, mais j’ai vu pendant les deux premières années qu’elle souffrait énormément, c’était même visible physiquement avec perte de poids, visage fatigué, sourire forcé.

C’est un travail extrêmement difficile avec des heures impossibles et très peu de WE, où il faut continuellement gérer des urgences car les "guests" ne peuvent pas attendre. Il n’y a rien d’automatique.

Son objectif est clairement de stabiliser l’activité et vendre la société.

La gestion d’un hôtel n’est déjà pas simple (alors que tout est sur place), la gestion de lots en diffus est extrêmement compliqué et les économies d’échelles inexistantes.

Airbnb a racheté il y plus d’un an maintenant la conciergerie "Luckey", malgré l’aide de la maison mère, je sais d’un "insider" qu’ils ont rencontré beaucoup de problèmes, que les commentaires sont en baisses et que la rentabilité est difficile à atteindre pour eux.

Donc personnellement, je resterai loin de ce business. Et franchement Sébastien Hanouna, je cite “le roi de la délégation”, c’est une mauvaise farce hmm.

Dernière modification par Mestra (10/01/2020 10h54)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#14 09/01/2020 16h46 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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C’est en effet un job chronophage et qui nécessite beaucoup de main d’œuvre.
L’idéal serait de sous-traiter à des auto-entrepreneurs et faire une sorte d’Uber de la conciergerie.


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#15 11/01/2020 16h08 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Erwan a écrit :

Pour avoir un exemple chiffré plus clair :

3 nuits réservées pour 4 personnes :
Ce qu’ils paient :
   3x100€ : pour les nuitées
   1x45€ : pour le ménage
   1x58€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 17%)
Total : 403€

Ce que je reçois :
   3x100€ : pour les 3 nuitées
   1x45€ : pour le ménage
Total reçu BRUT : 345€

Ce que je dois payer :
   1x40€ : pour le ménage, on peut facturer plus que ça nous coute … ou moins
   1x12€ : pour les frais de plate forme AirBnB (environ 3,6% sur le total y compris ménage)
   1x54€ : pour la conciergerie (18% sur les nuitées hors ménage)
Total charges : 106€

Au final :
Ce que les clients paient : 403€
Ce que je reçois NET de charges (avant impôt): 239€

Je reviens sur les chiffres de votre message néanmoins très explicite et intéressant.
Je crains qu’il y ait des erreurs sur la façon de compter les pourcentages :

_Si Airbnb vous reverse 333€ à vous (345-12), en réalité il ne vous est pas possible de savoir combien le locataire a réglé, sauf à le lui demander expressément. Dans la pratique c’est largement plus de 20% soit 333/0,80=416,25€.
C’est une moyenne, c’est parfois davantage, parfois un poil moins, je vous invite à faire des simulations et comparer avec ce que vous avez perçu pour des séjours similaires. Ou demander à un locataire avec qui le courant passe bien.

Autre point, si la conciergerie prend 18%, elle prend 0,18 de ce que vous percevez en net.
Alors est-ce sur la base de 345€ ou 333€ vous semblez dire que c’est sur la base de 345€, cela donne 345x0,18=62,1€.
Ca vous coute en fait bien plus que 18% car c’est calculé sur un montant sur lequel vous payez une commission (les 12€) + un ménage restant à votre charge financièrement.
J’arrive à 345-40-12-62,1=230,90€ dans votre poche quand le locataire a réglé 416,25€.

Ca fait 45% de la location qui s’est envolé, on sait que passer par un site de location coûte de l’argent mais il est difficile de s’en passer, passer par une conciergerie coûte aussi et rogne nettement (c’est le cas de le dire) la rentabilité. Il faut que ce soit le prix de la tranquillité avec un service de qualité et un taux d’occupation restant au top en permanence.

Dernière modification par Surin (11/01/2020 16h09)


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#16 11/01/2020 16h24 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Surin a écrit :

_Si Airbnb vous reverse 333€ à vous (345-12), en réalité il ne vous est pas possible de savoir combien le locataire a réglé, sauf à le lui demander expressément. Dans la pratique c’est largement plus de 20% soit 333/0,80=416,25€.
C’est une moyenne, c’est parfois davantage, parfois un poil moins, je vous invite à faire des simulations et comparer avec ce que vous avez perçu pour des séjours similaires. Ou demander à un locataire avec qui le courant passe bien.

Ne suffit-il pas de "simuler" 3 nuits sur un autre compte pour voir ce qu’un client doit vraiment régler ?
Quand je suis client Airbnb il est bien noté le paiement de chaque catégories.

Surin a écrit :

Autre point, si la conciergerie prend 18%, elle prend 0,18 de ce que vous percevez en net.
Alors est-ce sur la base de 345€ ou 333€ vous semblez dire que c’est sur la base de 345€, cela donne 345x0,18=62,1€.

Il dit clairement "18% sur les nuitées hors ménage". (Par contre oui c’est 18% sur les nuitées hors comission de 3.6% donc en fait c’est plus 18.6% d’après Erwan).

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#17 11/01/2020 16h35 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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S’il suffit de, faites-le et dites nous combien paie réellement le locataire pour un séjour et combien recevra le propriétaire pour ce même séjour. Ce n’est pas si évident d’avoir accès à plusieurs comptes.


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#18 17/01/2020 17h23 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Merci pour toutes ces réponses hyper enrichissantes (notamment les chiffres d’Erwan / et feedback de Mestra).

Ca me laisse tout de même septique sur l’intérêt de la location courte durée. Je n’ai pas l’impression que ce soit (beaucoup) plus rentable qu’une location meublée annuelle haut de gamme.

Pour ma part je suis à 10/12% de renta brut (en location meublée annuelle) et j’espérai augmenter mes rentas (en location courte durée). Mais j’ai de sérieux doutes.

Erwan, avez vous comparé la rentabilité face à une location meublée classique pour votre appartement?

Amicalement

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#19 17/01/2020 18h08 → Comment fonder une conciergerie Airbnb ? (airbnb, conciergerie airbnb, conciergerie)

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Oui évidemment que j’ai comparé wink !
Après je n’exploite pas le AirBnB depuis assez longtemps pour que les chiffres soient encore définitifs.
Il faut selon moi au moins 15 à 18 mois pour savoir combien on loue en LCD : une année pleine avec quelques mois avant pour avoir de bons commentaires et pouvoir optimiser son taux de remplissage et/ou le prix d’une nuitée

Mais en gros de ce que je peux voir de nombreux cas pratiques proche de moi et en partie du mien :
- Oui c’est clairement plus rentable (quand c’est bien géré)
- C’est d’autant plus rentable que la surface est petite (mieux louer un studio pas cher qu’un T3 … juste un peu plus cher)
- ça devient vraiment vraiment très rentable si vous gérez tout vous même … mais ce n’est pas l’idée que je me fais d’un investisseur heureux
- Mais il faut meubler (et plutôt bien) l’appartement donc c’est de l’argent, du temps et de l’énergie au départ que vous n’auriez pas eu à mettre pour une location nue
- Il y a un vrai risque sur la pérennité de l’opération (interdiction de location courte durée, nouvel impôt levé dans le futur ?, baisse continue des nuitées par concurrence accrue, etc …)
- C’est une dégradation plus rapide de l’appartement (et des meubles, même si parfois vous pouvez garder une caution)

Je suppose que vous voulez des chiffres plus précis.
Un studio bien géré en LCD dans mon secteur (achat aux alentours de 1’200€-1’400€ /m²) : en moyenne 900€-1’000€/mois contre 350€ en nue …
Par contre faut tout faire soit même à ce prix là.
Mais si on en gère 3/4 pendant 3/4 ans, on comprend vite que ça fait un salaire

Un T3 (70m²) bien géré en LCD : en moyenne 1’000€ à 1’200€/mois (100¨% délégué - gesiton et ménage) contre 600€ en nue
Mais les meubles pour 70m² commencent à compter dans l’équation.

Un studio est très vite rentabilisé; pour un T3, je dirais qu’il faut au moins 1 an pour rentrer dans ses frais (meubles, petites réparations).

Mon conseil : il ne faut investir en AirBnB que si l’appartement est rentable en exploitation classique.
Au mieux, vous optimiserez le temps que ça durera, au pire, vous n’êtes pas pris de court.

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