Division d'appartements : PLU vs lots de copropriété ?

Bonjour Zappaty,

Je vous remercie chaleureusement pour ce retour détaillé.

Zappaty a écrit :

Vous indiquez que la mairie vous à contacté d’elle même : achetez-vous un bien spécifique pour que les services de mairie jettent un oeil sur votre projet ? Avez-vous déjà déposé une déclaration préalable pour la division ? Etes vous en secteur ABF ?

Le bien ne présente pas de spécificité particulière (il est en dehors d’un site classé ou dans les périmètres d’un site patrimonial remarque et n’est pas non plus aux abords d’un monument historique.). Il se trouve sur la commune de Saint-Denis, la ville étant centrale dans le projet du Grand Paris Express, je comprends que ses services regardent de près tous projets immobiliers. 

Je n’ai pas déposé de déclaration préalable pour la division. S’agissant de deux lots, je croyais (naïvement) jusqu’à présent que ce projet ne nécessiterai pas de mesure administrative particulière. À la lecture de votre message, je comprends effectivement que la complétion et le dépôt d’un formulaire cerfa n° 13702 pour les lotissements est certainement nécessaire en amont de la réalisation de travaux. Le formulaire indique qu’un délai d’UN mois minimum est nécessaire pour obtenir une décision de non-opposition à ces travaux ou aménagements. Je comprends également que si le dossier est incomplet ou nécessite le concours d’autres services (ce qui est certainement le cas ici), ce délai pourra être prolongé.

Zappaty a écrit :

Le nombres de lots de copropriétés intéresse peu une mairie. C’est la notion de lot au niveau cadastral qui importe. Qu’en est-il à ce sujet ? Avez-vous appelé les services des impôts pour leur demander ?

Non, je ne les ai pas contactés. Comment m’y prendre ? Puis-je contacter le service des impôts et leur indiquer l’adresse du bien et l’identité du propriétaire actuel ?

Zappaty a écrit :

Si ce n’est déjà fait, je vous invite à jeter un œil sur les obligations de stationnement, certains PLU imposent un nombre minimale de places de parking pour les divisions ou création de logements.

Vous semblez encore une fois avoir raison :

PLU a écrit :

: Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne
peut pas satisfaire, pour des raisons techniques, aux obligations résultant de l’alinéa précédent, il peut être
tenu quitte de ces obligations en justifiant, soit de l’obtention d’une concession à long terme (15 ans
minimum) dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de
l’opération (dans un rayon maximal de 300m), soit de l’acquisition de places dans un parc privé de
stationnement répondant aux mêmes conditions (art L123-1-12 CU).

Zappaty a écrit :

Pensez également à regarder le règlement de copropriété pour valider la possibilité de la division.

Je regarde ce matin.

Zappaty a écrit :

Pourquoi l’appartement est considérer comme 2 lots ? Cela, vient-il de précédents travaux de regroupement, ces travaux ont-ils été déclaré initialement ?

Oui, cet appartement vient de précédents travaux de regroupement. Je comprends que le propriétaire avait obtenu l’accord de la copropriété. Il est a noté que son aménagement empiète sur des parties communes - je comprends qu’il a également obtenu le consetement de la copropriété sur les parties communes. Néanmoins, je comprends qu’il n’avait pas déclaré ses travaux auprès de la mairie (donc pas obtenu d’autorisation préalable). Cela à t’il un impact sur le projet ?

Zappaty a écrit :

Dans l’hypothèse ou la mairie ne donne pas son accord pour une division aux surfaces qui vous arrangent, votre projet est-il toujours viable ? Quelle est votre solution de replis éventuelle (louer un seul appartement, accepter les surfaces imposées…)

Plan A, la mairie est OK pour le projet tel que je le prévois actuellement. Je me rends compte que cette solution s’éloigne de plus en plus compte tenu des contraintes.

Plan B, une location de l’appartement actuel sans modification de sa surface. L’opération reste financièrement viable. Louer un 70 m2 sera plus compliqué et moins rentable que la location deux appartements de plus petite surface. Et je ne compte pas faire -pour le moment- de collocation (d’autant que je comprends de la loi ALUR que la somme des loyers ne pourra dépasser le plafond prévu par l’encadrement des loyers pour l’appartement).

Plan C, abandonner. Quid des sommes sur séquestre…

Bonjour,

A noter que la remarque pertinent d’Iqce, sur le fait que les élus peuvent prendre un acte illégal, peut s’interpréter dans les deux sens :

- vous autoriser à tort une DP ou un PC, alors qu’il n’en avaient pas le droit
- vous refuser à tort une DP ou un PC, alors que vous étiez dans votre bon droit

Ici c’est bien le second cas qui vous concerne, car quand bien même votre projet respecterait les règles d’urbanisme, le pouvoir de nuisance d’un fonctionnaire zélé qui pense avoir raison est colossal et peut le plomber durablement.

Pour répondre à Bernard, Quid de l’installation d’un compteur électrique supplémentaire ? Si le cadastre indique un seul appartement, la mairie peut tiquer.

Pour répondre à notre demandeur, pour le cadastre, il vous suffit d’appeler le centre des impôts, leur donner l’adresse et leur indiquer que vous souhaitez acheter l’appartement et que vous voulez savoir combien de lots sont enregistrés. Même pas besoin de donner le nom du propriétaire. Ils vous répondront sans difficultés.

Pour le reste, cette histoire d’occupation des communs nécessite d’être très prudent et de bien savoir de quoi il retourne.

Et comme vous l’a conseillé Bernard2k, voyez avec votre notaire. Et prenez en un pour vous, ne prenez JAMAIS celui du vendeur.

Enfin, avez vous indiqué en conditions suspensives l’obtention d’un accord administratif pour votre projet? Il est important de ce prémunir sur ce point toujours délicat à appréhender.

A l’avenir, sachez que mettre une somme au séquestre n’est en rien obligatoire, sur un projet locatif c’est tout à fait justifiable.

Zappaty

Il me semble pourtant que les mairies se basent non pas sur le nombre de lots de copropriété mais bien sûr le nombre de lots inscrit au cadastre pour un seul et même bien?

J’ai du mal à voir en quoi les lots de copro ont un quelconque usage, hormis pour calculer les tantiemes.

A mon sens, c’est le nombre de lots au sens cadastral qui fait foi puisque pour une division et installation de nouveaux compteurs c’est sur ces données que la mairie se base.

Zappaty

Bonsoir,

1 - Il doit y avoir correspondance entre l’EDD (état descriptif de division de l’immeuble) qui est généralement inclus dans le RC(règlement de copropriété) et les lots inscrits au fichier immobilier (qui est différent du cadastre, celui-ci s’occupant de la division du sol en parcelles) géré par le service de la publicité foncière. Ce fichier liste, en autres, l’ensemble des mutations et des modificatifs aux RC et EDD.

2 - Le service de la publicité foncière peut vous communiquer des renseignements par téléphone, mais ce n’est pas une obligatation. Vous pouvez faire une demande de renseignements (imprimé CERFA 3233-SD) pour les 2 lots concernés. Il faut fournir la référence de la parcelle qui porte l’immeuble que vous pouvez trouver sur le site du cadastre. Cout : 12 euros.

La fiche d’immeuble vous indiquera l’ensemble des modificatifs à l’EDD et les fiches des 2 lots s’ils existent toujours ou ont été rassemblés. Cela vous permettra de vérifier si le RC qui vous a été communiqué est bien complet et inclut effectivement les éventuels modificatifs ultérieurs.

3 - Vous indiquez que la création du grand appartement s’est accompagnée d’une incorporation de parties communes. Normalement, l’incorporation de parties communes s’accompagne de la création de nouveaux lots, éventuellement de regroupements de lots, de l’augmentation du nombre de tantièmes du copropriétaire, d’une vente, d’un modificatif de l’EDD publié au fichier immobilier après approbation de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, l’AG peut revenir sur sa décision d’autoriser l’utilisation exclusive des parties communes

4 - Deux cas de figure :

4a - Les choses ont été faites dans les règles et un modificatif à l’EDD a été publié.
Deux sous cas :
4a1 - les lots ont été regroupés - la division doit se faire selon les règles du PLU.
Vous pouvez vraisemblablement obtenir l’annulation sans frais du compromis, la description du bien n’étant pas exacte
4a2 - les lots n’ont pas été regroupés - il manque dans la liste des lots le lot issu des parties communes. Il convient d’ajouter dans la liste des lots le lot manquant.

4b - Les choses n’ont ps été faites dans les règles et aucun modificatif n’a été publié. Il convient de sécuriser l’occupation des parties communes. Si ce fait n’est pas indiqué dans le compromis, il est vraisemblablement annulable sans frais, la description ne correspondant pas au bien visité.

5 - La mairie a une interprétation stricte de la division d’un logement si on se trouve dans les cas
4a2 ou 4b. A mon sens, il convient de consulter un avocat spécialiste du droit de l’urbanisme afin de déterminer si le code de l’urbanisme fait référence à des unités d’habitation ou alors à des lots tels que décrits au fichier immobilier. Je m’interroge sur la prise de contact de la mairie suite au compromis de vente  - comment ont ils été informés de votre intention de diviser le logement ? Est ce dans le cadre de la purge du droit de préemption? Je ne pense pas qu’une vérification du nombre de logements soit effectuée chaque fois que plusieurs lots sont vendus simultanément…

6 - Quelle est la situation fiscale de cet appartement ? Une seule ou alors deux fiches H2 au niveau du service des impôts fonciers ?

7 - La situation me semble passablement complexe. Ce bien présente t’il des caractéristiques compensant largement les incertitudes ? Il vaut mieux fuir si c’est possible…

8 - Le recours à des conseils me semble indispensable afin d’avoir une vision claire de la situation avant toute démarche auprès des services de la marie.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/06/2019 19h18)

Bon, je ne suis pas sur que le demandeur lise nos échanges, mais comme j’aime aller au fond des sujets si possible, je vais quand même poster de quoi faire concrètement avancer les discussions à la faveur d’une toute nouvelle jurisprudence .

Quand le maire examine une demande de permis (et par extension une demande d’autorisation en urbanisme), il n’a pas à vérifier que le projet respecte les règles de copropriété.: CAA Marseille 7/01/2019 n°17 MA04259.

Notez que le Code de l’Urbanisme va dans ce sens très clairement cf art  A 424-8 "la violation de règle de droit privé doit être portée devant le juge civil".

CU A424-8 a écrit :

Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

=> Si vous avez acheté deux lots de copropriété à usages d’habitation (réunis en une seule habitation par commodité d’usage), ce n’est pas au service de l’urbanisme d’en discuter (mais au syndic avec le conseil syndical).
?

Dernière modification par Iqce (20/06/2019 09h18)