Tutti : étude de cas immobilier (LMP)

Tutti · #1

Bonjour à tous,
Dans une perspective de vivre un jour du LMP, j’essaie de mieux comprendre le statut, et les charges afférentes.
J’ai donc découpé un "compte de résultat" de loueur en meublé professionnel, en différents soldes intermédiaires qui me semblent cohérents.
J’ai pris un exemple fictif (donc ne pas trop s’attacher à la cohérence parfaite des chiffres), en supposant qu’avec des locataires en meublé de court terme, je payais la taxe d’habitation.

Mes hypothèses :
* 865k€ d’investissement (meuble, immeuble, frais de notaires)
* financé à 100% par emprunt à 1% d’intérêts annuels, remboursement in fine à 10 ans [EDIT]
* amortissement immo calculé avec les barèmes (ce qui monte à 3.6%/an)

Sur 100€ de loyers superbruts (comprenant charges diverses facturées aux locataires), il me reste 0€ de revenus comptables nets, et en vrai "free cash flow" net, 45.3€.

Ce qui fait donc, pour 8.3% de rentabilité superbrute, une rentabilité cash de 3.8%

Cela semble-t-il cohérent à ceux qui exploitent en LMP ?

Merci d’avance !
(et encore une fois, ne pas s’attacher à la précision des chiffres : c’est une simu ! )

Dernière modification par Tutti (16/06/2019 19h16)

Mots-clés : lmp, meublé, simulation

Philref92 · #2

N’étant pas LMP, je me permets tout de même ce commentaire :

Votre simulation est cohérente avec les chiffres que je vous ai annoncés sur cette discussion.

Déduction faite du remboursement de l’emprunt (sur 15, 20 ou même 25 ans), votre cash flow sera négatif.

Dernière modification par Philref92 (16/06/2019 18h40)

Tutti · #3

J’aurais dû être plus précis sur l’emprunt, my bad :
Financement par emprunt de 1.5M€ in fine 10 ans : donc seuls les intérêts à 1% sont payés pendant la période.
En face de l’emprunt, placement de la somme empruntée (1.5M) dans un contrat d’assurance-vie panachant des fonds en euros et des UC, pour un rendement de 2% par an net de frais, soit 1.8M à l’échéance des 10 ans, pour remboursement de l’emprunt et matérialisation d’un excédent de 300K€.

(ou, autre solution : 1.25M placés à 2%, soit ~ 1.5M€ à l’échéance pour rembourser d’un bloc le crédit)

Dernière modification par Tutti (16/06/2019 19h16)

Philref92 · #4

Ok mais pourquoi 1.5 M€ alors que l’investissement est de 865k€?

Tutti · #5

Ouh la ! Pardon ! J’avais la tête dans une autre simulation !

Oui, donc 865K qui feront 1055 à l’échéance, soit +190 d’excédent
Ou 710 qui feront ~865K à l’échéance !

Encore désolé : j’ai rempli des cellules Excel toute la journée depuis ce matin !

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