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#1 15/06/2019 14h25

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous.
Tout d’abord merci aux membres actifs de ce forum qui m’ont déjà permis d’apprendre beaucoup de choses que j’ignorais.
Et désolé de présenter un nouveau projet Pinel, montage qui a déjà été souvent abordé ici.

J’ai 35 ans, bricoleur correct, nul en fiscalité. Je viens de vendre ma société, aujourd’hui je suis salarié, et je souhaite investir dans l’immobilier. Ce sera mon premier investissement locatif.
J’ai visité des vieux immeubles à vendre mais je ne suis pas prêt à me lancer (trop d’incertitudes sur les travaux), en plus il y a peu d’offres et les rentabilités n’ont pas l’air exceptionnelles (je ne sais sans doute pas bien chercher, pas de réseau, pas d’expérience). Je pourrais acheter un appartement mais je veux éviter la copropriété. Donc je m’intéresse à une construction en neuf (j’avais déjà fait construire ma RP).

Voici le projet:
Achat d’un terrain non viabilisé de 750 m², et construction de 4 maisonnettes mitoyennes, en RDC+Combles, de 62 m² habitables plus garage communiquant de 15 m², terrasse et jardinet.
Dans une commune moyenne en périphérie (5 mn de la rocade et 20mn du centre ville) d’une ville de 200 000 habitants, en zone Pinel B1.
Le terrain est à 300 m des commerces de proximité, dans un secteur urbanisé résidentiel.
J’habite à 10 mn et je passe tout près chaque jour en allant au travail, donc pratique pour faire les visites, régler les problèmes courants ou faire les menus travaux).

Les chiffres:
Achat terrain: 120 000 €
Frais de notaire (estimés à 10%): 12 000 €
Voirie et réseaux: 40 000 €
Construction par artisans: 300 000 €
Maître d’oeuvre:  20 000 €
Déco/parquet/cuisines par mes soins: 20 000 €
Aménagements extérieurs: 10 000 €
Total: 522 000 €

Loyer: 2800 € / mois.
soit 4 loyers plafonnés selon Pinel à 700€, ce qui correspond au prix du marché, j’ai mis en ligne sur LBC une "fausse annonce" pendant 24h, j’ai eu une vingtaine de demandes.
Je ne parle pas pour le moment de l’économie d’impôts, ayant lu maintes fois sur ce forum qu’un bon investissement doit être rentable même sans avantage fiscal.

Le montage financier:
J’apporte 122 000 € (je dispose de plus de 200 000 € suite à la vente de ma société).
J’emprunte 400 000 € sur 12 ans soit un crédit de 1960 €/mois soit 23 520 €/an.

Le bilan annuel pendant 20 ans est donc:
Revenus: loyer 2800 € x 11.5 mois  = 32 200 €. Je table sur une vacance locative de 0,5 mois par an seulement, car la demande semble forte.

Charges:  32120 € :
Remboursement du prêt: 23 520€
Taxe foncière: 3 000 €
CSG: 4000€ à la louche (je compte un abattement de 30% en moyenne sur le loyer perçu, donc 32 200 x 0.70 x 17.2% = 4000€ en gros, mais je suis peut-être à côté de la plaque?)
Provisions pour entretien courant: 1200€ (300€ par logement et par an, c’est peu mais ce sera tout neuf donc j’espère ne pas avoir trop de dépenses…)
Surplus d’impôts sur le revenus: 0 car le projet effacera mes impôts (sauf si mes revenus augmentent considérablement…).
Assurance pno: 400 € (100€ par logement et par an).

Donc bilan quasi neutre pendant 12 ans.

Au bout de 12 ans, revente (probable) de 4 maisonnettes, car il n’y aura plus d’avantage fiscal, ou bien je les garderai pour ma retraite si çà se loue toujours bien.
Au vu des prix actuels des maisons dans l’ancien, j’estime leur valeur à 2000 € environ du m² soit 120 000 € par maison soit 480 000 € au total (pour une dépense initiale de 522 000€). C’est une estimation plutôt basse par rapport au marché, mais 4 maisonnettes mitoyennes et identiques, çà ne doit pas être évident à revendre, même si le garage et le jardin sont un plus.
Je déduis 5000 € par maisonnette pour remise à neuf avant vente (cuisine, peintures, sols…), soit 20 000 €.
Remboursement anticipé du prêt sans frais: 1960 x 8 ans x 12 mois = 188 000€
Bilan à la revente: 480 000 - 20 000 - 188 000 = 272 000€.

Bilan de l’opération: je ne sais pas bien comment l’apprécier…
Premier calcul de la rentabilité: j’investis 122 k€ au départ, j’ai un bilan neutre pendant 12 ans, puis je récupère 272 k€ au bout de 12 ans. Soit une marge de 150 k€ soit 12 500€ / an,  soit 10.2 % de rentabilité (12 500 / 122 000). Ca me parait très bien.
Une seconde méthode de calcul pour la rentabilité: 12 500 € de marge annuelle sur 522 000 de montant total çà fait 2.4 % net par an, çà me parait nul.
Une 3ème méthode de calcul de rentabilité: loyer net divisé par le prix initial.
Donc: loyers-(TF+CSG+entretien+pno): soit 32 200 - 3000 - 4000- 1200 - 400 = 23600 € ; divisé par 522000 çà fait 4.5 % de rentabilité nette, çà me parait moyen.

Que pensez vous de ces calculs?
Si j’ai oublié des charges, ou si des chiffres clochent, n’hésitez pas à m’en faire part, je ne vous cache pas qu’il s’agit d’un gros investissement pour moi et je ne veux/peux pas me planter…

Et maintenant l’avantage fiscal: j’ai une réduction d’IR de 2% pendant 9 ans soit 10 440 €, puis 1% pendant 3 ans soit 5 220 €.
Actuellement: salaire net de 3000€, célibataire sans enfant, en ajoutant 2800€ de loyers perçus j’aurai un revenu de 5800€ par mois, je paierai entre 8000 et 9 000 € d’impôts par mois, que le Pinel effacera pendant  9 ans totalement. Je vis en union libre avec peut-être enfants dans les années à venir, bref difficile de se projeter sur 12 ans en terme d’impôts…

Merci à ceux qui prendront la peine de s’intéresser à ce projet, de faire part de leurs observations notamment sur la fiscalité, et de donner leur avis: Go ou No Go ?
Cordialement

Mots-clés : construction, immobilier, loi pinel

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[+1]    #2 15/06/2019 16h25

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Quelques remarques :
- maxi 2 opérations Pinel par an. Vous devez absolument phaser la construction pour avoir 2 opérations par an et non pas 4 d’un coup. Regardez bien l’ensemble des conditions : zonage, délai pour construire, quelles dates de début et de fin sont prises en compte par les Impôts, etc. Je vous laisse imaginer la catastrophe si vous finissez l’opération et vous rendez compte trop tard que vous êtes en dehors des clous pour tel petit détail que vous auriez facilement pu respecter si vous aviez fait vos devoirs initialement. Ca arrive régulièrement, je crois avoir lu sur le forum le retour de quelqu’un qui, comme vous, avait fait 4 Pinel d’un coup, et a donc du s’asseoir sur la moitié de l’avantage fiscal attendu.
- attention à votre capacité de travail à vous. Les artisans mettent plusieurs gars sur le chantier si nécessaire, mais à vous tout seul, en étant salarié par ailleurs, vous pensez pouvoir faire "parquets, cuisine, déco" de 4 maisons ? Attention à rester réaliste au niveau charge de travail. Même un bon bricoleur travaille moins vite qu’un artisan, a fortiori s’il est seul et qu’il n’a que les soirs et WE.
- constructibilité maximum du terrain ? Vous projetez 240m² construits sur un terrain de 750 m², si j’ai bien suivi. Est-ce autorisé ?
- vous envisagez de revendre, à la découpe probablement (c’est à dire chaque maison séparément). Séparer une parcelle en 4 est une opération de lotissement si je ne dis pas de bêtise. Vérifiez dès maintenant la faisabilité (interroger un urbaniste).
- notez que le locataire à loyer sous-évalué ne disparaît pas par magie dès la fin des X années de l’engagement Pinel (X= 6, 9 ou 12 selon votre choix). Or, une maison vaut bien plus cher vide que lorsqu’elle est occupée par un locataire à loyer sous-évalué quasi-invirable. Prévoyez donc que vous ne pourrez peut-être revendre qu’au fur et à mesure des départs des locataires post-période d’engagement Pinel, ce qui peut prendre une dizaine d’années (après la fin de l’engagement, le temps que le dernier locataire parte enfin et que la maison se vende), sauf à utiliser des méthodes que la loi réprouve pour motiver les locataires à partir !

- enfin, vous disiez ne pas tenir compte de l’avantage Pinel, pourtant vous dites 0 impôt, donc vous en tenez compte. Ce n’est pas le calcul correct.

Le vrai calcul est :
revenu foncier brut 32200 €
charges déductibles tant (eh non, le remboursement du prêt n’est pas une charge. Les intérêts et l’assurance sont une charge déductible, mais pas le remboursement du capital). Disons 10000 €/an
revenu foncier net 22200 €
IR : 22200 x 30 % (probablement) = tant
PS : 22200 x 17,2 % = tant (mais il faut prendre en compte la récupération partielle de PS sur l’IR de l’année d’après : tant)
revenu foncier net net : tant
revenu foncier net net moins remboursement du capital = cashflow
Ca, c’est donc ce que ça rapporte (ou coûte) VRAIMENT avant prise en compte de l’avantage fiscal.

avantage fiscal Pinel : tant.
Ca c’est ce que ça rapporte comme avantage fiscal.

Donc la rentabilité globale de l’opération est … A vous de le dire quand vous aurez fait les calculs.

Globalement, le projet semble intéressant. Il faut donc maintenant que vous preniez la peine de bien peaufiner les calculs et de bien faire vos devoirs (sur les conditions d’éligibilité du Pinel par exemple ; sur ce que permet l’urbanisme de cette commune sur ce terrain ; sur les conditions pour diviser la parcelle avant de revendre à la découpe) pour ne pas se planter ! Faites-le vous même, comprenez tous les calculs, toutes les conditions. Ainsi vous maîtriserez votre "environnement entrepreneurial" si j’ose dire. Là, vous en êtes à peine au stade esquisse.

Dernière modification par Bernard2K (15/06/2019 17h14)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #3 15/06/2019 16h32

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Klmvp a écrit :

Bilan de l’opération: je ne sais pas bien comment l’apprécier…
…/…
Une 3ème méthode de calcul de rentabilité: loyer net divisé par le prix initial.
Donc: loyers-(TF+CSG+entretien+pno): soit 32 200 - 3000 - 4000- 1200 - 400 = 23600 € ; divisé par 522000 çà fait 4.5 % de rentabilité nette, çà me parait moyen.

C’est bien cette méthode qui est retenue pour mesurer la rentabilité d’un rendement locatif.

Votre conclusion est assez juste, c’est assez moyen smile
Il faut bien entendu considérer la plus value à venir, mais 12 ans avant plus le temps de mise en place de l’investissement, il y a beaucoup d’incertitudes sur le prix du futur marché…

Klmvp a écrit :

J’ai visité des vieux immeubles à vendre mais je ne suis pas prêt à me lancer (trop d’incertitudes sur les travaux), en plus il y a peu d’offres et les rentabilités n’ont pas l’air exceptionnelles (je ne sais sans doute pas bien chercher, pas de réseau, pas d’expérience). Je pourrais acheter un appartement mais je veux éviter la copropriété. Donc je m’intéresse à une construction en neuf (j’avais déjà fait construire ma RP).

Je ne suis pas certain que faire construire comporte moins d’incertitudes que d’acheter de l’ancien. Vous avez une expérience positive mais ce n’est pas forcément ainsi que cela se passe toujours, loin de là.

Avec un tout petit peu d’expertise, acheter du déjà construit peut-être même rassurant et permet le plus souvent de trouver de bien meilleures rentabilités.

Une plus valu est possible en achetant un bien déprécié et en y faisant d’importants travaux (qui restent inférieurs à une construction)

Klmvp a écrit :

il s’agit d’un gros investissement pour moi et je ne veux/peux pas me planter…

Je partage votre analyse, un bien gros investissement pour se lancer.

Commencer par un appartement puis passer ensuite à des immeubles est peut-être plus long, moins valorisant, mais l’expérience progressivement acquise est bien plus efficiente que celle qui consiste à "sauter dans le grand bain sans maîtriser la pratique de la nage".

Désolé d’être un peu rabat-joie wink

Dernière modification par DDtee (15/06/2019 16h34)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 17/06/2019 15h15

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Merci pour vos judicieuses réponses et remarques.

J’avais loupé que l’on ne pouvait faire que 2 logements Pinel par an… De plus j’ai vu que l’investissement est limité à 300 k€ / an donc blocage également sur ce point. Dommage car il est plus facile de négocier les prix des artisans pour 4 logements d’un coup que pour 2x2 logements!

J’ai oublié de le préciser mais je travaille dans le domaine de l’urbanisme, j’ai donc analysé les contraintes du PLU, de plus le projet sera présenté à l’architecte conseil de la commune avant tout engagement.
Pour info, on ne parle de lotissement que si les lots sont à bâtir. Il n’y a pas de contraintes particulières d’urbanisme pour la découpe et revente de lots déjà bâtis, sauf dans les PLU les plus élaborés.
Pour ce qui est des travaux de finition/déco, bonne remarque, mais j’ai déjà pratiqué, et çà me paraît faisable si je peux poser 3 semaines de congés à la bonne période et si mon père et/ou ma compagne me donnent un coup de main.

Je recalcule la rentabilité avec avantage Pinel :(soit années 1 à 9)
Revenus locatifs: 32 200
+ économie d’IR: 4000 (c’est ce que je devrais payer avec ma situation actuelle)
- CSG: 4000 (correspond à peu près aux 22000*17% estimés par Bernard)
- TF 3000
- assu pno 400
- provisions 1200
= revenu "net net" de 27600, soit 5.3%
Cashflow positif = 27600 - 23520 = 4080/an

Je recalcule ensuite la rentabilité sans Pinel et en incluant l’IR:(cela correspondra aux années 9 à 20 si je ne revends pas)
Revenus locatifs: 32 200
- surplus d’IR 6700 (simulation rapide sur le web, c’est ce que je devrai payer en +)
- CSG: 4000
- TF 3000
- assu pno 400
- provisions 1200
= revenu "net net" de 16900, soit 3.2%
Cashflow négatif: 16900 - 23520 = -6620€
Effectivement, il faudra le digérer, et cela confirme que ce n’est pas un projet très intéressant sans l’avantage Pinel… (même si sans Pinel le loyer pourrait être un peu + élevé).

Remarques générales:
Le coût de construction au m² est ici de 522 000 / 240  =2175€ du m², et je m’en sors avec une rentabilité tout juste moyenne. J’ai vu des programmes à vendre entre 3500 et 4000 € du m², dans la même zone B1, et donc avec le même plafond de loyer. J’aimerais bien prendre RDV avec un commercial qui en propose et voir comment il présente les choses pour convaincre ses clients! Peut être qu’en oubliant la CSG, la TF, les frais d’entretien, et en surestimant le prix de revente après 9 ou 12 ans, il trouve 10% de rentabilité smile

Il est essentiel d’anticiper la fiscalité, mais c’est quand même très compliqué sur un horizon pourtant pas si lointain de 9 ans:
- d’ici là à combien sera la CSG ? Quand j’ai créé ma société il y a 10 ans elle était de 10 ou 11%, aujourd’hui 17.2 %
- je suis en couple depuis 5 ans: peut être que je serai marié avec 3 enfants d’ici là, ou peut-être redevenu célibataire et sans enfant… gros impact sur l’IR!
- d’ici là Sarkozy sera peut-être revenu au pouvoir, ou ce sera peut-être Mélanchon…

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#5 17/06/2019 17h46

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Je pense qu’il y a moyen de travailler pour obtenir un prix de construction vraiment inférieur.

Vos 2200€/m2 sont bien trop élevés, surtout pour un chantier de cet taille. J’ai des devis à 40/45% de moins pour de simples maisons en RT 2012, sans prendre trop le temps de discuter !

Si vous ne l’avez pas encore lu, je vous invite à lire la file complète de ce projet Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements… qui si il est différent du votre est une bonne base de réflexion, surtout pour la gestion des coûts.


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#6 17/06/2019 18h05

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Merci DDtee
Avez vous bien noté que ces 2200€ du m² incluent le terrain et la viabilisation?
Pour la construction seule (hors VRD, MO et finitions), j’ai compté 300 k€ pour 248 m² de surface de plancher, soit 1200€ / m², ce qui me parait déjà très bas! Le coût moyen selon mon MO est de 1400 € pour des maisons aux prestations simples, et je comptais faire baisser les prix en jouant sur le fait qu’il y ait 4 maisons.
C’est le terrain qui me coûterait cher mais il n’y en que très peu qui sont intéressants.

J’ai sorti un prix au m² "tout compris" pour pouvoir comparer à un programme en VEFA.

Merci pour le lien que je ne manquerai pas de consulter.
EDIT: je viens de le consulter, mais quand je lis "construction totale" de  310 m² de surface de plancher pour 180 000€, soit 580€/m²… j’en pense que le porteur du projet a du faire une très grosse partie des travaux par lui même, et payer ses artisans au black! Et peut-être même voler les matériaux smile

Dernière modification par Klmvp (17/06/2019 18h30)

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#7 17/06/2019 18h18

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J’avais bien compris que la viabilisation était comptabilisée, mais pas le terrain.
Cela change d’autant plus les choses que le prix des terrains (contrairement à la construction) peuvent être très différents d’une zone à une autre…


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#8 17/06/2019 18h46

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Bonjour

J’avais loupé que l’on ne pouvait faire que 2 logements Pinel par an… De plus j’ai vu que l’investissement est limité à 300 k€ / an donc blocage également sur ce point. Dommage car il est plus facile de négocier les prix des artisans pour 4 logements d’un coup que pour 2x2 logements!

pour ce point la, il suffit d’etre en ligne avec votre MO. vous faites construire 4 logements mais ne finalisez la livraison des 2 dernieres que quelques semaines plus tard.

cdt

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