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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/06/2019 11h14

Membre
Réputation :   0  

Après quelques mois de lecture de nombreux sujets, je souhaite passer à l’action et c’est mon plan pour mon premier immobilier locatif. Pouvez-vous me donner retour d’information et corriger mon erreur. Merci d’avance

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus: 32 ans mariée, 2 enfants 14% ~ 30k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables moyenne
- Fiscales moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyenne
- Sociales faible
- Temps disponible soir, weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement/maison de ville mitoyenne 2 cote (toiture est terrain d’autre maison, en copropriété bénévole de trois logements)
  3 niveaux de 32m² chacun. 5surface totale habitable 85m². ( 3pièce 17m2, 1 pièce 10m2, + 2 cuisine (1 avoir renouveler), + 2 WC (1 avec sall de bain)
- Année de construction: 1960

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 45 000 +5000  frais de notaire 
- Loyer déjà pratiqué 470e/mois. -> l’idée  travaux pour division en 2 T2 "indépendance" pour 2 colocations (T2: 1 salon,1 chambre, cusine separee, sdb&wc)=>  320*2= 640e/mois 
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 1 ans = 8%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non

- Travaux immédiats 20 000 pour travaux et meuble 
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) non
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) non

- Taxe foncière hors TEOM 730e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) Non idea
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés   Non idea 

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire= 15.36%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 10%
Nous pouvons réussir à louer en courte durée si c’est vide dans quelques mois

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 5000
- Type de crédit : 65000
- Taux du crédit avec assurance 1.32%
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 3000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow 640 - 308 = 332e

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 10/06/2019 11h20

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Un conseil pour moi? En fait, je suis considéré entre le loue nue sans travaux  (1) ou travaux et loue meuble comme 2 appartements (2).
Si (1) loue nue avec TMI 14%, Coût du bien 50 000, Loyer 470, payment 213 => gagner en un an (470*11 - 470*11*0.7*0.14 - 213*12 - 730 -  = 1378 => cash flow 1378/12= 114
Si (2) loue meuble, Coût du bien 70 000, Loyer 620, payment 308 => gagner en un an (620*11 - 308*12 - 730 -  = 2394 => cash flow 1378/12= 199.5.

Mais,(2) ont beaucoup de travail et peut-être que taux de vacance envisagé sera augmenté.
Un conseil et une correction pour moi? Merci d’avance.

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[+1]    #3 10/06/2019 12h53

Membre
Réputation :   43  

Vous n’avez pas intégré : les charges de copro, la déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurrance, la PNO, les prélèvement sociaux, les coûts administratifs liés à l’activité meublée au réel (CFE, compta, CGA)

Le bien est loué nu donc pour l’instant pas de question à se poser. A quel profil?

Des travaux sont-il nécessaires pour une relocation en nue?

Ensuite, pour la question nue/meublé/rotation, tout dépend quelle est la cible (étudiant, actif, personne âgée) et le loyer fixé (320 euros). Comment avez vous fixé ce loyer?

Combien coûte un T2 équivalent dans les environs?

Vous avez déjà intégré la vacance dans vos simulations, de la même façon en nu et en meublé.

Une piste intéressante étant donnée la surface et le faible loyer en nu serait de passer par un conventionnement (dispositif Cosse). Cela pourrait vous éviter une partie de l’impôt et des prélèvements sociaux. Renseignez-vous sur la zone dans laquelle vous êtes et calculez le loyer maximum possible.

En conclusion, étant donné la surface, le locataire en place, le faible coût initial vs le loyer, votre TMI, votre épargne de précaution et votre expérience dans l’immobilier et les travaux, je vous déconseille l’option meublée. Au moins dans un premier temps.

Passer directement sur un second achat si vous le pouvez. Mais avant, vérifiez le profil du locataire : caution, revenus,…

Regarder aussi l’impact en nu du régime réel par rapport au micro foncier. Avec toutes les charges bien évidement (intérêts d’emprunt en particulierà) et celle en début d’activité (frais bancaires, cautionnement).

Dernière modification par Philref92 (10/06/2019 13h02)

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#4 10/06/2019 13h20

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Merci pour votre conseil. Je n’ai pas effacé avant. En fait, il n’y a plus personne dans la maison maintenant. Mais c’était un loyer de 470 euros auparavant et puisque la maison est ok (pas très moderne mais ok). Donc, je pense que ça va pour le louer 470e (cibler une famille). (dispositif Cosse) est très intéressant, je ne le savais pas auparavant. Merci pour vos conseils, je vais en apprendre davantage et je pense que c’est possible parce qu’il fait 470e / 85m2
Si je choisis de diviser en 2 T2, le coût pour un T2 équivalent dans la zone environ 350e mais je m’inquiète du diffculte de la division totale (compteur électrique, eau …) et si ce n’est pas le cas, cela ressemble à 2 colocations dans l’indépendence T2 - > prix 320 e. Pour T2, la cible est étudiante -> besoin d’optimiser à court terme en été mais je crains que cela ne nous coûte trop de temps

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#5 10/06/2019 13h25

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Ok. je parlais de prix d’achat d’un T2. pour voir si la division avait du sens en terme de valeur.

Je pense que pour un premier projet, c’est bien comme cela sans gros travaux. Regarder la demande en nu et en colocation meublée. Ainsi que le dispositif Cosse.

N’hésitez pas si vous avez des questions

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#6 10/06/2019 13h51

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Je fais une recherche rapide et vois qu’un t2 est d’environ 40 000. Cependant, si la division en deux appartements est indépendante, je pense que le prix peut être de 20000 + 10000 meubles (et non de 20000 comme auparavant).
Cependant, si après quelques années de loyer nu, je souhaite le changer en 2 * T2 pour le louer ou le vendre, je pense qu’il est impossible de prêter de la banque à 20 ans. Est-ce exact? Peut-être que c’est un souci stupide mais c’est la raison pour laquelle je veux le louer dans un meuble. Avez-vous des conseils pour cela? Je vous remercie

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#7 10/06/2019 13h55

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Je ne comprend pas votre question.

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#8 10/06/2019 14h07

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Désolé car je ne suis pas bien expliqué.
Donc, aujourd’hui je débit 45000 Euro et le louerai nu. Et après 6 ans (par exemple), j’ai plus d’expérience et je souhaite le changer en 2 T2 pour optimiser le cash flow. Je crains que je ne puisse pas débit 20 000 en 20 ans pour la réparation. Ce souci est correct ou pas?

Dernière modification par Jacques (10/06/2019 14h16)

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#9 10/06/2019 14h11

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Dollars? Débit?

emprunter 20 000 sur 20 ans?
Ben ça dépend de votre capacité de financement, surtout si c’est pour des travaux.

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#10 10/06/2019 14h20

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Philref92 a écrit :

Dollars? Débit?

Ce sont mes erreurs. Je l’ai corrigé.

Philref92 a écrit :

emprunter 20 000 sur 20 ans?
Ben ça dépend de votre capacité de financement, surtout si c’est pour des travaux.

Merci pour votre réponse. Je vais étudier plus mon cas en fonction de vos conseils

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#11 10/06/2019 14h22

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Et renseignez correctement votre présentation.

Que l’on sache qui vous êtes et d’ou vous venez smile

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