PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

[+6]    #1 31/05/2019 19h30

Membre (2018)
Réputation :   12  

Bonjour à tous,

J’ai eu l’occasion de faire un investissement non classique l’année dernière et je me suis dit que je pourrais vous en faire un retour d’expérience au bout d’un an de location.

Le projet était simple, je voulais me lancer dans l’immobilier, si possible en région Parisienne car j’y travaille, et je voulais une rentabilité sympa avec une gestion et une fiscalité allégées.

J’ai fait un petit combiné de deux choses :
- achat d’un ancien HLM revendu par un gestionnaire (EFIDIS en l’occurence mais il doit y en avoir d’autres)
- mise en location de ce bien en intermédiation locative dans le cadre du régime Cosse (Solibail parlera peut être à davantage de monde)

Je vais présenter cela comme une étude de cas immobilier afin de gagner en lisibilité puis je donnerai mon retour sur le fonctionnement de la chose.

VOTRE PROFIL

- A l’époque CDI dans une banque, 27 ans, environ 3k mensuels avant impôts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: légères
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): inexistantes
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 dans une grosse copropriété (environ 40 apparts) avec un parking
- Année de construction: Années 90
- Deuxième étage sans ascenseur
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage et eau collectifs
- Volets isolants
- Compteurs d’électricité individuel télé-relevé
- Études de la copropriété : pas de propriétaires majoritaires et pas de débits notables à ce jour
- Décoration : l’aspect visuel extérieur n’est pas vilain sans être extraordinaire et l’immeuble fait propre et sécurisé (digicode, triple porte). Murs extérieurs en briques

LOCALISATION DU BIEN

- Essonne
- Centre-ville proche RER et grand centre commercial
- Je ne pense personnellement pas que ce coin prendra de la valeur particulièrement hors inflation, l’opération est plus faite dans une optique de rentabilité locative. Même si proximité des transports en commun et beaucoup de commerces, la zone reste un peu sous-côtée…

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 85 000 euros hors frais de notaire
- 2 560 euros de frais d’acquisition (frais de notaire réduits car ancien HLM) Un élément assez appréciable dans l’opération globale
= 87 560 euros (je ne pousse pas le vice à rentrer les frais liés au prêt)

J’ai apporté les frais de notaire ainsi que 9 000 euros. Les 76 000 euros restants ont été faits à crédit pour une échange avec assurance de 376 € mensuels.

- Loyer : 550 euros HC (690 CC)
- PNO : 90 euros
- Charges non récupérables annuelles: environ 400 euros
- TF hors TEOM : 700 euros
- Rafraichissement de la peinture et petit bricolage : 700 euros

- Pas de gros travaux dans l’immédiat sur la copropriété, la façade a été ravalée il y a moins de 5 ans.

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire = 7,5%
- Rentabilité nette: 6,1 % ((550*12-90-400-700)/(87560+700))

Je loue également le parking pour la modique somme de 40 euros mensuels ce qui pousse la rentabilité à 6,6%

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport: 11 560 euros
- Crédit sur 20 ans de 76 000 euros pour une mensualité assurance comprise de 376 euros
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Régime Cosse en intermédiation locative

LES PARTICULARITES

1/ Ancien HLM

Deux petits bonus sur de l’achat d’ancien HLM que j’ai bien apprécié:
- des frais de notaire réduits (environ 3% dans mon cas)
- un prix de vente réduit avec une décote maximale de 30% (dans mon cas un bien équivalent de la taille et dans le secteur se revend un peu au dessus de 100k)

Les défauts:
- un "agent immobilier" qui est salarié du vendeur
- on ne peut en acheter qu’un seul dans toute une vie pour éviter le phénomène marchands de biens
- comme on est sur un structure administrative, la vente est un peu longue et il y a des petits cafouillages (pertes de digicodes, absence de clé pour la boite aux lettres…)
- impossible de revendre dans les 5 ans sinon la plus-value doit être reversée à l’Etat

2/ Régime Cosse / Solibail

Cela consiste à louer le bien avec un certain plafond à ne pas dépasser au m2 et à en confier la gestion (ou pas, mais dans mon cas je l’ai fait) à une association qui va y loger des personnes dans la nécessité. Les plafonds sont trouvables sur le site de l’ANAH assez facilement.

Si vous confiez la gestion à une asso, vous pouvez louer le bien avec un loyer dit "intermédiaire".

Avantages:
- une gestion de votre bien assurée par l’intermédiaire sans aucun frais de gestion (pas de % du loyer pris)
- une revalorisation annuelle du loyer en fonction des indices INSEE mais attention il faut le demander sinon on s’assoit dessus
- un bail minimum de 3 ans reconductible
- un abattement fiscal de 85% sur le loyer perçu qui est en plus CUMULABLE avec la déduction de vos charges. C’est là toute la beauté du système. J’ai perçu 4258 euros de loyer sur l’année 2018 desquels sont venus se déduire forfaitairement 3619 euros. Il me restait donc 639 euros de revenus bruts sur lesquels j’ai imputé toutes mes autres charges. Je suis donc fiscalement en déficit et comptablement en bénéfice. Ma rentabilité nette comptable est également ma rentabilité nette fiscale.
La partie du déficit qui s’impute sur mon revenu global vient même me faire grapiller quelques euros d’impôts…
- pas de problèmes d’impayés à provisionner

Défauts:
- le loyer est plafonné
- même si l’association doit remettre le bien en état au terme de la fin du bail, je pense que le bien s’expose à des dégradations compte tenu des populations parfois sensibles qui peuvent y loger (je ne fais pas de politique, c’est juste un constat)
- dans la même veine que mon commentaire précédent, les copros se plaignent parfois des locataires de ce type
- on reste dépendant d’une évolution fiscale défavorable
- administrativement lourd à mettre en place au début. On ne passe pas directement par une association mais par un intermédiaire (responsable Solibail, dont vous avez la liste également sur le site Solibail par région) qui fait également de la gestion privée en plus de l’activité et qui essaie de vous vendre sa formule payante. Une fois le bail signé il faut ensuite faire une convention avec l’ANAH. Cela monte donc très vite le nombre de personnes que vous rencontrez pour juste un achat (Responsable Solibail, Représentant de l’association, dossier pour l’ANAH).

CASH FLOW

- Cash flow positif (bien entendu majoré du fait de l’apport): 110 euros par mois environ (mais bon si on fait la renta sur les capitaux employés c’est très satisfaisant)

MON RETOUR APRES UN AN


Une expérience plutôt positive. Je n’ai à ce jour rencontré aucun problème dans la machine. L’association a eu des cafouillages dans les dates de paiement à la mise en place mais aujourd’hui ils paient rubis sur l’ongle à jour fixe. La gestion est totalement déléguée ce qui fait que j’ai oublié que j’avais un bien.
Ils ne prennent juste pas les parkings ce qui a nécessité que je trouve un locataire mais ce n’est pas vraiment trop dérangeant.

Le plus difficile est la mise en place. Il faut prendre contact avec les responsables Solibail qui sont joignables de manière assez aléatoire pour ne pas dire incertaine. Il faut visiter le bien avec eux et négocier le loyer. Après validation ils vont chercher une une association. Cela peut encore prendre quelques temps. Une fois que c’est fait, il reste encore à faire également une visite avec l’association. On est pas sur les 12 travaux d’Astérix mais ce n’est pas une partie de plaisir non plus !

Mon seul regret est que trouver des biens décotés dans des zones attractives pour le dispositif Cosse n’est pas aisé, surtout si on cherche l’intermédiation locative. Les associations ayant tendance à avoir des petites exigences géographiques mais également en terme de typologie de biens (les studios sont souvent exclus).

En définitive, je suis vraiment heureux d’avoir commencé l’immobilier avec ce bien. J’ai depuis acheté des parts de SCPI et un appartement étudiant pour éponger le déficit foncier structurel de ce premier achat.

J’espère que mon expérience pourra en éclairer certains qui se posent des questions sur le dispositif !

Dernière modification par Basquilest (31/05/2019 19h33)

Mots-clés : cosse, hlm, solibail

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 16/06/2019 12h59

Membre (2019)
Réputation :   25  

Bonjour,

Merci pour ce retour d’expérience très détaillé.

J’ai moi-même fait l’acquisition d’un studio à un bailleurs social (SNI) il y a 2 ans.

Je n’ai pas bénéficié de frais de notaires réduits mais j’ai par contre profiter d’un prix < 25 % à l’évaluation des Domaines, qui ne me semblait pas élevée non plus car l’immeuble, en bon état, se trouve dans un quartier très recherché de la ville (Facultés, centre ville proche, transports en commun).

Les bailleurs sociaux sont forcés d’opérer des rotations dans leur parc immobilier et pour financer de nouveaux programmes, ils doivent vendre de plus anciens. En l’occurrence, l’immeuble était des années 80 (40 lots), et comme les appartement sont d’abord proposés aux locataires, le bailleurs a fait une remise en état global de l’immeuble (façade, toiture, parties communes, huisseries…).
Si le locataire n’est pas intéressé, le bien est proposé aux autres résidents de l’immeuble puis à des résidents d’autres immeubles du bailleur. S’il ne trouve pas preneur, le bien est proposé sur le marché.

Condition = ne pas revendre avec PV dans les 5 ans, achat de ce type une fois dans une vie également et respect du loyer antérieur + indexations annuelles pendant 5 ans. Pas vraiment de contrôle d’après le bailleur social sur l’aspect loyer mais bon je respecte la condition, cela me semble "fair".

Visiblement, il faut se positionner assez vite et marge de négo faible. Dans le cas de mon bailleur, c’était le premier dossier reçu qui était pris… Etre bien sûr sélectif sur le quartier, l’immeuble et sa fréquentation.

Pour l’instant, je suis très satisfait de mon acquisition :
- forte demande locative,
- pas de mauvaise surprise côté travaux,
- copropriétaires habitants la résidence dans la grande majorité et soucieux de l’entretien, composé de retraités et familles (loin de l’image négative des résidents HLM),
- Très faibles charges locatives et pas de travaux à court et moyen terme,
- Rentabilité brute = 4,5 % / Rentabilité nette = 3,0 %, sachant que le loyer est inférieur de 30 % environ au marché (bon potentiel futur).

Mon seul regret est de ne pas avoir pensé à mettre en place une convention avec l’Anah dans le cadre du dispositif COSSE ancien (ou "Louer abordable"). Il faut en effet le mettre en place dans les 2 mois de la signature du bail. Je l’aurais fait sans intermédiation afin de garder le choix de mes locataires.
Compte tenu de mon loyer et de la ville en question, j’aurais été éligible au dispositif en "loyer intermédiaire" avec une déduction fiscale de 30 % des loyers… Ce sera pour le prochain bail…

Bref, une bonne expérience que je ne peux malheureusement pas renouveler.

Dernière modification par Aiolia (16/06/2019 13h03)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 07/06/2020 10h35

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour Basquilest,

Merci pour ce REX très instructif.

Je m’intéresse au dispositif de location intermédiaire dans l’optique d’un premier investissement immobilier. Le choix d’acheter dans les anciens HLM permet d’améliorer vachement la rentabilité du projet et de dégager du Cash Flow positif.

Pouvez-vous nous faire un REX sur les démarches de mise en place avec une estimation du délai à chaque étape ?

Merci d’avance

Dernière modification par casablanca (07/06/2020 10h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 07/06/2020 15h01

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Invest. Exotiques
Réputation :   258  

Bonjour,

Quelques précisions/ajouts

Je suis surpris que le bailleur vous ai vendu un bien pour qu’il ne soit pas votre résidence principale.

En principe, ils vendent pour que ce soit la RP, avec la preuve qui doit être apportée (par exemple rupture du bail).

Dans les critères pour acheter, on retrouve aussi qu’il ne faut pas avoir été propriétaire d’un bien immobilier (est-ce variable selon les bailleurs ?).

J’imagine que si vous avez pu acheter ce bien, c’est qu’il n’y avait personne sur le coup (car vous ne semblez pas être sur le haut de la liste des prioritaires).

Je me permets aussi de vous corriger sur le fait qu’il est impossible de revendre avant 5 ans, c’est faux.
Vous pouvez revendre avant 5 ans mais une partie de la PV doit être restituée. La PV est totalement acquise en 5 ans. Ainsi, si vous vendez après 4 ans, les 4/5 de la PV est acquis.

Le bailleur demande aussi sur une durée de 5 ans si c’est loué, de mettre un loyer réduit (je ne sais plus le terme également).

A titre personnel, j’ai acheté ma RP avec un bailleur sur la région parisienne (première couronne). Je n’ai eu aucun souci avec le bailleur (clés, état appart, etc…).

Hors ligne Hors ligne

 

#5 07/06/2020 21h35

Membre (2019)
Réputation :   25  

Bonjour,

Pour répondre à vos questions :
- Effectivement, j’ai pu acheter le bien même si je ne le destinais pas à être ma résidence principale. Dans le dossier d’acquisition, j’ai précisé que l’objectif était de le louer à un tiers en tant que de résidence principale (pas de location saisonnière). Je vous confirme que ce n’était pas un critère éliminatoire pour le bailleur social,
- Le bailleur a seulement demandé si je n’étais pas propriétaire d’un autre bien acquis auprès d’un bailleur social,
- D’après la commerciale, si les cases étaient remplies, ils prenaient le premier dossier arrivé avec un justificatif de financement, sans faire de choix par rapport à la nature du dossier. Je serais étonné d’avoir été le seul à postuler,
- Vous avez raison sur la possibilité de revendre dans les 5 ans.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à "retour d'expérience : achat ancien hlm et location cosse/solibail"

Pied de page des forums