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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/05/2019 10h05

Membre
Réputation :   1  

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 21 ans, CDD

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Correct
- Fiscales: Plutôt Bonne
- Bricolage: Correct
- Sociales: Correct
- Temps disponible: Soir et week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 130m2 avec un T2 à chaque niveau entièrement rénové
- Année de construction: 1949
- Chauffage individuel Electrique. Appartements isolé par l’intérieur.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Grand jardin de 3000m2 constructible

LOCALISATION DU BIEN

- Centre ville d’une ville moyenne de 150.000 habitants
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique: ville assez dynamique et proche d’une base militaire importante
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense que oui du moins si cette fameuse base militaire reste en place, dans le cas contraire la ville reste assez dynamique mais cela reste incertain

RENTABILITÉ DU BIEN

rentabilite.xls

- Coût du bien présenté: 190 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 430€ pour le RDC, 440€ pour le 1er et 460€ pour le 2ème
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 1 mois tous les ans

- Travaux immédiats: RAS l’immeuble est entièrement rénové, un jardin à prévoir éventuellement mais pas immédiatement
- Coût des travaux à 5 ans: Essentiellement entretien délaissé ces dernières années dans les parties communes et jardin, disons 5 000€ de provisionné.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Façade refaite avant la vente et toiture refaite il y 8 ans
- Taxe foncière hors TEOM: 1.300€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): entre 200€ et 400€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: j’entre en réflexion sur son utilité, j’ai eu un problème récemment et résolu moi-même.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,47%
- Durée du crédit: 20ans
- Frais de tenue de compte: 0€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue via SCI IS (bien trop important en solo)

CASH FLOW

- En prenant en compte l’IS
- Cash flow positif: 200€ positif (en provisionnant vacance locative d’un mois et charges)

Le bien me parait très bien situé connaissant la ville et je pense que si la situation actuelle et la croissance de la ville ne change pas trop il devrait prendre de la valeur, dans le cas contraire leur valeur locative ne devrait pas trop être impactée.

Pour les assurances bailleurs je commence à devenir vraiment sceptique sur leur utilité en effet par rapport au coût de chaque problème résolu soit même je pense que c’est juste pour "mieux dormir" mais risque de faire mal à la rentabilité du bien d’autant que je réfléchis à mettre en gestion…

En ce qui concerne le financement je suis assez serein j’ai une excellente relation avec la directrice de mon agence bancaire et le comité de crédit qui prend les décisions et qui m’a suivi sur 3 investissements.

J’entame tout juste les négociations pour le bien je vous tiendrai évidemment informé mais si vous avez des retours à me faire je suis preneur. 

Sinon que pensez-vous de mon petit excel de débutant ?

Dernière modification par Arkade (24/05/2019 11h50)

Mots-clés : cdd, crédit amortissable, immobilier, investissement


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