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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/05/2019 17h49

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Bonjour,

Je suis néophyte dans le domaine des SCPI, heureusement de moins en moins grâce à mes lectures. J’étais très décidé à investir 100k€ en NP sur 5 ans (car dans 5 ans j’aurais besoin de revenus complémentaires et mon TMI est de 30% pour l’instant).

Je suis maintenant un peu perplexe suite à certaines lectures à propos de la probabilité au pire d’une remontée des taux brutale, et au mieux progressive et douce mais sûre, dans les prochaines années.
Je compte néanmoins conserver ces SCPI au moins 10 à 15 ans si à ce moment là nous ne sommes pas en pleine crise, sinon j’attendrais, voire même en ferais don à mes enfants.

Avant d’aller plus loin dans ma démarche, j’ai établi une sélection pour laquelle je serais intéressé d’avoir vos avis quant à celles susceptibles d’être les plus résistantes face à ce scénario de crise.

Corum XL
Corum Origin
Novapierre Allemagne 2 ( la 2ème version qui sera créée cet été).
Epargne Pierre
Pierval Santé
Immorente
Effimo 1
Cristal rente

Cette liste vous parait elle très déséquilibrée face à mon souhait de réduction des risques ?
Si oui, quelle pondération adopteriez vous pour rééquilibrer cela ?  (en supposant que je ne puisse pas choisir d’autre SCPI que celles listées ci-dessus).

Mots-clés : crise, scpi (société civile de placement immobilier), taux

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#2 22/05/2019 17h54

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Les SCPI ne s’endettent pas pour acheter des immeubles. Elles le font avec l’argent des investisseurs. En cas de remontée des taux, elles ne devraient donc pas être trop pénalisées.

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#3 22/05/2019 18h50

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Baisse des prix du marché et de l’immobilier en général donc fort impact sur les SCPI

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#4 22/05/2019 18h58

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Une remontée des taux n’est pas de bon augure pour les SCPI et foncières mais impossible de savoir si cela va se produire dans les 5 ans.
La BCE envoie des signaux contraires que vous pouvez lire dans les posts de Scipion8.

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#5 22/05/2019 19h15

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Est-on vraiment sûr de ça ? On n’arrête pas de le répéter mais est-ce que ça se vérifie ?
Il faudrait retrouver l’évolution du prix des SCPI (ou de l’immobilier en général) et le comparer à l’évolution des taux sur la même période…
Quelqu’un a déjà fait cette recherche ?

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#6 22/05/2019 19h25

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Oui

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#7 22/05/2019 22h42

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Du coup des sources à nous fournir ?

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#8 22/05/2019 23h16

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Encore le marronnier. Oui probablement le prix de l’immo baissera, mais personne n’en sait rien, et personne ne peut savoir avec certitude quand le taux vont remonter. Si lex taux remontent à cause de l’inflation pas sur que les prix de l’immo chutent…

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#9 23/05/2019 11h38

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Merci pour vos interventions relatives à la question de savoir si l’immobilier va baisser ou pas, par contre y aurait il quelqu’un ayant une opinion sur la question centrale de ce fil de discussion, à savoir : quelles seraient les SCPI susceptibles d’être les plus résistantes face à un éventuel scénario de remontée des taux ?
Cette question porte sur la liste des 8 SCPI citées en #1.

J’imagine qu’il y a sur ce site des associés (ou non associés) de ces SCPI ayant une opinion ? ou alors cette question n’est elle pas pertinente pour le choix des SCPI ? si c’est le cas je m’en excuse, et tâcherai de poser des questions présentant plus d’intérêt.

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[+2]    #10 23/05/2019 11h44

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Je pense que vous cherchez une réponse qui n’existe pas. Personne ne peut deviner l’avenir. Si remonter des taux et si baisse de l’immo, est-ce que Paris, Londres, Berlin ou autre seront affectés de la même manière. Personne ne le sait vraiment.

A titre purement personnel, je les possède toutes ou presque (Epargne Pierre que je n’ai pas mais que j’envisage d’acheter à court terme). Donc j’espère que c’est la bonne sélection pour tenir face à une remontée des taux.

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#11 23/05/2019 11h51

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Je confirme la (non) réponse de Kabal, il serait irresponsable de vous apporter une réponse précise, on aura beau analyser, argumenter, émettre des hypothèses, la réalité en sera autrement.

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#12 23/05/2019 12h14

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Bonjour,

L’immobilier comme la bourse sont risqués. Il est possible de tout perdre et de ne jamais retrouver son argent, c’est pourquoi il est recommandé en règle générale d’investir que ce qu’on accepte de perdre.

Je ne connais pas vos objectifs ni profil mais la 1ere question que je me pose est pourquoi acheter comptant des scpi. Avec ce cash j’aurais privilégié les actions ou les siic. Les scpi ont un intérêt à mon sens surtout avec l’effet de levier du crédit immobilier pour améliorer leur tri.

Dans ce dernier cas, il faut choisir une mensualité max de remboursement du prêt que vous pourrez supporter si les rendements des scpi chutent et passent de 5 à 3% par exemple. Ça vous donnera un montant max d’emprunt.

Le démembrement va dépendre de vos profil et objectifs, notamment votre tmi et patrimoine immobilier pour éviter l’ifi.
Pleine propriété pour toucher des revenus immédiats et profiter de la revalorisation de la valeur des parts pour une revente future.
Usufruit pour toucher seulement du cash.
Nue propriété pour acheter décoté et toucher les revenus à votre retraite quand votre tmi aura baissé.

Le support, assurance vie ? Sci is ? Nom propre ? dépendent des mêmes facteurs et de savoir si vous voulez consommer, capitaliser, transmettre, etc…

Le choix des scpi, il faut diversifier en panachant secteur, géographie, devise, société de gestion, etc…et pour le coup je pense à vue de nez que votre PF est bien diversifié. J’ai choisi presque le même. D’ailleurs je pense qu’on est nombreux à avoir le même avec quelques variantes.J’ai du primovie et vendome région en plus et j’ai interpierre à la place de cristal rente, ce qui ne change pas grand chose. D’ailleurs vous verrez que vos choix risquent de changer d’ici là car conditionnés par des paramètres inattendus exemple votre banque ne finance pas telle scpi ou votre cgpi ne travaille pas avec telle société de gestion, etc…

Voilà, ça ne répond pas directement à votre question de savoir si les taux vont remonter, si l’immobilier va chuter, si les scpi vont être impactees et si oui quel secteur plus qu’un autre. Ça ne dit pas non plus si une scpi va voir son rendement baisser pour des questions internes, ni si les scpi sont un bon placement ou si y a une bulle, etc…

Tout simplement parce que personne ne le sait. Seuls vos profil et objectifs, revenus, épargne, patrimoine financier et immobilier et la lecture de ce forum vont vous permettre de vous forger vos propres convictions pour trouver les réponses à vos questions.

Personnellement ce que j’ai fait dans l’ordre c’est :
1/ études / bon revenus
2/ épargne de sécurité 3-6 mois de revenus mensuels
3/ pea pea pme pleins 100% actions
4/ 50/50 av / cto actions/obligations/siic
5/ scpi à crédit dans sci is
6/ cryptomonnaies

Ça n’est pas un conseil, mais un exemple wink

En attendant, je vous souhaite bonnes lectures et réflexions et n’hésitez surtout pas à poser d’autres questions, c’est comme ça qu’on apprend.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (23/05/2019 13h00)


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#13 23/05/2019 12h31

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Merci Surin, mais au contraire je considère que Kabal m’a bien donné une réponse à ma demande d’OPINION : il me l’a donné, qui plus est en tant qu’associé de quasi toutes les SCPI de la liste - j’y accorde donc beaucoup d’importance, à savoir qu’il a l’espoir que ces 8 SCPI soient une bonne sélection pour résister à une possible remontée des taux. C’est exactement le type de réponse que j’attendais (+1 en réputation), je vais donc patienter un peu au cas où d’autres associés me donnent leurs opinions à ce sujet.

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#14 23/05/2019 13h37

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Merci Malo pour votre intervention et votre temps pour rédiger ce message. En réponse à vos questions :

Il y a 2 raisons pour lesquelles je souhaite m’orienter vers des SCPI :

- la 1ère : à moins que je ne me trompe, elles me paraissent moins risquées que les actions (en général - bien sûr cela dépend du choix du type de SCPI et du type d’action), y compris peut être moins risquées que les SIIC en général (sauf exceptions ? ).
- la 2ème : la diversification : j’ai déjà un portefeuille d’actions que je traite en direct depuis environ 20 ans, et le résultat n’est pas brillant. Pourquoi je n’arrête pas me direz vous ? je crois que je suis accroc… et ne veux justement pas investir encore plus dans les actions, même au travers de gestion pilotée ou fonds divers, ETFs, même forex … j’ai essayé tout cela.

Pourquoi comptant et pas en effet de levier ? 2 raisons là encore :

- la 1ère :  j’ai déjà un prêt en cours, obtenu pour un achat immobilier locatif LMNP, au taux de 1.08% - j’ai emprunté pour cet achat à quasi 100% du projet, pour un montant supérieur à mon besoin justement en vue de pouvoir investir dans d’autres supports, cette fois au comptant. Mon ratio endettement ne me permettrait pas d’obtenir aujourd’hui un prêt complémentaire suffisant pour jouer l’effet de levier sur la totalité de l’investissement que je souhaite faire.
D’autre part, si l’investissement est effectué à crédit, ok il y a effet de levier dans un sens, mais pourquoi ne contribuerait il pas à augmenter les risques justement en cas de baisse de l’immobilier ?

- la 2ème : mon souhait étant de booster mon épargne déjà fortement investie sur AV en euros, tout en la diversifiant, je me suis penché naturellement vers les SCPI en NP puisque mon objectif est en même temps de profiter d’une rente dans 5 ans. Car dans 4 ou 5 ans mon objectif de vie fera que mon TMI passera de 30% à 14%.

Et je souhaite détenir ces SCPI en direct (et pas via AV) pour plusieurs raisons :
- je compte les conserver minimum 10 à 30 ans (pas besoin de grande liquidité, je vendrais lorsque le marché sera approprié.. ou je ferais don de cet investissement à mes enfants).
- frais importants en AV sur très longues périodes.
- choix plus larges hors AV.

Merci encore de faire avancer le schmilblick. Je vais suivre votre conseil, et continuer à poser des questions, et qui sait, peut être qu’un jour je pourrais moi aussi donner des conseils sur ce site :-)

Bien à vous

Dernière modification par Suricat (23/05/2019 13h39)

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#15 23/05/2019 14h13

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Vous trouverez ici quelques éléments de réponses, si toutefois vous acceptez l’idée qu’il y aura bien une remontée des taux mais que celle-ci sera progressive et non brutale.

Remontée des taux et performance des SCPI

Ou encore là.

le scénario de hausse brutale des taux n’étant pas d’actualité, le risque de surchauffe et d’éclatement d’une bulle sur l’immobilier d’entreprise est peu probable

Dernière modification par Franck059 (23/05/2019 14h17)

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[+1]    #16 23/05/2019 14h15

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S’orienter vers les scpi :
1/ je ne saurais pas vous dire si elles sont moins risquées mais elles me semblent moins volatiles que les actions / siic et moins corrélées aux actions que les siic.
www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif.pdf
2/ si vous avez déjà de la bourse et du lmnp alors diversifier le semble une excellente raison de se tourner vers les scpi

Comptant ou à crédit :
1/ capacité d’endettement limité ok sauf si vous vendez à votre banquier un montage à cf+ sans apport en sci is comme le cas nard de Stéphane optimisé par des scpi internationales et de l’usufruit. S’il y a effet de levier alors il y a plus de risque effectivement en cas de baisse des rendements c’est pourquoi dans mon cas j’ai considéré que je pourrais supporter une baisse de 40% avec des rendements passent de 5 à 3%.
2/ transformer son épargne fonds euro en scpi alors oui comme pour la diversification, à condition que le rendement en vaille le risque et donc d’optimiser la fiscalité. Si vous prenez en nom propre et en pleine propriété votre rendement va être grevé de 14,5 ou 30+17,2 soit 1/3 a près de la moitié ce qui donne un rendement net de 2,5% à 3,5%…Je n’ai jamais vraiment regardé la nue propriété mais je croyais que c’était intéressant pour les profils fortement imposé et au gros patrimoine immobilier souhaitant éviter l’ifi, le temps d’arriver à la retraite, voir son tmi baisser, et profiter d’une rente :
clubscpi.com/a-qui-linvestissement-en-n … esse-t-il/

Il reste à faire des simulations pour trouver la meilleure option.

Le support sci is / ir / av est débattu sur une autre file.

Le démembrement np / pp / us, va dépendre surtout de vos choix.

Sans doute que d’autres forumeurs ont des avis plus précis.

Bien à vous.


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[+1]    #17 23/05/2019 14h22

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Je trouve que vous avez parfaitement répondu - voire vous êtes presque justifié - au sujet de cet investissement en cash. Le simple fait de vouloir investir en NP est une explication, avec une fin de démembrement qui correspondra à la retraite ou baisse d’activité.

J’ajoute ceci sur le démembrement :

Malolechat a écrit :

Le démembrement va dépendre de vos profil et objectifs, notamment votre tmi et patrimoine immobilier pour éviter l’ifi.
Pleine propriété pour toucher des revenus immédiats et profiter de la revalorisation de la valeur des parts pour une revente future.
Usufruit pour toucher seulement du cash.
Nue propriété pour acheter décoté et toucher les revenus à votre retraite quand votre tmi aura baissé.

La NP permettra de profiter aussi de "la revalorisation de la valeur des parts pour une revente future" avec effet de levier, car si vous achetez 100 parts en en payant 70, les 100 parts sont revalorisées, l’usufruitier ne profitant pas d’une hausse.

Sur le "risque", les SCPI sont globalement moins volatiles que les actions, encore qu’il faut les diversifier car régulièrement, des SCPI se prennent un -20 ou -30% en prix de part ou dividende.

Je rappelle que les SCPI sont un investissement comme un autre et ne nécessitent pas d’emprunter pour justifier de leur intérêt :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ieif_actifs_cotes.png

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[+1]    #18 23/05/2019 14h24

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Attention au raisonnement récurrent sur le manque d’intérêt de l’acquisition de parts de SCPI à comptant sous prétexte d’une forte imposition.

Si vous faites l’acquisition de parts de SCPI investies majoritairement à l’étranger, ce raisonnement ne tient plus.

Voyez par exemple avec la scpi Corum origin qui n’est plus investie qu’à 10 % en France selon son dernier bulletin d’information. Sur les distributions, l’impôt étranger est déjà payé et pourtant le rendement est bon (supérieur à 5 %).

Ensuite, vous ne payez plus d’impôt que sur la part faible des revenus français et aucuns prélèvements sociaux sur les revenus étrangers soit sur 90 % des revenus fonciers ! C’est important !

Tout au plus, la part des revenus étrangers a un impact sur le taux moyen d’imposition qui est augmenté mais à la marge si ces revenus ne représentent pas une forte proportion de l’ensemble.

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[+1]    #19 23/05/2019 14h31

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En essayant de ne pas faire une réponse trop simpliste :

Si on considère tous paramètres autres comme égaux (croissance, fiscalités, législation etc) :

Si les taux remontent : Les rendements exigés des produits financiers vont augmenter.
Les loyers, eux ne bougeront pas ou très peu.

Donc le prix des parts risque de s’ajuster à la baisse, mais le rendement versé (dividende) devrait rester globalement stable. Le rendement de la part par rapport au prix du marché va augmenté et devrait cependant resté stable par rapport au prix d’achat.

Pour avoir une idée de ce qui pourrait se passer on peut regardé ce qui s’est passé en 2009.

Dernière modification par AleaJactaEst (23/05/2019 16h47)

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#20 23/05/2019 15h42

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Franck059 a écrit :

Attention au raisonnement récurrent sur le manque d’intérêt de l’acquisition de parts de SCPI à comptant sous prétexte d’une forte imposition.

Si vous faites l’acquisition de parts de SCPI investies majoritairement à l’étranger, ce raisonnement ne tient plus.

Voyez par exemple avec la scpi Corum origin qui n’est plus investie qu’à 10 % en France selon son dernier bulletin d’information. Sur les distributions, l’impôt étranger est déjà payé et pourtant le rendement est bon (supérieur à 5 %).

Ensuite, vous ne payez plus d’impôt que sur la part faible des revenus français et aucuns prélèvements sociaux sur les revenus étrangers soit sur 90 % des revenus fonciers ! C’est important !

Tout au plus, la part des revenus étrangers a un impact sur le taux moyen d’imposition qui est augmenté mais à la marge si ces revenus ne représentent pas une forte proportion de l’ensemble.

Attention, il y a un impôt sur les revenus de 40% des pays environ. Allemagne, Italie,  etc…

Mais plutôt léger.

Dernière modification par FCP (23/05/2019 15h43)

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#21 23/05/2019 17h17

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@FCP

oui parce que vous considérez votre taux marginal d’imposition pour l’application de l’impôt sur vos revenus fonciers et que le crédit d’impôt qui vous est rendu tient compte du taux moyen d’imposition.

Donc léger impôt dans ce cas…

Mais si vous voyez vos revenus SCPI comme faisant partie d’un tout avec vos autres revenus, vous pouvez considérer que, comme ce tout, vos revenus fonciers sont soumis à l’impôt selon votre taux moyen d’imposition, comme le crédit d’impôt.

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[+3]    #22 23/05/2019 19h56

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Bonsoir Suricat,

Pour (essayer de) répondre aussi directement que possible à votre question, je rappelle que sur le plan économique, le prix d’un actif qui génère un revenu fixe est équivalent à l’inverse des taux d’intérêt.

Dit autrement, L / P = R

L = loyer
P = prix de l’actif
R = rendement exprimé en pourcentage

L est généralement le facteur le plus stable et prévisible (baux à moyen ou long terme)
R correspond à l’addition entre le niveau des taux sans risque (OAT) + une prime exigée par le marché pour rémunérer la prise de risque et l’illiquidité.
P est plus ou moins une variable d’ajustement des deux autres, s’agissant d’un placement destiné à générer des revenus

Supposons donc que nous soyons initialement dans un monde où l’investisseur lambda considère qu’il est acceptable de placer son argent à 4,50 % sur des SCPI en général. Il acceptera donc l’équation suivante : 4,5 (L) / 100 (P) = 4,50 % (R)

On peut décomposer le R de la façon suivante : taux sans risque (0,85) + prime de risque (3,65) = rendement 4,50

Chacune des deux parties de R peut varier : la composante "taux sans risque" est plus ou moins corrélée à la croissance et l’inflation, et la prime de risque varie quant à elle en raison de facteurs généraux (confiance / défiance) ou spécifiques (pour les Français : alternative au fonds en euros dont le rendement ne cesse de baisser).

Depuis plusieurs années, les deux facteurs diminuent de concert, ce qui conduit à une réappréciation continue du prix des parts de la plupart des SCPI, alors même que les loyers ne progressent plus quand ils ne baissent pas.

Il y a sept ans, sur Immorente on payait 312 € la part pour encaisser 17 € par an. Aujourd’hui, on accepte de payer 330 € pour encaisser 15,5 €. Que s’est-il donc passé ? Les taux ont baissé.

Imaginons maintenant que - quelle qu’en soit la raison - les taux d’intérêt viennent à remonter « vite et fort ». Ça ne changera pas les flux financiers encaissés (L), mais le prix à payer pour avoir le droit de les encaisser (P). Et dans cette hypothèse, ça pourrait être assez brutal.

Je reprends l’exemple d’Immorente (contre laquelle je n’ai rien !) pour imaginer que si on conserve le même loyer (L) de 15,5 € mais que le taux de rendement exigé (R) passe à 6,50 % (comme c’était le cas il y a une douzaine d’années, je dirais), le prix de la part devrait mécaniquement s’ajuster à… 238 €.

Nous n’en sommes heureusement pas là.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+1]    #23 23/05/2019 20h05

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@oxxigen

Votre raisonnement pourrait tenir dans le cadre d’une scpi à capital fixe, dont le prix de la part dépend de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.

Cela concerne encore environ 25 % des scpi du marché.

Mais pour une SCPI à capital variable, et c’est le cas d’Immorente, le prix de la part de souscription doit forcément être compris entre + ou - 10 % de la valeur de reconstituion.

Dernière modification par Franck059 (23/05/2019 20h06)

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[+1]    #24 23/05/2019 23h29

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Valeur de reconstitution qui est déterminé par …? ha oui la valeur des biens autrement dit, très très dépendante de l’offre et la demande…

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#25 24/05/2019 13h50

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Merci à tous pour vos remarques précieuses, au moins maintenant je sens que je ne fais pas fausse route par rapport à mes besoins et au risque que je suis prêt à prendre, et grâce à vous j’ai déjà appris pas mal de choses.

Je vais creuser tout cela, et passer prochainement à un autre fil de discussion pour les dernières questions que j’ai à poser avant de finaliser mon investissement.

Bien à vous

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