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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/05/2019 15h42 → Tilk59 : étude de cas immobilier (intermédiation locative, location vide ou meublée) (intermédiation locative, investir, location vide ou meublée)

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Bonjour,

Suite à la lecture de certains posts, je m’interroge toujours sur la meilleure solution à adopter.

Situation :
- bien acheté en résidence principale en 2009
- mis en vente depuis bientôt un an (des visites, un compromis annulé à 2 jours)
- reste quelques travaux, mais la maison est parfaitement habitable
- mutation pro
- reste 16 ans d’emprunt

Si le bien n’est pas vendu sous peu, j’envisage plusieurs pistes :
- l’intermédiation locative (loyers défiscalisables à hauteur de 85%, bail à une asso qui sous loue)
- location vide
- location meublée

Financièrement :
- pas de gros revenus
- non imposable

l’idée :
- location couvre l’emprunt (680€)
- me permettre de me loger pour la mutation en louant

Vous l’aurez bien compris je ne maîtrise pas le sujet mais aimerait y laisser le moins de plumes possible voir me lancer malgré moi dans l’investissement locatif.
Pouvez-vous m’éclairer si vous avez assez d’élément?

Merci d’avance !

Mots-clés : intermédiation locative, investir, location vide ou meublée

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#2 20/05/2019 16h41 → Tilk59 : étude de cas immobilier (intermédiation locative, location vide ou meublée) (intermédiation locative, investir, location vide ou meublée)

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Si vous mettez en location, vous perdez en grande partie la possibilité de vendre (le locataire aura des droits sur le bien, et ce sera une vente d’un bien occupé, ce qui est une autre histoire, et justifie normalement une décôte), et si jamais vous vendez un jour avec une plus-value celle-ci ne sera plus éxonérée d’impôts (car le bien ne sera plus votre RP).

Le revenu foncier résultant du loyer s’ajoutera à vos revenus (ce qui vosu rendra peut-être imposable), et le loyer que vous devrez payer pour vous loger ailleurs ne viendra pas en déduction.

Donc réfléchissez-bien avant de faire un tel choix.

L’intérêt financier de louer cette ex-RP ne s’évalue pas en comparant le loyer potentiel avec la mensualité de remboursement d’emprunt. Il s’évalue en comparant le loyer potentiel annuel (net de toutes charges et impôts) avec le prix de vente du bien (net d’un éventuel impôt sur plus-value).

On se lance rarement bien dans l’investissement locatif malgré soi. Une ancienne RP est rarement un bon investissement locatif (principalement : il n’a pas été sélectionné avec les caractéristiques d’un bon investissement locatif, accessoirement : il n’y a plus autant d’intéret des emprunts à déduire des revenus fonciers, on mélange affectif et investissement).

En ce qui concerne la vente (apparemment difficile) de votre RP, il vous faut analyser et comprendre pourquoi elle ne se vend pas (lisez site:www.devenir-rentier.fr ne se vend pas at DuckDuckGo) et agir en conséquence (adapter le prix, adapter le bien, changer d’agent immobilier, etc.).
Examinez aussi votre contrat de prêt (et au besoin négociez avec la banque) pour échapper aux IRA (Indemnité de Remboursement anticipé, représentant 6 mois d’intérêts du capital restant du) du fait que la raison de votre vente serait une "mutation pro".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 20/05/2019 16h51 → Tilk59 : étude de cas immobilier (intermédiation locative, location vide ou meublée) (intermédiation locative, investir, location vide ou meublée)

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tilk59 a écrit :

j’envisage plusieurs pistes :
- l’intermédiation locative (loyers défiscalisables à hauteur de 85%, bail à une asso qui sous loue)

tilk59 a écrit :

Financièrement :
- pas de gros revenus
- non imposable

Pourquoi envisager une solution de défiscalisation si vous n’êtes pas imposable ?

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#4 20/05/2019 17h05 → Tilk59 : étude de cas immobilier (intermédiation locative, location vide ou meublée) (intermédiation locative, investir, location vide ou meublée)

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Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Si vous mettez en location, vous perdez en grande partie la possibilité de vendre (le locataire aura des droits sur le bien, et ce sera une vente d’un bien occupé, ce qui est une autre histoire, et justifie normalement une décôte), et si jamais vous vendez un jour avec une plus-value celle-ci ne sera plus éxonérée d’impôts (car le bien ne sera plus votre RP).

Le fait de conserver le bien est-il gênant sur le long terme?

Le revenu foncier résultant du loyer s’ajoutera à vos revenus (ce qui vosu rendra peut-être imposable), et le loyer que vous devrez payer pour vous loger ailleurs ne viendra pas en déduction.

Oui j’en ai conscience. En revanche de la cadre de l’intermédiation locative, une déduction fiscale pouvant atteindre 85% en fonction du loyer p

Donc réfléchissez-bien avant de faire un tel choix.

L’intérêt financier de louer cette ex-RP ne s’évalue pas en comparant le loyer potentiel avec la mensualité de remboursement d’emprunt. Il s’évalue en comparant le loyer potentiel annuel (net de toutes charges et impôts) avec le prix de vente du bien (net d’un éventuel impôt sur plus-value).

On se lance rarement bien dans l’investissement locatif malgré soi. Une ancienne RP est rarement un bon investissement locatif (principalement : il n’a pas été sélectionné avec les caractéristiques d’un bon investissement locatif, accessoirement : il n’y a plus autant d’intéret des emprunts à déduire des revenus fonciers, on mélange affectif et investissement).

Même en refaisant un nouveau prêt au vu des baisses?

En ce qui concerne la vente (apparemment difficile) de votre RP, il vous faut analyser et comprendre pourquoi elle ne se vend pas (lisez site:www.devenir-rentier.fr ne se vend pas at DuckDuckGo) et agir en conséquence (adapter le prix, adapter le bien, changer d’agent immobilier, etc.).
Examinez aussi votre contrat de prêt (et au besoin négociez avec la banque) pour échapper aux IRA (Indemnité de Remboursement anticipé, représentant 6 mois d’intérêts du capital restant du) du fait que la raison de votre vente serait une "mutation pro".

J’en prend bonne note wink

Merci déjà pour ces réponses

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