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#1 19/05/2019 10h43 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Un local a été mis en vente par une agence immobilière.
J’ai visité, et fais une offre au prix du mandat avec des conditions suspensives sur l’enlèvement d’encombrants qui restaient dans le local.
La vente a été confiée à l’agent immobilier par le mandataire judiciaire qui liquide l’entreprise qui était propriétaire du local.
Mon offre a été transmise par l’agent au mandataire judiciaire, qui me demande de justifier de mon identité, de mon financement, de mon non lien avec le responsable de la personne liquidée.
Ce que je fis.
Mes parents se substituent à moi pour l’offre, ce qui est un cas prévu et qui ne pose pas de problème pour le mandataire. (c’est courant d’ailleurs en général pour substituer une personne morale à une personne physique)
Je reçois une convocation au tribunal de commerce, qui doit valider la vente.
Nous nous rendons au tribunal de commerce, muni de nos justificatifs de financement.
Surprise, le jour du rendez vous, d’autres personnes sont présentes, il s’agit de personnes ayant visité avant nous et ayant fait une offre très en dessous de la notre et n’ayant plus donné signe de vie à l’agent qui les avait contacté si jamais ils souhaitaient revoir leur offre (mais plus contactés dès lors que nous avons signé l’offre d’achat au prix du mandat)
Le tribunal nous fait entrer: le mandataire, l’agent immobilier, et nous. Il reprend note des éléments de notre offre et nous invite à sortir pour voir les autres personnes.
Les autres personnes sont entendues.
Le tribunal nous fait à nouveau venir en nous posant 3 questions:
1: est que vous êtes au courant que le voisin apprécie peu les activités bruyantes? (ce que nous savions)
2: prenez vous le bâtiment "en l’état"? Nous nous faisons précisez ce qu’ils entendent par en l’état.Ils  nus indiquent que c’est le bâtiment, non débarrassé de ses encombrants (alors que le mandataire le semaine courante nous avait indiqué s’occuper de vider le bâtiment!)
3: maintenez vous ou bonifiez vous votre offre.
Là, nous tombons des nues car les autres personnes avaient fait leur offre initiale 35 % en dessous!
Le tribunal nous indique que nous devons répondre sans délai.
Je fais part de mon étonnement au mandataire et au tribunal car comme il devait vider le bâtiment, nous ne pouvons estimer sur l’instant le cout et la responsabilité de ce fait.
Bref, nous relevons notre offre de 2000euros, nous engageons à le prendre en l’état à l’exception d’un type d’encombrant qui nécessite un recyclage onéreux que nous n’avons pu quantifier.

Les autres personnes sont invitées à passer après nous.

Le tribunal nous indique qu’il statuera sous une semaine et qu’il donne ce délai à nos concurrents pour trouver leur financement.

Nous contactons le mandataire et l’agent le lendemain. Il semble que nos concurrents aient fait la même offre en terme de tarif mais sans condition suspensives pour l’enlèvement des encombrants, en un mot, ils nous passeraient devant si ils ont leur financement.

Je trouve assez incroyable qu’alors que le justificatif de financement semblait être un préalable, alors même que le mandataire disait vider le bâtiment, qu’alors même que nous signons au prix du mandat, nous retrouvons à devoir nous prononcer dans la minute qui suit sur une offre faite par des gens qui auront 5 jours pour trouver leur financement.

Le mandataire nous dit en substance: vous pouvez faire un courrier ou vous proposer d’améliorer significativement votre offre afin de faire reconvoquer tout le monde, si le tribunal le vent bien.

Je n’ai pas envie que le bien nous échappe, je n’a pas envie de surpayer, je n’aime pas qu’on se paie ma tête.
Je pensais faire un courrier indiquant que je me permettais de revenir vers eux étant donné que nous avions réuni tous les critères initiaux et qu’on nous donne 2 minutes pour nous décider alors que les concurrents ont 5 jours. Aussi, si (et seulement si?) les concurrents défaillaient, nous pourrions revoir significativement notre offre. (préciser dans ce courrier la nouvelle offre ou laisser venir?)

Que pensez vous de la situation, avez vous des conseils?

Mots-clés : immobilier, litige, tribunal

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[+2]    #2 19/05/2019 11h48 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Sauf à vouloir vous “griller” pour une très longue durée au TC, je vous inviterai à faire profil bas…

Le TC est avec le CPH ce que j’appelle la piste aux étoiles … en clair, malgre tous les arguments du monde, un bon numéro de claquettes peut remporter la mise en face.

Les mandataires judiciaires ont un pouvoir considérable, leur avis est très écouté par le juge commissaire et de mon expérience quasi toujours suivi d’effet.

Sur un rachat de société à la barre que j’ai obtenu, j’ai ensuite appris qu’une offre 4 fois supérieure en prix avait été déposée. Autant vous dire que le prix n’est jamais le seul facteur d’attribution.

Si ce domaine vous est étranger, le meilleur conseil à vous donner serait de passer par un avocat bien connu de votre TC : vous obtiendrez des infos de qualité en temps réel et bénéficierez en plus de ses connaissances des procédures de son relationnel qui vous permettra de mieux vous positionner.

Il faut savoir perdre pour mieux gagner ensuite.

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[+1]    #3 19/05/2019 20h17 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Picsou24
a écrit :

Un local a été mis en vente par une agence immobilière.

1 ère Question:
local commercial ou résidentiel ?
car approches différentes

Picsou24
a écrit :

J’ai visité, et fais une offre au prix du mandat avec des conditions suspensives sur l’enlèvement d’encombrants qui restaient dans le local.
La vente a été confiée à l’agent immobilier par le mandataire judiciaire qui liquide l’entreprise qui était propriétaire du local.

Donc,
il s’agit d’une vente d’un Mandataire Judiciaire,
en ce cas,
votre offre doit etre SANS conditons, vous prenez le bien en l’état (et assumez le reste) ou pas
et vous devez justifier de la nature et qualité du potentiel acquéreur (société ou personne physique), de votre financement, etc
ensuite vous devez avoir, après décision du Tribunal de 30 à 90 jour pour régler le tout !

Picsou24
a écrit :

Mon offre a été transmise par l’agent au mandataire judiciaire, qui me demande de justifier de mon identité, de mon financement, de mon non lien avec le responsable de la personne liquidée.
Ce que je fis.
Mes parents se substituent à moi pour l’offre, ce qui est un cas prévu et qui ne pose pas de problème pour le mandataire. (c’est courant d’ailleurs en général pour substituer une personne morale à une personne physique)

donc vous avez 1 intermédiaire en plus, l’AI, avec les frais afférents !

Picsou24
a écrit :

Je reçois une convocation au tribunal de commerce, qui doit valider la vente.
Nous nous rendons au tribunal de commerce, muni de nos justificatifs de financement.
Surprise, le jour du rendez vous, d’autres personnes sont présentes, il s’agit de personnes ayant visité avant nous et ayant fait une offre très en dessous de la notre et n’ayant plus donné signe de vie à l’agent qui les avait contacté si jamais ils souhaitaient revoir leur offre (mais plus contactés dès lors que nous avons signé l’offre d’achat au prix du mandat)
Le tribunal nous fait entrer: le mandataire, l’agent immobilier, et nous. Il reprend note des éléments de notre offre et nous invite à sortir pour voir les autres personnes.
Les autres personnes sont entendues.

Procédure normale et classique,
comme suit:
liquidatuin judiciaire organisée par le mandataire,
annonces et visites (mandataire ou AI, ou autre, ….)
réception des offres,
offres transmises au Tribunal,
Tribunal statue !
sauf que dans ce type de procédure, toute réserve ou condition suspensive est refusée (sauf exception)
et compte seulement : identité du potentiel acquéreur, financement, prise en l’étatt !

Le tribunal nous fait à nouveau venir en nous posant 3 questions:
1: est que vous êtes au courant que le voisin apprécie peu les activités bruyantes? (ce que nous

Picsou24
a écrit :

savions)
2: prenez vous le bâtiment "en l’état"? Nous nous faisons précisez ce qu’ils entendent par en l’état.Ils  nus indiquent que c’est le bâtiment, non débarrassé de ses encombrants (alors que le mandataire le semaine courante nous avait indiqué s’occuper de vider le bâtiment!)
3: maintenez vous ou bonifiez vous votre offre.
Là, nous tombons des nues car les autres personnes avaient fait leur offre initiale 35 % en dessous!
Le tribunal nous indique que nous devons répondre sans délai.
Je fais part de mon étonnement au mandataire et au tribunal car comme il devait vider le bâtiment, nous ne pouvons estimer sur l’instant le cout et la responsabilité de ce fait.
Bref, nous relevons notre offre de 2000euros, nous engageons à le prendre en l’état à l’exception d’un type d’encombrant qui nécessite un recyclage onéreux que nous n’avons pu quantifier.

La, le Tribunal, vous fait une fleur,
sous entendu, estes vous conscient de la situation, des risques et frais afférents ….
a vous de tout budgeter

Picsou24
a écrit :

Les autres personnes sont invitées à passer après nous.

Le tribunal nous indique qu’il statuera sous une semaine et qu’il donne ce délai à nos concurrents pour trouver leur financement.

encore 1 fleur, vous avez 1 semaine pour cogiter ce que je vous explique plus haut !

Picsou24
a écrit :

Nous contactons le mandataire et l’agent le lendemain. Il semble que nos concurrents aient fait la même offre en terme de tarif mais sans condition suspensives pour l’enlèvement des encombrants, en un mot, ils nous passeraient devant si ils ont leur financement.

sous entendu,
vos concurents savent à quel prix vous y allez,
a eux de se caler en conséquense !

IPicsou24
a écrit :

Je trouve assez incroyable qu’alors que le justificatif de financement semblait être un préalable, alors même que le mandataire disait vider le bâtiment, qu’alors même que nous signons au prix du mandat, nous retrouvons à devoir nous prononcer dans la minute qui suit sur une offre faite par des gens qui auront 5 jours pour trouver leur financement.

Le mandataire nous dit en substance: vous pouvez faire un courrier ou vous proposer d’améliorer significativement votre offre afin de faire reconvoquer tout le monde, si le tribunal le vent bien.

donc vous avez acceptez les promesses,
sachant que les promesses n’engagent que ……………….

Picsou24
a écrit :

Je n’ai pas envie que le bien nous échappe, je n’a pas envie de surpayer, je n’aime pas qu’on se paie ma tête.
Je pensais faire un courrier indiquant que je me permettais de revenir vers eux étant donné que nous avions réuni tous les critères initiaux et qu’on nous donne 2 minutes pour nous décider alors que les concurrents ont 5 jours. Aussi, si (et seulement si?) les concurrents défaillaient, nous pourrions revoir significativement notre offre. (préciser dans ce courrier la nouvelle offre ou laisser venir?)

Que pensez vous de la situation, avez vous des conseils?

recalculez et affinez votre projet, !
de la découlera les couts et donc le prix acceptable pour vous ………

et ensuite saoyez patient et réactif,
ce type de vente peu prendre de 3 à 9 mois avec de potentielles conséquences non prévues

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#4 19/05/2019 20h31 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Il s’agit d’un local commercial.
Ils ont laissé une semaine de délai pour que nos concurrents trouvent leur financement, mais pour nous ils n’ont rien proposé.
Si je comprends bien, ils ne se cassent pas la nénette, c’est le far west, l’acheteur prends en l’état,  il allonge les ronds et point final, pas d’état d’âme, à l’acheteur de s’y faire, ou de passer son chemin.

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#5 19/05/2019 21h05 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Une offre remise au juge commissaire ne peut être retirée, elle peut simplement être rehaussée.

Le fait de retenir comme valable une offre déposée (condition suspensive et ou chèque de banque joint de tout ou partie du prix) est un peu à la libre appréciation du magistrat consulaire, lequel n’est pas Un juge professionnel mais souvent un chef d’entreprise (parfois ex en retraite) du cru.

A noter que si le juge écarte votre offre, seules les « parties intéressées » peuvent déposer un recours : en français courant, circulez y a rien à voir…vous ne pourrez rien y faire car un candidat n’entre pas dans cette définition.

Il est parfois possible de vous passer de l’agent immo en prenant directement attaché auprès du mandataire : c’est d’ailleurs la que vous obtiendrez les meilleures infos pour le dossier, d’ou Ma suggestion de passer par un avocat au bon relationnel local.

Sur un local commercial, je vous conseillerai de faire part de votre projet aux élus du coin (maire, conseiller départemental, député..) , en province tout le monde se connaît et vous pourrez peut être trouver des appuis inattendus … ou vous faire court-circuiter à contrario si votre idée suscite des convoitises.

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#6 19/05/2019 23h44 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Serenitis : vos explications sont extrêmement intéressantes et manifestement basées sur l’expérience.

Juste un bémol quand vous écrivez "Sur un rachat de société à la barre que j’ai obtenu, j’ai ensuite appris qu’une offre 4 fois supérieure en prix avait été déposée. Autant vous dire que le prix n’est jamais le seul facteur d’attribution."

C’est tout à fait vrai sur un rachat de société où de nombreux critères rentrent en compte. On peut par exemple payer l’entreprise 1 € à condition de sauvegarder l’emploi, à condition bien sûr d’avoir un projet qui tienne la route ; je l’ai déjà vu.

En revanche, sur la cession des biens, le seul souci du juge commissaire devrait être de faire rentrer des sous pour payer les créanciers. Les offres ne devraient en principe être évaluées que sur le prix et la capacité du candidat à payer le prix. Le "numéro de claquettes" peut influer, comme d’autres considérations, mais il ne devrait pas.

Picsous24 : la procédure n’impose pas de recevoir les acheteurs. Il y a une part de la pratique qui vient de la coutume locale et de la personnalité du juge. Vous trouverez une très bonne explication de la procédure ici, qui se réfère aux textes mais aussi à la pratique telle qu’observée : Cession des biens du débiteur (en liquidation judiciaire)

Désolé de le dire crûment, mais dans une telle procédure, soumettre l’offre à une condition suspensive était une erreur de débutant. Comme écrit plus haut, le souci du juge est de liquider, donc de faire rentrer des sous de façon certaine. Pour cela, il lui faut un prix et une capacité à payer ce prix, et c’est tout. Toute condition et tout atermoiement vont entacher l’offre d’une moindre fiabilité à ses yeux, voire la disqualifier carrément.

Vos problèmes d’encombrants auraient dû être budgétés dans le prix proposé. Par rapport au prix de marché, votre offre doit inclure une large moins-value "risques et coûts spécifiques à cette procédure".

A noter que ce que vous appelez des encombrants sont en fait des biens meubles appartenant à l’actif à liquider, entreposés dans le bâtiment vendu, mais pas vendus avec. Si la cession ne porte que sur le bâtiment comme c’est très probable, et que vous êtes l’acheteur, vous pourriez devoir sommer (par huissier) le liquidateur de récupérer les biens meubles et dans ce cas, à défaut de réponse dans tel délai, ils seront considérés abandonnés. A moins que les écrits que reçoivent l’acheteur ne précisent que le contenu du bâtiment est vendu avec ? J’avoue que je ne connais pas bien cette procédure.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2019 23h50)

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#7 20/05/2019 08h48 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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@Bernard2K :

vous avez raison sur votre approche, et la prudence également d’usiter du conditionnel quand vous dîtes que le juge devrait, car entre la théorie et la pratique…

je connais assez bien mon TC local, j’ai d’ailleurs appris récemment que mon nom lui resterait attaché  comme la première affaire conciliée réussie dans ce dernier, expérience qui m’a beaucoup appris sur la gestion réussie des conflits.

Ma "matière" de prédilection est le social pour lequel mon syndicat me sollicite afin de devenir conseiller employeur au CPH à la prochaine mandature suite à plusieurs passages remarqués en audience ces dernières années : cette fonction étant incompatible avec une fonction dans la section commerce qui m’intéresse également, je réserve ma réponse à ce jour.

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#8 20/05/2019 16h15 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Bonjour, j’ai recemment fais une offre de prix sur un bien appartenant à une SCI en liquidation.

Je me permet de poster ici car ma situation colle au sujet et pour avoir l’avis d’autres memebres.

Le bien:
Local de bureaux rdc accessible PMR dans un immeuble de 1993 bien tenu
open space de 50 m2 avec 2 grandes vitrines + wc 3 m2 + bureau de 15m2.
en plus 3 parkings dans garage sous-terrain
electricité quasi aux normes (inter diff à remplacer), surface entierement carrelée avec carrleage blanc/beige en bon état
TF - 1500eur/an - elevée par rapport au loyer potentiel, charges env 100 eur/mois
l’emplacement n’est pas premium, mais le quartier n’est pas mauvais.

Les travaux:
travaux à prevoir: degat des eaux ayant fait tomber une dixaine de plaques phoniques du plafond - à remplacer, murs par endroits abimés, enduit de rebouchage et fibre de verre, une cuisine à installer

L’emplacement:
L’emplacement amha va prendre de la valeur - projet de démolition de l’ancienne prison (1870) à moyen terme et transformation en parc ou construction de loft juste à coté.
L’emplacement est loin détre prmium, mais à 10 min à pied de l’hyper centre ville, à 3 min d’un arret de tram, à 15 min en transports en communs de la gare centrale et à 25 min en voiture d’un aeroport international

Le prix:
Affiché à 40 k j’ai fais une offre argumentée par rapport a certain élements decrits ci-dessus de 27k sans conditions suspensives.

L’agence m’a demandé de fournir mon identité et un extrait d’avoir sur compte.
L’AI m’a ensuite dis avoir transmis l’offre au liquidateur et ce dernier a accepté de la presenter au juge.
Je suis passé à l’agence signer une offre d’achat décomposé comme suit:

22k net vendeur + 5k agence + 3.2k notaire + 1.4k frais de purge (liquidation). Mon offre est valable  sans conditions mais c’est evidamment le juge qui va accepter/refuser.

La rentabilité:
Situation idéale: loué 600 eur + charges + TF à la charge du locataire - vers les 20% net avant impôts
Situation plus réaliste: loué 500 eur + charges, TF à ma charge - vers les 14% net avant impôts
sans prendre en compte le risque de vacance locative que j’ai du mal a estimer à cet emplacement

La suite de la procedure:
J’ai demandá à l’AI si d’autres offres allaient être receuillis par l’agence pour être transmise au liquidateur afin d’être presentées au juge? Il m’a repondu que non, à vrai dire j’étais assez dubitatif, mais me suis dit OK pourquoi pas, on est dans une ville moyenen de province, peut etre il n’y a pas tant d’acheteurs sans conditions que ca et le l’emplacement ne fait pas réver à premiere vue.

Je me suis dis l’affaire est dans le sac et dans 6-7-8 mois j’ai les clefs.

Ayant lu l’histoire de Picsou, j’ai un maintenant le doute qui s’installe.
Mes copains investisseurs sur la ville me disant que meme à 40 k - prix d’affichage c’est une bonne affaire. Je n’en suis pas persuadé, certes à 40k on touche le local à un prix faible par rapport à un cout de construction neuf, mais la renta et le risque de vacance locative me fait dire que mon offre est correcte.

l’agence à laissé l’annonce sur lbc, et son panneau sur la vitrine du local.

Les questions que je me pose:
Qu’en pensez vous?
Puis-je etre réelement le seul dossier presenté au juge?
Est-il possible de faire appel à un nouvel acheteur (ami du liquidateur, du juge, un investisseur/notable connu par les intervenants) qui pourrait se gréffer sur le coup alors que la procedure est déjà bien avancée?
Que se passe pour la liquidation si mon offre est refusée par le juge? Le liquidateur va-il revenir vers moi pour me faire relever mon offre?
Et si je maintiens et que c’est quand meme refusé où vont-ils trouver des sous frais pour rembourser les créanciers?

Je vous remercie par avance.
Zaser

Dernière modification par zaser (20/05/2019 16h40)

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[+1]    #9 20/05/2019 18h30 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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@zaser :

Tout d’abord, je suis étonné de la TF à 1500€ qui me semble bien élevée : si vous faites affaire, je vous invite à vous rendre au CDI avec votre acte de propriété et à confronter en détail avec leurs données à eux. J’ai eu le cas sur mon premier local qui avait une TF faramineuse et ma visite, pas très bien engagée au départ, a permis de mettre en évidence que mes places de parking étaient le bug informatique. Je détiens 6% d’une indivision de 100 places qui étaient devenus pour le CDI 100 places en PP, légèrement différent !

Pour la TF, sauf bail précaire, vous n’avez aucune raison de ne pas la récupérer sur le locataire !

Concernant l’emplacement, j’ai appris qu’un texte récent permet de taxer en plus la PV sur vente si un ouvrage public important venait a valoriser le quartier : exemple gare tgv qui vient se greffer à 1 km d’une zone défraîchie qui voit son prix m2 monter ne flèche.

Sur votre démarche, vous dites que l’AI est l’interlocuteur du juge : cela me semble habituellement être plutôt le mandataire nommé comme liquidateur. Personnellement, je n’apporterai que très peu de crédit à ce peut vous dire l’AI.

Il est possible que vous soyez la seule offre reçue, cela ne veut pas pour autant dire qu’elle sera acceptée.

J’ai fait une offre en urgence en octobre 2017 bouclée la veille de mon départ en congés sur un local d’une sci en LJ : 18 mois plus tard, le local est toujours vacant et la sci en cours de liquidation. Le mandataire m’a exceptionnellement autorisé a retirer mon offre dans la mesure où je lui ai soulevé un problème d’urbanisme (je suis par ailleurs locataire du local adjacent…) dont le mandataire n’avait pas alors connaissance, créant un sacré sac de noeuds qui a mon avis explique la durée de la procédure en cours.

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#10 20/05/2019 19h06 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Serenitis, pouvez vous en dire plus sur votre offre "en urgence".

L’urgence venait du fait de votre départ en congés?
Ou bien du fait que le liquidateur n’avait rien à presenter au juge et avait besoin d’une offre "providentielle"?

Vous etes donc passé directement par le liquidateur?
Dans quelle conditions? Conaissance personelle, demarchage du liquidateur par vos soins en direct (ou l’inverse?)

Dans mon cas je passe bien par l’agence, qui transmet mon offre au liquidateur qui a accepté de la presenter ua juge, qui va trancher.

Si l’offre passe, je me rend compte que plsu de 30% du prix va en divers frais. et pour cause: pas mal de monde qui se paient sur la bète!
En enlevant les frais d’agence le net vendeur pourrait monter à 27k, les creanciers aurait ainsi plus de chance de récuperer leur créances. Mais j’imagine que l’idée derière la presence de l’AI est qu’en intervanant en tant que "profesionnel" de l’immobilier, il sécurise par son estimation la chaine et permetterai d’éviter le copinage de certains investisseurs avec le liquidateur.

Qu’en est il en rálité à votre avis?

Dernière modification par zaser (20/05/2019 19h07)

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#11 20/05/2019 19h31 → Picsou24 : étude de cas immobilier (vente au tribunal de commerce) (immobilier, litige, tribunal)

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Pas de complot pour l’urgence…c’etait Juste mes congés imminents dont j’ai du faire abstraction le temps de faire mon offre.

J’ai volontairement fait abstraction de l’AI en joignant directement le MJ, aucune difficulté car j’avais déjà bossé avec eux sur une reprise de société finalement avortée, mais nous avions eu un bon feeling alors.

Je ne pense pas qu’un TC voit une quelconque urgence dans un local qui peut traîner des années comme le cas que je vous ai donné, il n’en serait pas de même si nous étions sur une LJ de société avec autorisation de continuation donnée pour 1 mois seulement afin de sauvegarder l’emploi.

Pour avoir échangé avec des magistrats consulaires, en schématisant leur première priorité est l’emploi au local, leur seconde est le tissu économique local, vient ensuite les créanciers dont les prioritaires, impôts Urssaf ags,  deja loin derrière les banques qui sont le nerf du financement et en dernier les créances dites chirographaires, les dernières payées ou plutôt impayées (le MJ donne au créancier un beau papier de fin de non recevoir faute de liquidités qui lui sert de Justificatif comptable le plus souvent..)

Pour moi si le MJ met en place un agent, c’est juste pour ne pas s’embeter A faire les visites du bien et se couvrir en cas de reproche d’un dossier qui traîne.

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