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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/05/2019 21h33

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Bonjour,

Je vous soumet cette étude pour avis

VOTRE PROFIL

- Ingénieur industriel, 32ans, TMI 51.5  RFR 45k€ mais 4 parts, revenus 70k€ couple

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 3/5
- Fiscales         3/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) 4/5
- Sociales         4/5
- Temps disponible     2/5

J’apprend vite

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison, appartement
- Année de construction : 1960
- Étage R+1 chaque niveau environ 80m²
- Déjà occupé
- Chauffage  individuel ? gaz condensation ?
- persiennes ?
- Espaces verts , jardinet 120m² ?
- Compteurs d’eau et d’électricité individuel

- Décoration :  / vieillotte /

LOCALISATION DU BIEN

- Rosny sous bois 93
- périphérie
- proche université, accès transports
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien  : Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 395k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé:
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : 10k€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM : 3000
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 1000€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 13.5%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 54.6k€ (100-20)-4000/404000 = 9.8%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0 €
- Type de crédit : 404k€ amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.5
- Durée du crédit 25ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés 5000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : rien

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP ou LMP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI oui 15.5¨%
- Cash flow positif

COMMENT OBTENIR DE GROSSES RENTABILITES ?

Découpage maison en colocation des chambres
qu’en pensez vous?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)

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#2 16/05/2019 22h22

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Vous pouvez donner un peu plus de chiffres?
- surface habitable?
- nombre de baux?
- loyer mensuel avec ou sans charges?
- taux de vacance?
- gestion En direct?

Vous apprenez vite, mais prenez le temps de nous expliquer votre projet 🙂.


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#3 17/05/2019 08h21

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En plus des excellentes questions du collègue, j’ajouterais : comment ça "déjà occupé" : qui l’occupe, avec quel titre d’occupation et quel loyer ?

Par ailleurs, ce fil fait un peu doublon avec ce fil de discussion : Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ?

De ces deux fils, il ressort que vous ne savez pas quoi faire avec cette maison. C’est quand même troublant, d’habitude quand on envisage de mettre 400 k€ dans un investissement, on a un projet précis. Notamment quand vous dites que vous pourriez en faire votre RP ou votre RS. L’endroit où on habite, c’est quand même important. Votre femme et vous voulez habiter dans cette maison, oui ou non ? Dans combien de pièces, que reste-t-il pour la partie locative ? Faut-il prévoir la possibilité que la famille s’agrandisse ?

Pourriez-vous donc nous décrire votre projet, votre envie concernant cette maison ?


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 17/05/2019 10h11

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J’ajouterai que 1.5% assurance incluse sur 25 ans me semble très optimiste, et que 5000€ d’épargne de précaution ne me semble pas beaucoup pour un projet à 400k€.

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#5 18/05/2019 01h26

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Je complète :

Investissement locatif uniquement (l’idée de la résidence principale est a oublier, je ne vais pas y résider et tricher me portera préjudice tôt ou tard)

Déjà occupé par le propriétaire habitant (résidence principale) le bien sera libre dès l’achat conclu

- surface habitable : 180m²
- nombre de baux : objectif de 8 (colocation meublé)
- loyer mensuel avec ou sans charges : 4550€ avec charges
charges : chauffage gaz (chaudière condensation) électricité / consommation d’eau et divers abonnements estimée à environ 3000€/an
- taux de vacance : 1 mois / 2 ans
- gestion En direct : oui
- Réalisation des travaux par moi même et de l’aide (3-4 artisans de la famille)

L’épargne disponible est faible, 5k€ ?
Quel serai le juste montant pour démarrer?
je peux avoir en réalité 70k€ de liquidité disponibles que je souhaitais investir ailleurs.

Effectivement, le projet est doublon avec l’autre fils,
le 1er était pour avoir un avis sur la division, que je ne souhaite finalement pas faire (après visite urbanisme et lecture des différents sujets sur le site)

Celui-ci est clairement pour de la colocation meublé (sans aucune division) et c’est ce que je souhaite faire de la maison.

Les plans sont fait, les objectifs plutôt claires smile
8 belles chambres respectant tous les critères ELAN/ALUR

Qu’en pensez vous?

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#6 18/05/2019 07h39

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Votre prévision est beaucoup trop optimiste :
- vacance 1 mois tous les 2 ans n’est pas réaliste
- charges annuelles insuffisantes, il vous faut prévoir un budget annuel pour les réparations
- épargne insuffisante
- quel est le montant pour meubler le bien?

L’épargne est à estimer fonction de la précision avec laquelle vous avez défini votre budget. Si vous avez tout prévu avec de la marge, l’épargne peut être minime ce qui n’est pas votre cas.

Dernière modification par lachignolecorse (18/05/2019 08h05)


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#7 18/05/2019 09h07

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-Quel serai la juste hypothèse de vacance locative? si je considère le pire des cas 3 mois / an sur toutes les chambres est-ce plus réaliste?

-Charges insuffisantes:
Ce que j’ai prévu: 30€ par mois et par locataire ce qui prend en compte :
    -les éventuelles réparations
    - l’entretien du jardin, de  la maison, des réparations
    -La consommation d’eau

je vais passer de 30 à 50 soit 6000€/an

Ce qui n’est en réalité pas inclus:
    - le chauffage au gaz et elec (chacun aura son nom au contrat EDF)

Quel sont vos conseil sur une hypothèse de charge plus réaliste?

L’épargne est donc insuffisante, j’ai fais une hypothèse très optimiste.
Considérer 1 an de crédit + paiement des charges est-ce plus réaliste?
Si oui, j’augmenterai l’épargne à environ 30k€

J’espère meubler le bien pour 3000€ mais je pense encore une fois être trop optimiste vue la taille…

Dernière modification par talel94 (18/05/2019 09h14)

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#8 18/05/2019 09h22

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Un peu de sérieux….

Vous avez combien de compteurs électriques dans la maison? 1 seul ou 9? Si c’est 1 seul compteur, connaissez vous le prix pour refaire l’électricité?

La plupart des travaux sont à la charge du propriétaire, à cause de l’usure. C’est d’autant vrai pour une colloc.

La maison fait 180m2, 8 lots. Ça fait combien de m2 privatifs par lot? 560/mois+charges est-ce dans les prix du marché? Si la municipalité décide d’encadrer les loyers, ça donne quoi?

Pour les meubles, faites la liste et trouvez les prix… 8 lits, 8 armoires, 8 bureaux, 1 cuisine…


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#9 18/05/2019 19h50

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bonjour,

Le bien vient de ce vendre à deux investisseurs qui souhaites le diviser pour de la coloc

Je laisse donc tomber et vais bouquiner un peu avant de refaire une étude

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