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#1 09/05/2019 02h35

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Bonjour,

Ma femme et moi même souhaitons acquérir un logement (destination habitation) pour le louer à un medecin libéral (elle même) et 1 autre (ou autre prof lib).

Jusqu’ici rien de compliqué, les prof lib font une demande à la mairie et pas de souci c’est standard.

Par contre je me posais la question de l’optimisation et l’envellope fiscale.

Le bail sera à priori un bail pro. Quelle est la meilleure enveloppe pour détenir ce bien ?

Indivision, SCI IS ?

Sachant que probablement elle pourra déduire de ses BNC le loyer payé mais je souhaitais savoir si en tant que bailleurs on pouvait éviter la fiscalité des revenus fonciers ? Existe il l’équivalent d’un régime meublé pour louer à des prof lib  par ex ?

Merci pour vos retours

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, médecin

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#2 09/05/2019 06h35

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Bonjour. Le montage via une sci est plus que classique dans votre cas. La pluoart des médecins que je connais ont fait ce montage.

Oui elle pourra déduire de ses revenus le montant de la location.

Je vous conseille de vous rapprocher d’un expert comptable pour l’optimisation du montage.

Dernière modification par lachignolecorse (09/05/2019 06h36)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#3 09/05/2019 07h52

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SCI en option IS du coup ?

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#4 09/05/2019 07h52

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Bonjour,

votre femme serait à la fois la propriétaire (si elle est propriétaire en nom propre) et la locataire. Cela nécessite une petite réflexion sur la "location à soi-même". Heureusement, c’est possible : Location à soi-même - Page - Cerfrance

A part cela, votre projet n’a rien de particulier du fait que c’est loué à une profession libérale. Toute location nue est imposée en revenus fonciers, et c’est pareil qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial, d’un local professionnel… Certes, c’est un bail professionnel, et alors ? Ca ne change rien à la fiscalité.

Donc, comme pour toute location nue, les moyens de diminuer la fiscalité sont :
- faire un bon paquet de travaux pour bénéficier du déficit foncier.
- SCI IS. C’est imposé comme une entreprise (bénéfice = recettes - charges - amortissements), on oublie totalement la logique des revenus fonciers.
- locaux équipés. C’est l’équivalent, pour un locataire pro, de la location meublée. L’avantage est que c’est imposé en BIC, au réel, donc avec déduction des amortissements. C’est très similaire au LMNP au réel sauf que le bailleur est redevable des cotisations sociales sur ce revenu dès le premier euro.
Il faut, pour remplir la condition de locaux équipés, que le bailleur fournisse à ses frais l’ensemble du mobilier utile à l’exercice de la profession : tables, chaises, bureau, étagères, téléphone, ordinateur, table d’auscultation, et sans doute aussi tous les appareils (tensiomètre, etc.)… Votre femme se pliera sans doute à l’exercice au vu du gain fiscal, mais pour son futur collègue, c’est moins évident. Les médecins sont des gens riches et indépendants. Dans libéral, il y a "libre". On voit mal un médecin déjà installé renoncer à amener son propre matériel ; et même pour un débutant, demander à son bailleur de bien vouloir lui renouveler son ordinateur ou lui acheter tel nouvel équipement, ça risque de paraître très étrange à ce médecin, qui risque d’aller ailleurs pour avoir un bailleur "normal" qui le laisse tranquille, au lieu d’un bailleur qui s’immisce dans sa pratique du fait qu’il lui donne à bail tout son équipement professionnel.
Pour en savoir plus, faites une recherche sur le forum et sur l’internet sur les termes "location locaux équipés", en ajoutant si nécessaire le mot clé BIC.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2019 07h55)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 09/05/2019 08h46

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Merci pour votre retour en fait je cherchais surtout à savoir si on pouvait avoir de la location meublée (en régime BIC), enfin l’équivalent. J’avais vu les locaux équipés par contre je ne savais pas qu’il y avait des cotisations sociales dès le premier euro (à contrario du LMNP) ce qui est quand même je trouve un frein.

Plus encore que de fournir les équipements.

Je vais chercher locaux équipés sur le forum.

Je pensais cependant que le statut de loueur de locaux équipés ne fonctionnait qu’avec des biens à destination "bureaux" ou "commercial" et non habitation..

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#6 09/05/2019 09h34

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[img]Je sais que Roudoudou sait deja tout cela, mais je rappelle des bases

Pour pouvoir exercer à paris en terme d’urbanisme, il faut une autorisation de changement d’usage à titre personnel, qui n’a plus rien d’automatique comme avant

Donc Roudoudou aura vérifié la base, à savoir 50m2 par pro, 150m2 max par local, et pas dans les quartiers à prédominance de bureaux. Pour Roudoudou, il y a une partie du 16eme et 17eme classé car je sais un peu où il cherche

Pour les RDC, c’est plus simple

Pour les détails et autres conditions, il faut consulter le reglement municipal

www.api-site.paris.fr/paris/public/2018 … solidé.pdf

J’ai "vendu" un local d’habitation de 90m2 au RDC au des dentistes dans le 8eme, la mairie a refusé le changement d’usage à titre personnel même pour un RDC

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5622_capture_decran_2019-05-09_a_092106.png]compensation[/url]

Comme ils avaient mis une condition suspensive dans le promesse, ca a capoté
Donc Roudoudou, mettre une condition suspensive si c’est possible

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5622_capture_decran_2019-05-09_a_091643.png

Dernier point, verifier le RCP

Pour finir sur la question de Roudoudou

Comme il veut quitter lia France, je répondrai IS, pour ne pas être imposé aux RF à 27,5%, 37,5%, 37,2% ou 47,2% en fonction de là où il habite et de son revenu foncier net

Si beaucoup de travaux, pourquoi ne pas examiner l’option RF

Le plus smart pour moi est de créer une SCI sans option qui détiendra le bien qui sera détenue par sa SC à l’IS. A valider avec la situation fiscale de sa SC IS pour ne pas dépasser de 38K en regime de croisière

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#7 09/05/2019 10h15

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Hello TSSM,

Merc.i pour votre retour très concret.

En fait pour la surface je suis en reflexion + offre sur un bien de 50m2, secteur 17e mais ils sont a usage d’habitation en RDC. J’ai en effet prévu de mettre une condition suspensive, sinon c’est risqué. Après d’après ce que j’ai lu sur le site de la mairie de paris on rentre dans des cas standard sans compensation.

Je serais curieux de savoir par quoi a été motivé le refus dans le 8e ? la surface ? (le vrai car ce qui est évoqué dans votre extract est assez "général")

Je convoite plutot des biens de 50m2 ou moins dans le 17e/9e

Effectivement la SCI IS m’a l’air être le mieux, comme j’en ai déjà une tant mieux, la SCI IR détenue par la SCI IS apporterait quoi par rapport à le faire détenir direct par une SCI IS ?

Pour le dépassement du seuil des RN pour IS à 15% disons que j’y suis déjà dans ma SCI IS actuel mais grace aux amortissements d’US ou peut être des murs si j’achete avec ca devrait compenser et me laisser en dessous du seuil non ?

Dernière modification par roudoudou (09/05/2019 10h29)

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#8 09/05/2019 11h09

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Je crois que Tssm veut dire sans option de TVA. Sinon, je ne comprends pas non plus l’intérêt car une SCI à IR détenu à 100% par une SCI à l’IS devrait faire une compta/imposition à IS de toute façon (si j’ai bien compris le truc).

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#9 09/05/2019 11h25

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Pour rebondir en lisant le reglement de la mairie de Paris le 8e est un cas particulier, donc je crois comprendre pourquoi ils ont eu un refus :

Article 4bis : Lorsque la demande est déposée sur le fondement de l’article 4.3, l’autorisation visant au
changement d’usage de locaux d’habitation accordée à titre personnel sans compensation en rez-de-chaussée
est limitée à 50 m² par local dans le 8ème arrondissement.
Dans tous les autres cas, le régime des autorisations relève des dispositions de l’article 2 du présent règlement
à l’exception de l’article 4 2°)..

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#10 09/05/2019 11h26

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roudoudou a écrit :

Effectivement la SCI IS m’a l’air être le mieux, comme j’en ai déjà une tant mieux, la SCI IR détenue par la SCI IS apporterait quoi par rapport à le faire détenir direct par une SCI IS ?

La marie de Paris fait ce quelle veut et elle est très dogmatique, donc j’en sais rien. Aucune explication du maire du 8eme non plus à l’époque …

Généralement j’essaie d’être assez précis en terme de fiscalité. Je pensais que vous auriez vu les "optimisations" possibles

Carignan n’a pas opté dans son montage, il y a peut être une raison ?

Kabal a écrit :

SCI à l’IS devrait faire une compta/imposition à IS de toute façon (si j’ai bien compris le truc).

Oui, c’est cela parcequ’elle est détenue par une société IS. Elle suit le regime fiscal de son/ses propriétaires quand elle n’a pas opté

Dernière modification par Tssm (09/05/2019 11h27)

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#11 09/05/2019 11h28

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Si je comprends bien, on a une SCI à l’IR qui réagit comme une SCI à l’IS mais qui n’en est pas une puisqu’elle n’a pas optée pour cela ? Cela ne sert qu’en cas de changement de propriétaire dans ce cas ? Si on passe d’une personne morale à physique. Ou dans le cadre d’un démembrement ?
J’avoue que je suis intrigué.

Dernière modification par Kabal (09/05/2019 11h30)

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#12 09/05/2019 11h30

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En résumé je retiens que à LT ca semble mieux la SCI IS surtout pour les frottements fiscaux et en cas d’imposition forte des RF, c’était la reflexion que j’avais.

Car pour moi les RF c’est au moins du 40/50% même avec le micro foncier ou les charges.

Je n’ai pas vu les optimisations je suis pas bon en fiscalité et c’est "prise de tête"…

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#13 09/05/2019 16h13

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Tssm a écrit :

Carignan n’a pas opté dans son montage, il y a peut être une raison ?

Pour l’IS? Ma SCI n’y a pas opté mais 99% du résultat fiscal est imposé dans le holding, lui même à l’IS. Et je n’ai que 1% du capital, donc 1% du résultat fiscal en RF (autant dire que c’est négligeable).

Sinon et pour le montage de Roudoudou, j’ai eu la même réflexion : RF imposés de façon absurde, donc SCI avec fiscalité IS.

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#14 14/05/2019 22h50

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Petite question, les biens pour du pro les banques me disent qu’ils financent sur 15 ans pas plus, y a pas un moyen de faire mieux ?

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