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#1 07/05/2019 00h12 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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Une question me taraude depuis quelque temps…

J’ai fait l’acquisition de 2 lots (appartement + garage) sans que la valeur de chacun ne soit convenue dans l’acte.

En cas de revente séparée du garage (<15 000 € donc sans plus value possible le concernant), comment sera valorisé l’appartement pour le calcul d’une éventuelle plus value dans le futur?

- Au prix d’achat global (appartement +garage) avec frais (notaire+travaux) moins le prix de revente du garage

- Au prix d’achat global (appartement +garage) avec frais (notaire+travaux)

Sachant qu’avec la 1ere proposition, utiliser un prix de revente pour déduire un prix d’achat manque de réalisme…

Mots-clés : appartement, garage, plus value

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[+1]    #2 07/05/2019 07h07 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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La plus value sera calculé lors de la venet de l’appartement

Prix vente  -  Prix achat global - prix de vente garage = Plus value imposable.

C’est une forme de report de la plus value pour une revente en deux fois.
La non plus value du garage ( -15.000 € ) ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul final à la revente de l’appartement.


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#3 07/05/2019 09h29 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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Est-ce que ce vous décrivez ne s’applique que lors d’un achat d’un lot principal avec un petit lot (garage, cave etc…) simultanément?

Est-ce le même raisonnement si on a acheté un bâtiment de 1 lot, que l’on divise en 2 (proprement, dans les règles avec géomètre) et que l’on vend en 2 fois séparément?

Intuitivement, j’aurai dit que le notaire faisait des prorata pour calculer les plus value au fur et à mesure des ventes…

D’ailleurs, que se passe-t-il si on ne vend qu’un des 2 lots?

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#4 07/05/2019 11h06 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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Philippe30 a écrit :

La plus value sera calculé lors de la venet de l’appartement

Prix vente  -  Prix achat global - prix de vente garage = Plus value imposable.

C’est une forme de report de la plus value pour une revente en deux fois.
La non plus value du garage ( -15.000 € ) ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul final à la revente de l’appartement.

Dans ce cas, il est plus intéressant de faire le contraire : vendre l’appartement (aux prix global maximum autorisé) puis le garage afin que ce dernier puisse absorber toute plus value reportable (puisqu’il n’est pas imposé jusqu’à 15 000 euros).

Pour aller plus loin, est-ce que les frais d’achat sont aussi proratisés par lot lors de chaque revente?

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#5 07/05/2019 16h36 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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@Philref92

Ca changera quoi de vendre l’appartement en premier , il y aura un calcul de plus value dessus également….

Le calcul sera le suivant prix de vente de l’appartement - valeur théorique du parking ( -15.000 ) à cela sera déduit le prix d’’achat avec également la déduction de la valeur du parking.

Si on joue avec des poupouilles de 1000 à 3000 € en terme de plus value c’est insignifiant sinon si on aborde un montant au dessus de 10.000 e l’impact des 15.000 € du parking ne pourra pas jouer.

Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000


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[+2]    #6 07/05/2019 20h36 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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Bonsoir,

Je partage la vision de Pierrot 31

L’ article "RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition" du BOFIP stipule à la côte 130 :

[i]"G. Cession portant sur une partie d’un bien

La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l’annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d’acquisition dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même ( article 74 SF de l’annexe II au CGI ). "

Donc la plus value liée à l’appartement sera calculée de la façon suivante :
PV = prix de vente de l’appartement - fraction du prix d’achat afférente à l’appartement

De cette façon, on a :

PV1 + PV2 = prix de vente de la partie 1 - prix d’achat de la partie 1 + prix de vente de la partie 2 - prix d’achat de la partie 2 = Prix de vente de la partie 1 + prix de vente de la partie 2 - prix d’achat global

ce qui est équivalent à la PV pour une vente en bloc

Le notaire chargé de la vente va effectuer le calcul et va devoir déterminer cette valeur en se basant sur les prix de vente de biens comparables à l’appartement  et au garage à l’époque de l’achat pour évaluer la fraction du prix de vente …  en cas de division de biens atypiques, on peut retenir le nombre de tantièmes de copropriété attachés à chaque fraction (j’ai personnellement vu appliquer cette méthode pour un achat d’un grenier).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/05/2019 22h16)

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#7 07/05/2019 22h10 → Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ? (appartement, garage, plus value)

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Philippe30 a écrit :

@Philref92
Le calcul sera le suivant prix de vente de l’appartement - valeur théorique du parking ( -15.000 ) à cela sera déduit le prix d’’achat avec également la déduction de la valeur du parking.

Si on joue avec des poupouilles de 1000 à 3000 € en terme de plus value c’est insignifiant sinon si on aborde un montant au dessus de 10.000 e l’impact des 15.000 € du parking ne pourra pas jouer.

Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000

Je vous avais mal compris alors.

Philippe30 a écrit :

Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000

Justement sa valeur et bien inférieure à 15k, du coup j’entendais profité de cette différence…

Canyonneur75 a écrit :

ce qui est équivalent à la PV pour une vente en bloc

Le notaire chargé de la vente va effectuer le calcul et va devoir déterminer cette valeur soit  en se basant sur les prix de vente de biens comparables à l’appartement  et au garage à l’époque de l’achat pour évaluer la fraction du prix de vente …  en cas de division de biens atypiques, on peut retenir le nombre de tantièmes de copropriété attachés à chaque fraction (j’ai personnellement vu appliquer cette méthode pour un achat d’un grenier).

Ça parait logique en en effet. Et c’est ce que j’avais anticipé lors de l’achat (pour les tantièmes).

Dernière modification par Philref92 (07/05/2019 22h11)

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