Immobilier locatif : que faire une fois les prêts remboursés ?

Alanito · #1

Bonjour,

Je viens de me lancer dans l’immobilier mais je me pose déja des questions pour le futur (si j’y arrive bien évidement) et également aimerait savoir comment cela peut fonctionner.

Donc ma question est, une fois que l’on a rembourser ses prêts pour disons environs 10 appartements, est-ce que l’on peut mettre ces biens à gérer et dégager de bons bénéfices tous les mois et ans après taxe foncière et impôts ?

Cela reste encore vague n’ayant pas eu de tels chiffres devant mes yeux et entendant quelques personnes parlant de fiscalité forte sur des biens locatifs.

Merci.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, prêt

GoodbyLenine · #2

Bien sur que vous pouvez les mettre (les laisser) en location (en gérant vous-même ou en déléguant -moyennement rémunération- la gestion), et que si ça vous rapporte un montant élevé de revenus fonciers vous aurez pas mal d’impôts à payer mais qu’il vous en restera quand même pas mal dans votre poche (un peu comme un salarié qui a un plus gros salaire : il paie plus d’impots, mais il lui en reste quand même plus après impôts, que s’il avait un plus petit salaire). Vous pouvez aussi choisir de les bendre, et d’investir votre argent ailleurs.

Il faut mettre des chiffres précis sur le papier, pour faire des calculs précis, et avoir une réponse plus précise.

Philref92 · #3

A long terme, vous pouvez anticiper en moyenne un revenu net dans votre poche correspondant à la moitié des revenus locatif annuels charges comprises. Un peu plus si votre TMI est faible.

Avec la fiscalité d’aujourd’hui, ce ratio peut être calculer à partir du pourcentage de charges TOTAL (TF, Copro, entretien, délégation,…) que vous avez sur le bien.

TMI\%Charges    10 20 30    40
0       0,7452 0,6624 0,5796 0,4968
14       0,6192 0,5504 0,4816 0,4128
30       0,4752 0,4224 0,3696 0,3168
41       0,3762 0,3344 0,2926 0,2508
45       0,3402 0,3024 0,2646 0,2268

Avant d’investir, affiner vos projections à court et à long terme sur le bien convoité.

Dernière modification par Philref92 (05/05/2019 17h18)

Alanito · #4

Vos réponses m’éclaircissent sur le sujet.

Comme vous le dites si vous tous les deux, il faut mettre des chiffres sur papiers et évaluer le court et long terme.

Je me doutais bien que cela fonctionnait comme pour le salaire avec des tranches d’imposition mais je ne comprenais juste pas pourquoi beaucoup de personnes cherchent et disent qu’il est préférable de revendre une fois le crédit remboursé. Forcément il y a moins à déduire sur les impôts mais en soit, c’est le moment où l’on dégage le plus de trésorerie.

Pour ma part je préfère partir sur une stragégie dans laquelle mes appartements seront gardés et non revendus.

MichMouch · #5

Bonjour,

Il faut aussi noter (si vous êtes en LMNP) que le terme du crédit (si longue durée) arrive pas trop loin de la fin des amortissements également.
Donc vendre pour réinvestir permet aussi de repartir sur un bien amortissable (et donc baisser la fiscalité de manière considérable), souvent a crédit pour l’effet de levier (donc diminution du cashflow il est vrai mais augmentation du capital très important)

Pour moi c’est plutôt la fin des amortissements qui poussent les investisseurs à revendre plutôt que le remboursement du prêt.

Si votre objectif et de maximiser le cashflow pour en vivre/profiter, alors il vaut mieux garder (et payer beaucoup plus d’impôts) sinon il vaut mieux renouveler le parc immobilier, et l’augmenter grâce au levier du crédit.
Ou pour encore mieux optimiser vous pouvez même renouveler le parc immobilier à crédit et conserver le cash issue des reventes..

Enfin bref, comme évoqués, sans données précises pas de réponses précises.

Dernière modification par MichMouch (06/05/2019 15h41)

maxlille · #6

Donc ma question est, une fois que l’on a rembourser ses prêts pour disons environs 10 appartements, est-ce que l’on peut mettre ces biens à gérer et dégager de bons bénéfices tous les mois et ans après taxe foncière et impôts ?

Une fois les prêts remboursés, je me contente d’avoir une vision très rationnelle.
Si les biens locatifs génèrent un rendement supérieur à ce que je peux trouver ailleurs, je garde. Sinon je vends et arbitre pour un support différent.

Tout l’intérêt de l’investissement locatif est de créer un actif, un patrimoine.

Dès lors, une fois ce patrimoine crée, avec tout de même un peu de travail et quelques rebondissements (impayés, gestion locative parfois capricieuse, travaux etc), je me ferai une joie de tout vendre et de placer les montants des cessions en fonds EUR / SCPI / SIIC / actions / ETF au choix, tout support qui me procure un rendement net au moins équivalent et qui en plus ne nécessite pas de temps de gestion.

Deux exemples en ce qui me concerne:

1° bien locatif 100k, rentabilité nette péniblement à 3% (rendementlocatif)
Je vends et part sur 50% de fonds EUR / 50% de SIIC avec 4% net en objectif

2° bien locatif 65k, rentabilité nette de 6-7% environ
Je pense garder à terme, en mettant en gérance.

Le choix n’est pas toujours évident, mais il ne faut pas oublier que l’investissement locatif en direct nécessite de s’impliquer dans la gestion quotidienne (avec les aléas et le stress que cela comporte), ce que ne requierent pas les autres supports.

Par ailleurs, détenir quelques actifs en direct peut aussi servir dans une stratégie de diversification de patrimoine.

Dernière modification par maxlille (06/05/2019 16h25)

Alanito · #7

En effet vos avis sur la question sont très intéressants.
Il est vrai que diversifier ses investissements parait être la chose la plus intelligente à faire.

En tout cas l’idée de garder les biens étant rentables une fois le crédit payé semble être un solution qui est malgré tout intéressante.
Pourquoi pas faire dans la suite logique des choses, comme beaucoup font, acheter une immeuble de rapport.

Dernière petite question du coup,
Avoir plusieurs biens avec des appartements et un immeuble de rapport en nom propre ne pose pas de problème ? est-ce préjudiciable à certains niveaux ?

Merci

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