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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 02/05/2019 09h31

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Bonjour, je vous soumets une étude de cas qui concerne un membre de ma famille.
Celui ci a récemment récupéré environ 50000 euros suite à la vente de la maison de ses parents et cherchait à les rentabiliser pour obtenir un complément de revenus.

On a pas mal discuté et dans son cas et pour son profil je pensais que la meilleure solution serait probablement un ETF World et/ou un portefeuille d’ETF sur une assurance vie mais il vient de m’annoncer qu’il avait décidé de placer cette somme sur une chambre dans une résidence services existante au centre d’une grande ville française proche de chez lui.

Je pense que ce n’est pas (du tout) la solution la plus adaptée à son cas mais j’avais du mal à lui opposer les arguments permettant de le convaincre…

SON PROFIL

- 62 ans, PACS, TMI 30%, pas d’enfant à charge.

SES APTITUDES / SA DISCIPLINE

- Comptables / fiscales = basiques
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) = ++
- Sociales = ++
- Temps disponible = +

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : chambre en résidence services senior, centre de grande ville française
- Année de construction. années 70-80
- chambre dans résidence services, au calme
- Non occupé mais longue liste d’attente pour locataires potentiels
- en cherchant un peu il semble que le statut soit "Société civile coopérative de consommation"
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- services sur place - pension complète possible, infirmière, coiffeur…
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Centre Ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? oui
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? difficile à dire. Zone très tendue, possibilité de bulle immobillière comme à Bordeaux mais type de bien encore rare aujourdhui.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 176000
- 800-900
- Taux de vacance envisagé a priori faible (1 mois tous les 4 ans = 2%)
- Frais de gestion locative envisagé 0

- Travaux immédiats 0 car déjà faits

Coûts non vérifiés:
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière 130 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) NON
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés NON

- Rentabilité brute : 6.1%
- Rendement opérationnel brut : 5.9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Achat sans crédit en indivision 50/50 avec sa mère (85 ans)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier ?)

CASH FLOW

En prenant en compte le TMI (30%+17% ?) = 231 euros par mois (5.9% x 176000 x 53% (TMI) x 50% (indivision) / 12 mois)

Merci pour vos avis !

Mots-clés : immobilier, résidence services senior, transmission

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[+1]    #2 02/05/2019 20h25

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On en a parlé ici : Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?

La principale chose que je retiens de la discussion d’alors, c’est que dans un marché qui produit 12 % de neuf en plus chaque année, les résidences anciennes sont forcément ringardisées.

Le calcul que vous faites après le mot "cashflow" me semble n’avoir ni queue ni tête. Si vous prétendez aider cette personne par vos calculs, il importe de faire des calculs justes.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2019 20h27)


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#3 03/05/2019 09h20

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Il n’y a pas vraiment de cash flow à proprement parler (pas de crédit et achat cash)

J’ai fait le calcul en repartant des pourcentages de rentabilité, ce qui est un peu alambiqué je vous l’accorde, mais néanmoins correct.

En partant du loyer brut par mois:

Loyer Brut par mois: 900
Taxe foncière par mois: 130/12 = 11
Loyer net de charges 889

Le bien est en indivision à 50% donc il touche la moitié:
889/2 = 444.50

Taux de vacance 2%
444.5 x 0.98 = 435.61

IR = 435.61 x 0.3 = 130.68
PS = 435.61 x 0.17 = 74.05

CF = 435.61 - 130.68 - 74.05 = 230.88

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#4 03/05/2019 09h30

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Donc, c’est bien un cashflow. Par contre, il y a une erreur dans le calcul de l’impôt. Il y a forcément un abattement avant application de l’impôt. Dans de telles résidences, il s’agit généralement d’une location meublée, donc LMNP. Logiquement, plutôt au micro-bic, donc abattement de 50%.
S’il s’agissait de revenus fonciers, au micro il y a l’abattement de 30 %.

Par contre, ça m’étonne un peu qu’il n’y ait aucune charge à part la taxe foncière… Cherchez mieux…

D’ailleurs, achète-t-il un bien immobilier = un lot de copropriété, devant notaire ? Ou des parts de la "Société civile coopérative de consommation" ?

Parce que si c’est un lot de copropriété, je ne vois pas bien comment il se passe d’assurance PNO alors qu’il y a obligation pour tout copropriétaire d’être assuré pour sa responsabilité civile. Et je ne vois pas bien comment le loyer "brut" peut ne pas être diminué par des charges de copropriété.

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2019 09h36)


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#5 03/05/2019 09h40

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ça m’a surpris aussi mais il avait l’air assez certain que c’était du revenu foncier / location nue.
Je vais lui demander de reconfirmer les frais exacts.

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[+1]    #6 05/05/2019 05h35

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D’après quelques recherches, la société civile de consommation apporte aux résidents, qui deviennent membres de cette société, la préparation et le service des repas, et possiblement d’autres services. Elle joue donc tout ou partie du rôle habituel d’un exploitant d’une telle résidence. A la différence qu’une telle société civile travaille forcément "à prix coûtant" donc devrait fournir des services moins chers qu’un exploitant commercial.

Si je comprends bien, le résident d’une telle résidence paie d’une part le loyer au bailleur, et d’autre part les services à la société civile de consommation dont il devient sociétaire. Le bailleur ne devrait donc pas avoir de rapport avec cette société civile. Cette société amène les services qui donnent de la valeur à son bien immobilier, mais il n’en est pas sociétaire ; c’est le résident qui est membre de la société et client de ses services.

Si c’est bien ça, le bailleur est avant tout un copropriétaire d’un lot dans une copropriété. Mes remarques précédentes sur l’assurance PNO et les charges de copropriété jouent donc pleinement.

Sur la location nue ou meublée, eh bien il suffit de savoir si la chambre est louée meublée ou non. Pour des résidences destinées à des personnes âgées autonomes, je suis sûr qu’il arrive que ça soit loué nu, charge au résident qui emménage depuis sa maison d’amener une partie de ses meubles ; après, je ne sais pas si c’est la solution la plus courante. Cela dit, même si c’est la pratique habituelle dans cette résidence de louer nu, qu’est-ce qui empêcherait de louer meublé pourvu qu’on trouve un locataire qui en soit satisfait ? Peut-être le règlement de copropriété, qui pourrait interdire la location meublée ; à vérifier.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2019 21h09)


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#7 09/05/2019 14h40

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J’en ai reparlé avec lui et j’ai eu les réponses qui nous manquaient:
- c’est bien un achat de lot de copropriété devant notaire.
- c’est bien une location nue donc abattement de 30% sur les revenus, sauf s’il opte pour le réel (peu probable car pas d’emprunt)
- il va effectivement devoir payer les charges de copropriété et l’assurance PNO

Merci pour vos réponses et vos recherches. Je pense toujours que c’est un mauvais investissement mais malheureusement il ne souhaite pas changer d’avis… Dommage.

Au final il va pouvoir obtenir un peu plus de rendement que sur un fonds euros, ce sera sans doute bénéfique, par contre c’est une belle occasion manquée de préparer un peu sa transmission de patrimoine à ses enfants - ce qu’il aurait pu faire plus efficacement avec une simple assurance vie.

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#8 09/05/2019 19h26

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A la rigueur, un rendement bas, on peut s’en contenter. Je trouve que le plus grand danger, c’est la perte de valeur. Qui peut dire pourquoi ça vaut 176000 €, et si ça les vaudra encore dans 10 ou 15 ans ?

Je vois des annonces LBC pour des chambres en résidence service à 30000, 40000 €. C’est sûr que ça dépend de l’emplacement, de la ville cotée ou non, mais quand même, ça interpelle. Moi franchement, je classe cela dans les investissements risqués, à cause de ce potentiel de perte de valeur.


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