Ameriatus [64] : étude de cas immobilier (vieil immeuble, charges importantes ?)

Ameriatus · #1

Bonjour à tous,

Il y a une annonce de vente immobilière en ligne depuis peu qui semble a priori intéressante pour le rendement locatif. Mais le bâtiment est de 1970 et je ne sais pas trop quoi penser des charges du syndic (pour le proprio, pas le locataire), de 1200 euros/an.

En ne prenant en considération que le bien et l’immeuble lui-même, d’après les infos de l’annonce, est-ce que vous vous seriez arrêté sur ce bien, et pour quelles raisons ?

Je cherche à comprendre votre façon de penser et d’analyser une annonce qui pour moi semble bien sur le papier :-) .

Voici les photos :

Foncia a écrit :

64m2, dans le centre
7 étages, appart au 5e,
3 pièces, 2 chambres
parking en bas
cave, ascenseur

Prix : 50 000 euros

Merci d’avance !

Dernière modification par Ameriatus (18/04/2019 18h34)

Mots-clés : charges de copropriété, immobilier, vieil immeuble

Stinky · #2

Difficile de vous répondre, il manque énormément d’informations (prix du marché dans le secteur, comment allez vous exploiter le bien, etc…)

Dans l’idée c’est typiquement le genre de bien qui m’intéresse : beaucoup de travaux et des photos qui ne donnent pas envie de venir visiter. Le seul bémol serait la présence d’un ascenseur et d’un chauffage collectif.

Rien que sur les photos, on voit que les radiateurs ont des répartiteurs, cela signifie chaudière collective. Rien de catastrophique dans l’idée mais il faut se renseigner sur son état.
Les fenêtres semblent être en simple vitrage, l’électricité doit vraisemblablement être à refaire, tout comme la cuisine et la salle de bain. Je préfère ne pas m’attarder sur les tapisseries, les photos parlent d’elles-mêmes. Le parquet du salon a l’air en bon état; la salle de bain a l’air relativement étroite.

Vous pouvez partir sur un budget travaux mini de 30k€ si vous déléguez tout. Si vous êtes bricoleur, avec 9k€ vous devriez pouvoir tout faire, au prix de plusieurs mois de sacrifice le WE et soir après le boulot.

Philref92 · #3

Avec les renseignement donnés, je peux uniquement conclure la chose suivante : les charges de copro ne sont pas si élevées pour la surface et étant donné le chauffage collectif.

Après il faut vérifier ce que la copro envisage comme travaux par la suite…

Dans mon cas, j’évite ce genre de bien car :
- je me positionne sur les petites surface
- ce n’est pas le genre de copro dans lequel je me verrai habiter et donc louer à quelqu’un d’autres

Le prix proposé est normalement relatif au potentiel après travaux…

Dernière modification par Philref92 (18/04/2019 19h49)

salaze · #4

Il manque effectivement beaucoup de renseignements pour pouvoir se prononcer sur l’opportunité de cette annonce.

Tout d’abord, vous donnez un prix, sans mentionner les prix pratiqués sur le secteur, le loyer potentiel envisageable, si vous voulez faire du nu ou du meublé, le dynamisme de la ville, le public ciblé….

Pour les charges de copropriété, elles sont élevées, mais je pense que le chauffage collectif et l’ascenseur sont responsables d’une bonne partie.

Concernant l’ascenseur, est il aux normes, quel est l’état général intérieur et extérieur de l’immeuble des travaux sont ils prévus par la copro, combien de lots y a-t-il dans l’immeuble?

A vue de nez, pour les travaux, je rejoins les estimations de Stinky. Travaux de chauffage à prévoir (pouvez vous ne plus être sur le chauffage collectif et avoir un système indépendant?), tapisseries à refaire, les sols semblent en bon état et peut-être qu’un parquet flottant sur les pièces un peu vieillotes donneraient un peu plus d’attrait. Pour ma part, afin de rendre plus attractif et au goût du jour la salle de bains, j’aurais tendance à un mettre une douche à l’italienne et une vasque pour le lavabo et quelques petits rangements. Idem pour la cuisine qui mériterait d’être mieux aménagé avec des meubles plus au goût du jour.

Néanmoins, tous les travaux mentionnés n’ont aucun intérêt si vous ne pouvez pas les valoriser / amortir avec un loyer intéressant, selon la zone où vous êtes situé. Il faut donc envisager des travaux proportionnellement au loyer que vous pourrez en tirer.

DDtee · #5

Ameriatus a écrit :
Mais le bâtiment est de 1970 et je ne sais pas trop quoi penser des charges du syndic (pour le proprio, pas le locataire), de 1200 euros/an.

Pour moi c’est simple, cette seule donnée me fait me détourner définitivement du bien.

Ces charges sont récurrentes, ne peuvent qu’augmenter et vous n’avez aucune prise dessus. Calculez combien cela vous coûtera sur 20 ans (et sur le taux de rentabilité) et vous vous détournerez immédiatement vers la recherche d’un bien avec de faibles charges.

Ameriatus · #6

Merci, ces points de vue différents étaient exactement ce que je souhaitais avoir ! Je suis donc comblé ;-) .

Pour répondre (brièvement, veuillez me pardonner), ce genre de bien est en-dessous du prix du marché sur ma ville, Cahors : 780 euros/m2 alors que c’est plus du 1000-1400 d’habitude, même les biens en mauvais état.

Stinky, je comprends pour le chauffage collectif, mais concernant l’ascenseur, voulez-vous entendre que l’on doit éviter des biens avec ascenseurs, ou plutôt avec vieux ascenseurs ?

Dernière modification par Ameriatus (19/04/2019 10h26)

Stochastic · #7

Personnellement je n’achète jamais un appartement dans un immeuble avec gardien, ascenseur ou jardin (et même chauffage collectif). Ce type de charge augmente souvent fortement les charges et souvent cela ne se répercutent pas sur le loyer, en tout cas pour la population à laquelle je loue (étudiant). Ils regardent deux choses: l’emplacement et le prix. Ascenseur, jardin,.. ils s’en fichent complétement. Si vous louez à des personnes avec enfants (poussettes,…), la donne est probablement différente.

Par ailleurs, je sais que beaucoup de personnes se focalisent uniquement sur les charges qui ne sont pas refacturables aux locataires. Pour ma part, je regarde les charges dans leur ensemble. Ce qui intéresse le locataire c’est le loyer charges comprises. Savoir qu’il paye 30 euros ou 80 euros de charges dans son loyer lui importe peu. Donc plus je limite les charges, plus le loyer "dans ma poche" sera élevé.

Dernière modification par Stochastic (19/04/2019 11h09)

Ameriatus · #8

Je comprends, c’est intéressant de voir les stratégies et la façon de penser de chacun. Et bien, si j’éliminais tous les biens avec ascenseur et chauffage collectif, cela me permettra de ne pas faire exploser mon cerveau avec tous les choix en moins ;-)

Bernard2K · #9

Vous dites "charges du syndic (pour le proprio, pas le locataire), de 1200 euros/an". Si votre information est exacte, alors ces 1200 € n’ont rien à voir avec les charges citées par mes petits camarades (ascenseur, chauffage, espaces verts, gardien), qui sont répercutées au locataire. Si votre information est exacte, s’il s’agit vraiment des charges seulement proprio, donc non répercutables au locataire, il s’agit uniquement de charges de travaux. C’est beaucoup 1200 € seulement pour les travaux.

Pour autant, si vous n’avez fait que lire l’annonce pour en retirer cette information (c’est à dire, si vous n’avez pas lu l’appel de charges détaillé), il est probable que les charges annoncées sont bien la totalité des charges, car les AI ont l’obligation légale d’indiquer "copro de tant de lots, charges annuelles tant d’euros pour le lot", et ça, c’est la totalité des charges, y compris la partie qui est refacturable au locataire. Donc, il s’agirait de la totalité des charges, contrairement à ce que vous disiez, et vous seriez en train de nous faire jouer au devinettes sur des informations erronées.

La première chose à faire pour vous serait donc de bien comprendre si ces 1200 €/an sont la totalité des charges ou non. Si c’est la totalité, ce n’est pas très cher (18 €/m²). Je serais donc moins catégorique que mes petits camarades. Je ne serais sans doute pas intéressé par ce bien, mais pour un ensemble de raisons et pas seulement les charges (plutôt l’ampleur des travaux, et sur ce que ces photos laissent devenir sur le reste de l’immeuble et notamment le manque d’isolation phonique et thermique).

Dernière modification par Bernard2K (20/04/2019 08h04)

Ameriatus · #10

Bonsoir Bernard,

Vous avez totalement raison, j’ai mal interprété ce terme de "charges" et en effet elles pourraient être répercutables sur le locataire. Je m’en suis rendu compte après-coup et vous avez levé le lièvre.

Mais je suis comme la majorité d’entre vous après vous avoir lu, je n’aime pas cette idée de vieux bâtiment aux frais allant croissant dans le temps.

Joyeuse Pâques et autant pour moi pour une lecture hasardeuse de l’annonce !

DDtee · #11

Ameriatus a écrit :
Mais je suis comme la majorité d’entre vous après vous avoir lu, je n’aime pas cette idée de vieux bâtiment aux frais allant croissant dans le temps.

Ce n’est pas parce que le bâtiment est vieux qu’il est coûteux mais uniquement car c’est une grosse copropriété, même si vous ne donnez que très peu d’éléments vous parlez de 7 étages, ascenseur…

Le vieillissement de l’immobilier est forcément facteur de coût, mais pour faire simple vous ne trouverez jamais moins cher qu’une toute petite copropriété ancienne, en bon état, gérée collectivement avec un syndic bénévole.
J’ai vendu hier un studio, charges totales 10€/mois, en 5 ans travaux votés = 0 (copro de 4 lots)

Le résidences récentes ne sont jamais toutes petites, ce qui concrètement occasionne des coûts supplémentaires : syndic pro, ménage, gardien ascenseur, espaces verts…

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#1 18/04/2019 18h32

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