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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/04/2019 21h04

Membre
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

Moi : Chef d’entreprise, 33 ans, TMI 30%, 3500 euros par mois
Ma femme : Directrice Financière, 29 ans, TMI 30%, 3000 euros par mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables 7/10
- Fiscales 6/10
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) 8/10
- Sociales 5/10
- Temps disponible 3h/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel > Immeuble de rapport
- Année de construction > Inconnue, je dirais années 40-50
- Étage > 3étages (donc 4 niveaux), surface envirion 300m², pas d’ascenseur
- 6 Appartement occupés, 2 T3 libres
> Travaux de transformation des 2 appartements libre en 3 studio et 1 T2.
> Transformation des 5 appartements en nu en meublé avec maintien des locataires (vivent dans une certaine précarité je pense que la promesse d’un appartement refait serait bonne), 1 studio existant déjà en meublé
- Chauffage gaz mais en mauvais état, remplacmenet par des convecteur après isolation des appartements.
- Volets bois
- Espaces verts dans la copropriété > Non mais une cour intérieur de 25m² environ
- Compteurs d’eau et d’électricité> individuels par appartement
- Études de la copropriété > pas de copro du coup
- Concierge  > Non
- Décoration : pourri (immeuble peu entretenue et loyers modestes)

LOCALISATION DU BIEN

- Mulhouse (Haut Rhin)
- Centre-ville, quartier populaire mais propre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? > Allemagne et Suisse proche, Université dans la ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien > Pas nécessairement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire > 220000 euros (205K achat et 15K notaire)
- Loyer déjà pratiqué sur les 6 appartements loués 1980 euros, une fois tout loué, 34000 euros et 220 euros de charge
- Taux de vacance envisagé > 3%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation > Pas de délégation !

- Travaux immédiats > Isolation de l’immeuble, électricité globale, rafraîchissement de tous les appartements > Budget max : 150K€

- Taxe foncière hors TEOM 2400 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 80 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés > HELP !

- Rentabilité brute : 10,4% avec une enveloppe estimative de 150K travaux

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport > La tête à toto
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,5% + 0,36 = 1,84%
- Durée du crédit > 240 mois
- Frais de tenue de compte > ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 20K€ après 2 ans (décalage début du remboursement du prêt)
- Avantage fiscal : bah non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

22980 euros par an (en moyenne sur les 10 premières années) après toutes charges et impôts

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, mulhouse

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#2 14/04/2019 23h18

Membre
Réputation :   25  

Bonjour,

Si je peux me permettre voici quelques remarques:

- Comment calculez vous votre cash flow? Avec des loyers de 34K€ et un emprunt de 365K€ sur 20 ans, j’arrive déjà à un cash flow inférieur sans tenir compte des autres charges.
- Vous comptez faire l’isolation, l’électricité et les apparts pour un budget de 500€/m2? Avez vous fait valider votre devis par un professionnel? Car cela me paraît très faible.
- Vous partez de l’hypothèse que les locataires vont accepter de passer en meublé. Je trouve que c’est dangereux de baser un investissement de 350K€ sur une hypothèse. Vous devriez leur en parler. Il y a quand même des inconvénients pour eux (bail d’un an notamment). De plus, que ferez vous de leurs meubles? Si vous louez un meublé…sans meuble vous risquez un redressement.
- 0,36% d’assurance c’est excessif étant donné votre âge (sauf si vous avez des problèmes de santé). J’ai presque votre age et je tourne à 0,06%.

Bonne continuation dans votre projet

Dernière modification par Stochastic (14/04/2019 23h20)

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