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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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[+1]    #1 06/04/2019 09h11

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Bonjour à tous.

J’envisage l’achat d’un local, suite à une liquidation judiciaire, une agence s’occupe de sa vente.
Il n’est en campagne, pas proche d’un axe principal ni d’une sortie d’autoroute ni visibilité commerciale.

Il est actuellement disposé comme suit:
des bureaux pour une surface de 60m² toilettes hommes, toilettes femmes,  lavabos, un chauffage central (auquel dans l’état actuel il manque le bruleur) ces bureaux sont vétustes, en mauvais état. (fuite évacuation qui a pourri deux plafonds, pas isolé, simple vitrage, on est resté en 1975 ou pas loin là-dedans)
Deux surfaces de stockages (anciennement usine avec des machines) dont une avec des vestiaires (2 douches, 2 toilettes) pour environ 500m² avec chauffage pulsé chacune. Là, c’est sain. Toiture fibrociment en bon état, murs parpaings bons.
Parking ancien goudron, quai de déchargement. Une partie du stockage, environ 100m² a la particularité d’avoir un toit de plus de 10m de haut.
Un stockage serait utilisé par mes parents qui habitent à 1 km et ont besoin de stockage pour un usage agricole. Ils sont disposés à me verser un loyer. (ou auraient pu l’acheter eux-mêmes mais l’acheter pour me le remettre dans la succession pour laquelle nous devons faire les partages de nue propriété cette année n’est peut-être pas judicieuse) J’utiliserais aussi cette possibilité de stockage (j’ai un entrepôt de stockage personnel un peu trop petit et je peux mettre ce qui dépasse sa capacité dans ce nouveau local)
L’autre partie (anciens bureaux et un stockage) doit trouver une utilisation pour amortir l’achat (gardiennage de véhicules? location à un artisan? mise à disposition de surfaces de stockage pour un particulier?)
Le prix de vente est plutôt raisonnable (environ 120euros le m2 soit 66000euros et ils auraient  une offre à 60000 non acceptable, le bien est en vente depuis 3 semaines)
L’agent immobilier me dit qu’il est très probable que le prix soit revu à la hausse (la semaine prochaine!) car je ne sais quel expert de je ne sais quelle instance doit revalider le prix de vente que l’agent avait fixé en accord avec le mandataire aussi il m’encourage "si ça vous intéresse faite l’offre d’achat cela permet de bloquer sur le prix actuel, il sera toujours facile de se retirer grâce aux suspensives après les diagnostics ou via la banque)
Un gros hic est le montant de l’impôt foncier.
L’agent immobilier me l’annonce comme "vérifié conforme en 2018 par les impôts", pour un montant de 3100euros.
Je n’ai pas accédé à la fiche de déclaration.
La rentabilité immédiate n’est pas bonne mais il y a « l’opportunité » d’avoir un gros stockage tout près de ma famille ce qui est facilitateur vu nos activités par ailleurs.
Pensez-vous qu’en diminuant le nombre de toilettes/douches ou en repassant ce qui était les bureaux en stockage cela puisse avoir une incidence importante ou négligeable? Ou existe-t-il une autre possibilité de diminuer le foncier?
Est-ce un risque inconsidéré de me positionner sur ce bien en pensant pouvoir me rétracter?
Pour reprendre les éléments de présentation habituels :
- 40 ans, en couple, revenus personnels 27k salaire, immobiliers 3,5 k, taux impôt 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je me débrouille
- Fiscales : je me débrouille
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) Je me débrouille pour les premiers niveaux, sans être expert.
- Temps disponible : moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : ancienne usine
- Année de construction Débute en 1970, rénovation partielle en 1990
- 50m² bureau 500 locaux 3000 terrains
- inoccupé et en vrac suite liquidation judiciaire du matériel reste à enlever par des adjudicataires
- Chauffage fuel plutôt inopérant. (Le bruleur parti bureau n’y est pas peut-être pour faire baisser la valeur foncière constatée en dernier)
- fermetures vétustes.
- Espaces extérieurs : 3000m² dont 300 anciens goudrons pour manœuvrer.

LOCALISATION DU BIEN
- Dordogne
- petite commune
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : faible
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne pense pas même si l’agent nous indique si gentiment que si vu que la métropole à 100 km a pris énormément et que la grosse ville à 25 km commence à en prendre)
RENTABILITÉ DU BIEN)
- Coût du bien avec frais de notaire 73000euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé à définir pour stockage 1 de mes parents 350 euros ?
+ gardiennages ou autres location sur les 300m² restants.
- Taux de vacance envisagé nul pour mes parents, variable pour le reste.
- Travaux immédiats : gros nettoyage intérieur et terrain, débouchage des pluviales
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) selon qu’on veuille remettre en état les bureaux ou mettre un compteur électrique pour séparer plus les 2 locaux de stockage.
- Taxe foncière 1000, ce qui est bien supérieur à ce qu’on aurait sur un stockage dit agricole, qui nous aurait pu nous convenir.
- Assurance  (propriétaire non occupant) ?

- FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport a étudier
- Type de crédit : amortissables 20 ans ?
- Taux du crédit avec assurance 1,2 ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel)

Merci pour vos avis.

Mots-clés : classement foncier, immobilier, local industriel

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[+1]    #2 06/04/2019 11h40

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Bonjour Picsou,

Deux observations de forme;) pour bien préciser : le bien est il ou n’est il pas en campagne ? Il y a une erreur de frappe wink Et ce n’est pas anodin pour les affectations possibles (je suppose : le bien est en campagne).
Le revêtement : est il en goudron ? Ou en enrobé ? Le goudron renvoie à un usage particulier : ancienne station service notamment. Je suppose en enrobés.

Pour savoir ce qui se louerait ou pas, vous avez la possibilité de la vraie fausse annonce du boncoin (si vous achetez…Moralement c’est mieux vis à vis des gens).

Votre AI me fait l’effet d’un bon vendeur baratineur.

Je ne connais pas de réelle possibilité de baisser le foncier, sauf le changement de destination peut être mais ce n’est pas ce que vous envisagez. D’autres auront sans doute de meilleures idées.

Pour rester dans ce que je maîtrise, je vérifierais à votre place si une partie du bâtiment peut être ré utilisé par exemple en logement de gardiennage. Que dit le règlement de zone ?
Enfin, vous pouvez peut être aussi voir avec la collectivité compétente en foncier d’activité pour savoir si dans ce secteur vous pouvez espérer que le bien prendra de la valeur, en dépit de sa situation à l’écart des axes de desserte.
A mon sens, il manque tout cet aspect de développement économique stratégique local et intercommunal et le zonage éventuel du PLU pour vous en dire plus avec pertinence  wink. Par exemple, vos espaces de bureau pourraient servir à du…Co working puisque vous êtes loin de tout. Votre espace extérieur pour du stockage temporaire de containers etc etc N’hésitez pas à rencontrer les techniciens de l’interco.
Je viens de finaliser un montage de maison médicale en pleine campagne avec investissement privé + région sur la partie médicale + commune sur le stationnement (pourtant privé !), Département pour l’accès sur RD et Etat qui aide la commune par ricochet. Edit : pas pour moi…

Dernière modification par Iqce (06/04/2019 11h42)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 06/04/2019 14h12

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Merci Iqce.

Le bien est en campagne. (pas non plus un no mans land quand même) C’est une commune de 500 habitants.
La ville "centrale" de la communauté de communes est à 10km.
Le revêtement est en enrobé.
Règlement de zone, je pense pas contraignant ou il n’y en a pas.  A mon avis aucune impossibilité pour une activité de gardiennage.
Pour ce qui est du plu, le terrain est en constructible, il est d’ailleurs entouré de: 1 champ agricole sur l’arrière, et 2 maisons sur les côtés.
C’est dommage que ce bâtiment ne touche pas la départementale mais une simple communale.

Éclairage supplémentaire depuis ce matin:

Je viens d’avoir l’ancien propriétaire (un heureux hasard a fait que nous ayons une connaissance commune aussi je pense qu’il ne me raconte pas de salades), qui est donc en liquidation sur l’entreprise qu’il logeait à cet endroit (mais il en a une beaucoup plus grosse qui fonctionne bien)
Il a mis en liquidation cette société et laissé partir le bâtiment pour plusieurs raisons. Structure plus petite que sa principale, ou il faisait travailler entre autres son beau frère qui a eu l’opportunité de partir sur un autre emploi.
Un des voisin lui cherchait des noises: plaintes sur le volume sonore qui a du être constaté par huissier, demandes sur l’entretien des abords et sur "la toiture en fibrociment amianté qui pourrait lui causer des nuisances)

Pour ce qui est du foncier, le " a été confirmé par les impôts" vient du fait qu’il avait demandé une exemption pour les poubelles du fait que son activité produisait des déchets qu’il ne pouvait pas envoyer en ordures standard (des plumes pour faire des couvertures) De son avis, il n’y a pas moyen de baisser le foncier là bas et de moduler le nombre de wc ou "éléments de confort" comme ce serait le cas pour une maison n’y changerait rien.
Il me dit avoir oralement indiqué au mandataire liquidateur que pour lui le bâtiment valait  entre 60 et 80000euros. Il me dit également devoir rencontrer ce je ne sais quoi d’expert en liquidations pour discuter de la valeur du bâtiment (d’où la fameuse remarque de l’agent immobilier.)
Il avait payé le bâtiment 150000euros, mais il y a longtemps.
A son sens il n’y a pas de défaut structurel ou fonctionnel rédhibitoire sur ce bâtiment. Il n’a jamais utilisé les moyens de chauffage. La dégradation de plafond est due selon lui à une malfaçon lors de la rehausse de toiture ou les artisans ont envoyé des déchets dans les gouttières et avait occasionné un dégât des eaux.

Dernière modification par Picsou24 (06/04/2019 19h30)

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#4 06/04/2019 15h13

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Vous devriez quand même enlever le lien de l’annonce "on ne sait jamais" wink

Je comprends que cela vous tente…Et je suis assez loin à des 100nes de km. C’est fou, là où je suis un bâtiment pareil vaudrait vraiment bien plus. J’ai l’impression que le risque est maîtrisé par la location à vos parents, mais…

Dernière modification par Iqce (06/04/2019 15h14)


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[+1]    #5 06/04/2019 15h13

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Bonjour,

Une réforme du mode de calcul des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels est intervenue au 1er janvier 2017. Les élèments de confort n’interviennent plus dans le calcul…inutile de supprimer les WC, l’électricité ou le chauffage  !

Un article de service public détaille le nouveau mode de calcul :

La valeur locative est fonction :

- de la surface pondérée du local (surface au sol avec pondération en fonction de l’utilisation : minoration pour les réserves)
- du tarif de la catégorie (en fonction de l’activité principale dans le local - en cas de vacance fonction de l’ancienne activité)
- du coefficient de localisation (pondération locale)

Une piste est donc de vérifier si un changement de l’activité principale du local permet d’obtenir un tarif moins élevé…

Canyonneur

PS : on est à 6 E/m2 d’impôt foncier….je serai très heureux d’être à ce niveau là !

Dernière modification par Canyonneur75 (06/04/2019 15h16)

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#6 06/04/2019 19h34

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Dans ma commune de résidence, qui est plus dynamique et à 2km d’un échangeur d’autoroute, j’ai un petit local de 160m2 au sol, je paie 400euros de foncier. (ancien atelier de menuiserie) Dans la ville préfecture du département, en revanche, j’en avais un où c’était 10 euros/m2.

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#7 06/04/2019 23h50

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Que le code des impôts est obscur! De renvois en renvois…
J’ai trouvé ça et là, que la destination "globale" était celle de la surface la plus importante utilisée.
Hors, l’utilisation de mes parents serait agricole. (qui est en général la plus faiblement fiscalisée)

J’ai trouvé sur le site de square habitat cet extrait:

square habitat a écrit :

Le changement d’affectation d’un local (aussi appelé changement de destination) consiste à changer le type d’utilisation d’un bien immobilier. Il existe neuf usages différents selon l’administration : artisanat, bureaux, commerce, entrepôt, habitation, exploitation agricole, exploitation forestière, hébergement hôtelier et industrie. Un changement d’affectation peut concerner un appartement transformé en cabinet de consultation par un médecin, une usine désaffectée reconvertie en loft par un particulier où une grange destinée à devenir une chambre d’hôte par exemple.
Le changement d’affectation d’un local nécessite une autorisation accordée par la mairie. Il est recommandé de s’adresser au service de l’urbanisme de la municipalité pour s’assurer que le changement d’usage n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU).

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#8 07/04/2019 07h26

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La couverture en fibrociment amianté peut vous causer des ennuis.
Par ailleurs au vu de la période de construction, regardez bien le diagnostique amiante, il pourrait y en avoir autre part.

Quels revenus pensez vous tirer de cet investissement ?


Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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#9 07/04/2019 09h54

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Bonjour,

Je progresse, j’ai trouvé le formulaire 13404-06 "Récépissé de dépôt d’une déclaration préalable" où l’on peut demander à déclarer des changements de destinations d’usage des surfaces.
Les changements de destination ou de sous destination sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade ne nécessitent qu’une déclaration préalable.

Pour ce qui est du cout que pourrait devenir l’impôt foncier, il est mentionné sur le site service public que la valeur locative des locaux professionnels est égale à la surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.
La surface pondérée étant déterminée à partir de la superficie des différentes parties : superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur. Tient compte de l’affectation et de l’utilisation des différentes parties d’un local.
Le tarif de la catégorie correspond à la catégorie du local à évaluer. Figure dans la grille tarifaire du secteur d’évaluation. (grille que je n’ai pas encore trouvée en ligne, il faut que je l’obtienne, c’est le point très important)
Le coefficient de localisation qui tient compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation, à la hausse ou à la baisse. Pour une activité de stockage agricole je l’imagine neutre. Pour de l’industrie je pense plutôt négatif car pas assez proche du principal axe (la première départementale est à 1,5km et la route qui communale qui l’y mène est tortueuse)

Mi345 , à quels ennuis pensez vous ?

Les diagnostics n’ont pas été faits. (C’est d’ailleurs du coup une conditions suspensive qui permet de renoncer je pense facilement à l’achat)

Pour ce qui est des revenus il y a en premier une valeur d’utilité personnelle (ce stockage me permettrais de soulager temporairement le mien et éventuellement de saisir des opportunités d’achat mobiliers), puis le loyer que mes parents sont prêts à y mettre. Je pensais 350 euros.
Je précise que je vais à terme hériter de l’activité agricole de mes parents, qui habitent à 1,5km.
Il reste en revenus possibles la moitié de la surface totale en stockage ou activité artisanale, gardiennage de véhicules, garde meuble.
Également, on accède de l’extérieur à deux autres surfaces: un appentis et en sous sol la surface équivalente à 3 beaux garages de voiture qui nécessitent juste une cloison et des portes de garage.
Le terrain laisse sur l’arrière quasi sans vis à vis environ 1000m2 de constructibles. Son accès peut se faire en longeant le bâtiment par le coté.

Dernière modification par Picsou24 (07/04/2019 10h02)

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#10 07/04/2019 12h09

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S’il est en bon état, vous pouvez conserver l’amiante.
S’il est dégradé ou si vous souhaitez réaliser des travaux sur des matériaux amiantés, vous pourriez être dans l’obligation de le retirer.
Pour de petite quantité non friable, un particulier peut facilement s’en débarrasser à la déchetterie.
Dès qu’il y en as beaucoup comme peut-être sur la couverture, l’intervention d’une entreprise spécialisée devient vite onéreux.


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#11 07/04/2019 12h30

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La grande partie de toiture qui contient de l’amiante me semble en plutôt bon état.
En tout cas, il y a très peu de fuites (j’ai localisé quelques petits trous tout de même) et pas de traces d’humidité sur la face du dessous comme lorsque ça condense ou que ça infiltre.
La partie la plus haute m’est inaccessible mais c’est la plus récente (post 97 donc à priori sans amiante)pour le reste, eh bien je vais sortir la grande échelle et attendre le rapport de diagnostic,  je mettrais une réserve sur la proposition d’achat sur la présence d’amiante, au cas où, ça me fera une autre possibilité de me désengager.
Vu la surface et l’orientation j’envisagerais peut être de passer en toiture solaire si elle doit être refaite, selon les retours sur investissements possibles.

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#12 07/04/2019 13h31

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Le solaire me semble être une excellente idée ; vous pouvez voir le site suivant : Achat, vente centrale photovoltaïque,solaire,estimation, conseils
Par contre, j’avais poussé ce raisonnement sur une toiture dans le Sud et au final nous n’avions qu’une rentabilité de 5 à 6% : le rachat par ERDF n’est plus ce qu’il était.
Mais, dans l’idée d’une rentabilité globale c’est intéressant.


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#13 13/04/2019 11h49

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Après y avoir passé un peu de temps.

Pour le calcul du montant de l’impôt foncier.

Selon la localisation, il y a 6 zones, qui ne dépendent pas forcément de la commune (il peut y avoir sur une même commune de la zone 2 et de la zone 3 par exemple selon qu’on soit bien desservi ou en plein centre par exemple) L’immeuble en question est en zone 2 (zone peu chère).
Je n’ai pas les coefficients mais en comparant avec un local que j’ai dans le centre de la plus grande ville du département, il peut y avoir au moins un facteur 2.

Pour la surface pas de mystère, c’est la surface mesurée au sol entre murs. Il y a une pondération possible si une surface présente une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.
La surface déclarée sur cette parcelle semble correspondre à la réalité. Il aurait été envisageable de déposer la couverture d’un appentis extérieur d’utilité assez faible, ce qui représente environ 20m2.

Ensuite, un coefficient selon l’utilisation qui est faite.
Artisanal est relativement bas (coefficient 38), entrepôt coefficient 34,  bureaux ou commerce explosent au delà de 80.
Il est déclaré en artisanal.

Si je loue à mes parents pour leur utilisation agricole, je paierais pour leur surface sur un coefficient "entrepôt". Si je loue une autre partie, ce serait entrepôt ou plus plus probablement artisanal selon l’activité du locataire.

L"idée initiale était que j’achète pour leur louer à prix modique une partie et louer une autre à un autre locataire à un tarif normal.
Mais, si un agriculteur (et ma mère l’est) est à la fois le propriétaire et l’utilisateur à des fins agricoles exclusives, il est exonéré totalement de cotisation foncière.
A l’arrêt de l’activité agricole de mes parents, il est prévu que je prenne la suite, et donc le statut d’agriculteur.
Aussi, nous avons changé d’idée: mes parents se rendraient acquéreurs de ce bâtiment, qui lors des partages anticipés (à venir dans au pire les 2 prochaines années) me reviendrait; ils utiliseraient une partie pour leurs besoins agricoles, et l’autre pour louer. (et pour le coup avec du foncier uniquement sur la partie rentabilisée par le locataire)
A noter que l’installation de panneaux solaires sur la partie utilisée à des fins agricoles ne remet pas en cause l’exonération sur le foncier.

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