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Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCI Capimmo à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

21% - 9
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

19% - 8
Je ne sais pas (avis neutre)

4% - 2
Non, probablement pas (avis assez négatif)

9% - 4
Non, certainement pas (avis négatif)

43% - 18
Nombre de recommandations : 41   Recommandation moyenne : 1,7/4 Avis neutre

#1 02/04/2019 21h29

Banni
Réputation :   6  

Bonsoir

Quid de la SCI CAPIMO et de l’OPCI DYNAPIERRE proposé par linxea dans le contrat SPIRIT ?
DYNAPIERRE est jeune mais les actifs et le pipeline sont intéressants.

La SCI SOGEVIMO peut aussi être intéressante mais pas disponible chez LINXEA mais sur Oradea.

Dynamiser un peu le fonds euros en allégeant l’exposition actions sur une poche assurance vie peut être intéressant.

Vos avis et expériences sur les SCI et l’OPCI précitées ?

Message édité par l’équipe de modération (03/04/2019 12h16) :
- discussion créée avec les messages venant de Synthèse : investissements indirects (OPCI, fonds, SCI…) des SCPI (un peu hors sujet de la discussion en question) qui échangeaint sur la SCI CAPIMMO (Quantalys)

Mots-clés : capimmo, capimo, club deal, primonial, sci capimmo, sci

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#2 02/04/2019 22h11

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

Pour SCI Capimmo, c’est essentiellement un fonds de fonds avec très peu d’investissements en direct… Il y a donc un empilement de frais.

Je ne connais pas bien les autres mais le problème principal est l’empilement de frais et je pense qu’on le retrouve également pour les autres OPCI cités.

Dernière modification par cat (02/04/2019 22h13)

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#3 03/04/2019 09h32

Membre (2019)
Réputation :   166  

L’actif de la sci Capimmo est en grande partie constitué de "club deals". Je n’ai pas, avec les sources en libre accès que j’ai trouvées, pu obtenir plus de détail sur les biens concernés ou la gestion de la sci. C’est très peu transparent sur ce point aussi.
On arrive toutefois à avoir quelque détail sur le portefeuille de titres fonciers. 
D’un autre côté les frais explicites d’entrée sont très inférieurs à ceux d’une scpi.  Apparemment, c’est fait pour être une uc sur une av.

J’ai pris quelques uc de cette sci et de l’opci dynapierre sur mon av depuis peu mais je ne garantis pas que ce soit une bonne idée. J’aurai une première idée dans 5 ans mais je ne pourrai evaluer un peu sérieusement que dans 10 ans.

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#4 03/04/2019 09h46

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

La SCI capimmo est investie également pour une part non négligeable en SCPI (entre 20 et 25% sur les derniers reportings auxquels on peut accéder librement).

Pour moi, ces "club deals" immobiliers sont des OPCI réservés aux institutionnels (donc très probablement avec des frais pour un gestionnaire) mais impossible de trouver simplement le détail (et notamment la structure des frais).

Dernière modification par cat (03/04/2019 09h47)

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#5 03/04/2019 10h53

Banni
Réputation :   6  

je vous rejoins totalement sur l’opacité de SCI CAPIMO impossible de trouver le détail des biens immobiliers et  pour les OPCI cela est quand même un peu plus transparent pour certaines.

l’idée étant de diversifier et décolérer du marché boursier avec de l’immobilier cela peut être intéressant d’utiliser la poche ASV pour capitaliser le rendement servi avec l’économie d’IR et d’avoir des frais minorés par rapport aux SCPI.

J’étudie aussi la piste ETF immobilier Amundi Index Solutions - Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF-C    LU1681039480
ou certains fonds comme Allianz Foncier C/D    FR0000945503

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#6 03/04/2019 11h10

Membre (2019)
Réputation :   166  

Les club deals semblent être des investissements immobiliers directs par des petits groupes d’investisseurs pouvant immobiliser sur la durée des capitaux conséquents. Le ticket d’entrée serait assez élevé pour un investisseur individuel-en direct,  ce n’est que pour des investisseurs avertis dont je ne fais pas partie vu que je suis à peu près débutant.

Tout depend alors de la qualite de l’actif concerné et de sa gestion mais je n’ai pas compris où se trouvait cette information pour la sci Capimmo. La seule info un peu solide que j’ai trouvée est l’évolution de sa VL. Ce n’est pas extraordinaire comme tous les supports immobiliers en av mais ce n’est pas manifestement mauvais comme le sont bien des Opci.

Honnetement, je réserve mon jugement jusqu’à ce que j’ai un retour d’expérience suffisant. Je n’ai aucun enthousiasme pour aucune forme d’investissement qui me soit actuellement accessible. Je pense seulement que ne rien faire est pire.

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#7 03/04/2019 11h20

Banni
Réputation :   6  

voilà le reporting SCI CAPIMO à 02/2019.

capimmo_2019_02_08.pdf

on voit bien qu’il y a 62% de club deals, 5% de foncieres côtées, 22% de SCPI donc indirectement comme le souligne justement cat il y a superposition de frais…

Après comment est payé le dividende de la SCI CAPIMO , c’est capitalisé dans la poche ou versé dans le fonds € ?

Dernière modification par Noyl (03/04/2019 14h05)

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#8 03/04/2019 11h46

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

Caratheodory a écrit :

Les club deals semblent être des investissements immobiliers directs par des petits groupes d’investisseurs pouvant immobiliser sur la durée des capitaux conséquents.

Je ne sais pas ce que vous entendez par "direct". Primonial REIM, par exemple, monte des clubs deals pour des institutionnels : il les démarche, monte et gère le programme. Tout cela ne se fait probablement pas gratuitement.

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[+1]    #9 03/04/2019 12h42

Membre (2019)
Réputation :   166  

Direct s’entend du point de vue de la société qui porte le club deal. Bien entendu la sci Capimmo n’est pas cette structure. Mais elle doit avoir des parts, non?
Il y a clairement un probleme de transparence. Je le trouve plus inquiétant que l’empilement des frais, à vrai dire.

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#10 03/04/2019 14h29

Membre (2017)
Réputation :   27  

Je trouve que c’est un placement de diversification au sein d’une assurance vie pour du moyen terme avec un risque limité.
Je suis tombé sur l’historique d’une vieille sci comme cardimmo  (une seule année négative 1994 -13,1%)
http://courtage-general-francais.fr/med … s-fond.pdf

Malgré l’empilement des frais , les frais d’entrée sont plus bas que les SCPI, la liquidité est meilleure avec une valorisation hebdomadaire.

En complément du fonds euros en se donnant un horizon de 2/3 ans minium pour amortir les frais de 2% pour Capimmo.

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[+1]    #11 03/04/2019 14h52

Membre (2015)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   458  

Noyl a écrit :

Après comment est payé le dividende de la SCI CAPIMO , c’est capitalisé dans la poche ou versé dans le fonds € ?

Il n’y a aucun dividende versé, c’est un pur produit de capitalisation.

Caratheodory a écrit :

Il y a clairement un probleme de transparence.

Nous sommes bien d’accord et malheureusement chez Primonial, ce manque de transparence se retrouve également pour les SCPI.

Bike69 a écrit :

Je trouve que c’est un placement de diversification au sein d’une assurance vie pour du moyen terme avec un risque limité.

Pourquoi pas. Si la durée de détention prévue est strictement supérieure à 10 ans, à titre personnel, je m’orienterai vers des supports immobiliers moins opaques.

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#12 27/04/2019 17h09

Membre (2016)
Réputation :   45  

J’ai investi dans la sci Capimmo car la liquidité est un critère important pour moi.
Les frais d’entrée sont acquis à la sci c’est à dire qu’ils font partie de son actif.
J’ai également investi depuis peu dans la sci aviva immo sélection qui ne prend pas de frais d’entrée mais avec des frais de gestion importants.
Il faudrait peut-être ouvrir un fil de discussion sur ces véhicules d’investissement peu prisés par les IH mais qui peuvent avoir un intérêt pour certains d’entre nous…
@+
Yg


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#13 27/04/2019 18h18

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour,

J’ai commencé à investir sur la SCI il y a 5 ans.
Comme je trouvais également cela opaque, j’ai aussi diversifié sur Allianz Foncier.
Mais les supports sont radicalement différents.
Allianz est très dynamique et finalement peu adapté à placer des sommes importantes.
J’en suis donc ressorti.
Capimmo restera toujours opaque mais fera son petit 4% par an.

L’agacement consiste en ces frais d’entrée. Mais tout se calcule.
Je vais me renseigner sur sci aviva immo sélection car j’aimerai bien revenir sur un peu plus sur l’immo tout en diversifiant.

Dernière modification par jmoo (27/04/2019 18h23)

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#14 27/04/2019 19h09

Membre (2016)
Réputation :   45  

Je demande donc à un modérateur, s’il en passe un par ici, de transformer cette file en "Sociétés Civiles Immobilières : UC en Assurance-vie" ou autre titre au choix.
@+
Yg


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#15 27/04/2019 19h29

Membre (2017)
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Mon expérience sur ce support, que j’ai sur un Perp depuis 3 ans, rejoint celle de YG75.
J’en suis globalement satisfait.
Les frais d’entrée, leur empilement, m’a fait longtemps hésiter. Mais je ne regrette pas les "4%+" obtenus chaque année avec une volatilité très faible, bien décorrélée de marchés boursiers quand ils chutent fortement.
L’accès aux clubs deals institutionnels, la possibilité de faire "respirer" le sous-jacent par l’arbitrage, les choix judicieux du passé, font, avec un confortable avantage fiscal à l’entrée, que je suis satisfait de ce sous-jacent que je compte garder à long terme.
Un petit pourcent d’allocation me suffit toutefois.

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#16 28/04/2019 14h24

Membre (2016)
Réputation :   45  

La sci Aviva immo sélection est disponible dans le contrat évolution vie d’aviva mais les souscriptions à cette sci ne sont ouvertes que jusqu’à fin juin.
J’ai profité d’une offre 100€ offerts pour 1000€ investis sur évolution vie à la première ouverture d’un contrat chez assurancevie.com. C’est là que j’ai découvert cette sci sur laquelle j’ai transféré mon investissement.
Ensuite le contrat est géré en direct sur le site d’aviva et je suis satisfait de leur fonctionnement.
Ceci bien sur n’est pas un conseil d’investissement, juste mon ressenti sur cette offre.
Les scpi en direct sont certainement un meilleur investissement mais j’ai 63 ans et la liquidité est devenue un critère important pour moi., ma santé est fragile. S’il m’arrive quelque chose, le réglement de ma succession sera simple pour cet investissement.
L’alternative serait d’investir sur des scpi dans un contrat linxea et je ne m’interdis pas de le faire, quid de la liquidité ?
A+
Yg


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[+2]    #17 12/10/2019 00h03

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Bonjour,
De mon expérience d’ex banquier, les clubs deals (je connais mieux les emprunts que les cessions de bien immobiliers) ne facturent pas de frais spécifiques aux investisseurs. Il s’agit de tours de tables où les principaux banquiers originateurs, ceux qui ont la relation client, syndiquent l’opération: auparavant une histoire entre banquiers, ceux-ci ont ouvert largement la porte aux institutionnels et asset managers depuis que les bilans des banques sont très contraints en capital (Bâle III).
Les investisseurs, quels qu’ils soient, ont strictement les mêmes conditions lors de la souscription; il n’y a que les commissions des "MLA" (Main Lead Arrangers) qui ne sont versées qu’aux banquiers arrangeurs.

Dernière modification par Flavius (12/10/2019 17h01)

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[+2]    #18 19/10/2019 16h05

Membre (2014)
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Bonjour,

Pour ceux qui trouvent que Capimmo est cachotière sur son mode de fonctionnement, il est vrai qu’on trouve peu d’information détaillée à part le reporting mensuel recto verse. J’ai néanmoins trouvé un peu par hasard cette video sur youtube de mi 2019 qui explique, pendant plus de 8 min, certes avec une certaine vulgarisation, le fonctionnement spécifique de ce véhicule d’investissement.
cliquez ici : Capimmo 2019 Youtube

Certains éléments confirment que pour ma part je ne vais plus abonder la ligne  que j’ai déjà :
- 1 milliard de collecte en 2019, soit +30% d’actif sur une année cela devient énorme
- corolaire : un petit peu la course à l’investissement, dont 100 M€ en foncières cotées alors que ce n’est pas du tout ce qu’on cherche quand on investit dans Capimmo. A l’inverse le représentant de la société de gestion n’évoque que 30 Meuros en club deal alors que c’est plutôt ce qu’on espère toucher en passant par Capimmo. Bref une SCI peut être désormais victime de son succès, dont le principal atout reste néanmoins les faibles frais d’achat 2%, à mon humble avis.

pour ma part je me tourne désormais pour mes nouveaux apports sur la poche immobilière davantage vers la nu propriété de SCPI hors AV, sans remettre en cause mes investissements immobiliers antérieurs en AV dont Capimmo.

bon week end.


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#19 19/10/2019 17h48

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Concernant les foncières cotées et Capimmo, ce n’est visiblement pas fini puisque Capimmo détient désormais 3.19% du capital d’Argan suite à une transaction sur le portefeuille logistique "Cargo" :
Communiqué : Argan vient de réaliser l’acquisition du portefeuille « Cargo » de 1 100 000 m² pour un montant de 900 M€ HD

Le communiqué a écrit :

ARGAN réalise l’acquisition auprès de CARREFOUR et d’un groupe d’investisseurs institutionnels de premier plan, de la SCI « CARGO » détenant 22 plateformes logistiques PREMIUM, au prix de 898 M€.

(…)

Au terme de cette opération, CREDIT AGRICOLE ASSURANCES devient actionnaire de la société ARGAN à hauteur de 16,77%, CARREFOUR à hauteur de 5,21% et PRIMONIAL CAPIMMO à hauteur de 3,19%.
La famille LE LAN détient désormais 40,03% et le flottant représente 34,80%.

NB : sur ce portefeuille Cargo, il y a aussi quelques SCPI comme Efimmo et Immorente pour des % modestes.

Dernière modification par cat (19/10/2019 17h50)

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#20 19/10/2019 18h07

Membre (2016)
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Oui, Capimmo est victime de son succès et investir 1M€ ne va pas être simple.
Cela me fait un peu penser aux fonds de Carmignac dont la performance s’est réduite quand ils ont atteint des montants importants. C’est plus facile de faire mieux que le marché sur des fonds de taille raisonnable.
Pour la poche foncières, je pense qu’elle est justifiée pour une sci en assurance-vie :
- C’est de l’immobilier ;-).
- Il peut y avoir des opportunités de marché comme fin 2018, permettant d’acquérir des foncières à prix cassé.
- Cette poche va assurer la liquidité du support car c’est plus facile de vendre des foncières que des parts de scpi.
Pour le moment je maintiens également mon investissement dans Capimmo, tout en cherchant des alternatives. Depuis le début de l’année, j’ai privilégié Aviva Immo Sélection dont j’ai parlé plus haut.
@suivre
Yg


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#21 19/10/2019 23h08

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Bonsoir,
puisqu’il est question de SCI j’aimerai avoir votre avis sur la SCI GF Pierre et la SCI Viagénérations,
la première a des performances plus qu’honorables ces dernières années (et seulement 1% de frais d’entrée), et la seconde a un concept intéressant basé sur le viager.

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[+1]    #22 20/10/2019 09h33

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Bonjour Calimero,

les 2 SCI que vous évoquez sont plus petites et n’ont pour moi que le statut de SCI AV en commun avec Capimmo.

vous avez une discussion dédiée sur SCI VIAGENERATIONS sur le site devenir rentier. Je dirais donc simplement ici que j’avais regardé, que j’aurais pu y placer une quote part car le business model sur le logement senior est intéressant et différenciant, mais elle n’est accessible que dans un ou deux contrats d’AV ce qui m’aurait forcé à souscrire encore un contrat supplémentaire. j’y ai donc renoncé pour l’instant.

sans etre du tout spécialiste de l’immobilier d’affaires, GF Pierre a l’air pas mal, peut etre un peu petite comme SCI et pas du tout à l’international ?

bonne journée.


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#23 20/10/2019 11h06

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La SCI VIAGENERATIONS est intéressante car elle permet d’investir sur le viager en mutualisant les risques et le premier rendement annuel est prometteur avec 6.42% en 2018. Le seul problème à mon avis c’est qu’elle n’est accessible qu’en assurance vie avec une pondération de seulement 30% sur l’encours total. Pour investir sur cette SCI il faut donc investir 70% sur d’autres supports. Pour l’instant cette contrainte me freine.

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#24 20/10/2019 17h45

Membre (2019)
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Sci capimmo :voici quelques info
Typologie portefeuille immobilier
Répartition par typologie immobilière:
- 45% de bureaux, 18% santé éducation, 8% commerces, 17% résidentiel , 2% hôtels
Répartition géographique:
- 87% France, 8% Allemagne, 2% Belgique, 2% Pays Bas, 1% Irlande

Concernant les scpi, ils investissent principalement dans l’usufruit des scpi de Primonial reim.
A titre d’exemple, la scpi PRIMOPIERRE représente 3,58% du portefeuille Immo.

La SCI détient plus de 200 lignes.

Pour la sci GF Pierre:
Beaucoup plus petite que la sci CAPIMMO avec 270 millions au 30/06/2019.
Sci principalement investit sur Paris (76%), région parisienne (6%), province (18%).
A la difference de CAPIMMO elle distribue des revenus en fin d’année en plus d’une revalorisation de ses parts.
Les frais d’entrée sont plus faibles de 1% acquis au fond.

Dernière modification par investirpat (20/10/2019 17h56)

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#25 20/10/2019 18h39

Membre (2016)
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Je possède Capimmo via une AV, et j’ai beaucoup de mal à trouver les reportings mensuels, quelles sont vos sources d’informations svp?

Dernière modification par pasteur76 (20/10/2019 18h41)

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