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#1 02/04/2019 16h34

Membre (2013)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Mon dernier message sur le forum date d’il y a quelques années et ma situation a évolué depuis. Je vous donne donc en quelques lignes le détail de ma situation avant de vous exposer ma problématique.

Revenus :
- Salaires : 110 k€ annuels
- Locatif 1 (dépendance RP exploitée en saisonnier) : 6k€ annuels
- Locatif 2 (immeuble) : entre 10 et 14k€ annuels

Patrimoine :
- Résidence principale : 530k€ (sur laquelle il me reste 386.000€ à rembourser sur 20 ans encore - 2k€ de mensualités)
- Immeuble locatif : 200k€ (sur lequel il me reste 166.000€ à rembourser sur 20 ans également - 850€ de mensualités)
- Monétaire : 110k€ (répartis sur AV, PEL, PEE, livret A, LDD)

Ma problématique est la suivante :
Nous allons prochainement signer un compromis pour l’acquisition d’un second immeuble d’habitations (158k€ + 15k€ de travaux estimés). Les revenus locatifs espérés sont de 13k€ annuels.
Nous envisageons, mon épouse et moi, la création d’une SCI à l’IS compte tenu de notre niveau d’imposition. Je serais heureux de recueillir vos conseils que je sais toujours avisés sur les questions suivantes :
1) La création d’une SCI à l’IS vous semble-t-elle pertinente compte tenu de ma situation ?
2) La signature du compromis ayant lieu dans 15 jours, les délais pour créer la SCI me semblent courts. Quelle est votre expérience sur la question ?
3) Pour la création de la SCI, me conseillez-vous de m’appuyer sur mon notaire ou bien de tout faire moi-même ?
4) Je souhaiterais intégrer mon premier immeuble dans la SCI mais cela semble compliqué. Là aussi, je suis preneur de vos préconisations.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils.

A bientôt,

Laurent

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

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#2 02/04/2019 16h50

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour ElDove,

Je suis également en train de travailler sur la création d’une SCI IS ou SAS suite à un achat complémentaire de parkings.
Mon but également est de séparer ces revenus de mon impôt sur le revenu.
Mais aussi de préparer ma succession à moyen long terme.
Concernant le compromis de vente, il suffirait de signer en mentionnant qu’une société en création pourrait se substituer pour l’achat.
Visiblement ça passe, aussi bien pour le vendeur que pour la banque et le notaire.
Il reste après un petit peu de temps pour la création réelle de la société.

Pour ma part, après avoir lu beaucoup d’articles sur le sujet, je me dirige vers un expert comptable pour la rédaction des statuts. Visiblement, les statuts standards disponibles n’envisagent pas tous les cas de figure. Or, il faut penser au court, moyen et long terme.
Il y a quelques mois, j’avais envisagé de passer par mon notaire pour la création d’une SCI. Celui-ci ne voyait que le côté patrimonial et pas du tout l’aspect fiscal. Au final, il m’a donné des statuts qu’il utilisait régulièrement.
Pour moi, il faut se faire accompagner car il ne faut pas qu’aux yeux du fisc que la création d’une société n’ait été créée que pour réduire ses impôts.

Je suis également intéressé pour avoir un retour d’autres expériences.


Les petites rivières font les grands fleuves. Qui tente rien n'a rien.

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#3 03/04/2019 07h58

Membre (2013)
Réputation :   2  

Merci pour votre retour JamesCombi.

Je viens d’avoir une réponse de mon notaire concernant la SCI.

Pour des statuts « classiques » ne contenant que des apports en numéraire (argent) le montage du dossier tout compris (avec publication dans un journal d’annonces légales et coût au greffe) s’élève à 1.300 euros TTC (pour info).

Par contre si nous souhaitons apporter un bien qui nous appartient déjà (le premier immeuble),  la situation est plus complexe et le coût sera plus élevé. Il convient de faire évaluer le bien immobilier (probablement par un commissaire aux apports pour une SCI soumise à l’IS) mais il convient de noter également que l’apport est considéré  comme une vente soumise au droit de préemption (s’il existe) de la commune (avec risque de préemption si le bien est sous évalué). D’autre part,  une plus-value peut être réglée si la valeur du bien apporté est supérieure à la valeur d’acquisition (paiement de la plus-value au moment de l’apport) et enfin, vu qu’un prêt est en cours concernant le bien apporté, la banque peut le rendre exigible en totalité (cf. contrat de prêt)…sauf à négocier une reprise par la SCI.

Bref, l’affaire me parait mal embarquée…

Du coup, autre question que je me pose. Un de mes amis a simplement fait un courrier aux impôts pour basculer une SCI familiale à l’IR en SCI à l’IS.

Est-il donc possible de créer simplement une SCI familiale à l’IR dans un premier temps, d’y intégrer mes 2 immeubles, puis de basculer à l’IS sans avoir à passer par la case "évaluation des biens", "droit de préemption, etc. ?

La démarche me semble bancale, mais je suis preneur de vos avis.

Dernière modification par ElDove (03/04/2019 08h03)

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#4 03/04/2019 08h23

Membre (2012)
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C’est le changement de propriétaire d’une personne physique à une structure sociétale qui implique l’évaluation, le risque de préemption etc… pas la fiscalité de la structure sociétale.

Carpediem


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#5 03/04/2019 09h23

Membre (2013)
Réputation :   2  

Merci capediem. Vous avez raison.

Ceci dit, contrairement à l’apport d’un bien immobilier à une SAS ou une SA, l’apport d’un immeuble à une SCI ne fait visiblement pas l’objet d’un rapport établi par un commissaire aux comptes comme le l’indiquait mon notaire. L’évaluation se fait entre les associés fondateurs.

Et la commune de mon immeuble n’est visiblement pas soumise au droit de préemption. Cela rend l’affaire beaucoup plus jouable.

L’apport du premier immeuble à une SCI devant visiblement être constaté par écrit sous la forme authentique, donc par un notaire, avez-vous une idée des coûts que cela pourrait représenter dans l’hypothèse où la valeur de l’immeuble n’aurait pas évolué depuis l’achat ? J’ai lu sur ce forum 5% du prix de l’immeuble environ, cela vous semble correct ?

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#6 03/04/2019 10h04

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour,
le coût est celui des "Frais de Notaire", aux alentours de 7 à 8% du montant de la transaction.
Il y a peut-être d’autres frais en plus lié au projet.
A voir avec un expert comptable ou un notaire.


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#7 03/04/2019 11h36

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Bonjour,

sur l’immeuble en cours d’achat : comme dit précédemment, il suffit de signer le compromis en nom propre, avec faculté de substitution, ce qui vous laisse le temps de créer la SCI.

Sur le transfert de votre immeuble déjà possédé à la SCI, vous avez raison de vous inquiéter de la fiscalité de la SCI. En effet, si comme dit carpediem, ça n’a pas d’influence sur droit de préemption etc, ça a une grosse influence sur le coût de l’opération :
- apport à titre gratuit (pur et simple) à une SCI IR : dispense du droit d’enregistrement. Il doit tout de même y avoir des frais de notaire correspondant à sa rémunération, peut-être dans les 1 % environ (à vérifier !).
- apport pur et simple à une SCI IS : droit d’enregistrement de 5 %.

On trouve assez facilement les informations sur internet, par exemple ici : Apport pur et simple ou apport à titre onéreux - Creation SCI

A noter aussi qu’apporter à une SCI (ou lui vendre) un immeuble sur lequel un emprunt est en cours nécessite de vous rapprocher de la banque prêteuse pour en connaître les modalités exactes, qui vont dépendre du type de garantie qui avait été prise.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2019 11h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 03/04/2019 12h44

Membre (2014)
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Bonjour

Pour vos premieres questions , je pense que la SCI IS fait sens pour votre profil ( j’en ai faite une il y a quelques mois similairement )

par contre il me semble qu’il aut mieux une SCP pour elargir l’objet.

pour les status je suis passé par le notaire et controle de mon expert comptable  pour un tarif  similaire.

concernant l’apport de l’immeuble que prevoyez vous pour l’emprunt  il faudra un transfert également. 

Cdt

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#9 03/04/2019 12h56

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Bonjour,

Si possible, ne mélanger pas vos deux biens dans la même sci, cela évitera un éventuel passage au taux d’imposition supérieur.

Pour les statuts, j’ai bêtement recopié les statuts de ma première sci IS pour la deuxième, la démarche de création coûte environ 300€ si ma mémoire est bonne. Je peux éventuellement les partager.

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#10 03/04/2019 12h59

Membre (2014)
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le seuil est a 38k il pourrait y en avoir un 3eme similaire compte tenu des charges (une fois amortissement fini )

il est plus interessant de n’avoir qu’une SCI au maximum les frais s’empilent sinon
cdt

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[+1]    #11 03/04/2019 13h19

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ElDove a écrit :

1) La création d’une SCI à l’IS vous semble-t-elle pertinente compte tenu de ma situation ?

Vu vos revenus/TMI, ça n’a pas l’air plus idiot qu’autre chose. Et vous avez (je crois) deux enfants - ce qui rend l’opération un petit plus sûre que sans (vous ne créeriez pas la SCI pour des raisons uniquement fiscales mais aussi de restructuration de votre patrimoine et notamment facilitation transmission patrimoine, éviter l’indivision).

ElDove a écrit :

2) La signature du compromis ayant lieu dans 15 jours, les délais pour créer la SCI me semblent courts. Quelle est votre expérience sur la question ?

Déjà répondu par d’autres et je confirme (expérience personnelle) : compromis signé en nom propre, avec faculté de substitution. Facile.

ElDove a écrit :

3) Pour la création de la SCI, me conseillez-vous de m’appuyer sur mon notaire ou bien de tout faire moi-même ?

Quand j’ai monté ma SCI (IS), il tombait sous le sens qu’il convenait de passer par un professionnel du droit, pour quatre raisons : 1) première opération de ce type pour moi, 2) je ne suis ni juriste, ni avocat, ni notaire, 3) j’ai une famille et ne souhaite pas les mettre en difficulté parce que j’aurai rédigé un truc de travers dans les statuts et 4) j’avais besoin de réassurance concernant les éventuels risques d’abus de droit (mais je suis un peu paranoïaque là-dessus, peut être un peu trop…).

Je les ai donc fait rédiger par un avocat parce que ça s’intégrait dans un montage de type holding. Dans votre cas, beaucoup plus simple, je passerai sans doute plutôt par le notaire si vous avez confiance. Par contre, je n’aurais jamais confié ça à mon comptable : un comptable n’est pas un professionnel du droit. A chacun son métier.

ElDove a écrit :

4) Je souhaiterais intégrer mon premier immeuble dans la SCI mais cela semble compliqué. Là aussi, je suis preneur de vos préconisations.

Vous avez encore un emprunt dessus, avec donc sans doute l’idée d’apporter ce passif (emprunt) dans la SCI. Donc ce serait à titre onéreux…donc cf. remarques autres forumeurs : faisable mais pas simple et onéreux. Sans compter les frais supplémentaires pour faire rédiger un contrat d’apport par notaire ou avocat.

Pour tout vous dire, j’ai été dans vos chaussures il y a peu : SCI IS créée pour l’achat d’un bien et j’ai imaginé y apporter un autre bien locatif, détenu en nom propre. J’ai laissé tomber en voyant tout le bazar juridico - financier que ça impliquait.

Dernière modification par carignan99 (03/04/2019 13h20)

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#12 03/04/2019 14h11

Membre (2013)
Réputation :   2  

Merci à tous pour vos réponses qui, globalement, convergent. Je vais donc signer le compromis en nom propre avec faculté de substitution par la SCI. Pour la création de celle-ci, je m’appuierai sur mon notaire. J’ai effectivement 2 enfants et mes compétences en droit sont plus que limitées. Évitons les risques inutiles.

Concernant l’apport du premier immeuble à la SCI, j’avoue que le question du transfert de l’emprunt ne me paraissait pas problématique jusque-là (que n’ai-je créé cette SCI lors de mon 1er achat ?). Je vais me rapprocher de ma banque. Peut-être qu’il sera plus simple d’attendre que l’emprunt soit soldé pour intégrer l’immeuble à la SCI (dans une logique de transmission).

Je vous tiendrai informés des suites. Merci encore à vous tous.

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