Buck 62 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport et fiscalité)

Buck · #1

Bonjour,
Je vais visiter prochainement un immeuble de rapport comprenant 4 logements ( 2 studios et 2 T1).
Le bien est vendu 180 000 euros pour 2000 euros de loyers mensuels.
Ma tranche d’impot est de 14%.

Taxe foncière 1400
Eau 500
Électricité/gaz 2500
Notaire 14400
Crédit sur 25 ans 861/ mois
Estimation intérêt 2400/an

Mon calcul est le suivant:
2000 x 12 -1400-500-2500 = 19600 net sans impot et sans prendre en compte une potentielle vacances locative.

J’estime amortir les 180000 en 20 ans, donc cela représente 9000 euros.
Donc impot en LMNP réel:

Année 1: 19600 - 9000 - 14400(notaire) - 2400 = -6200
Année 2: 19600 - 9000 - 2400 - 6200 = + 2000 ( impot 14%+17,2% = 624 euros)
Année 3 :19600 - 9000 - 2400 = +8200 ( impot = 2558)
Année 4:…
Dans ce calcul, je ne prend pas en compte l’achat de meubles à amortir, c’est simplement pour vous montrer une simulation et savoir si je suis dans le vrai.
J’ai pris 180k à amortir, mais je pense que je vais intégrer les meubles chez le notaire. Il faudra juste que je trouve sur le site si je peux amortir les meubles que j’achete à l’ancien propriétaire.

J’ai oublié de vous faire mon calcul de cash-flow avec ces éléments:
Donc 19600/12 = 1633 de recettes réelles
Recettes - crédits = 772 euros de cash-flow.

Je vous remercie pour votre lecture et j’espère ne pas m’être trompé dans les calculs ni n’avoir oublié d’éléments.

Mots-clés : immeuble, immobilier, impots

lachignolecorse · #2

Je vous propose de lire les files dédiées lmnp et faire des simulations sur les sites existants. Vos calculs sont faits sur un coin de table et sont truffés d’erreurs:
- on n’amortit pas un bien sûr 20 ans
- vous avez oublié des charges : pno, entretien, vacance

Évitez de poster des cas avant de visiter car votre vision du bien est limitée au peu d’informations qui vous ont été distillées.

Ne vous focalisez pas sur les impôts à payer mais sur la rentabilité nette.

Dernière modification par lachignolecorse (31/03/2019 08h01)

Buck · #3

Merci pour votre réponse.
En effet, ce sont des calculs de coin de table avant de visiter. Mais ils sont importants pour pouvoir se projeter.

J’ai fait exprès de pas prendre en compte les assurances ou vacances locatives, ni même les travaux pour exposer mon calcul et voir si je suis dans le vrai.

Les simulateurs trouvés sur internet confirment ce calcul.
Mon seul problème est sur l’mortissement du bien. Je sais qu’il faut séparer ( toiture, façade, gros œuvre…), Mais lors d’un achat ancien, je trouve sur internet que les personnes déclarent le prix d’achat et amortissent le tout entre 20 et 35 ans en moyenne

DDtee · #4

Buck a écrit :
J’ai fait exprès de pas prendre en compte les assurances ou vacances locatives, ni même les travaux pour exposer mon calcul et voir si je suis dans le vrai.

Les simulateurs trouvés sur internet confirment ce calcul.

Bon bah tout va bien alors

Buck a écrit :
Mon seul problème est sur l’mortissement du bien. Je sais qu’il faut séparer ( toiture, façade, gros œuvre…), Mais lors d’un achat ancien, je trouve sur internet que les personnes déclarent le prix d’achat et amortissent le tout entre 20 et 35 ans en moyenne

Est-il plus raisonnable que vous passiez une heure à lire ce sujet déjà développé de nombreuses fois sur le forum en cherchant un tout petit peu ou qu’une personne le fasse pour vous puis passe un moment à vous en faire synthèse ?

Souvent, il faut donner un peu dans la vie avant de recevoir. Peut-être cela vous semble injuste, mais c’est ainsi

Bernard2K · #5

13,3 % de rendement brut ne se trouve habituellement jamais d’emblée. Donc la question est : où est le loup ?
- gros travaux à prévoir ?
- locataire(s) qui ne paie(nt) plus ?
- c’est la zone ?

A vous de bien vérifier tout ce qui pourrait justifier un prix aussi bas.

Buck · #6

Bonsoir,
Merci pour vos réponses même si elles sont dures ( mais je comprends parfaitement. Il est vrai que ça doit être embêtant de répondre au nouveau sachant qu en cherchant bien sûr le site on peut trouver).

Je lisais les fils d’actualités, mais ne trouvais pas. Je vais regarder en tapant des mots clés pour trouver les réponses.

Je reviendrais poster à la suite ce que j’ai trouvé.

Je vais normalement visiter le bien mercredi, donc j’en saurais un peu plus.

Premier abord: un immeuble de trois étages avec un appartement par étage.
Une chaudière ancienne au gaz pour le chauffage commun.
Un compteur de eau par appartement et un compteur EDF chacune.

Communs refaits en 2017.
Deux studios refaits en 2017.

Donc sur le papier et donc sans visiter, je m’attends à devoir prévoir la chaudière. Et sur les deux apparts, refaire cuisine et salle de bain + peinture des apparts et sûrement mobilier à leurs départs.

J’ai du temps ce soir et donc je vais continuer à chercher sur le site.

Merci encore de me lire

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