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Forums des investisseurs heureux

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#26 18/08/2017 19h28 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Laissez moi deviner…vous êtes agents immo, conseillers en clientèle dans une banque ou notaires ?
;-)

j’aurais pu rajouter:
-courtier en prêt
-courtier en assurance de prêt
-agent de collectivité locale ou territoriale (frais de mutation oblige)
-agent ou fonctionnaire de l’état (frais de mutation oblige)
-entrepreneur dans le bâtiment
-employé du BTP

Dernière modification par Hidalgo04 (18/08/2017 22h00)


Bogle: "you get what you don't pay for."

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#27 18/08/2017 19h42 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Même pas, mais il suffit de parcourir ce forum pour voir que des rendements bruts de 10 % ne sont pas rares en province. A la louche, 100.000 euros rapportent 10 000 / an soit 833 / mois.
Ce qui correspond au loyer que paye un locataire alors que si le même locataire empruntait ces 100 000 euros sur 20 ans pour l’achat de sa RP, il aurait une mensualité de 524 euros ( source : meilleurstaux.com)

Dernière modification par toufou (19/08/2017 10h18)

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#28 18/08/2017 21h47 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Quand vous mettez en avant les 10% de rentabilité brute, il faut y retrancher:
-7% de frais de gestion locative
-45% d’impôts sur le revenu (15,5% de CSG + 30% de TMI)
-10% de frais de maintenance et entretien
-5-10% de vacance locative et loyers impayés
-X% taxe foncière
-X% charges revenant au proprio
-X% frais financiers liés au prêt immo

On descend vite à 1-2% de rendement net non?

Si les rendements de l’immobilier locatif résidentiel étaient si proches de 10%, alors il y a bien longtemps que les grands investisseurs institutionnels se seraient rués dessus.
Or c’est tout le contraire qui se passe. L’état est même obligé d’attirer le particulier avec des pseudo carottes fiscales (Robien, Scellier, Duflot, Pinel…)…quelle plaisanterie…

Quant à la question Location Vs. Achat,
quand on achète avec un crédit immo (souvent sur 20-25 pour les jeunes générations), c’est le banquier qui est réellement propriétaire du bien (maison/appart).
Au moindre impayé de mensualité de crédit, il récupère votre bien et vous met à la rue !
De ce point de vue-là le locataire est bien mieux protégé en France et peut occuper le bien pendant des années avant d’en être délogé.
Penser qu’acheter c’est se "mettre à l’abris" comme la pensée populaire le véhicule est à mon sens une contre-vérité.

Dernière modification par Hidalgo04 (18/08/2017 21h57)


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#29 19/08/2017 00h23 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Je ne suis pas agent immobilier, j’ai juste exposé des chiffres, auriez vous des objections dessus ?

Je ne dis pas que la RP est l’alpha et l’oméga mais vous avez dit des choses inexactes au minimum, et fausses au maximum comme "la majorité de la charge sont les interêts". Je vous ai donné un exemple ou même à Paris cela n’est pas vrai (je vous laisse imaginer la province).

Le loyer d’un (vrai) 3p à Paris c’est 1900-2200 euros CC, le remboursement de crédit 2800 sur 25 ans CC (300 euros de charges environ). Il y a 600 euros de plus mais dans un cas on est "short immo". Sur un tel bien les DDM sont amortis en 2 ans de loyer HC avec une stagnation des prix.

On peut d’ailleurs assimiler le loyer à "une valeur temps" d’une option que l’on vendrait en attendant la baisse, et que l’on payerait chaque année.

Libre à vous de mettre une RP au passif, je faisais juste un objection pour expliquer pourquoi je le mettrais à "l’actif" (et pourquoi).

Dans votre liste de charges l’imposition est fausse, elle néglige l’impact du LMNP ou micro foncier selon le régime et la déduction des charges (type intérêt d’emprunt)

Dernière modification par roudoudou (19/08/2017 00h24)

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#30 19/08/2017 06h41 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Source : http://images.math.cnrs.fr/emprunts-men … -taux.html

Source : Tableau d’amortissement d’un prêt immobilier : calcul et explications

Dans la grande majorité des credits immo classiques le banquier s’assure toujours que la majeure partie des intérêts seront payés les premières années.


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#31 19/08/2017 07h19 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Hidalgo a écrit :

http://images.math.cnrs.fr/emprunts-mensualites-interet-taux.html

Dans cet exemple le taux annuel pris est de 4,8%, avec cette base de réflexion la première mensualité est donc composée effectivement de 60% d’intérêts. Si vous prenez les taux du moment autour de 1,6-1,8% sur 20 ans la part de capital remboursée est beaucoup plus importante.

Bien sûr on est tous d’accord pour dire qu’un bien doit être gardé un minimum de temps avant la revente mais tout dépend de l’environnement de marché (taux, prix immobilier…).

Ne pourrions-nous pas regarder le placement de sa RP avec le TRI ? Combien j’ai dépensé en tout et combien cela m’a rapporté à la vente

Dernière modification par JayNom (19/08/2017 07h20)

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#32 19/08/2017 07h31 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Hidalgo vous faites un tas d’amalgames et êtes dans la caricature. On ne vous convaincra visiblement pas mais ce n’est pas avec votre argumentation que vous nous convaincrez.
Se demander pourquoi on arrive à 10% de rentabilité en locatif et en conclure que l’état en est à subventionner le neuf me laisse sans voix.
10% c’est sans compter le levier qu’offre l’emprunt. On peut alors avoir une rentabilité qui s’envole bien au delà.
J’ai eu à emprunter à plus de 5%. Oui les premières années j’ai remboursé plus des 2 tiers en intérêts. Mais le bien rapportait plus et j’ai depuis réduit ce taux d’emprunt, aujourd’hui la charge d’intérêts est très basse et la rentabilité est au moins la même qu’au début.

Ecrire cela: "Au moindre impayé de mensualité de crédit, il récupère votre bien et vous met à la rue !"
est sans intérêt, svp sur ce forum on n’en est pas réduit à ce genre de discussion. Combien de particuliers se font saisir leur bien pour impayés de crédit?
Oui le locataire est plus protégé mais bon, "des années"… 2 ans, 3 maxi.
Le propriétaire à davantage à perdre donc il se saigne pour payer sa mensualité, certains locataires sont dans une toute autre logique, on peut difficilement comparer.

Dernière modification par kc44 (19/08/2017 07h33)

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#33 19/08/2017 11h25 → Allocation de Swensen pour l'organisation de son patrimoine ?

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Hidalgo04 a écrit :

Dans la grande majorité des credits immo classiques le banquier s’assure toujours que la majeure partie des intérêts seront payés les premières années.

Visiblement,  pour faire une telle remarque,  vous n’avez pas bien compris comment fonctionne le remboursement d’un crédit (à échéances constantes). Dans chaque échéance les intérêts representent le même pourcentage du capital qui reste du (au moment de l’échéance). Donc bien évidemment,  quand le capital restant dû est plus élevé,  le montant des intérêts payés est plus élevé.

Il existe d’ailleurs des crédits qui se remboursent autrement que avec des échéances constantes  (même s’ils sont moins utilisés : en général le client qui finance à crédit un achat immobilier souhaite des échéances constantes, et même en cas de variation possible des échéances on évalue au départ le montant des échéances si les indices pouvant faire varier l’échéance sont stables).

Mais ce n’est en aucun cas "le banquier s’arrange pour que les intérêts soient payés en premier". Le banquier se fiche de ce qui est payé en premier. Il fera payer les intérêts et le capital, de toute manière.


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