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#1 21/03/2019 06h17

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour, je viens d’acheter un appartement avec un locataire en place qui ne paie pas son loyer (je le savais en achetant l’appartement). Je suis en train d’enclencher les moyens légaux pour le faire sortir mais la procédure va prendre plusieurs mois et éventuellement plus d’une année. Pour accélérer le processus, je me demandais si le payer pour qu il parte ne serait pas une bonne idée’n’est ce que quelqu’un a déjà fait comme ça? Si oui, comment vous vous y êtes pris? Main à la main? Si main a la main, le déclarez-vous en charge pour le déduire auprès du comptable? Si oui, comment car pas de traces écrites?

merci.

Fabrice.

Mots-clés : expulsion, gestion locative, impayés

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[-2]    #2 21/03/2019 06h34

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour, paiement main à la main et fausse facture pour du parquet ou peu importe, maîtrise de photoshop requis.

IH : évitons de faire la promotion de pratiques illégales…

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#3 21/03/2019 06h37

Membre (2015)
Réputation :   74  

Bonjour

Si vous souhaitez être dans les clous pour cette procédure, vous pouvez en discuter avec l’huissier. Il garantira le bon déroulement pour les deux partis. J’ai deja discuté de cela avec le mien.ma logique était de me dire de prendre mes pertes comme en bourse…
Mais vous ne détaillez pas votre location et la situation de votre locataire. Y a-t-ildes enfants ? À t-il un travail ? Combien de loyers impayés ?

Bon courage dans tous les cas
Chtirentier

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[+1]    #4 21/03/2019 08h38

Membre (2014)
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Réputation :   237  

Bonjour, ce que vous souhaitez faire c’est un accord transactionnel avec versement d’une indemnité d’éviction pour votre locataire. C’est courant pour les baux commerciaux, un peu moins pour les baux d’habitation. Toutefois il ne sera pas difficile de trouver un huissier, notaire ou avocat qui pourra vous le rédiger.

C’est une transaction de gré à gré donc le montant est libre, et dépend de qui vous avez en face de vous…  mais j’imagine que 3 mois de loyers serait une base acceptable pour les deux parties ?

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#5 21/03/2019 09h30

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Oui, c’est quelque chose qui est faisable légalement. Ca s’appelle un "protocole d’accord", c’est un contrat que l’Article 1134 du code civil oblige à exécuter.

Donc il faut vous mettre d’accord sur la somme et la date de départ, et les deux parties sont alors obligées de respecter leur part (vous, de payer, et lui, de partir).

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#6 21/03/2019 09h35

Membre (2014)
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Réputation :   422  

Un peu comme dans le contrat de bail: vous êtes obligé de le loger, et lui de payer.

J’aurais plus une approche de paiement en liquide, avec paiement sur le pas de la porte contre remise du préavis de départ, des clefs, et de l’état des lieux de sortie.

Avec un peu de chance, vous pourrez continuer à poursuivre la tentative de récupération des loyers en justice a posteriori.

Dernière modification par Trahcoh (21/03/2019 09h58)

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#7 21/03/2019 09h48

Membre (2018)
Réputation :   58  

Je ne suis pas certain que cette discussion soit pertinente.

Elle énonce de façon quasi explicite qu’un locataire de mauvaise foi a tout intérêt - s’il est rationnel - à ne pas payer ses loyers.


Gare aux gourous

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[+2]    #8 21/03/2019 10h20

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

@Kundera : C’est même tout à fait explicite !

Le locataire de mauvaise foi sait qu’il a la loi pour lui. Son pouvoir de nuisance est important, vu les délais d’expulsions. Et si le bailleur est lui aussi rationnel, il préférera se couper la main plutôt que le bras - comprendre, payer une indemnité d’éviction de quelques mois de loyer et relouer rapidement plutôt que de subir 2 ans d’impayés + remise en état après dégradations + frais de justice.

Notez que cela s’applique à plein d’autres situations :
- le bailleur qui ne paie pas ses charges de copropriété, en misant sur l’incompétence des syndics à mener jusqu’au bout les procédures judiciaires. Dans les rares cas où l’affaire va jusqu’au jugement, il lui suffit de payer une partie de la dette pour stopper la procédure quelques jours avant le jugement… et on repart pour des mois d’impayés. Entre temps il conserve sa trésorerie, et peut même parfois espérer un effacement partiel de créance !
- le bailleur qui ne rend pas le chèque de caution pour des motifs fumeux, misant sur le découragement du locataire à venir la réclamer en justice
- le client d’un artisan qui ne paie pas le solde des travaux en fin de chantier, misant sur la difficulté pour l’artisan de venir recouvrir une petite créance
- réciproquement, l’artisan qui ne termine pas son chantier et préfère perdre le solde plutôt que devoir batailler avec un client tatillon sur les derniers détails

Heureusement tout le monde n’est pas malhonnête et la justice fait (parfois) bien son travail si l’on est tenace et qu’on a les reins solides financièrement

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#9 21/03/2019 10h47

Membre (2017)
Réputation :   44  

Kundera a écrit :

Je ne suis pas certain que cette discussion soit pertinente.

Elle énonce de façon quasi explicite qu’un locataire de mauvaise foi a tout intérêt - s’il est rationnel - à ne pas payer ses loyers.

Au contraire, je la trouve très pertinente. Je n’avais jamais abordé ce type de problème (que je n’ai pour l’heure jamais rencontré) de ce point de vue. A considérer qu’en général, un locataire qui ne paie pas est une personne en situation très précaire et en difficulté financière, un montant même très modeste peut suffire à le faire partir.

Certes, c’est assez immoral sur le fond et il faut accepter de s’avouer vaincu, accepter que le locataire fautif ait gagné la bataille, mais si ça évite de longs mois de bataille judiciaire et de prises de tête au bailleur, pourquoi pas… Evidemment, c’est psychologiquement plus facile à mettre en oeuvre après 2-3 mois d’impayés pour avorter cette situation qu’après 2 ans d’impayés.

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#10 21/03/2019 11h10

Membre (2018)
Réputation :   58  

Ouais… Bof…

Je peux aussi ouvrir un post dans la rubrique "Optimisation des dépenses" intitulé "Comment être logé gratuitement et même avoir un peu d’argent de poche en partant ?"

Je doute que la modération apprécie.

On est dans la même logique que le boxeur  Gilet Jaune qui réclame 3 M€ à Leetchi.


Gare aux gourous

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#11 21/03/2019 11h25

Membre (2014)
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Votre 2ème sujet est tout aussi intéressant: comment rentabiliser un maximum sa notoriété. Mais cela ma semble un peu écarté du thème du forum qui est ici comment rentabiliser au maximum son investissement immobilier.

Sauf à considérer que la notoriété est un investissement, ce qui se défend.

Les échanges prouvent au contraire que la discussion est pertinente, même si le sujet a déjà été évoqué sur des cas concrets.

Dernière modification par Trahcoh (21/03/2019 13h37)

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#12 21/03/2019 11h25

Membre (2017)
Réputation :   53  

Bonjour,

On est dans ce qu’on appelle le "pragmatisme économique". On est pas la pour respecter le "bon sens" ou la "morale" de chacun, mais bien, dans ce cas précis, de "perdre le moins d’argent possible".

Bien évidemment que le locataire doit payer son loyer. Bien sur que ce n’est pas au propriétaire de le payer pour partir. Mais malheureusement on est pas dans le monde des bisounours et un jour ou l’autre, on tombe sur un indélicat, une personne en difficulté, de bonne foi ou pas. Et la, il faut bien solutionner le problème.

Et personnellement, entre filer l’équivalent de 3 mois de loyers au locataire indélicat, pour qu’il parte, et pouvoir relouer rapidement, ou bien perdre 18 mois de loyers qui seront impayés avant l’expulsion + frais de justice et d’éviction, le choix est vite fait.

Dernière modification par MichMouch (21/03/2019 11h27)

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#13 21/03/2019 11h26

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INTP

Bonjour,

max52100 a écrit :

Bonjour, paiement main à la main et fausse facture pour du parquet ou peu importe, maîtrise de photoshop requis.

Notez que de fausses factures pour du faux parquet peuvent aussi vous amener devant le vrai (parquet)…

Cordialement,

Eric


=== 👍+1 === Ressources anti-arnaques === Ne pas nourrir les trolls ===

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#14 21/03/2019 12h26

Membre (2014)
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Une question assez triviale:
Etant entendu que le locataire ne paie plus son loyer et qu’il a la loi pour lui.
Une fois qu’on a donné l’argent au locataire indélicat, quelles sont nos guaranties qu’il parte? Qu’est-ce qui l’empêche de continuer de squatter ensuite? Ce ne serait que la continuité de son histoire.

La méthode proposée par Trahcoh (avec en prime changement de barillet à l’issue) semble limiter la réalisation de ce risque.


Bien à vous, Dooffy

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#15 21/03/2019 12h48

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@ Doofy: Avant de lui remettre l’argent il faut qu’il signe tous les documents nécessaire, fin de bail, état des lieux de sortie, qu’il est rendu les clefs, bref que tout soit fait "dans les règles".

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#16 21/03/2019 13h16

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@Dooffy : Je n’ai jamais eu ce problème moi-même, mais j’imagine que c’est là où l’huissier mandaté intervient et sécurise la transaction.

Une fois l’huissier ayant constaté le départ du locataire (voire réalisé lui-même l’EDL de sortie), il ne reste plus qu’à changer le barillet et le logement peut être reloué.

Je ne sais pas si l’huissier vérifie également le paiement de l’indemnité par le bailleur en amont du départ du locataire ; cela serait plutôt comique que ce soit le locataire qui se retrouve à réclamer un impayé à son bailleur !

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#17 21/03/2019 13h39

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Eternel débat, que nous avons déjà eu plusieurs fois sur ce forum.

Déjà, il ne faut pas exagérer l’affirmation que le locataire a la loi pour lui, et qu’il s’en sortira sans dommages. La loi dit que, en application du bail, le locataire doit les loyers. Si le locataire est solvable, un propriétaire motivé, organisé et avec un bon huissier finira par récupérer les loyers. Si le locataire est peu solvable mais que le bailleur avait exigé une caution, il récupérera les loyers aussi.

Les problèmes d’impayés qui durent sont presque autant le fait de propriétaires négligents et velléitaires que des locataires indélicats. La bonne méthode est "main de fer dans un gant de velours", ne rien lâcher, ne pas tarder.

Bon, dans le cas présent, notre ami a acheté sciemment un appartement avec locataire qui ne paie pas.

La première des choses à faire est de vérifier qu’il y a un bail écrit, et que ce bail comporte la clause résolutoire en cas de non paiement. Si cette clause est absente, l’huissier ne pourra pas délivrer un "commandement de payer visant la clause résolutoire", et obtenir un jugement d’expulsion risque d’être quasi-impossible.

Pour ce qui est de payer le locataire pour obtenir son départ, et de formaliser cet accord de façon officielle : je doute franchement de la validité d’un tel accord dans le cas d’un bail d’habitation principale. La loi de 1989 encadre très étroitement les cas de rupture du bail, et celui-ci n’en fait pas partie. Donc, si le locataire attaquait cet accord devant le juge, il risquerait bien d’être cassé (obligation du bailleur de reprendre le locataire).
Ce qui me semble davantage possible, c’est que le bailleur donne congé pour motif légitime et sérieux à l’échéance du bail, tout en sachant que ce congé est "fragile". Puis bailleur et locataire signent une transaction, où le bailleur indemnise le locataire pour le préjudice, en contrepartie du fait que le locataire s’interdit d’attaquer ce congé au tribunal. A noter qu’il faut impérativement que la transaction intervienne après le départ du locataire (il faut d’abord qu’il y ait un préjudice pour pouvoir ensuite le réparer). Ca me semble un peu plus solide, mais bien compliqué.
En tout cas, je recommande à quiconque envisagerait de faire cet accord officiel de départ à le blinder avec un avocat compétent.

Pour un accord "oral" de départ ("tant d’argent en liquide à votre départ"), il faut :
1) que le locataire donne congé dans les formes. S’il part mais qu’il n’a pas donné congé, le bail continue à s’appliquer : le locataire continue à avoir le droit d’habiter là et en contrepartie, il continue de devoir payer les loyers. Un départ sans résiliation du bail peut avoir des conséquences catastrophiques pour le bailleur.
2) ne donner l’argent que locataire parti, état des lieux signé, et serrures changées. Ne vous contentez évidemment pas de la remise des clés, il a pu garder un double. S’il avait gardé un double des clés et qu’il revenait habiter dans l’appartement et qu’il y restait plus de 2 jours avec preuve à l’appui, ce ne serait plus un locataire mais un squatteur dont c’est le domicile : c’est encore plus difficile à déloger ! Donc changement de serrures impératif.
3) ne laisser aucune trace écrite de cet accord. Même pas de message sur un répondeur téléphonique. N"en parlez pas non plus à des tiers. Tout à l’oral, tout de vive voix, entre 4 yeux. Pas de témoin. La version officielle doit être "le locataire a donné congé parce qu’il était bien conscient qu’il ne pouvait pas payer et qu’il aggravait sa dette en restant. Il n’y a eu, bien sûr, aucune contrepartie de ma part".

Bon courage. Vous saviez à quoi vous en tenir en achetant ce bien, maintenant il faut assumer.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2019 13h49)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+3]    #18 21/03/2019 14h58

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INTP

En m’appuyant sur cette jurisprudence de Mars 2013, je ne suis pas d’accord avec Bernard2K sur ce point : un accord entre les deux parties me semble valide.

Dans la jurisprudence que je mentionne, le bailleur avait proposé 25k€ aux locataires pour un départ express afin de vendre son logement vide d’occupants. Le bailleur a finalement voulu se rétracter, mais les locataires ont quand même décidé de partir et de réclamer les 25k€ promis. Ils ont obtenu gain de cause grâce à cet accord, ce qui montre sa validité.
Ici nous sommes susceptibles d’être dans le cas inverse, ou c’est le locataire qui ne remplirait pas sa part du contrat, mais la jurisprudence pourrait s’appliquer à mon sens.

fabrice2410 : si le locataire actuel a déjà beaucoup d’impayés, et qu’il continue d’en empiler, ne pourriez-vous pas lui proposer comme accord de stopper toute procédure à son encontre (donc expulsion, récupération des loyers etc) en ajoutant que vous lui rendez sans poser de question l’intégralité de sa caution ?
Ainsi, ça ne vous coute rien, ni en temps, ni en procédure, ni en argent, si ce n’est la réparation des dégâts que vous auriez de toutes façon eu. Si son arriéré d’impayés est grand et que vous insistez sur le fait que trouver un logement après avoir subi une procédure d’expulsion et un recouvrement de loyers est difficile (que ce soit vrai ou pas), il me semble faisable de lui faire accepter.

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#19 21/03/2019 18h31

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Iomiprom : bien vu. Je crois d’ailleurs qu’on en a déjà parlé. J’avais oublié.

Pour autant la cour de cassation répond : "oui, c’est bien une transaction puisqu’il y a concessions réciproques, et cette transaction doit donc être appliquée". Elle ne répond pas à la question "une telle transaction est-elle en violation avec la loi de 1989" parce que cette question n’est pas posée. Au vu de la lecture de cette décision, je suis un peu plus confiant qu’une telle transaction soit légale, mais je n’en suis pas sûr à 100 %.

Vous avez aussi tout à fait raison de dire que l’abandon de la créance des loyers impayés serait déjà une concession du bailleur. Néanmoins, je pense que la dette du locataire envers fabrice2410 est faible, vu qu’il vient d’acheter le logement, donc cet abandon de dette n’est pas une grosse concession. La dette du locataire envers le précédent propriétaire n’a pas été transférée à fabrice2410, sauf convention en ce sens dans l’acte authentique.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2019 18h34)


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