PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 19/03/2019 10h00

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous

Je suis actuellement à la recherche de ma résidence principale sur l’agglomération de Bordeaux.

Mon budget (500k) me permet soit d’acheter en centre ville l’équivalent de 70m2 environ ou jusqu’à 150m2 avec jardin dans la première couronne de l’agglomération (Talence, Pessac, Merignac …).

Je précise que je souhaite acheter ma RP en premier investissement immobilier car je dispose d’une capacité d’emprunt importante grâce à ma société et son EBE qui est pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt. Je ferai donc dans un second temps des investissements locatifs.

Je vivrai en couple dans ma RP, mais une maison de 150 m2 serait trop grande pour nous deux. Je m’intéresse donc à la possibilité de dégager des revenus sur ma RP et je n’ai trouvé que l’idée de louer des chambres

Après recherches, il me semble qu’il n’y a que la possibilité de louer son bien en entier et pendant 120 jours par an maximum.

- Avez vous d’autres pistes pour générer des revenus sur des surfaces inutilisées de sa RP ?
- Que préfèreriez vous entre un bien très central et un bien plus grand mais un peu excentré ?

Merci d’avance pour vos éclairages

Mots-clés : achat rp, immobilier, résidence principale

Hors ligne Hors ligne

 

#2 19/03/2019 10h18

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

jujulas a écrit :

Après recherches, il me semble qu’il n’y a que la possibilité de louer son bien en entier et pendant 120 jours par an maximum.

D’autres possibilités :
- Vous pouvez louer une partie de résidence principale si le bien le permet (entrées séparées). Ou acheter un immeuble et vivre dans un des appartements
- vous pouvez acheter un bien décoté à cause de son état et le (faire) rénover. L’objectif étant de faire une plus-value à la revente

Ce ne sont que quelques idées mais qui ont forcément des contraintes plus ou moins acceptables selon l’appréciation de chacun.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#3 19/03/2019 10h34

Membre (2014)
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 10 Crypto-actifs
Top 10 Finance/Économie
Réputation :   647  

Investir, c’est essayer d’avoir un coup d’avance.
Couple, environ 30 ans… une question se présentera forcément bientôt: enfants ou pas ? si oui, combien et quand ?

Essayez de répondre à cette question avant de décider de sa taille car c’est crucial pour de multiples raisons:
- ce serait dommage de viser trop petit si vous souhaitez avoir 3 enfants par exemple
- difficile de louer une chambre alors qu’on a un bébé à la maison
Et même sans enfants, vous n’aurez peut-être pas envie de partager votre foyer avec quelqu’un pendant très longtemps (il y a des moments pour un couple où on a envie d’être "chez soi")

Visez une RP adaptée à vos besoins moyen/long terme.
Si vous avez "trop" d’argent, envisagez une acquisition séparée. Je ne pense pas que mêler les deux soit la meilleure option si vous avez le choix


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne Hors ligne

 

#4 19/03/2019 10h35

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Il y a évidemment aussi une autre approche qui consiste à être "capex light" sur sa résidence principale pour faire travailler ses capitaux dans plus rentable. Ce qui a pour conséquence en gros deux choix potentiels :

- Résidence peu coûteuse et offrant (en loyer fictif) un bon rendement (bien décoté comme le dit @lachignolecorse)
- La location si le rendement n’est pas au rendez-vous.

Mais peut-être suis-je hors sujet à votre questionnement ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#5 19/03/2019 10h37

Membre (2018)
Réputation :   0  

lachignolecorse a écrit :

D’autres possibilités :
- Vous pouvez louer une partie de résidence principale si le bien le permet (entrées séparées). Ou acheter un immeuble et vivre dans un des appartements

Pour le deuxième point (immeuble), je visite ce type de bien mais il y en a peu.

Pour louer une partie de la résidence principale (un seul lot), la division "non officielle" semble intéressante, puis-je le mettre en location saisonnière sans limite ? Si j’ai bien compris, je vais déclarer ces revenus en (LMNP), cela signifie t-il que je pourrais faire du déficit foncier sur ma RP ?

De ce que j’ai trouvé, il n’y a pas de limite à louer une partie de RP (en nombre de nuitées ou de revenus générés) ces revenus seront seulement imposés (revenus complémentaire). Avez vous connaissance d’autres limites ?

lachignolecorse a écrit :

- vous pouvez acheter un bien décoté à cause de son état et le (faire) rénover. L’objectif étant de faire une plus-value à la revente

C’est la stratégie adoptée, la partie "rentabiliser l’espace" est complémentaire

Faith a écrit :

Investir, c’est essayer d’avoir un coup d’avance.
Couple, environ 30 ans… une question se présentera forcément bientôt: enfants ou pas ? si oui, combien et quand ?

Essayez de répondre à cette question avant de décider de sa taille car c’est crucial pour de multiples raisons:
- ce serait dommage de viser trop petit si vous souhaitez avoir 3 enfants par exemple
- difficile de louer une chambre alors qu’on a un bébé à la maison
Et même sans enfants, vous n’aurez peut-être pas envie de partager votre foyer avec quelqu’un pendant très longtemps (il y a des moments pour un couple où on a envie d’être "chez soi")

Visez une RP adaptée à vos besoins moyen/long terme.
Si vous avez "trop" d’argent, envisagez une acquisition séparée. Je ne pense pas que mêler les deux soit la meilleure option si vous avez le choix

Très bons conseils. Justement actuellement pas d’enfant de prévu dans l’immédiat, et cette situation demanderait obligatoirement un changement de zone (je préfère vivre en ville sans enfant, puis plus éloigné avec + d’espaces extérieurs).

Ma confiance dans le marché bordelais me pousse à envisager d’acheter aujourd’hui un bien central pour revendre avec plus value par exemple dans 5 ans (hausse immo + réhabilitation) puis d’acheter plus grand avec espaces extérieurs. Un appartement T3 permettrait dans tous les cas d’arriver à accueillir un éventuel enfant puis de vendre sans urgence.

Le fait de partager mon logement ne me fait pas peur car je l’envisage uniquement si le bien permet de créer un / des espace bien isolés du reste de zone de vie.

DDtee a écrit :

Il y a évidemment aussi une autre approche qui consiste à être "capex light" sur sa résidence principale pour faire travailler ses capitaux dans plus rentable. Ce qui a pour conséquence en gros deux choix potentiels :

- Résidence peu coûteuse et offrant (en loyer fictif) un bon rendement (bien décoté comme le dit @lachignolecorse)
- La location si le rendement n’est pas au rendez-vous.

Mais peut-être suis-je hors sujet à votre questionnement ?

Je préfère me faire plaisir car j’ai une grosse capacité d’emprunt qui augmente chaque année tant que ma société est en forte croissance.

Je suis donc tiraillé entre l’envie de vivre en centre ville et celui d’avoir un extérieur (et une piscine ?). Dans ce dernier cas le budget permet l’achat de grandes surfaces qui serait trop grand pour 2, autant les exploiter, même si je ferai de l’argent dans un second temps avec de l’immo locatif "pur".

Dernière modification par jujulas (19/03/2019 10h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 19/03/2019 10h54

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Pas de déficit foncier en lmnp. Le plus simple est de déclarer en BIC vos revenus locatifs. Par contre, je ne sais pas s’il y a des contraintes administratives pour sous-louer une partie de votre RP (mairie?, pour les impôts, c’est sûr que oui).

Pour créer de la plus-value avec une rp, il faut aimer la poussière en général. Et ça n’est pas incompatible avec une évolution de votre couple. On revend et on rachète plus grand. Pour reprendre les propos très justes de DDtee, inutile de mettre tout son argent et sa capacité d’emprunt dans sa RP. Vous risquez de le regretter si le marché baisse ou si vous rencontrez un souci familial (désolé pour mon côté briseur de reves).


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#7 20/03/2019 10h32

Membre (2018)
Réputation :   0  

Qu’entendez vous par "contraintes administratives" pour les impots à part le fait de déclarer des revenus locatifs en BIC.

Je visite dans la semaine un bien qui propose 2 T1 bis en état d’usage (libérables en 2019 puis 2020) et 1 T3 pour y faire ma RP donc ce type de bien serait idéal pour combiner avec un seul achat la RP et un peu de locatif.

Mais le sujet des revenus issus de la RP m’intéresse quand même beaucoup

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/03/2019 11h25

Membre (2015)
Réputation :   73  

Un immeuble avec appart RP et le reste en locatif est aussi la solution choise par Cricri sur ce forum, pour alléger sa gestion locative et devenir plus lazy en diversifiant au maximum.
C’est un axe intéressant mais j’avoue que je suis intéressé pour avoir des détails sur l’organisation administrative et fiscale d’une maison RP avec partie locative. Ca peut avoir du sens, notamment dans une ville dynamique comme Bordeaux (emploi et étudiants).

Dernière modification par yademo (20/03/2019 11h26)


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/03/2019 13h27

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   190  

jujulas a écrit :

possibilité de dégager des revenus sur ma RP … idée de louer des chambres

avez-vous étudié l’hypothèse de les louer à des étudiants ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/03/2019 13h55

Membre (2018)
Réputation :   0  

Dans ma situation je préfère une clientèle de passage afin de pouvoir libérer les pièces en question selon les besoins (visites d’amis, famille ….). Cela permet aussi de tester la cohabitation dans son bien sans s’engager comme ça peut être le cas avec un étudiant, mais ça pourrait devenir envisageable dans le futur même si cela rejoint plus le concept de la colocation

C’est donc une piste intéressante mais je me posais surtout la question de la faisabilité d’une location saisonnière sur une partie de sa résidence principale car les différentes restrictions des mairies concernent les biens locatifs ou la RP louée dans son ensemble, mais je ne vois pas de limitation sur la RP louée en partie et je ne vois pourquoi il y en aurait car ces locations ne se font pas au détriment du marché locatif local, ce contre quoi luttent les mairies.

Dernière modification par jujulas (20/03/2019 13h55)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 20/03/2019 13h56

Membre (2016)
Réputation :   80  

Bonjour,

Si votre objectif est d’acheter un bien trop grand pour vous aujourd’hui mais adapté à vos besoins de demain, en "rentabilisant" l’espace superflu entre temps, pour moi il n’y a pas photo : mettre en location saisonnière les chambres superflues. C’est légal, généralement rentable, et fiscalement raisonnable : en LMNP micro-bic vous appliquez un abattement de 50% sur les revenus puis TMI + CSG sur le reste.

Nous avions envisagé le sujet avec ma moitié, et nous avons finalement renoncé : vivre à 20 ans en mode coloc / auberge espagnole avec des colocataires qui changent tous les deux jours, c’est une chose, mais à 30 ans on avait d’autres exigences.
Si vous vous lancez dans ce projet et qu’au bout de quelques mois vous ne supportez plus la colocation de tourisme, vous vous retrouverez à payer de l’espace superflu.

Nous avons donc choisi d’acheter la surface qui convient à nos besoins d’aujourd’hui, avec un bel emplacement pour dé-risquer la revente / mise en location plus tard lorsque nous changerons pour un logement adapté à nos besoins de demain.

Si payer de l’espace superflu vous irrite, et que vous êtes sûr de supporter la colocation saisonnière, achetez votre bien trop grand.

Si vous n’êtes pas sûr de supporter la colocation de tourisme, à votre place je prendrais le bel emplacement en centre ville qui correspond à vos besoins d’aujourd’hui, et je changerais plus tard.

Enfin si vous avez une grosse capacité d’emprunt et que vous avez l’impression de la "sous-exploiter", la solution n’est peut-être pas de l’utiliser entièrement sur votre RP, mais d’investir en immobilier locatif ?

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 20/03/2019 14h21

Membre (2012)
Réputation :   3  

Nous sommes dans le même cas sauf que nous notre RP devient trop petite du coup notre projet et la création d’une extension ( environ 60m2 ) et une partie de cette extension sera dédiée à la location saisonnière puisque notre secteur est très touristique .

Nous espérons pouvoir financer le crédit avec les loyers ou au minimum un FCF à zéro sera déjà pas mal.

Le plus difficile est d’estimer le nombre de nuitée annuelle que nous pourrions réaliser et de penser à toutes les petites chose indispensable dans la création du studio ( place de parking , orientation , équipements …..)

Bon continuation dans votre projet .

Hors ligne Hors ligne

 

#13 21/03/2019 11h30

Membre (2015)
Réputation :   64  

Petit retour d’expérience :

Mon premier appart (j’y vis toujours) est un T5 de 95m2 avec 3 chambres. Je l’ai acheté seul car célibataire à l’époque et je voulais pouvoir avoir 2 enfants sans être obligé de déménager.
Du coup j’ai mis en location les 2 chambres dont les revenus étaient totalement exonérés d’impôts  (attention il y a des plafonds de loyer à respecter suivant la taille des chambres et l’emplacement du bien).
Cela me permettait de payer la moitié de ma mensualité et surtout les 2/3 de mes charges qui étaient certes un peu majorées par la consommation d’eau et d’électricité mais dans l’ensemble c’était financièrement intéressant et surtout très sympa.

Néanmoins, je recommande ce mode vie aux personnes qui sont dans la vingtaine et célibataires. Dès qu’on se met en couple, c’est tout de suite moins sympathique.

L’idéal quand on a une bonne capacité d’emprunt est l’achat d’un petit immeuble avec plusieurs logements. Vous vous gardez le + grand et vous mettez en location les autres qui payent en partie (voir en totalité) le remboursement de votre emprunt. Dans ce cas de figure attention à bien séparer les frais liés à votre RP et ceux liés aux appartements loués pour votre déclaration fiscale.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 10/06/2020 14h32

Membre (2013)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   168  

Bonjour,
Je n’avais pas vu passer cette info, et je ne crois pas l’avoir vu sur le forum.

Loi de finances 2020 a écrit :

La loi de finances pour 2020 vient de limiter cette exonération d’impôt dans le temps, en la bornant au 31 décembre 2023, afin de pouvoir évaluer son efficacité.

Source

Je ne sais pas évaluer s’il y a un risque réel de suppression de cet avantage fiscal en 2023.
Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums