Démembrement de propriété sur un actif personnel sous emprunt bancaire ?

Déjà, je pense que le bien vaut 100 k€ donc, si vous donnez la nue-propriété, la valeur de la donation est de 50 k€. Du point de vue des droits de mutation, je suis à peu près sûr qu’on ne peut pas déduire l’endettement ! Ca sera interprété comme une donation de 25 k€ de M. à cet enfant et de 25 k€ de Mme à cet enfant.

Concernant la réaction de la banque, ça dépend déjà comment l’emprunt est garanti : hypothèque, crédit logement, caution personnelle ? Le mieux est encore de demander à la banque.

C’est l’article 776 bis du CGI qui vous intéresse : Code général des impôts - Article 776 bis | Legifrance

Pour déduire l’endettement avant le calcul des droits de mutation, il faut donc :
- que le paiement de la dette soit à la charge du donataire, après la donation. Or, vu que vous conservez l’usufruit, il n’y aurait aucune logique à mettre la dette à la charge de votre enfant.
- que la dette ait été contractée au près d’une banque, ce qui semble être le cas.
- je ne suis pas sûr que ça puisse concerner une donation démembrée.

Vis à vis de la banque, pour faire une donation sur un bien endetté, il ne faut pas que la garantie bancaire soit une hypothèque.
Il ne faut pas non plus que ce soit un organisme de cautionnement, qui peut demander la nullité de la donation : Une donation est impossible pour un bien en cours de remboursement
Vu que ces deux cas de garantie doivent représenter plus de 90 % des cas, j’ai l’impression qu’en pratique, on ne peut pas faire donation d’un bien endetté.

Dernière modification par Bernard2K (19/03/2019 09h05)