Donation de parts d'une SCP en nue-propriété ?

patepat · #1

Bonjour,

Ma mère, 79 ans, possède une Société Civile Particulière, soumise à l’IR, qui loue 3 locaux commerciaux amortis et acquis depuis plus de 30 ans.
Nous sommes deux frères avec une fille unique chacun. Mon frère est divorcé et moi-même PACSE.

Notre mère envisage de nous faire une donation totale en nue-propriété de ses parts, à mon frère et moi-même ainsi qu’à ses petites-filles.

A ce titre, j’aurais quelques questions :

1. La donation des parts en nue-propriété de la SCP peut-elle être faite à une société appartenant aux héritiers ?
3. Auquel cas, cette société se substitue-t-elle aux héritiers pour payer les droits de mutation ?
4. En cas de vente des biens de la SCP soumise à l’IR, la plus-value n’est pas imposable. Est-ce toujours le cas si les parts de la SCP appartiennent à une société soumise à l’IS ?
5. Une société soumise à l’IS peut-elle amortir des parts de société qu’elle posséderait ?

Cordialement,

Mots-clés : donation, nue-propriété, sc à l'is, scp

GoodbyLenine · #2

A mon avis :
- dans le cas d’une donation, on ne parle pas d’héritiers (ceux-ci n’existent qu’au décès…)
- un gros avantage lors d’une donation est que le donateur peut choisir de payer les droits (ça permet de "transmettre" bien plus à partir du même patrimoine)
- il n’est pas sur qu’il y ait des droits à payer : les premiers 100 000€ donnés à chaque enfant (et 31 865€ à chaque petit-enfant) sont exonérés de droit… (et la nue-propriété ne vaudra que 70% de la valeur du bien, si l’usufruitier viager a entre 71 et 80 ans). A combien evaluez-vous la valeur de la SCP ?
- on donne à des personnes, pas à une société, et dans le cas présent, je vois mal à quoi pourrait servir une société recueillant la nue-propriété des parts de la SCP…
- je ne connaissais pas la notion de "Societe Civile Particulière" (mais ça semble exister), et vous devriez poser vos questions à un notaire. Vous devriez de toute manière passer par un notaire pour que votre maman fasse une "donation partage", afin d’éviter de mauvaises surprises le jour où il faudra s’occuper de la succession de votre maman.
- on n’amortit jamais des parts de société: ça ne s’use pas !
- lorsque les biens immobiliers de la SCP seront revendus, comme la SCP les possède depuis plus de 30 ans, il n’y aura RIEN à payer sur laplus-value constatée (si la fiscalité actuelle est toujours en vigueur).

Par ailleurs, à 79 ans, votre mère devrait envisager de faire des donations TEPA : ce n’est possible qu’avant 80 ans, et ça permet de donner jusqu’à 31 865€ (en cash uniquement) sans payer aucun droit (et sans entamer les 100 000€ exonérés de droits) à chacun de ses descendants en ligne direct ayant plus de 18 ans. Apres 80 ans il sera trop tard.

patepat · #3

Tout d’abord merci pour vos réponses.

Voici des éléments qui viendront les compléter.

GoodbyLenine a écrit :
- il n’est pas sur qu’il y ait des droits à payer : les premiers 100 000€ donnés à chaque enfant (et 31 865€ à chaque petit-enfant) sont exonérés de droit… (et la nue-propriété ne vaudra que 70% de la valeur du bien, si l’usufruitier viager a entre 71 et 80 ans). A combien evaluez-vous la valeur de la SCP ?

J’ai fait les calculs sur la base de 835K€/1,08M€ après la décote de 20% (puisqu’il s’agit de parts de société) : les frais de mutation (droits plus frais de notaire) se monteraient à 52K€/84K€.

GoodbyLenine a écrit :
- on donne à des personnes, pas à une société, et dans le cas présent, je vois mal à quoi pourrait servir une société recueillant la nue-propriété des parts de la SCP…

Tout d’abord, il n’est pas envisageable de passer la SCP à l’IS, car en cas de vente des locaux amortis, la PV sera égale au prix de vente et l’imposition maximale.
En conséquence, compte tenu des loyers encaissés par la SCP, je pensais préférable que la donation se fasse à une SC à l’IS, pour optimiser mon imposition future au moment de la succession. De plus, je pensais également passer le paiement des droits en charge et les financer avec un prêt souscrit par la SC.
Mais, d’après votre réponse, j’en conclue que la SC devrait me racheter les parts dans un second temps ou que je les lui cède en apport "pur et simple".

GoodbyLenine a écrit :
- je ne connaissais pas la notion de "Societe Civile Particulière" (mais ça semble exister), et vous devriez poser vos questions à un notaire. Vous devriez de toute manière passer par un notaire pour que votre maman fasse une "donation partage", afin d’éviter de mauvaises surprises le jour où il faudra s’occuper de la succession de votre maman.

Nous avons effectivement déjà pris contact avec notre notaire qui approuve la donation en démembrement.

GoodbyLenine a écrit :
- lorsque les biens immobiliers de la SCP seront revendus, comme la SCP les possède depuis plus de 30 ans, il n’y aura RIEN à payer sur laplus-value constatée (si la fiscalité actuelle est toujours en vigueur).

Si les parts de la SCP sont détenues par une SC à l’IS et que celle-ci récupère le prix de la vente, cela viendra gonfler son résultat comptable et donc son imposition ?

GoodbyLenine · #4

Je ne comprends pas pourquoi vous voulez vous compliquer la vie, alors qu’il semble si simple, et avantageux, que ce soit :

1) Votre Maman donne la nue-propriété des parts de la SCP à ses enfants et petits-enfants, via une donation partage, et elle paie les droits associés (si elle n’a pas les 50-60 k€ requis, mais les loyers quelle perçoit doivent quand elle être conséquents, elle les emprunte à une banque, au besoin en gardant la pleine propriété de 10% de la SCP et en nantissant ces 10% pour garantir le prêt).

2) Au décès de votre Maman, la SCP vend l’un ou l’autre de ses biens, et distribue le produit de la vente aux enfants et petits-enfants, sans qu’il n’y ait rien à payer au titre d’une plus-value (la SCP possède le bien depuis plus de 30 ans) ou à un autre titre (la transmission de l’usufruit ne générera aucun droit de succession). Pour les autres biens, les associés de la SCP auront à payer des impôts sur les revenus qu’ils génèrent (il ne faut pas trop en demander non plus !), comme votre Maman aura à en payer jusqu’à son décès.

cat · #5

Dans votre description, je ne comprends pas exactement :
* quels sont le patrimoine et les revenus de votre mère?
* qui, s’ils existent, sont les autres associés de votre mère sur cette SCP?

Si j’étais dans votre situation (et sans connaître tous les détails), je proposerai à ma mère :
* de vendre un des locaux commerciaux pour générer des liquidités qui serviraient au choix : à compléter son train de vie, à faire des donations TEPA, à faire un ou des prêts familiaux, à être réinvesti dans d’autres supports plus simples à gérer et plus liquides.
* de donner la nue-propriété du reste à répartir entre enfants et petits-enfants. La vente de ses locaux se fera à son décès et chacun repartira avec sa part dans le prix de la vente (normalement la vente d’un bien devrait avoir réduit sensiblement ou annuler les frais de donation).

Je ne comprends pas l’intérêt d’apporter ces biens à la SC à l’IS.

Bien à vous,
cat

patepat · #6

Mes réponses à vos commentaires.

GoodbyLenine a écrit :
Je ne comprends pas pourquoi vous voulez vous compliquer la vie

En fait, l’idée est d’optimiser mon imposition future sur les loyers conséquents touchés par la SCP (qui est à l’IR) qui viendront s’ajouter à du foncier (SCPIs + location vide) que je possède déjà. Pour cette raison, j’ai estimé préférable que les parts de la SCP appartiennent à une SC à l’IS plutôt qu’en direct. En outre, la SC financerait les droits de mutation via un emprunt dont les intérêts pourraient être déduits du résultat comptable.

GoodbyLenine a écrit :
2) Au décès de votre Maman, la SCP vend l’un ou l’autre de ses biens, et distribue le produit de la vente aux enfants et petits-enfants

Pourquoi cette idée de vendre un des biens ?

Cat a écrit :
Dans votre description, je ne comprends pas exactement :
* quels sont le patrimoine et les revenus de votre mère?
* qui, s’ils existent, sont les autres associés de votre mère sur cette SCP?

* Ma mère possède 90% des parts la SCP et son appartement. Outre les loyers, elle touche la pension de réversion de mon père.
* Son frère possède les 10% restants.

Cat a écrit :
* La vente de ses locaux se fera à son décès et chacun repartira avec sa part dans le prix de la vente (normalement la vente d’un bien devrait avoir réduit sensiblement ou annuler les frais de donation).

Même question qu’à GoodbyLenine : pourquoi cette nécessité de vendre les biens au décès de ma mère ? Le but est plutôt de conserver cette source de revenus.

cat · #7

Pour ma part c’est écrit dans mon message : vous nous annoncez 4 possibles associés de générations différentes (2 frères et leurs 2 filles) avec des objectifs qui n’auront probablement pas grand chose à voir au décès de votre mère.
De mon point de vue, il est mieux de vendre plutôt que de se retrouver dans une association contrainte (mais vous pouvez bien racheter l’ensemble aux autres associés si cela vous chante). Chacun repart alors avec ses billes et poursuit ses objectifs propres.

Comme dit dans mon précédent message, cela pourrait faire également sens que votre mère vende un de ces commerces dès maintenant (rien que par souci de diversification patrimoniale même si elle garde l’intégralité du produit de la vente pour elle).

GoodbyLenine · #8

Même avec vos explications, la SCI IS n’apporte rien (elle devra payer de l’IS, ne pourra rien amortir, et ses associés devront payer IR+PS (ou PFU 30%) sur ses dividendes). De plus, rien ne dit que tous les associés auront les mêmes objectifs, et la SCI IS pourrait bien s’avérer un boulet (une prison pour leur argent) pour certains d’entre-eux.

A mon sens, ce qu’il faut préparer, c’est le moment où chacun des 2 enfants et 2 petits-enfants voudront utiliser le produit de cette donation pour leurs propres projets (qui ne sera pas "payer le moins d’impots possible", mais "utiliser le cash net disponible pour financer ceci ou cela"), c’est à dire la vente des biens un jour. Ensuite, libre à vous d’investir votre part dans une SCI IS (qui achètera des biens, et pourra les amortir … vous voyez la différence ?) et aux 3 autres d’en faire ce qu’ils en voudront (et non ce que vous voudriez qu’ils en fassent).

Sinon, je suis d’accord avec tout ce que cat a écrit dans cette discussion.

pierrejacques11 · #9

GoodbyLenine a écrit :
- je ne connaissais pas la notion de "Societe Civile Particulière" (mais ça semble exister)

La "société civile particulière" n’existe pas vraiment, elle n’est pas une sous-catégorie de société civile, c’est juste qu’il existe des sociétés civiles soumis à des statuts particuliers, qui viennent compléter ou suppléer les dispositions du Code civil.

article 1845 Code civil :

Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu’il n’y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d’entre elles sont assujetties.

Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.

Par exemple, le régime des SCPI est fixé par le Code monétaire et financier.

Mais en l’occurrence, si la société civile de Patepat se borne à effectuer de la location d’immeubles, elle dépend à mon sens uniquement du Code civil.

Bernard2K · #10

De toute façon, tant que votre mère est en vie, elle va maintenir l’IR, non ?
En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez aucun impôt à payer, donc votre structure IS est censée vous servir à échapper à un impôt inexistant ! Vous allez payer pendant des années des frais de tenue de compte, d’expert-comptable etc. pour rien.
De même pour votre idée d’intérêts d’emprunt déductibles : déjà, je doute qu’un banquier prête à une SCI sans aucun revenu (puisque propriétaire seulement de la nue-propriété de parts), ’ensuite, ils ne seront déductibles de rien du tout puisque pas de revenu. Sans oublier les frais bancaires sur un emprunt d’une aussi petite somme.

Comme dit par les autres intervenants, il faut s’attendre à ce que certains associés, notamment les plus jeunes, préfèrent le cash et souhaitent donc vendre leurs parts. La bonne nouvelle est que ce n’est pas une indivision donc ces candidats à la sortie ne peuvent pas contraindre les autres à racheter leurs parts ou à vendre l’ensemble. Il faudra regarder, à l’occasion, les dispositions prévues par les statuts pour les cessions de part (obligation d’un agrément préalable ?).

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