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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/03/2019 13h42 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Bonjour à tous,

Je créé ce post aujourd’hui pour avoir vos conseils/recommandations concernant une stratégie patrimoniale familiale.

Je souhaiterais aider ma mère (51 ans) à développer son patrimoine immobilier afin qu’elle puisse arrêter de travailler avant la retraite. L’idée est bien sûr de faire de l’immobilier intelligent qui s’autofinance voire à cash-flow positif. Ma réflexion prend en compte la problématique de la transmission à mon frère et moi également.

La spécificité réside dans le fait qu’aujourd’hui ma mère n’ayant un salaire moyen (2350€ bruts/par mois), la banque rechigne à prêter plus que 200 000 € bien qu’elle dispose de pas mal de cash.

Données :
Cash disponible : 450 000 €
Résidence principale payé : estimé à 350 000 € net vendeur

Vous l’aurez compris, la question principale est comment optimiser l’utilisation de ce cash et potentiellement cette RP pour développer son patrimoine immobilier ?

Est-ce possible de trouver des banques ou des courtiers prêtant contre nantissement de cash car sa banque (HSBC) n’est pas ok.

Est-ce possible d’hypothéquer la RP payé pour avoir un prêt en face ou du cash ?

Quel montage est-ce possible de faire via une SCI ? Revendre la RP en son nom et en racheter une autre sur la SCI ?

La dernière des solutions serait d’acheter comptant, chose que je souhaiterai éviter.

Je vous remercie d’avance pour vos réponses,

Alex

Mots-clés : cash, immobilier, patrimoine

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#2 04/03/2019 17h46 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Bonjour,

Je pense que votre maman devrait avoir aucune difficulté a obtenir un financement sans nantissement et sans hypothèque.

Il faut aller voir un courtier/ d’autres banques.

Et il est aussi préférable de venir avec une ébauche de projet.
Ainsi le banquier va pouvoir intégrer les loyers du futur bien.

Il faudra sans doute domicilier / déplacer l’épargne dans la nouvelle banque par contre.

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#3 06/03/2019 10h20 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Bonjour JR,

Je vous remercie pour votre réponse qui m’apporte quelques pistes. Je vais me rapprocher d’un courtier.

Je me suis sans doute mal exprimé mais je souhaiterai savoir la meilleure façon d’utiliser ce cash pour lever un maximum de financement et pouvoir emprunter bien plus que si on se base que sur son salaire.

J’aimerais aussi développer une stratégie fiscale optimale avec vente de la RP, création de SCI etc… et avoir une vision sur 15-20 ans mais je pense me rapprocher d’un avocat fiscaliste pour cela.

Bonne journée !

Alex

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[+1]    #4 07/03/2019 07h41 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Le sujet le plus important pour la stratégie de votre mère va être le niveau de rendement atteint par chaque bien. En gros, un bien commence à s’autofinancer (sur 20 ans) à 10 % brut si location LMNP au réel, 12-13 % si location nue imposée en revenus fonciers. Si ces rendements ne sont pas atteints, chaque investissement va lui bouffer du revenu (même cela constitue un patrimoine, donc ce n’est pas perdu, mais ça entame clairement le "reste à vivre").
De plus, ce haut rendement atteint sur le premier investissement va rassurer la banque pour multiplier les investissements (je pense à l’exemple de Cricri77700, que vous devriez lire car très instructif, même si l’âge >50 ans de votre mère fait que les financements seront plus difficiles à obtenir dans son cas).
Et franchement, dégoter de tels rendements ne se fait pas en claquant des doigts.

Le second sujet va être sa capacité personnelle a gérer l’achat des biens, les travaux, la mise en location, les relations avec les locataires. C’est vous qui voulez aider votre mère à développer son patrimoine, c’est bien beau, c’est la fouge de la jeunesse ; mais elle, le veut-elle ? En a-t-elle vraiment la capacité et l’énergie aujourd’hui ? L’aura-t-elle encore dans 20 ans ?

Vous dites que son revenu n’est pas très élevé, mais peut-être lui suffit-il ? Peut-être a-t-elle, à son âge, d’autres envies et d’autres projets que de se consacrer au développement d’un patrimoine immobilier ?

Développer un patrimoine immobilier à haut rendement nécessite un paquet de temps, d’énergie, des savoir-faire très divers… Si votre mère n’a pas tout cela à mettre dans ce projet, ça risque de tourner en eau de boudin, du genre "mon fils, pourquoi m’as-tu poussé vers ces investissements qui me bouffent mon revenu et me prennent tout mon temps ? Regarde, j’ai encore un locataire qui ne paie pas, je n’en peux plus !". Votre mère n’a pas peut-être pas votre énergie ni votre capacité de réflexion. Je le dis parce que j’ai souvent vu autour de moi des ingénieurs (ou équivalents) faire l’erreur de considérer que les autres sont comme eux (mêmes centres d’intérêts, même capacité d’analyse, même facilité à venir à bout de projets complexes) alors que ce n’est pas le cas et qu’il faut intégrer et respecter cette différence.

Vous avez parfaitement raison de vous interroger sur la transmission, car avec un tel patrimoine il est nécessaire qu’elle fasse rapidement (disons d’ici 2-3 ans) une première donation dans l’objectif de transmettre des sous à ses enfants, sans pour autant se démunir elle-même. Là aussi, sujet délicat.

Enfin, concernant la RP, effectivement, une RP qui vaut ce prix-là et ne produit que la fonction "loger une seule personne" n’est pas de l’argent bien employé. Il faudrait la revendre ou en louer une partie. Mais c’est un sujet encore plus délicat peut-être. La RP, c’est souvent toute une vie passée là. Vendre sa RP, c’est tout sauf une décision rationnelle. Mes parents n’ont vendu la leur qu’à 80 ans passés, alors qu’il aurait été bien plus pertinent qu’ils le fassent avant, mais quand on l’a construite de ses mains et élevé ses enfants dedans, on ne parle pas d’une optimisation d’allocation d’actif à la manière froide d’un comptable !

Dans l’absolu, une SCI dont elle transmettrait une bonne partie des parts à ses enfants, pourrait être un bon support. Il faut évaluer attentivement l’intérêt de l’option IS, selon les niveaux d’imposition des membres de la famille. Mais si c’est pour mettre dans cette SCI des biens à bas rendement qui vont avoir un cashflow négatif et/ou galérer sur la gestion locative, ça va être un problème. La SCI n’est qu’un outil au service d’une stratégie, si la stratégie est défaillante (notamment en achetant des biens à trop bas rendement), l’outil aura un résultat défaillant aussi.

Je pense que vous devriez en parler longuement avec votre mère, en veillant à écouter ses besoins et aspirations et non pas à chercher à lui transmettre les vôtres. Quand on fait faire à quelqu’un quelque chose pour lequel il n’a pas une envie et une motivation réelles et profondes, on va au devant des ennuis.

Je pense aussi que vous devriez regarder attentivement les alternatives, comme les SCPI.

Une alternative pourrait être une donation pure et dure de 100 k€ à chaque enfant. Cette donation permet à chaque enfant de réaliser ses propres projets personnels (dans votre cas : développer un patrimoine immobilier locatif), sans embarquer dans le même bateau des gens qui n’ont pas forcément envie d’y être ni d’aller dans la direction que vous avez choisie.

Dernière modification par Bernard2K (07/03/2019 08h00)

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#5 07/03/2019 09h32 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Juste une précision : avec un patrimoine net de 800 ke, votre mère pourrait sans problème arrêter de travailler aujourd’hui et ne jamais rencontrer de difficultés jusqu’à la fin de ses jours.

Tout dépend du train de vie.

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#6 07/03/2019 11h26 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Bonjour

au vu de votre descriptif, je ne vois pas quelle valeur ajoutée vous apportera un avocat fiscaliste dont les honoraires risquent d’être à fonds perdus.

vous avez un schéma simple RP payée + cash conséquent, une mère "jeune", plein de projets, mais comme vous le dit Bernard, vérifiez bien être en phase avec votre mère en amont…

vous pouvez déjà réfléchir sur des scpi, si l’idée est de transmettre défiscalisé à terme, elle peut démembrer les titres US viager pour elle et NP pour les enfants sans se démunir.

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#7 12/03/2019 10h03 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Bonjour Bernard2K, serenitis et pierrejacques11. Merci beaucoup pour vos messages ainsi que vos mises en garde et vos conseils.

Il est vrai qu’il peut y avoir une disparité entre mon envie à 30 ans et celle de ma mère qui en a 50 ans et je pense d’ailleurs que vous avez raison car je commence à m’en apercevoir au fil de nos discussions malgré sa réelle envie d’investir son argent et de lever le pied. Peur des travaux, peur des risques, et pas mal de "et si le locataire paye pas" etc…

Je vais donc revoir mes attentes.

Cependant je trouve cela dommage d’avoir 800 000 € qui "dorment". Bien gérée et bien investie, cette somme permettrait soit à ma mère de lever le pied, soit d’aider mon frère et moi-même pour des projets (création entreprise, immo etc…).

Concernant l’immobilier, je me suis formé et ne cherche que des biens qui s’autofinancent à minima. Je m’engage à gérer les projets pour elle car tout cela me reviendra un jour. Ce n’est pas simple mais je ne souhaite pas faire de l’immobilier à CF négatif. Je n’y dérogerai pas !

On s’est tous fait à l’idée de vendre la RP (350 000€) car bien placé (sur des SCPIs notamment), le produit de sa vente permettrait d’en acquérir une autre, certes plus petite.

Reste également la problématique de la SCI qui comme vous le dites si bien ne reste qu’un outil. Il me faut peaufiner la stratégie notamment sur les besoins et attentes de ma mère : besoin de rente, immédiate, dans 10 ans etc… et de nos fiscalités.

Serenetis a écrit :

au vu de votre descriptif, je ne vois pas quelle valeur ajoutée vous apportera un avocat fiscaliste dont les honoraires risquent d’être à fonds perdus.

Est-ce mieux de faire intervenir un conseiller en gestion de patrimoine plutôt qu’un avocat fiscaliste ? J’aimerais que quelqu’un valide et nous accompagne dans ce projet.

Par exemple, y-a-t-il un intérêt de vendre la RP en nom propre et de racheter la nouvelle RP à travers une SCI (IR ou IS) qui détiendrait des parts de SCPI ? J’en vois un pour la transmission.

Dans tous les cas, je vais me pencher davantage sur les SCPI que j’avais un peu oublier dans mon raisonnement…

Pourriez vous partager avec moi ce que vous feriez dans de cas précis ? Tout mettre dans des SCPI ? Moitié SCPI, moitié bourse ? Faire un prêt et acheter des SCPI plutôt qu’un bien locatif ? etc…

Il y a tellement de possibilités que j’avoue m’y perdre un peu et vos recommandations seraient de bonnes pistes de réflexion j’en suis sûr.

Donc encore beaucoup d’interrogations mais moins grâce à vos réponses et je vous en remercie.

Bonne journée,

Alexandre

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#8 12/03/2019 18h48 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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Un CGP est bien souvent d’abord un vendeur…donc le meilleur conseil est de vous former en lisant par exemple le forum, vous développerez vos propres convictions, et c’est cela le point essentiel d’un bon choix !

Ce conseil donne, si le principe de la vente de sa RP est acte, je déconseillerai de mettre sa suivante en sci : vous soulignez sa decorrelation entre revenus moyens et patrimoine élevé, si sci, elle va payer un loyer, ce qui ne va pas dans le sens de l’independance financière que vous évoquez.

A votre place, je ne Perdrai pas de vue non plus qu’a 51 ans, elle a la vie devant elle, peut faire des rencontres, refaire sa vie ou changer complètement d’idee Sur son avenir, donc prudence. Sauf maladie, je ne me précipiterai sur l’aspect succession non plus comme vous l’evoquez….

Par contre, je ferai le point une fois la future RP acquise pour optimiser le cash :
Elle peut prendre des scpi en demembrement viager US pour elle, NP aux enfants : compte tenu de son âge, cela devrait être assez indolore fiscalement. Lisez KC44 qui est une bible sur le sujet !

Si vous voulez encore de l’immo, regardez les Foncieres cotées : des unibail ou Klepierre offrent de belles opportunités en ce moment, dividendes de 7% et cours globalement bas…

Faites lui ouvrir CTO et PEA en prenant des parrainages issus du forum, c’est toujours plus sympa , au moins pour prendre date pour le PeA. Elle pourra y loger soit des titres, soit des etf, lisez fructif sur le sujet !

Un peu d’assurance vie à frais réduits pour compléter le tout

Sur votre exposé, je n’irai pas l’aventurer sur le marché immo locatif qui peut être vite une source de discorde familiale au premier écueil ! Si vraiment vous êtes convenus d’y aller, pourquoi pas envisager de nantir les AV ou CTO pour optimiser l’emprunt bancaire, mais la aussi, c’est vous lier sur la durée dans un projet.

Vous noterez que je ne donne pas de proportions car c’est une recette à vous approprier selon votre feeling, bonne recherche à vous et revenez nous donner le fruit de votre réflexion, c’est le plus intéressant à suivre pour les contributeurs.

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#9 13/03/2019 08h35 → Alexandre6923 : étude de cas immobilier (cash, immobilier, patrimoine)

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serenitis a écrit :

A votre place, je ne perdrai pas de vue non plus qu’à 51 ans, elle a la vie devant elle, peut faire des rencontres, refaire sa vie ou changer complètement d’idee Sur son avenir, donc prudence. Sauf maladie, je ne me précipiterai sur l’aspect succession non plus comme vous l’evoquez….

Tout est dit,
cela a été aussi ma première réflexion à la lecture du post
et pour ma génération des quinquas, le vrai défi sera le financement de la dépendance quand nous serons octo ou nonagénaires !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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