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#1 03/03/2019 16h17 → Jeim : étude de cas immobilier (studio meublé 32 m2) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

J’étais déjà intervenu pour exposer un investissement locatif qui m’intéressait et dont il n’y a eu aucune suite; ce jour je me permets une nouvelle étude d’un bien visité vendredi.

VOTRE PROFIL

- 2 CDI, 26 & 27ans, 30%, entre 60-70k€ de revenus, pas marié ni pacsé

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Néan
- Fiscales : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Grand studio 32m2 (+cave) soit 2 lots; parking à l’arrière de la résidence (années 80)
- Étage : 5ème et dernier étage avec ascenseur dans une copropriété de 27 appartements
- Chauffage et eau chaude au gaz - individuel
- Décoration : refaite; fenêtres double vitrages et volets changés début d’année; ravalement façade en 2016; mise aux normes ascenseur voté et pris en charge par l’actuel proprio; prévoir de changer le lino actuel dans la pièce de vie + peinture salle de bain (je compte 2000€ de travaux)

LOCALISATION DU BIEN

- Dans une ville d’environ 70000 habitants
- En face d’un lycée; à 5min des deux autres, moins de 5min du centre ville/gare et moins de 10min des différents axes routiers, transport en commun (bus) et commerces à proximités
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 51k€ + 4k€ (fdn)
- Loyer pratiqué: 360€ + 57€ charges copro
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Coût des travaux remise au norme: En attente diagnostiques énergétiques

- Taxe foncière : 469€
- Charges copro 2017 : 1027€ dont 679€ pour le locataire (toem 112€/entretien bâtiment 222€/ascenseur 63€/entretien chaudière 100€/relevé compteur eau 20€/eau froide individuelle 153€)
- Assurance PNO : 100€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée au réel

CASH FLOW

D’après rendementlocatif et sans négocier le prix de vente:
- sur 20ans: -47€/mois
- sur 21ans: +2€/mois
- avec apport fdn sur 20ans: -27€/mois
- avec apport fdn sur 21ans: +19€/mois

Mes inquiétudes: les charges de copropriétés qui me semblent élevées par rapport à d’autres copro sur le marché et les surprises qu’il peut y avoir en terme de travaux futurs

Sinon; que pensez de ce bien avec les différentes données…

Encore merci d’avance;
Jeim

Dernière modification par Jeim (03/03/2019 16h18)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 03/03/2019 19h59 → Jeim : étude de cas immobilier (studio meublé 32 m2) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Mon premier constat concerne la rentabilité brute : 360*12/57 = 7,6% ce qui n’est pas exceptionnel.

Cela me semble plus problématique que les charges qui me semblent assez bien contenues.

Votre calcul est exhaustif et inclut des charges qui ne sont pas habituellement dans les charges de copropriété : toem, entretien chaudière (sauf si le contrat d’entretien est collectif). Par ailleurs, en cas de vacance locative, pas de consommation d’eau.

La part non récupérable (350 €) me semble assez logique pour une copro de 27 lots principaux (assurance+syndic+travaux courants non récupérables), surtout si la taille moyenne des logements est faible.

Les travaux dans une copropriété des années 80 peuvent être importants : une isolation a t’elle été réalisée lors du dernier ravalement ? Quid de l’état du toit terrasse. Avez vous lu des 3 derniers PV d’AG et le carnet d’entretien de l’immeuble ? En ce qui concerne l’appartement, quel est l’age de la chaudière ? Les installations gaz et d’électricité sont elles aux normes ? Quid de l’état des sanitaires et de la cuisine ?

Avez vous pris en compte le coût du comptable pour le suivi LMNP ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/03/2019 20h02)

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#3 11/03/2019 18h47 → Jeim : étude de cas immobilier (studio meublé 32 m2) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Merci d’avoir pris le temps de lire mon étude, je me permets de vous répondre.

Concernant les charges de copropriété; j’ai eu une copie du décompte sur une année avec les quotes parts concernant le propriétaire (348€) ainsi que le locataire (679€).

Pour les travaux au sein de la copro, j’ai effectivement pris connaissance des 3 derniers PV mais je n’ai pas eu accès au carnet d’entretien et les diagnostiques doivent être réalisés sous peu, j’attends donc ceux-ci ainsi que le carnet d’entretien.

La chaudière a 3ans, la cuisine a été refaite et les sanitaires n’ont pas de problème.

Avec l’application rendementlocatif, tout est pris en compte.

Je mets à jour la situation:
J’avais un doute quant à la superficie du logement; finalement il fait 26m2 + 6m2 de cave.

Partant de ce constat, les loyers pratiqués sont d’environ 350-360€ charges comprises. Sachant que les charges de copropriété sont élevées (57€/mois pour le locataire), je ne peux être compétitif que si le loyer est à 290€ + 57€ de charges soit 347€ CC.

Concernant le prix de l’appartement, le propriétaire est près à me le vendre 40k€.

Je suis en plein doute à cause des frais de copropriété mensuelles qui me semblent vraiment élevées pour le locataire et j’ai peur de ne pas être compétitif sur le marché à cause de ça. Qu’en pensez-vous?

Egalement, il me faut absolument le carnet d’entretien et les diagnostiques car je n’ai pas envie que cet achat soit un gouffre financier à cause de la résidence.

Cordialement,

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#4 11/03/2019 19h20 → Jeim : étude de cas immobilier (studio meublé 32 m2) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ce qui pourra jouer et qu’il faut bien regarder aussi ce sera l’emplacement…

Je viens de voir par exemple une très bonne affaire un immeuble a 75 000€ de 3 studios annoncé rapporté 13% net chez moi, heureusement je connais bien l’endroit, il est dans la rue la plus mal réputée de la ville…

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[+1]    #5 11/03/2019 19h59 → Jeim : étude de cas immobilier (studio meublé 32 m2) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ce n’est pas l’affaire du siècle, mais on a vu pire…

pour les charges, c’est élevé mais tout est inclus (eau, le chauffage est-il inclus car pas clair dans votre présentation). Pour le dernier étage, personnellement, j’éviterai en locatif ancien, c’est le plus énergivore.

Un lycée est assez peu pourvoyeur de locataires étudiants à moins qu’il n’y aie des classes préparatoires. est-ce le cas?

Dans votre prévisionnel, vous ne parlez pas de budget travaux annuel, prévoir au moins 500€/an.

Il est à vendre 51k€ et le propriétaire est prêt à vous le vendre à 40k€?… ça ne vous semble pas étrange?

A votre place, j’attendrai les diagnostics. Si vous voulez réellement acheter ce bien car il vous parait bien situé, calculez pour avoir un cashflow positif durant les 7/8 premières années avec un financement sur 15/18 ans (en n’oubliant rien dans les charges, travaux, pno, vacance…) et déterminez le prix objectif. ça devrait tourner autour de 32/35k€.


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